新加坡房屋市场冷下来，私宅销量15年新低，仅15％组屋成交价超过预估
随着新加坡房地产市场趋向稳定，购买转售组屋时须支付现金溢价的买家比率大幅减少一半。
（李冠卫摄 ）
在2023年第四季，支付现金溢价（Cash-Over-Valuation，简称COV）的转售组屋买家占了买家总数的大约15%。这个比率相较于2022年第四季的近30%，少了一半。
国家发展部长李智陞1月15日在建设局和新加坡产业发展商公会联办的建筑业与产业前景研讨会上，指出上述趋势。他透露，买家支付的COV中位数稳定维持在3万元左右，并强调多数转售组屋买家并没支付COV。
当房地产市场红火或某些房屋很抢手时，买家的出价或须比专业估价更高，才可能购得心仪单位。实际转售价比估价高的部分即为COV。
李智陞认为，房地产市场的供需渐趋平衡是致使支付COV的买家比率减低的原因。
政府和建筑业者联手克服冠病疫情的影响、提升工程进度，增加了预购组屋和私人住宅的供应，加上政府推行包括提高额外买方印花税（ABSD）在内的一系列措施，逐渐扭转了市场供需不平衡的现象。
数据显示，组屋转售价的增幅已放缓，从前年的10.4%降低到去年的4.8%。私人住宅和组屋的买卖交易量也都有下跌迹象，去年的交易量分别少了约13%和4%。
多数买家对价格越来越敏感
越来越多转售组屋单位按专业估价转手
合登亚洲（Huttons Asia）的经纪郑皓阳告诉《联合早报》，多数买家对价格越来越敏感，他们会选择购买按照近期交易价格水平来叫价的转售组屋单位，而卖家的要价也稍微调低了。
据他观察，近几个月的确有越来越多转售组屋单位按专业估价转手，买家没支付COV。
另一方面，优越地点的百万元组屋屋主叫价仍高，有的甚至进一步提高叫价。由于在相同地点推出的新预购组屋项目，会受到黄金地段组屋模式或即将启动的优选地段组屋模式的规定所限制，买家因此更倾向于购买转售组屋，卖家也就“有恃无恐”地要价了。
郑皓阳去年9月处理碧山一个双层公寓式组屋的交易，这个单位最后以145万元转手，创下同类型单位及碧山市镇组屋的最高转售价纪录。他透露，隔壁座组屋后来有卖家便调高了叫价，碧山也另有组屋单位要以198万元的天价转让。
橙易产业公司（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清受访时说，其实通货膨胀、利率上升和宏观经济不确定等因素，使买家更为谨慎。
接下来符合最低居住年限（MOP）规定而能转售的组屋数量将减少，但政府同时加快建造预购组屋，为买家提供了更多选择，因此她认为，COV将保持平缓。
COV下滑提高转售组屋吸引力
私宅转售价增幅料放缓
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣指出，COV下滑会提高转售组屋的吸引力，组屋提升者或会放弃购买私人公寓。需求减少意味着私人公寓卖家必须降低叫价，私人公寓的转售价增幅会随之放缓。
去年12月及全年新私宅销量皆跌至15年新低
年底佳节期间买气减弱，加上新推出项目减少，我国去年12月的新私宅销量环比锐减逾八成至135个单位，为2009年1月份以来的最低水平。
至于全年的销售情况，博纳产业（PropNex）引述市区重建局和买卖禁令数据指出，发展商去年全年估计卖出约6452个新私宅单位，是15年以来最低水平。受全球金融危机冲击，发展商在2008年只售出4264个单位。
12月新私宅销量锐减八成
市建局1月15日发布的最新预估数据显示，不包括执行共管公寓（EC），发展商去年12月卖出135个新单位，比11月减少82.8%，较前年同期下跌20.6%。
其中，代表中档私宅的其他中央区（RCR）售出66个单位。代表大众化私宅的中央区以外（OCR）和代表高档私宅的核心中央区（CCR）分别卖出45个和24个单位。
若包括执行共管公寓，去年12月的新私宅销量达到152个单位，环比大跌81%，同比减少76.2%。
发展商在去年12月仅推出36个新私宅单位，环比大减96.3%，同比下跌两成。
去年12月新私宅销量降至2008年全球金融危机期间的最低水平，仅售出135个单位。这是自2009年1月售出108个新私宅单位以来的最低月度销售数据。
分析：低销量三主因是
降温措施经济不明朗及高利率
博纳产业研究与内容主管黄秀莹说，12月销量下跌并不令人意外，因为发展商因年底佳节和学校假期暂停推出新项目，这期间的销售活动一般会放缓。
全年来看，大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣说，去年的新私宅销量低有几个原因，包括政府出台多轮房地产降温措施。“此外，市场面对不确定因素，因为担心去年经济会陷入衰退，而高贷款成本也抑制房地产市场的投资需求。”
新加坡买家对高端房地产需求仍在
1月新EC登场料带旺买气
莱坊（Knight Frank）研究部主管郑卫铭指出，外国人须付的额外买方印花税（ABSD）翻倍，去年只推出726个高档私宅单位，全年销量却达到1532个单位。这显示经济状况不稳定的时候，新加坡买家对高端房地产的基本需求仍然存在。
虽然12月份销量创10多年来的新低，黄秀莹预计今年1月份的新私宅销量会回升，因为即将在本月推出的The Arcady at Boon Keng（172个单位）以及Hillhaven（341个单位）将为销售表现提供支撑。
执行共管公寓项目昱丰嘉园（Lumina Grand）也将在1月份登场。黄秀莹说：“这类项目的价格相对比较实惠，可能会大受买家欢迎。根据买卖禁令数据，新执行共管公寓单位的中位数尺价为1345元，中央区以外的非有地新私宅的中位数尺价是2123元，两者价差约58%。”
专家：不含EC新私宅销量今年料逾7000单位
由于今年的新项目供应更充足，将为买家提供更多选择，黄秀莹预期新私宅销量今年会更好。“利率可能下调，以及经济预计改善也可提振买家的信心。不包括执行共管公寓，新私宅销量今年预计达到7000个至7500个单位。”
文：林伟杰、黄琇惠
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