非成熟市镇的四房式预购组屋，平均价保持相对稳定，2022年首三季达34万8000元，与2019年的34万1000元相差不远。
国家发展部长李智陞10月4日在国会答复议员叶汉荣（杨厝港区）的询问时说，价格得以保持相对稳定，让新组屋维持在可负担水平，是因政府提供显著津贴，继续以低于市场的价格建造和售卖新组屋。李智陞以家庭收入约5000元的首次购屋家庭为例，他们在2022年8月的预购组屋销售活动中，可购买三个非成熟市镇——兀兰、裕廊东和蔡厝港的四房式单位。这些项目的价格，相当或低于非成熟市镇四房式预购组屋34万8000元的平均价。将这个家庭可获得的4万5000元津贴纳入考量后，他们只须用每月收入的23%来支付房贷，意味着他们能用每月公积金所得来偿还房贷，无需现金支出。他们的组屋价格约为家庭年收入的五倍。
组屋转售价连续10季攀升
分析师：下来数月涨幅料缩小
新加坡整体组屋转售价连续10个季度攀升，2022年第三季组屋转售价环比上升2.4％。受访分析师认为，随着政府出台新一轮房地产降温措施，下来几个月的组屋转售价涨幅预计会进一步缩小。
2022年第三季组屋转售价上扬2.4%，涨幅略低于第二季的2.8%，房产分析师认为，受新一轮降温措施影响，下来几个月的组屋转售价涨幅将有所缓和。（王彦燕摄）
根据建屋发展局10月3日发布的预估数据，第三季的组屋转售价环比增加2.4％，涨幅低于第二季的2.8％。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清认为，比起以往的房地产降温措施，9月30日生效的新条例对组屋转售市场的影响较显著，因此市场反应料会更加强烈。
她指出，新的降温措施如收紧建屋局和私人金融机构贷款、更严格的总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）等，会影响几乎所有的组屋买家，包括预购组屋申购者。一些私宅屋主售屋后须等15个月才能购买转售组屋，也会冲击市场上较大型和优质的单位。
“私宅屋主在购买转售组屋时会面临更大的阻力，较大型组屋单位的需求可能会暂时滑落，导致下来几个月的转售价格走软。”
不过，55岁及以上、卖私宅买四房式或更小转售组屋的年长者可豁免等待期，孙燕清指出，这可能推高需求，导致市场上出现更多三房式或四房式百万组屋。博纳产业研究与内容主管黄秀莹认为，降温措施可能导致转售市场出现一段时间的僵局，潜在买家等待售价下跌，屋主则希望能守住他们的要价。因此，转售组屋交易量在下来两到三个月可能稍微趋缓，直到市场作出调整并找到平衡。“由于潜在需求强劲，组屋转售价预计不会大幅下跌，降温措施将确保转售价保持更可持续的增长速度。”
黄秀莹预计，全年的组屋转售价涨幅介于9％到10％，低于2021年的12.7％。转售交易量料达到2万7000至2万8000宗。根据合登集团提供的数据，截至9月29日，2022年已有275宗百万组屋交易，单在第三季就有111宗，比第二季多了35.4％。
非成熟市镇也有更多百万组屋交易，第三季共有七宗，高于第二季的四宗。其中，武吉巴督和榜鹅也在第三季首次出现百万组屋。
合登集团高级研究主管李思德说，许多百万组屋买家追求较大空间，因而有更多五房式及更大房型的单位以高价出售。例如，今年第一季有75个五房式或更大房型单位的百万交易，第三季增至105宗。他相信，2022年第四季的组屋转售价料会受到降温措施影响而有所缓和。与此同时，建屋局在11月推出历来最大规模的预购组屋销售活动，相信也会吸收转售组屋的部分需求。建屋局将在11月的预购组屋销售活动中，于武吉巴督、加冷黄埔、女皇镇、登加和义顺推出约9500个单位。国家发展部长李智陞3日书面答复议员提问时透露，武吉巴督、登加、义顺和女皇镇将会有二房式灵活单位，女皇镇的将是第二个社区关爱组屋项目（Community Care Apartments），会有约200个单位，为年长者提供结合住宅和看护模式的住房选项。
2023年2月，加冷黄埔、女皇镇、登加还会推出2900至3900个预购组屋单位。具体数量有待敲定。建屋局将在明年推出多达2万3000个预购组屋单位，若有必要，当局也准备在2021年至2025年间推出共10万个组屋单位。
文： 杨浚鑫、林慧敏
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