新加坡新组屋平均成本39.6万！售价涨幅低于家庭收入增幅｜明年私宅价料趋稳或下跌
新加坡建屋发展局首次公布预购组屋总开发成本，上一财政年交付的1万3506个预购组屋单位，总开发成本达53亿4600万元，每个单位平均39万6000元。
而根据建屋局年报计算，上财年交付的单位，每个平均收益约36万5700元，在扣除建屋局提供的公积金购屋津贴后，平均单位收益进一步降低至约34万7000元。
预购组屋的总开发成本包含土地成本、建筑成本以及其他成本，如建屋局基于特殊原因向屋主回购单位的费用。（建屋发展局提供）
预购组屋的总开发成本包含土地成本、建筑成本以及其他成本，如建屋局基于特殊原因向屋主回购单位的费用。土地成本在过去三个财政年里，占新组屋开发成本约六成。
组屋售价、定价和成本课题时不时引起议论，国家发展部与建屋发展局12月7日首次公开预购组屋总开发成本数据，以及再次解释组屋定价与如何计算负担得起的问题。
当局答复媒体询问时透露，2021／2022财年交付的预购组屋总开发成本达53亿4600万元，其中土地成本占了59％（31亿6700万元）、建筑费达20亿7700万元、其他成本1亿零200万元。
值得注意的是，上财年交付的1万3506个预购组屋单位都是在数年前进行招标和兴建的，当时的建筑及建材成本还没因冠病疫情影响而飙升。
若不把组屋地点、房型等特点所导致的价格差异纳入考量，这1万3506个预购组屋单位，每个单位的平均开发成本约39万6000元。
根据建屋局年报，上财年当局从所交付的组屋收取49亿4000万元，即每个单位平均价约36万5700元，低于39万6000元的平均成本价。在扣除建屋局提供的公积金购屋津贴后，平均单位收益进一步降低至约34万7000元。
预购组屋售价涨幅低于家庭收入增幅
在2012年至2021年间，新加坡居民就业家庭收入中位数增长了26％，而预购组屋售价涨幅则介于16％到22％。
根据国家发展部与建屋发展局提供的数据，2012年，非成熟市镇预购组屋平均每平方英尺卖311元，2022年首三个季度增至362元，上涨16%。
成熟市镇预购组屋2012年平均每平方英尺卖479元，今年首三季则是584元，涨幅为22％。
在2012年至2021年间，新加坡居民就业家庭收入中位数增长了26％，而预购组屋售价涨幅则介于16％到22％。
建屋局指出，受冠病疫情影响，过去两年建筑成本攀升了将近30％，但由于建屋局为新组屋买家提供更多津贴，让预购组屋价格相对保持平稳。
为确保新组屋负担得起
组屋转售价上扬时政府相应提高市场津贴
近来政府售地标价不断上升，土地成本是否导致新组屋售价攀升令人关注，新加坡国家发展部和建屋发展局12月7日答复媒体询问时强调，新组屋的定价和开发成本并不挂钩，新组屋售价是按可负担水平（affordability）而定。
国家发展部和建屋局强调，组屋定价和私宅定价不同，私人房地产发展商一般根据开发成本来定价，售价也会把利润率包含在内。建屋局则按可负担水平为新组屋定价，与私人发展商定价方式完全不同。
在为新组屋定价时，建屋局会先参考附近类似转售组屋的售价，以及考虑个别单位的特点和当前市场情况，然后在这个基础上给予大幅度津贴，以确保新组屋售价是买家负担得起的。
个别预购组屋项目所获得的津贴，会因不同项目的特点和市场情况而有所不同。
国家发展部和建屋局说：“提供不同幅度的津贴额有助买家免受市场波动的影响，确保预购组屋价格保持平稳及可负担得起。因此，当转售组屋价格上扬，建屋局也会相应提高市场津贴，以确保新组屋售价是负担得起的。”
因经济放缓房贷利率上涨
明年私宅价料趋稳或下跌
新加坡私宅价格涨势明年料会因为经济放缓和房贷利率上涨而趋稳，分析师预测，房价甚至还可能会下跌。
房地产销售网站PropertyGuru12月6日发表的报告显示，利率上涨以及政府出台的房地产降温措施导致住宅市场承压，许多买家打消买房的念头，交易量开始逐渐下滑。
撰写这份报告的PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士指出，随着经济放缓和国内需求减少，明年的房地产交易量也料会相应下跌。
他预测，明年首六个月价格会维持在现有水平或稍微上涨，因为卖主仍有持守能力，然而，较疲弱的经济若出现始料未及的震荡，情况则可能出现巨大变化。“经济情况若严重恶化，一些屋主可能愿意下调要价，尤其是如果他们陷入财务困境。”
调查：66％受访者
积蓄不足购房而租房
此外，今年下半年的政府售地计划正选名单地段可建造3505个公寓单位，同比增加26％，供应增加有助于抑制房价的涨势，不过李乃佳认为，这需要过一段时间后才能起到效用。
价格有望下跌，但潜在买主仍需等待一段时间。
另一方面，最近有更多首次购屋者因为买不起房子，改而租房子住。
根据PropertyGuru的消费者情绪研究报告，今年下半年有66％的受访者因为积蓄不足以买房，于是改而租房。尽管如此，他们认为租房子只能解决短期至中期的需求，他们依然希望能拥有自己的房子。
合登集团高级研究主管李思德同样认为对于明年的私宅价格会保持平稳，最近位于其他中央区和中央区以外的政府售地计划地段，容积率每平方英尺价格分别维持在1300元和1100元。可是他预测，建筑成本上升以及市场上未售单位减少，可能会在明年把房价推高最多5％。他认为贷款利率虽然高涨，但对新私宅销量的影响预料不大，因为新私宅的贷款偿还额分数个阶段递增，转售市场受到的影响会比较大。
据李思德统计，明年有大约40个新私宅项目登场，共有1万至1万2000个单位。其中20％的单位属于核心中央区（CCR）的发展地段。另有50％在其他中央区（RCR），而其余30％在中央区以外（OCR）。他预测，在明年首季推出的项目如8 Shenton Way、博盛苑（Blossoms by the Park）和Lentor Hill Residences会受到买家关注。“由于明年推出的新私宅项目较多，销量预计会介于9000个单位至1万个单位。”
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文：林慧敏、李蕙心
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