新加坡千万豪宅买方交易税增40％至88％，税额可买一栋洋房！
新加坡政府2月调高高价值住宅的买方印花税1至2个百分点，对一些豪宅买家或许不是大数目，但如果累计过去两年各项房地产措施的税率调整，千万元豪宅的买家这两年的买房交易税的叠加增幅可多达88％，单是支付税额就足以买下一栋洋房。
（何炳耀摄）
根据世邦魏理仕（CBRE）和PropertyGuru为《联合早报》整理的数据，买家购买一栋1000万元豪宅时须支付的交易税如买方印花税（BSD）和额外买方印花税（ABSD）等，在过去两年增加40％到88％不等，其中已拥有两套或以上房产的新加坡永久居民支付的增幅最大，增加88％，至353万9600元。
如果包括房地产税等经常税款支出，并假设买家在20年后将房产套现，他在持有房产期间估计得支付147万3000元的房地产税，使得购房须支付的总税额超过500万元，足以买下一栋洋房。
PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士接受本报访问时说：“过去两年政府推出多项房地产和降温措施，主要为调高税率，一些措施可能只调高1至2个百分点，单独来看或影响不大，但叠加起来却是笔不容小觑的购房成本。此外，近来房贷利率大幅上扬，更加重买房的负担。”
他指出，新元隔夜利率（SORA）这两年来已从0.15％飙涨至3.4％。如果买家选择20年房贷，贷款额为房价的75％，利差为1％的话，那200万元私宅的每月房贷约9400元，比两年前高出了2400元或34％。千万元豪宅买家的每月房贷更达4万7033元。
千万豪宅交易量 去年减少近一半
为抑制火热房地产市场，以及增加政府收入来源，政府过去两年推出多项针对房地产市场的措施，包括2021年12月调高ABSD、去年2月预算案宣布大幅调高房地产税、以及9月底多方面抬高房贷门槛等。在上个月公布的最新财政预算案，政府将高价值住宅的买方印花税调高1至2个百分点。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚说，过去两年税率增加对私宅市场的影响不小。像今年开始实施的房地产税上调，虽然增额相对不多，千万元豪宅只是增加近2万元，但由于这是每年得缴交的税款，累计20年可达房价的3％至4％。如果考虑过去一年私宅租金大涨，房子年值连同房地产税率显著上扬，年值10万元以上的豪宅的房地产税额估计增加超过80％。
她说：“整体而言，过去两年房地产措施的税率上调，造成千万元豪宅买家的交易税额增至房价的35.4％，这还不包括房地产税。对于超级富豪，这或许不算什么，但它多少抑制一些投资者的买房兴趣。”
她还指出，新加坡千万元及以上豪宅的交易在去年下半年有所回弹，但全年交易量比2021年减少近一半，共80个单位成交，交易总额则减少45.9％，仅12亿2300万元。
2022财年首九个月 房地产印花税收入减35％
另一方面，政府调高税率并不意味着税收增加。合登（Huttons）整理截至今年2月3日的资料显示，政府在2022财年首九个月（2022年4月初至12月底）的房地产印花税收入为44亿3200万元，较前年同期的52亿5900万元，减少了15％。
合登集团高级研究主管李思德说，这主要是去年房地产交易减少所致。例如去年4月初至12月底的私宅交易为1万6547个单位，同比下跌35％。同时期的转售组屋交易减少10.6％，只有2万零962个单位。不过他估计今年的私宅和转售组屋交易量会增加，应该会推高印花税的税收。
李思德也说：“去年的私宅包括有地、非有地和执行共管公寓（EC）的中位数交易价是158万元。如果今年私宅中位数交易价呈上升趋势，买方印花税的收入将相应增加。”
副总理兼财政部长黄循财上月发表预算案声明时指出，买方印花税率调整估计每年为政府带来额外5亿元税收，但实际金额取决于房地产市场行情。
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文：周文龙
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