新加坡私宅销售量同比下降三成，但发展商却越挫越勇，为什么？
新加坡私宅销售近来似有疲弱迹象，今年第一季新私宅销量预计较去年同期下跌超过三成。不过，发展商却“越挫越勇”，第二季可能推出的新私宅项目数量估计超过2000个单位，较第一季来得高。
根据博纳产业（Propnex）提供截至3月17日的数据，今年第一季，发展商推出新项目的单位数量共1877个，卖出938个单位，认购率相当于50％。
当中，悦府伦庭和执行共管公寓（EC）项目昱丰嘉园（Lumina Grand）卖出至少七成，其他项目认购率却少过三成，像雅卓轩（Ardor Residence）第一季只卖出一个单位，认购率仅为3％。
跟2023年同期发展商推出1312个单位，并卖出1462个单位相比，今年第一季私宅销量下跌约36％，表现相对逊色。
博纳产业的数据不包括去年11月已展开预售活动的华登嘉苑（Watten House）。该项目共有180个单位，3月2日正式推出市场，截至3月16日共售出133个单位。
整体而言，博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）认为，上述因素的综合作用，加上政府几轮的降温措施，导致今年迄今新私宅销售相对缓慢。
不过，他也指出，买家购买兴趣这个月似乎回升，几个新项目如悦府伦庭（Lentor Mansion）、华登嘉苑和重新推出的Cuscaden Reserve，销售反应不俗。
业者：谨慎情绪持续
楼市回温需时间
他在接受《联合早报》访问时说：“2023年引发楼市谨慎情绪的一些不确定因素，如高利率、宏观经济逆风和地缘政治紧张局势，到了2024年依然存在，至少最初几个月情况是如此。此外，2023年底的季节性淡季后，买家又迎来2月份农历新年，往往需要一段时间才会重返市场。”
橙易集团（OrangeTee Group）首席研究与战略总监孙燕清同意这个观点，认为除了悦府伦庭和昱丰嘉园销售表现强劲，其他新项目销售都较缓慢，与当前整体市场情绪疲弱情况相符。
她说：“这个趋势也反映在组屋转售、住宅租赁和大宗房地产交易等其他房地产市场。”
尽管第一季销售表现不佳，发展商却“越挫越勇”，第二季可能推出的新私宅单位数量估计达2057个单位，比第一季来得高。
其中，可能在下来两个月推出的项目有水岸华庭（SORA）、Kassia、鑫丰悦景（The Hill @ one-north）、Arina East Residences和锦绣山庄（The Hillshore）等五个项目。
水岸华庭是五个项目中规模最大的一个。这个项目位于裕廊湖区，原为园景大厦（Park View Mansions），由集永成（Chip Eng Seng）、新海逸集团（SingHaiyi Group）和金成兴控股（KSH Holdings）组成的财团在2022年7月买下，重新发展后成为共有440个单位的私宅项目。
另外，位于中央商业区的两个新项目滨海景苑（Marina View Residences）和铂海峰（Newport Residences） 也可能在第二季推出。前者是IOI产业在滨海南打造的项目，共有748个单位，公司去年说将在今年6月底前推出这个项目；后者是城市发展（CDL）开发的项目，共有246个单位，原定2023年4月开始预览活动，结果碰上政府出台新一轮房地产降温措施，导致发展商决定延后另作安排，至今已延后近一年。
下半年或有更多新项目登场
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德说，年初的楼市可能因买家的谨慎情绪而有所放缓，估计发展商今年可能推出约30个项目的8000至8500个单位，显著低于之前市场预测的超过40个项目的1万2800个单位。
不过，他依然看好新私宅市场接下来的走势。他说：“楼市通常在下半年会有更多新项目推出，所以除去任何不可预测的情况，今年发展商还是可能卖出多达8000个单位，超过去年全年的7158个单位。”
他还预计，今年新私宅的价格将保持稳定，全年涨幅高达5％。
荷兰村时隔六年推新私宅地段
料满足市场需求
时隔六年，荷兰村再次推出一幅新私宅地段，可建造约680个单位，在这一黄金地段新供应短缺的情况下，预计未来将满足不少买家的需求。
政府2月底推出位于荷兰通道（Holland Drive）的私宅地段供发展商竞标，该总楼面面积为5万8224平方公尺（约62万6718平方英尺），是今年上半年政府售地计划（GLS）正选名单地段下所推出的5450个私宅单位的一部分。
新推出地段紧邻综合发展项目One Holland Village。远东机构为首的财团在2018年以相当于容积率每平方英尺1888元的最高标价标得荷兰村的一幅商住两用地段后，发展了这个项目。项目包括去年底新开业的One Holland Village商城，以及预计于2025年竣工的99年地契私宅One Holland Village Residences。
One Holland Village Residences位置便利，步行10分钟内可达荷兰村地铁站，附近两公里内的学校有英华自主中学（Anglo-Chinese School (Independent)）和恒力小学（Henry Park Primary School）。该项目2019年开售，截至去年8月，296个单位已全部售出。
该私宅项目由三个部分组成，分别是拥有248个单位的Sereen、拥有21个单位的Leven，以及拥有27个豪华单位的Quincy，它们的平均尺价依次升高。其中，Quincy有三个单位成交价超过千万元，是名副其实的豪宅项目。
One Holland Village Residences在2023年售出63个单位，尺价介于2601元至3391元，中位数为2881元。其中，一个2088平方英尺的单位以702万元卖出，是去年最大的一笔交易。
转售市场冷清
与热销新项目形鲜明对比
与新项目的热销形成鲜明对比的是，转售市场相对平静。荷兰村地铁站附近的私宅不算少，但缺乏大型项目，转售市场活跃度不高。
荷兰路（Holland Road）上的Loft@Holland是2015年建成的小型永久地契项目，仅有41个单位，且以一卧房为主。根据市区重建局的数据，该项目在今年有一个单位转售，2023年有四个单位转售，均为一卧房单位，尺价中位数是2574元。
另一永久地契项目Leedon 2（72个单位）与Loft@Holland隔荷兰路相望，于1997年建成，以两卧房和三卧房单位为主。最近的一笔转售交易是在2023年3月做成，尺价为1984元。
从荷兰村地铁站步行仅两分钟，就可到达1995年建成的The Merasaga。该项目共116个单位，面积最小的也超过900平方英尺。今年有一个单位转售，去年有两个，尺价介于1900元至2028元。
位于福特道（Ford Ave）的The Ford @ Holland是2009年建成的永久地契项目，共有85个单位，去年和今年各有一个一卧房单位转售，尺价分别为1945元和2135元。
小型项目租赁市场较活跃
尽管转售交易冷清，但地处荷兰村黄金地段，这些小型项目的租赁市场相对活跃得多。
Loft@Holland最为活跃，这个总共只有41个单位的项目，去年初至今的租赁交易达41笔。出租单位均为一卧房，租金大多介于3000元至4000元。
紧靠地铁口的The Merasaga是这些项目中租金最高的。市区重建局的数据显示，去年初至今共有40笔租赁交易，以两卧房和三卧房单位为主，其中两卧房租金大多介于5000元至6000元，三卧房大多介于7000元至8000元。
The Ford @ Holland和Leedon 2，从去年初至今分别有40笔和27笔租赁交易，前者有78%为一卧房单位，租金介于3000元至4000元；后者全部为两卧房和三卧房单位，两卧房租金大多在4000元以上，三卧房租金介于5000元至6000元。
相关阅读：
文：李娅宁、周文龙
我们入驻小红书啦！
请关注《联合早报》官方账号
带给你新加坡最“红”资讯