购物中心“最强王者”SKP，在成都会好吗？

“感性城市”系列第二十八篇

主编/撰文/编辑 | Zoff

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成都数年未变的商业地产格局，终于起了波澜。

就在4月29日，一则土地出让信息明确的告诉了我们，位于成都高新区绕城高速以北、锦悦东路以南、天府大道北段以东的190亩商服用地（地下）、交通运输用地（地下）成功出让，被成都交投华联置业有限公司，以154万元/亩的底价竞得。

也就是环球中心对面那块地的地下区域，约13万至16.2万，已经真正的明确了将成为成都SKP。这也是SKP自北京，西安以来的第三家，也是北京华联极其重要的一步棋。

作为新一线排头兵的成都，其零售商业的影响力覆盖的绝不仅是大成都范围千万人口，而是川内，以至于云贵川藏西南四省的两亿多人口。

在这里落子战略级商业项目，几乎是每一个专注与商业地产开发商的理想。前有万达龙湖华润中粮、凯德仁恒，还有后来的九龙仓太古，包括现在的正大塔博曼等，成都早已成为商业逐鹿之地。

这个时候SKP的明确进入成都，是成都一路向南的节点位置，还是北京华联重资产，势必会对现有商业格局产生冲击。其影响力绝不亚于五年前IFS+太古里对成都单中心商圈形态的加强与稳固。

那么SKP进入成都会好吗？它到底能对成都商业格局产生多大的冲击？

首先你要知道SKP有多强。

SKP是国内购物中心和百货里

无可争议的“最强王者”

SKP的数据真的很好看。

据《联商网》与商业地产志（CRR）此前联合发布的2019内地商场业绩数据显示，2019年北京SKP的总销售额再创新高，达到153亿元。

有对比才有认知。SKP的153亿，领先第二的南京金鹰百货近40亿，是绝对的寡头存在，并且连续七年都在营业额排行榜第一位，十年翻了十倍。一个SKP，相当于3个壹方城，和五个海岸城，成都人民引以为傲的太古里和IFS，营业额总和也不如SKP，差着十几亿。

放在国内比确实没什么意思，一个能打的都没有。如果在全球看，以绝对销售额来计算，SKP已经超越日本东京新宿伊势丹，仅次于伦敦哈罗德百货的22亿英镑。

如果算坪效，将SKP的7万多平可租面积来看，坪效达到了恐怖的21万/㎡，应该是全世界可知坪效最高的商场。

更别说SKP还有黏性挺高的80万会员。

这个时候或许能理解惊艳商业圈的SKP-S为什么出现。孤独求败的SKP，只能寻求更极致的自我超越，去影响青年消费人群。因此有了与Gentle Monster合作的，更加倾向于年轻潮人的“策展式零售空间”，各种奢牌，比如Louis Vuitton、Prada、Gucci、Dior，都可以为SKP所定位的调性而改变，按着SKP-S的场景方向来重构自己的店铺展示。

在国内恐怕没有谁，还能做到对奢牌如此的号召力，即便是背景深厚的港资。毕竟顶级的场子，顶级的购买力与销售额就是行业话语权，你一点办法都没有。

再这样的背景下，SKP开启了扩张战略，从西安、昆明、成都、贵阳一路进击，仅四年就拿下四个项目。

回到成都，SKP可以直接呈现的，就是自己的品牌控制力。如同在西安的方式一般，“降维打击”的西安SKP，总共装了近1300个品牌，其中将近600个品牌是首次进入西安，中高端品牌覆盖力在本地无与伦比。2019年，西安SKP销售额近42亿元。

但成都毕竟和西安不同，在这里，有更强大的对手在等着SKP到来。

成都SKP，有且只有一个目标，

成为大牌高端消费的TOP1。

看看成都SKP所呈现的位置。

环球中心对面。北临大魔方，南邻公园，位于四条地铁线的TOD及城市航站楼上盖，临近孵化园，成都市政府所在地，以及IN99银泰中心，复地金融岛，也是未来政府所规划“交子商圈”的核心项目。

虽然这块地，在最早的时候是给ZAHA设计，成都当代艺术中心所准备的，是当时拟定成都市重要的文化公共建筑，但现在拿给SKP做也并不违和。

首先从交通区位看，这里是金融城核心，临成都最核心的主干道——天府大道，是4条地铁线交汇（1号、16号、18号、29号），还是城市航站楼，配有1300个车位，除了周边自然行人流量有限外，似乎找不出什么缺点。

而从周边竞品的角度观察，成都SKP附近5公里范围内聚集着出环球中心外，还有奥克斯广场、in99、悠方、环宇荟、时光里、仁和新城、九方、大魔方等各种商业项目。

貌似竞争激烈，但没有一个是成都SKP真正要面对的对手。首先这一众商业里面有大部分都是社区中心级商业，满足周边生活诉求为主；它们对中高端品牌资源的掌控力也相对不足，唯一定位相近的in99至今还没有填满首层的主力业态，对面环球中心“金碧辉煌”的空间感受似乎还停留在上一个十年。

这些项目还要指望着SKP能激活商圈，能带动整体的商圈人气。

从SKP的品牌资源优势，以及以往项目的销售特征来看，SKP基本会在成都主打中高端的零售商业市场，也就是以重奢为主，轻奢潮奢美妆等品牌为辅。

在目前成都的市场份额里，这个区间的线下零售主要集中在IFS+太古里，两个项目近140亿的销售额，奢侈品部分其实是大头，占据了近80亿不止，而这就是成都SKP所真正要夺取的营业额，努力占据重奢市场的TOP1。

就像当年IFS+太古里对仁和置地+美美所做的一样。仁和置地都已经费力气将LV引了过来，但还是无力回天，阻挡不了IFS的攻势，而对面美美则成为了老成都人的回忆。

那么SKP能复制这样的过程吗？这一点对SKP是考验，对这些品牌站队选择是考验，对于IFS+太古里来说更需要有充足的应对策略，目前难以判断结果。但有一个事实是，在成都本地，有大份额的IFS+太古里的会员来自城南，对他们来说，假设品牌相差不多的话，是选择堵堵车去市中心，还是去家门口的SKP？

这其实又牵扯到另一个话题：场景体验差异。这反而是成都SKP的劣势，因为在目前的出让条件中，SKP所得到的的是“地下商业空间”。本身在成都，地下商业就是个魔咒，除太古里以外很少有做的好的，当然有TOD的加持或许会不同。

但这里依然是室内黑盒子空间为主。这意味着成都SKP只有正常MALL的体验感受，比如IFS，很难再有类似太古里的街区休闲体验，和各种生活方式小店所带来的丰富消费内容。虽然这种空间可以保证购物效率，但对更重视休闲好耍的成都人来说，是不是因为仅仅买东西方便就会来这里？这要画一个大大的问号。

同时，要知道成都高端消费的一个大户——川内的高消费人群，它们可不想简简单单买完大牌就走，一站式，好逛，好玩，一家人能娱乐消费真的很重要。

或许SKP会将SKP-S的策展式零售空间的方式带过来，增添消费场景特色，但无论用什么办法，SKP都必须迎难而上，直面与IFS+太古里在中高端品牌零售的竞争，这就是一场赤裸裸的零和博弈。

这可能是近年来唯一的，

改变成都商业地产格局的机遇。

强者愈强，弱者愈弱，马太效应一直都是商业项目竞争的常态。

尤其是在成都这种购物中心供应过剩的环境里，除了有刚需需求的社区商业，和倚仗特殊场景优势（比如宽窄巷子等）的项目以外，其余的都是冰火两重天。

这种情况下，顺势而为就显得尤为重要，只不过对于成都SKP，谁的势都解不了，它只能成为造势的那个人。

只有成功或者失败。如果成功，抢夺下属于自己市场份额，则有可能带动整个交子商圈一荣俱荣，让这里成为成都市的第二个真正有影响力的城市级商圈，与春熙商圈比肩。

这也意味着真正的打破了成都单核心商圈的格局。这是以前万象城想做却没做到的事，如今SKP却有可能做到。

如果打破，长远来看对于整个成都商圈的发展是利好的，所有的商气将不会简单集中在春熙，而是将扩散为多个中心，体现出不同的定位层次，并整体南移，开发商们也会更有信心，更有创造力的去打造精品商业项目，极大的丰富程度的线下商业生态。

但如果失败呢？

这要看怎么去定义失败。最简单的一种，就是SKP没有一蹴而就，在一开始站稳自己的定位，只是简单消化掉TOD的人流，做做餐饮和正常零售品牌沉沦下去。

但越是这样沉沦，未来翻身的机会就越渺茫。始终消费者会对你形成一个惯性认知，若非区域消费需求完全发生改变，带动品牌升级，否则再想回到高端，真的难上加难。

如同广州珠江新城的天环，一个定位轻奢的MALL，硬是被拉到了中低端购物，只能吸引年轻人的水平，让运动品牌成为了主力店，反而被旁边上了年头的天河城抢了风头。

这些都是成都SKP所要面对挑战，

而SKP的到来，也更将是成都商业发展史的一个“奇点”，风险在其中，而机会更在其中。

*部分图片来源自网络

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