实务 | 离婚诉讼房产分割九大典型场景及裁判思路

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无论对于高净值人士、中产阶级还是工薪阶级而言，房产都是非常重要的资产类型。在离婚率高居不下的今天，夫妻一旦离婚往往面临婚内甚至婚前购置房产的分割问题。由于房产是大宗资产，尤其是在北京、上海等大城市，所以，离婚诉讼中房产分割也是争议最激烈的焦点之一。

以北京为例，根据威科先行（Wolters Kluwer）查询到的数据显示，在过去三年间，仅北京涉及房产分割的离婚纠纷诉讼就高达10678件。

（数据来源：威科先行）

房产分割涉及物权关系、购房款来源、还贷情况、双方父母出资等多重关系，所以离婚诉讼中房产的分割向来复杂、很难有“标准答案”，需要根据每个案件的实际情况，并结合法律、司法解释和主流裁判观点去预判——所以，让很多当事人非常头疼。薛京律师团队根据代理多起离婚财产分割案件实务经验，整理离婚诉讼中房产分割法律要点如下，供正在做婚姻财产规划或面临离婚诉讼的读者参考。

一

           离婚诉讼中

房产分割考虑的事实要素

根据实务判例，离婚诉讼中如涉及原告提出对房产进行分割，法官判决的分割结果，往往要核实并考虑以下方面的事实：婚前还是婚后购买、房屋产权登记在谁名下、购房资金来源（全款或首付）、有无按揭贷款、贷款由谁归还等。

二

              离婚诉讼中

房产分割典型场景及裁判结果

基于上述总结的房产分割需要重点考虑的事实要点，为了便于读者理解和记忆，我们便按照婚前和婚后买房的分类方式，根据出资情况、房屋产权登记情况，根据司法实践中的主流裁判观点、并结合《民法典》生效后的最新规定，划分不同的分割场景总结如下：
1.婚前买房并取得房屋所有权综上，关于婚前买房的风险，我们提示如下：

（1）婚前买房，如果是单方出资并登记在出资方名下，该房产确定为出资方的个人财产，不是夫妻共同财产。
（2）根据主流裁判案例，如果出资方在婚前有加名或者将其出资购买的房产登记在对方名下的行为的，一般视作是附条件的赠与，如果双方最终没有结婚，那么赠与方可以主张撤销赠与（即：不受赠与房产已经完成变更登记的影响）。
（3）如果是婚前双方出资买房且登记在一方名下的，大概率是登记一方得到房屋所有权，得房一方需就未得房一方的出资或贡献部分进行经济补偿。经济补偿的组成大概为未得房一方婚前出资部分、婚后还贷部分的一半对价、房屋增值部分的一半对价等。

（4）需要注意，在婚前买房时，如果父母有出资的，如无特殊约定，该出资将视作是对己方孩子的单方赠与。在离婚纠纷中如涉及房产分割，该部分出资一般会计算成是己方孩子的出资额，不会当然认为该出资是父母对夫妻二人的赠与。
2.婚后买房并取得房屋所有权综上，关于婚后买房的风险，我们提示如下：

（1）如果是婚后买房，除非有证据能证明购房款全部来源于出资方的婚前个人财产，否则一般而言，无论该房产登记在夫妻双方名下或者是一方名下，该房产都是夫妻共同财产。
（2）如果一方用其个人资产婚后购买的房产，在婚后有加名或者将其出资购买的房产登记在对方名下的，一般视作赠与，且该赠与行为已经履行完毕不可撤销，该房产视作是二人的夫妻共同财产，除非出现认定赠与无效或可撤销的法定情形。
（3）与婚前买房的判决方式一致，如婚后购买的房产登记在一方名下，且主贷人也是该方时，法官往往会判决房产登记一方获得房屋所有权，按照照顾子女、女方和无过错方的原则，确定得房一方需要支付给另一方经济补偿的金额。当然，如果婚姻存续期间较短的，法院一般也会参考双方对房产的贡献、首付出资、还贷情况来确定经济补偿金额。
（4）需要注意，在婚后买房时，如果父母有出资的，如无特殊约定，该出资将视作是对夫妻二人的赠与。

三

婚姻风险规划之房产规划建议

根据上述对不同房产分割的主流裁判观点，我们对于婚姻风险规划中的房产规划提出如下建议：

1.条件允许，建议婚前买房

正如上面的表格所示，只要是婚前以个人资产购买的房产，无论是婚前取得房屋所有权还是婚后取得房屋所有权，该房产都是登记一方的个人财产，离婚时不会面临房屋所有权被分割的问题。

2.父母资助购房，需提前做好规划

如果父母想要对孩子进行资助，建议提前做好风险规划。如，无论是婚前还是婚后给到孩子的资金，都建议配套一份单向赠与协议，约定该赠与对象只是己方子女，从而排除适用《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条，认定为对夫妻双方赠与的风险。或者直接与小两口签订借款协议，认定该资金是借给小两口购房的，父母可随时主张其二人偿还。

3.婚内加名，视为赠与

如果一方持有的婚前或者婚内的个人房产，在婚姻存续期间加了配偶一方的名字，视作是对配偶一方的赠与，在离婚时该房产从出资方的个人财产转为夫妻共同财产，会按照夫妻共同财产进行分割。不过，如前所述，若是在未缔结婚姻关系前加名，但最终双方未登记结婚的，出资一方可以主张该赠与是附条件的赠与，从而主张撤销赠与。

总之，大城市普通家庭买套房子不容易，尤其是父母节衣缩食凑钱买的婚房。所以，建议读者对照以上表格的各种典型场景，提前了解、提前规划。避免因为离婚分割房产，赔了“夫人”折了房子。

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薛京律师

北京大成律师事务所高级合伙人

在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。

财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。

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