几乎全自持的310亿地王，告诉你什么叫真正的「城市运营者」

“感性城市”系列第九篇

主编/撰文/编辑 | Zoff

文章共计2920字，阅读时间6分钟

国内的新地王出现在上海并不意外。

只是在抗击疫情的相持阶段，在商业地产“一片哀嚎”时，一块要求几乎全自持的“超高难度”地块被出让的信息有些意外。

要知道在眼下，正是最唱衰实体商业的时刻。一边是各种购物中心的免租，与商户共渡难关，不少零售巨头纷纷闭店离去。一边又是各类行业分析认为商业租金水平依然下行，回报率堪忧。

而在隔壁的住宅领域，中小型房企破产的信息不绝于耳，某大的75折依然在微博知乎刷屏，各地开发商卖房卖的比微商还带劲，销售小姐姐直播带货不停。

连央行都在昨日发出公告：不将房地产作为短期经济刺激的手段。危急时刻，连国民经济“夜壶”的功能都被抛弃，整个地产行业一副墙倒众人推的架势摆在面前。

而此时，香港置地开始逆向而行。

熟悉行业的人都明白，这不是港资们第一次这样操作。

逆向而行的背后，是值得思考的投资逻辑和对城市与土地的价值认知。

困难不在疫情和行业情绪，

而在于深不见底的高自持比例。

关于这次土地出让的详细信息，网络上已经有数十条新闻和推送报道细节，在这里我们只关注一些重要信息：

这是一次位于徐汇滨江核心区的，百万级综合性地产项目开发。

如图表所示，整个项目所有地块加起来共114.7万方的建筑面积，地块背靠内环线，一字排开全部享受黄浦江景，直面原世博园改造的世博文化公园，是整个徐汇滨江西岸最核心的地块。在各种政府文本里，也可以看到对开发商满满的期待。

其次，这里有自持部分高达80%的开发条件，而可售住宅仅2.5万方。

如果说开发规模只是限制了入场玩家的实力和“血量”，那么这一条是真正考验开发商的整体运营经验，是不是“老司机”至关重要。

按各地正常逻辑，凡事要求建设地标，高比例自持的项目，都会配给不少的销售型物业来回血，减少开发商沉淀资金压力，也防止开发商烂尾，特别是在这个大环境商业开发回报并不好的时候。

但这个项目只配了2.5万方住宅，以这种区位和景观资源的价格算15万/平米，总货值仅40亿元，不到土地出让金的15%。这意味着巨量的开发资金投入在中短期都难以回收。

同时，80%的自持物业里，包含甲级写字楼、高端酒店公寓、购物中心、商业街区、会展、文化体育，甚至是租赁住宅这种回报率低到悲剧的业态。如此巨量复合的自持商业运营，不仅仅低回报率，也对相关资源掌控有硬性要求。

在国内开发商高周转眼里，这是明显的苦力活。这块地不光要求资金实力敢于砸钱，还要求整体的开发水平和资源能力，还要满足政府的期待。

回顾以往，让我们看看类似的情况。

拿地王只是第一步，

认真开发和自持地王才是核心考验。

核心城市核心地段，打造处于城市高光之下的，可以被称为城市名片地标的项目，是开发商们的终极情怀与梦想。

但这样的情怀很昂贵，不仅在于资本，而在时间与坚持。

1985年，国贸一期开始建设。当年的国贸用地海被称为“铁十字”，是工业厂房用地的中心，一道上下班的时候就开始混乱不堪。在那个年代，一边是旧厂房，一边是黑色玻璃幕墙的现代建筑，非常魔幻。

嘉里建设在这里一做就是30年。国贸一二三期，一共一百多万方的建筑面积，现在已经成为了北京综合品质最高的物业之一，但嘉里始终自持，至今嘉里名下物业估值近1500亿。

远一点的，看东京丸之内，三菱地所建设近百年的东京金融CBD。最早最早三菱从军方背景拿到车站周边这块地时便开始建设，几十年间打造了104栋大厦，成为了全世界商务金融活动最频繁、最方便、最有效率的区域，整个区域占东京都GDP的20%。

但是三菱一寸地也没有卖。依然在不断的更新这片区域，增加功能，增加互动，让这里成为了一个“不断生长”的CBD。只要东京的地位不变，丸之内的地位也不会变。

近一点的，看成都IFS。九龙仓在2007年的成都便干了一件疯狂的事情，经过140回合的举牌搏斗，以72.4亿拿下了现在IFS的商业用地。

这在当年的成都无法想象，那时成都还被甩在十名开外，没有所谓新一线，没有所谓国家中心城市，这个价格需要勇气。

而且后来命途多舛。先有08地震，整个成都地产行业陷入低谷，后有开发时挖出古代春盐商街旧址，停工两年。不过这都影响不了IFS最后的成功。2019年，IFS与太古里CP的西南最强商圈，双双突破75亿，在相当长的时间里都难以被动摇。

通过这些案例，我们可以看到。凡事玩地王的玩家，前期资金投入只是开始而已，克服拿地之后的变数，长周期的高品质运营，全程的资产管理，才是最深不见底的挑战。

这绝不是某些500强开发商到处宣传盖超高层地标，结果最终有的修不完，有的修完居然散售的格局所能匹敌的。

那么香港置地可以应对这种挑战吗？

尽管晚进大陆一步，

但却是最懂“长期主义”的英资港企。

说起港资开发商，最熟悉的还是“四大家族”。

如今看“四大家族”，会觉得他们是香港绝对的既得利益者，压制本地年轻一代的资本家，是要打破利益固化社会板结的首选目标。

但在当年“四大家族”们还年轻的时候，香港置地就是他们的首选目标。六七十年代的李嘉诚，就曾在董事会上，以超越当时的香港置地，成为香港排名第一的地产企业为目标。

当然最后他实现了，只是屠龙的少年最终也变成了恶龙。

但作为有130历史的老牌英资港企，香港置地沉淀的运营开发经验却难以被超越，基本盘也无法被替代：在香港中环广场有45万方的高品质商办酒店和商场，且空置率极低，占据寸土寸金的中环三分之一。

除此以外，香港置地的母公司怡和集团，还有文华东方酒店，美心餐饮，Seven-Eleven等核心产业，全球持有的物业每年也有数十亿美元的收入，还有小于10%的资产负债率。

但他们来大陆还是来晚了。

当和黄系、新世界、新鸿基、甚至同背景的九龙仓、太古在国内核心城市“攻城略地”的时候，香港置地却姗姗来迟。这个时候真正适合香港置地的核心地块已经被瓜分的所剩无几。

并且不仅来的晚，还做的慢。国内数个香港置地项目进展缓慢，而成都东大街的商业项目，一放就是十年。

往好听里说这叫谨慎稳重，但也不得不让人疑虑。上海此次的拿地大手笔，满怀着政府的期待。更重要的是，国内难以再复制过去四十年的高速发展，即便是上海。

香港置地在这块地最终会走向何方？

在这里回顾一下冯仑与怡和副行政总裁艾特·凯瑟克先生的对话片段：

“用心倾听，朝相反方向做。当很多事情诱惑的时候，一定要提醒自己减少决策。”

“市场的鼻子很长，我们应该眼观六路，耳听八方，用心倾听，朝相反方向做，为人所不为，用时间来证明你。”

顺着这样的逻辑，或许我们能找出一些线索：长期主义、价值投资。他们依然相信高水准长周期开发带来的价值，相信“上海永远未建成”的期许，也相信中国依然是分散国际投资风险最好的目的地，并保持这样的信念一条路走到底。

或许这样的价值认同，是稳重保守如costco，近日在国内扩张的动因。

也是与城市同进退共存亡的「城市运营者」们，真正需要拥有的信念。

*部分图片来源自网络，微信公众号“楼典”等

往期阅读：