新加坡房贷利率预计居高不下，今年将供应近两万个预购组屋单位，比疫情前高
转售组屋和私宅市场出现放缓迹象、外部环境也可能拖累新加坡经济增长，国家发展部长李智陞警惕，“不能指望新加坡房价会无止境上涨”。房贷利率预计也会在更长时间内居高不下，李智陞呼吁新加坡人买房慎重。
李智陞接受《联合早报》和《海峡时报》专访，展望2024年的房地产市场，认为须关注宏观经济状况和我国经济前景。
他说：“新加坡经济前景近期依然疲弱（muted），这在很大程度上与全球经济环境有关。你看到欧洲的冲突、中东的冲突、亚洲的紧张局势，如今还有红海和苏伊士运河的问题。我们预计，随着主要经济中心和经济体增长下降，全球经济活动2024年将放缓。”
这呼应了李显龙总理在新年献词中提到的，新加坡2024年国内生产总值能否如贸工部预估取得1％至3％增长，很大程度上取决于外部局势是否稳定。
3.7%至4.4%范围内
房贷利率更长时间内料保持高位
李智陞说，新加坡房贷利率预计会在更长一段时间内继续保持高位，“我们看到的范围介于3.7%至4.4%。这将影响现有屋主，但我认为这也会让很多新加坡人在买房时更加谨慎。”
他也指出，我国房地产市场增长的同时，许多主要经济体的房地产市场都在下行或调整。“因此，我们不能指望新加坡的房价会无止境上涨，我们已经看到放缓迹象。”
根据去年第四季的预估数据，整体组屋转售价去年全年增长4.7%，低于前年的10.4%增幅。整体私宅价格涨幅也从前年的8.6%，收窄至去年的6.7%。
受疫情影响预购组屋项目
八成已竣工
李智陞说，冠病疫情期间供需失衡，导致转售组屋和私宅价格上扬，也推高租金。建屋发展局因此一直在处理疫情造成的延误，如今约八成受疫情影响的预购组屋项目已竣工。
受冠病疫情影响的预购组屋项目约八成已竣工。图为登加新镇预购组屋项目Plantation Grange，建造工程也受疫情延误，购房者去年下半年开始领取钥匙。（档案照片）
去年竣工的组屋和私宅单位也都创下近年新高。建屋局完成23个预购组屋项目的约2万1400个单位，是2018年以来最高，私宅方面则有约2万零400个单位竣工，是2017年以来最高。
李智陞解释，除了延迟收到单位的屋主，租屋需求也来自疫情期间暂时搬回国的新加坡人。随着人们领取新屋钥匙，或搬回原本所在的国家，租赁市场面对的压力开始缓解。
揣测组屋价将破百万
只会引起担忧与恐慌
另一方面，近年一些预购组屋项目因位置优越和设施便利，价格探新高，也引发有关预购组屋价格，尤其是黄金地段组屋，日后会否破百万的揣测。
李智陞回应说，不论是用100万元或200万元这样的数字来凭空臆测屋价走向，只会引起担忧和恐慌，制造人们负担不起组屋的印象。他认为这类言论把问题看得过于简单，当局为组屋定价时要考量得更细致。
“如果我们只是凭空取100万元这个数字，会令民众感到担忧，形成的印象是组屋价格不可负担。但其实，不论屋价多少，组屋都必须是新加坡人负担得起的。所谓‘负担得起’，意味着不同收入水平、不同预算和不同收入阶层的申购者都买得起。”
宏茂桥预购组屋项目Central Weave在2022年8月推出时，因位置优越和设施便利，五房式和三代同堂单位，不含津贴售价介于71万3000元至87万7000元，引发有关预购组屋日后会否破百万的揣测。这项目的申购者远超单位供应量。超过6500户家庭申购372个这类单位，每个单位有17户申请。（建屋局构想图）
组屋价格是否可负担
应参考每月偿还贷款比率和屋价收入比
当局在每轮销售活动中，也在全岛各地区提供新加坡人负担得起的组屋供应，包括为黄金地段项目提供额外津贴来进一步降价。
李智陞重申，组屋价格是否维持在新加坡人可负担的范围，应参考的是每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio）和屋价收入比。
他重申，不同收入水平的新加坡人的每月偿还贷款比率约为25%，组屋屋价约为年薪五倍，具体取决于他们想动用多少财务资源，或是有多谨慎小心。“我们无法完全控制人们的选择。但我们的目标是在这个水平上给组屋定价。”
10月实施新组屋分类框架
预购组屋销售活动今年起改一年三轮
预购组屋销售活动今年起从原本一年四轮，调整为三轮，落在2月、6月和10月。10月销售活动将推出全年最多单位，并实施新的组屋分类框架，按标准、优选和黄金地段划分新组屋。
建屋发展局1月8日发文告做出这项宣布。国家发展部长李智陞事前接受《联合早报》和《海峡时报》专访解释，尽管人们可能感觉申购机会变少，但调整销售活动次数，是为了一次过在更多市镇推出更多单位，让新加坡人有更多选择。对首次购屋者而言，每轮活动有更多单位和选择，也意味着他们能通过较少尝试购得组屋。
另一好处是减少每轮销售活动之间的需求重叠。这是因为当局是在抽签结果公布后四周，才逐步邀请申购者预定单位，这个过程需时数月，取决于单位量和订购率。
去年的四轮活动落在2月、5月、10月和12月。李智陞说，由于四轮活动时间相近，购屋者可能在上一轮活动已拿到排队号码，但还没来得及选房，下一轮活动就来了，让他们不知如何是好。
李智陞强调，销售活动调整为一年三轮，能减少但不能完全消除需求重叠的现象。这是因为单位量庞大，人们一一前来挑选心仪单位，需给予他们时间和空间来做这个重大决定。
今年预计推出1万9600个预购组屋单位
当局今年的目标是在全岛推出1万9600个预购组屋单位，高于冠病疫情前的每年1万6000至1万7000个单位。李智陞说，10月销售活动将推出全年最多单位，新的组屋分类框架也会从这轮活动起实施。
在新框架下，新组屋将分为标准、优选和黄金地段组屋。地段越好，买屋津贴越高，确保人们负担得起，但转售限制也更严格。
针对有分析指未来可能划为优选和黄金地段的区域，房价可能或已经攀升，李智陞说：“我想，包括我们在内的评论员都知道这是个复杂的系统，没有人能够非常确定它的影响。”
他认为，现有组屋和新框架下的组屋之间，两者的相互作用不会那么显而易见，最终还是取决于人们的喜好、需求和预算。无论如何，新框架首批组屋要在15年后才进入转售市场。
今年推出的预购组屋中，逾2800个是等候期少于三年的等候时间较短组屋（Shorter Waiting Time flats），占新组屋供应量的14％。
李智陞：首购族申购率趋稳
提早推出更多等候期较短单位
之所以能提供较短等候期，是因这类组屋在推出前就已开始建造。当局自2018年以来提供等候时间较短组屋，但这类组屋在疫情期间不得不提前推出以满足需求。
李智陞原先宣布从2025年起，每年推出2000至3000个等候时间较短组屋，如今提前一年落实，他解释是因首次购屋者申购率已大体稳定。
“如果申购率很高，像过去几年那样，就无法做到这点，因为必须推出单位来满足需求。如果需求趋于稳定，项目足以满足需求，你就有信心建造新项目，而不必在同年推出销售。”
去年，所有屋型的首次购屋者申购率是1.9，低于疫情前水平。2019年，所有屋型的首次购屋者申购率达到3.7。
至于是否仍每年推出2000至3000个等候时间较短组屋，李智陞说这取决于需求。但他重申去年2月在国会的公共住屋辩论中所说，今年起，视土地供应和住屋需求而定，重新调整组屋整体供应，等候时间较短组屋将在新组屋供应中占更大比例。
建屋局去年和前年各推出约2万3000个预购组屋单位。针对今年为何减少，李智陞解释，当局过去三年已提前推出很多单位，而首次购屋者申购率放缓，反映需求得到满足。
当局将按疫情期间所承诺的，在2021年至2025年推出10万个单位。截至去年底，已推出了超过一半，或逾6万3000个单位，其余3万7000个单位也将如期推出。
去年组屋转售价涨幅趋缓
百万组屋交易量增加
非官方预估数据显示，组屋转售价增幅趋缓，去年全年估计上涨5.8％，比2022年的8.8％少三个百分点，不过高于建屋发展局早前预估的4.8％。有分析师预测，今年全年的涨幅将介于3％至5％。
根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）1月8日发布的预估数据，去年12月转售组屋的整体价格比前一个月份上扬0.6％。所有房型的售价环比均上涨，三房式组屋略起0.1％，四房式起1%，五房式起0.5%，公寓式组屋起0.2%。
上个月共有2006个组屋单位转手，同比减少10.5％，环比下滑6.2％。转售组屋中，61.8％属非成熟区，38.2％属成熟地区。四房式单位占多数，达44.6％，其余依次是三房式（25.9％）、五房式（23.5％），以及公寓式（6％）。
去年组屋转售量达2万5877个，比2022年的2万6807个少约3.5%；百万组屋交易共有469个，比2022年的370增加约27%。
根据预估数据，去年12月的转售组屋中，百万组屋有48个，环比增加三个。转售价最高的是广东民路一个五房式组屋，卖价142万元。非成熟组屋区转售价最高的是兀兰81街一个公寓式组屋单位，售价103万8000元。
橙易产业研究与咨询部副总裁孙燕清说，今年的组屋转售价预计会继续小幅上涨，涨幅介于约3％至5％。总交易量将保持稳定，转售单位预计介于2万6000个至2万8000个。
文：杨浚鑫、邓玮婷
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