【城市综合】热点城市房地产郊区化背后的思考

前言

随着产业转移、市场供需等因素使得房地产行业成长性向二线城市及一线城市卫星城转移。其中二线郊区板块因政策利好和土地供应充足等优势成为楼市的蓝海，近年来吸引了大量房企的关注。因此在多个城市的郊区土地市场热度有着明显的提升。在金九银十的土拍市场，长沙三环外共成交了14块住宅类用地，总计收入19亿元，出让总面积达173万方，占全市出让面积的1/3；在合肥三县，共成交了3块住宅类用地，总计收入17亿元，出让总面积达30万方，对比去年同期，成交金额上涨174%，出让总面积增加40%；无锡和郑州郊区地块成交同样火热，楼面价创新高。在郊区市场高热度背后，我们将从城市发展规划、商品房市场和板块配套等方面以以上四个城市为例，探究这种现象产生的内生肌理。

一、从发展规划洞悉城市骨架边界

城市外围的发展，无论是科技园的建立还是自贸区的形成，人口和产业的迁移都离不开政府相关政策的支持。因此通过政府对各城市未来的规划布局，可以一窥城市未来的发展方向，从而提早发现高潜力的板块，并进行布局。

本文研究的四个城市规划中，无锡2035城市总体规划市区形成“一城两核三片六组团”的总体空间布局以及 “一带、双核、三极、多点”的战略中心体系；长沙市规划局对长沙2020-2035年的城市规划，到2035年，长沙将成为一个拥有1200万常住人口的特大型城市，为了缓解主城区的压力，将打造一主六副的城市规划；郑州市根据《郑州市城市总体规划(2010-2020年》（2017年修订），将构建“一主一城三区四组团”的城镇布局结构，同时，中心城区形成“一主一城、两轴多心”空间布局结构；合肥城市内部的城区规划将构筑“141”战略发展，并在未来发展方向上，于《合肥市城市总体规划(2011—2020年)》中构建以中心城区为核心，城镇协调区为重点发展区，沿主要交通线形成“一核一区五轴”的空间结构。中部三大最强省会长沙、合肥、郑州以及东部热点城市无锡的最新规划均表现出城市内部多点崛起协同发展局面，多点发展各有侧重点。可以看到随着城市主中心的城区压力不断增加，向周边郊区拓展成为各城市持续发展唯一的途径，而周边郊区则能通过承接主城区的部分功能得到极大的发展，并为房地产发展提供坚实的基础。

图：四城城市总体规划

为了研究的便利，我们根据城市行政区边界、城市层面规划、街道分布以及房地产市场属性，将无锡、长沙、郑州和合肥的城市地图进行相应的板块划分，并分类成城区板块和郊区板块，从而更好的关注城市郊区板块部分的研究。

图：四城城区、郊区板块划分（详情见附录）

通过对四个城市总体规划的研究并结合板块分析，可以发现城市保持向外围扩张的基本思路在总体未来规划中都有明显的体现，因此各城市外围的郊区板块也将在这外扩潮流中获利：

无锡东部板块规划利好明显，未来锡东新城、开发区、鹅湖、梅村板块潜力较大。开发区、锡东新城板块受益于锡东新城区域建设在无锡的战略地位，锡东新城区域是“五大新城”的重要组成部分，在推进城市东联战略、拓展城市发展空间方面有着举足轻重的定位；政策红利指向锡东新城区域，中部高铁商务区、西部产业经开区形成虹吸效应，是未来重点板块。梅村板块虽然距离市中心较远，但内部发展完善，从曾经的卫星小镇发展成现代新城；交通优势明显，具有完备的高速、高铁、空港配套体系；产业基础良好，科技创新带动新一轮人口红利；逐渐完善的基础设施，不断将潜在的住房需求转化为实际购买力，具有极大的发展潜力。鹅湖板块处于无锡、苏州、常熟三市交汇处，区位优势明显，生态环境极佳，板块内配套设施一应俱全，是新兴的宜居之地。无锡西部板块中城铁新城板块在“高铁效应”的带动下，逐步发展为城市群中的枢纽，成长速度加快成为新一轮新贵板块。

图：无锡市利好板块展示

长沙由于环城六副中心模式使得周围的郊区板块都有着较大的发展潜力，其中大王山、洋湖、滨江、梅溪湖是湘江新区四大核心板块。特别是大王山板块，作为国际级旅游区的未来定位，它的投资额、规划面积都是“第一”。截至2019年9月，大王山片区已建成重大建设项目20个，完成政府投资超过230亿元，社会类投资约200亿元，如巴溪洲水上乐园、欢乐广场、南雅湘江中学、保障房项目、华谊电影小镇（一期）等。同时根据湘江新区发布的消息，由比亚迪中标的空轨项目将北起山塘游客集散中心，南至观音港游客集散中心，衔接大王山各个重要景点；在南三环以南，大王山也将规划六条过江通道。这一系列轨交规划加之政府投资加持相信大王山板块将成为湘江新区中的明珠。

图：长沙大王山空轨规划图

郑州航空港区被定义为中心城区，南部将是郑州未来重点发展的方向，区域内南港、北港板块价值迅速崛起。从规划层面，北港板块定位为北部城市综合性服务区，南港板块为高端制造业集聚区，两大板块各有侧重点。北港板块离主城区距离近，具有地理优势；交通方面，港区北站、城郊线为居民出行提供便利；生活配套规划处于领先成熟阶段，适合居住生活；南港板块有两大优点：一是优质的绿化环境，是宜居之地；二是高端产业，未来产业发展将带动板块内楼市发展。北港、南港板块的发展前景与郑州对航空港区的政策红利息息相关，航空港城目前成为中心城区，区域内两大板块价值具备足够上升空间。

图：郑州北港、南港板块功能

合肥的紫蓬山片区、柏堰科技园和上派片区板块隶属于全国工业百强镇肥西，由合肥统一重点发展规划。地铁3号线的南延线已经规划通过，将大大增强肥西与城区的联系。同时作为滨海科学城中的重要组成，将伴随着大量政府政策的倾斜和越来越多的新型产业迁入，因此在未来无论是人口增长还是产业集群建立都将有着强有力的保证，这也使得紫蓬山片区、柏堰科技园和上派片区板这三个板块在未来发展上有着极高的上限。

图：合肥滨海科学城规划

二、从地产表现探究城市郊区发展

根据四个城市19年—20年郊区板块新增供应项目占比可以分为两个梯队：长沙、无锡由于城镇化发展速度加快，城区内土地供应渐渐饱和，房企注意到规划利好的外围板块，目前两城市郊区板块发展势头较好；郑州、合肥目前城区空间开发处于不饱和状态，房企重点仍然集中在城区板块，外溢效益较弱，郊区板块缺乏足够发展动力，相信未来随着城区土地供应饱和，注意力向城市外围聚焦，郊区板块项目会有很大的上升空间。

为了更加全面了解四城郊区房地产发展异同，本次设置流量贡献度、房价潜力度，房价提升度和市场风险度四大类指标对四城郊区进行对比分析。

（一）流量贡献度

长沙市郊区板块新增项目对楼市整体贡献度最高，成交金额占比超三成。恒大文化旅游城单项目贡献率为2.7%，近两年销售额高达55.4亿元居长沙郊区板块项目排行榜第一，领先第二位恒基旭辉湖山赋49%；超六成项目成交金额集中在1-10亿元区间；成交金额top5项目中，品牌房企开发项目占4个，最低交易达到26亿元，可以看出长沙客群对大品牌房企的认可度极高。无锡郊区板块项目对楼市贡献率仅次于长沙4.3个百分点；建发玖里湾单项目贡献率为10.1%，高于第二名海尔产城创翡翠文华68个百分点，对市场整体拉动力较足。郑州由于郊区项目成交价低，郑州主城与郊区价差导致郊区流量贡献率低；合肥近年来开发重点集中在城区，郊区开发项目数量水平低于三城，郊区流量贡献率相对排在后面位置。不过随着郑州、合肥城镇化不断推进，郊区板块受关注度相对前几年得到很大提高。

图：四城郊区板块流量贡献度

注：流量贡献度=近两年各城市郊区板块内项目成交金额/城市全部项目总成交金额。项目样本均以四城19年1月—20年11月新供应项目为准

（二）房价潜力度

四个城市中，长沙郊区板块房价潜力度遥遥领先其他三城，潜力值高达203个百分点，超三成项目成交均价在“万元”红线之上，其中top3项目绿城·青竹园、绿地麓湖郡、祥源森林之光成交均价分别为2.45、1.99、1.76万元/平，相较于板块均价可以看出长沙市郊区板块项目价格存在充足提升空间。无锡郊区板块房价潜力度88.8%，52个项目均价全部突破万元大关，近一半项目均价在1.5万/平以上，top3项目均价更是高达2.9万/平；市场整体水平保持高水准，随着各板块规划红利逐步落实，未来无锡郊区楼市价格水平将保持在一定高度。长沙、无锡两城郊区板块房价潜力度高，与top3楼盘为别墅项目有一定关系，其高端市场发展表现具备一定成熟度。合肥和郑州同样是省会城市，但无论是top3项目均价还是全部项目均价，都处于较低水平，市场仍需要时间落实规划得到发展。

图：四城郊区板块房价潜力度

注：郊区板块房价潜力度=近两年（板块内TOP3项目房价均价-板块内项目房价均价）/板块内项目房价均价。

（三）房价提升度

四个城市郊区板块的房价涨幅表现呈现两极化，无锡和长沙的郊区板块近6个月成交均价同比涨幅幅度均在5%以上，合肥和郑州的郊区项目房价则呈现一定程度上的下降。无锡郊区板块房价涨幅超10%，表明无锡郊区板块城镇化发展迅速，各项政策规划利好得以落实，其中华润江南府项目房价涨幅近2成；长沙郊区板块房价随着“六副中心”的外拓规划逐步落位，整体也呈现较高涨幅，其中恒基旭辉湖山赋、通号岭绣苑和恒大御景天下项目房价涨幅超1成；而考虑到目前郑州和合肥房地产市场以城区为主导，已经满足绝大多数客户需求，使得两城郊区板块项目价格短时间内缺少有力支撑，从而导致一定程度的阶段性下滑。

图：四城郊区板块成交均价及提升

注：房价提升度=近6个月成交均价/同期6个月成交均价-1

（四）市场风险度

四城郊区楼市狭义去化周期表现都较为良好，市场风险整体可控：无锡、长沙、郑州郊区新增项目整体去化周期在三个季度左右，其中热门项目如无锡开发区的恒大翡翠公园、长沙大王山的建发电建·江山悦去化周期和郑州的兴港和昌云著仅为6个月上下。合肥郊区整体去化周期最短不到半年，表明整体楼市销售旺盛，个别项目如岗集片区的碧桂园时代倾城去化周期也仅为半年左右，可以看出四城郊区新增项目整体销售情况和周转周期整体处于相对可控状态。

图：四城郊区板块去化周期

注：市场风险度为去化周期长短

从以上4个指标对比分析可以看出无论是质量还是数量上，无锡和长沙的郊区板块楼市相较于郑州和合肥都更加成熟。无锡和长沙郊区楼市整体处于高速发展时期，两者相较而言，由于长沙郊区有较为优质的景观资源，使其高端别墅市场更加成熟，有更高的房价上升潜力，并使得流量贡献度上有优异表现；无锡郊区板块则受到政策规划发展利好以及对无锡经济发展的乐观预期使得郊区项目的房价涨幅较为迅速。合肥和郑州郊区虽然都处于发展初期，相较而言郑州郊区项目在未来房价的上升潜力上更具有优势；合肥由于目前楼市关注点还集中在城区，同时郊区配套以及相关产业还未完善，但相对较低的价格优势使得整体市场需求相对旺盛，整体项目风险度较小。

图：四城郊区板块指标对比

三、从板块配套驱动郊区优质板块

通过上部分四个指标在各城市内部郊区板块进行分析，选取各城市优质郊区板块：选取四个指标中二个及以上指标排名TOP10%的板块作为城市优质郊区板块。

表：四城优质板块

注：指标打勾为该板块的对应指标在所在城市郊区板块中排名TOP10%（市场风险度为反向）。

郊区板块的配套生态是楼市发展的基础，未来的政策规划是楼市上涨的空间，因此通过比对优质郊区板块与其他郊区板块的配套差异和规划异同，梳理郊区板块楼市发展的内在逻辑，总结郊区板块楼市成功的表象规律。

无锡：开发区板块位于热门锡东新城大区西部，紧邻主城区。划定阀内生活服务设施、商业体综合体、商业街、交通设施、教育设施、医疗设施配套综合数量达到284个，均匀分布在板块内；商业、教育资源优势较郊区板块平均水平突出，拥有无锡市查桥实验小学、查桥中心小学两所省重点以及荟聚、塞维拉商业广场等大型购物中心；公交站点沿主干道遍及板块各处，地铁二号线连接主城区，为居民出行通勤提供一定便利。板块依托锡山经济开发区、江南商贸物流城、中国工业博览园及V—PARK重点发展高新技术产业。锡东新城是“五大新城”的重要组成部分，在发展上具有战略地位，开发区板块作为其中不可或缺的产业支撑，将吸引大批人口安家置业，具备升级潜力空间。

图：无锡开发区板块配套分布

图：无锡开发区板块配套与郊区平均水平对比

郑州：北港板块随着所在的航空港区被划为中心城区，价值快速崛起，尤其区域内居住纯粹度和居住配套完善度都要明显优于南港，商业配套优势明显。北港板块内生活服务设施、商业体综合体、商业街、交通设施、教育设施、医疗设施配套综合数量达到726个，呈现“局部集聚、沿主干道分布”的特征。虽然板块内配套设施在等级上较成熟区域有所欠缺，但目前十余所大型购物中心、三所综合医院、二十余所中小学、五大休闲景观、一所图书馆为居民营造便利的生活环境；同时公交站点覆盖、地铁城郊线的开通提升居民出行便捷度。北港板块定位为综合服务区，规划红利不断升级；在建的几许城铁、郑机城铁以及规划的11号地铁线，交通枢纽地位进一步凸显；相信随着北港板块配套进一步成熟发展，价值潜力将得到充分实现。

图：郑州北港板块配套分布

图：郑州北港板块配套与郊区平均水平对比

合肥：岗集片区板块内生活服务设施、商业体综合体、商业街、交通设施、教育设施、医疗设施配套综合数量达到211个，以“团状”集中在镇中心区域，公交站点沿合淮公路、环湖北路主干道分布。整体看来，岗集板块整体配套无论从数量还是等级上都较双凤工业园都逊色；但板块内景观休闲资源丰富，分布多个公园比如鸟巢童话主题公园、佳洲生态园、大房郢水库樱花园等以及具有历史意义的三国新城遗址、合肥三国新城遗址公园碑记等。丰富的景观配套是岗集片区板块的一大特色；区域内董铺湖和大房郢湖是合肥市水源地之一，岗集片区板块先天优势明显，拥有良好的居住环境。《合肥市空间规划(2017-2035)》中将岗集镇划入主城区范围，表明岗集镇成为合肥各项规划的关键空间范围以及新一轮发展中重点区域。同时，政策红利不断升级，长丰县一系列工程、北城“511”绿化提升项目、滨水文化生态休闲区配套组合升级，岗集片区价值潜力可见一斑。

图：合肥岗集片区板块配套分布

图：合肥岗集片区板块配套与郊区平均水平对比

长沙：鹅羊高岭板块坐拥秀峰山、鹅羊山两大景区，环境优美，含各类生活娱乐配套共258个，主要集中在芙蓉北路周边和兴联路以南。相较于其他有新增供应的郊区板块，鹅羊高岭在商业、教育和交通相关配套上同样有着一定优势，同时开福区出台的秀峰商圈建设三年行动方案使得在建的湘江壹号和钱隆国际两大购物中心将以鹅羊山自然景观为依托，建设附属商业设施，植入商业业态，打造商游结合的特色公园；地铁一号线北延段的开工和对接长沙县，力争2021年实现兴联路东延线连接星沙，将鹅羊高岭板块打造为长沙东西联通重要枢纽。因此鹅羊高岭板块凭借自身配套优势与政策规划利好双加持，在近2年郊区房地产市场上有着优异的表现。

图：长沙鹅羊高岭板块配套分布

图：长沙鹅羊高岭板块配套与郊区平均水平对比

长沙：大王山板块在长沙郊区板块为国际水平的旅游度假区，山水州融合的绿色新城，在与长沙老城区紧密相连的同时，大王山又能远离城市喧嚣。加之多项配套规划加持：潭州大道快改、潇湘大道南延线、长株潭城际铁路西环线等项目已开工建设；地铁3号线南延线将直达大王山片区核心区域，还规划有城际轻轨，另外，长沙首条空轨线路也位于大王山片区；教育方面也规划了21所中小学校，已引入师大附中博才中学、南雅湘江中学、博才花溪小学等。可以说当前大王山楼市的繁荣更多的是凭借环境和政策规划加持的结果，相信随着越来越多的规划落地，大王山板块楼市依然有强劲的发展空间。

图：长沙大王山板块配套分布

图：长沙大王山板块配套与郊区平均水平对比

通过以上对四城五个优质郊区板块的研究和共性分析，可以发现伴随着城市不断的发展外延，当前节点优质的郊区板块必然是紧邻城区，利用轨道交通的连接能够快速到达城区，同时依靠自身的环境优势给客户提供舒适的居住环境，并符合政府的规划方向，提升人们对板块未来发展的预期。因此从中可以一窥寻找城市优质郊区板块的路径，即与城区相邻、交通便利、有一定景观环境资源，同时在未来有当地利好政策规划的板块。

作者：王宗豪&梁佳佳

附录:

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