产城研究之战略观察系列第十二期：产业项目做资产证券化的一些思考

阅读提示：

住宅地产行业天量释放，行业愈加集中化，面对未来的不确定性，很多房企开始转向做一些产业园、产业、特色小镇等项目。这也需要有合适的融资渠道来支撑产业发展，同时适合企业退出。我们认为资产证券化是比较适合优质产业园、产业项目的，同时这方面也有一些案例作为参考。

资产证券化是指企业或金融机构将能够产生可预期现金流的资产打包、组合形成基础资产，以该基础资产产生的现金流为支持发行证券产品的过程。2005年至今，国内的资产证券化业务大致经历了试点扩大、停滞、重启和加速发展4个阶段。ABS融资对房企而言，具备三个鲜明的特点和优势：风险隔离；监管相对宽松；通过信用增级，能有效降低融资成本。

图：我国资产证券化发展历程

图：资产证券化方式融资优劣对比

目前房地产行业主要abs类型有:运营收益权ABS、商业房地产抵押贷款支持证券CMBS、类REITs、购房尾款ABS、物业费资产ABS。地产资产证券化目前虽然存在许多亟待解决的问题，但同时地产ABS的政策红利也正从多个方面显现。

此外，当前住宅市场天量释放，2016年销售面积达15.7亿平米，创历史新高，同时地产行业集中化程度提高，渐渐演变为大型房企的小众游戏。房地产行业未来势必转向存量市场发展阶段，同时政府也有意引导企业“脱虚入实”，因此很多房企开始瞄向做产业地产、产业园、特色小镇、长租公寓等。而做产业非一朝一夕之事，各方面投入巨大，且相对于住宅开发业务，其回收周期长，盈利难预测，盈利模式不统一也不清晰。需要有合适的融资渠道来支撑产业发展，同时适合企业退出。我们认为资产证券化是比较适合优质产业园、产业项目的。同时这方面也有一些案例作为参考。

案例：

1、首个园区PPP项目资产证券化产品—华夏幸福固安PPP资产支持专项计划

该计划于2017年3月10日顺利完成发行工作，成为首单完成发行的PPP资产证券化项目，发行规模7.06亿元，总期限为6年，其中1年期优先级资产支持证券票面利率仅为3.90%，亦创出同期资产支持证券最低发行成本。

华夏幸福相关人士指出，尽管公司融资渠道已经非常丰富，但国内首个PPP项目资产证券化产品完成发行后，将推进产业新城模式在融资渠道以及模式认可度上进入一个新层级，同时会大大提高产业及城市的运营能力，加快华夏幸福产业新城的业务布局。

2、金地商置创意园区ABS产品

2017年5月16日，金地稳盛官方微信发布消息称，“嘉实金地八号桥资产支持证券”获得上交所核发的无异议函。这也是国内ABS历史上首单文化创意园区资产证券化产品。该项目拟发行总金额为4.2亿元，产品期限为8年。

3、长租公寓项目

从去年开始，长租公寓的风口来了，政府陆续出台了很多政策法规，加上社会的切实需求。很多房企积极开展长租公寓项目，金融机构也积极参与洽谈合作。长租公寓项目这种重投入，长周期稳定回报、质地优良的项目正适合做ABS，2017年1月10日，国内首单公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”设立并在上海证券交易所挂牌。10月23日，国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。此外，旭辉领寓等也在积极跟金融机构探讨做REITs项目。

总结：

传统地产类资产证券化的主要是写字楼、商场、物流地产等，且一线城市标志性物业的认可度较高，资产证券化的发行、销售更容易。具体到产业园，项目位置及发行主体是影响产品发行、销售的两大因素。产业园区的资产证券化和其他类型物业相比，对未来运营的要求比较高，发行也更困难。但是资产证券化可以有效降低融资成本，优化财务状况，盘活项目存量资产，可以提供新的融资方式和退出方式，对于园区、产业项目来说是一个自身过滤与优胜劣汰的过程，这可以使园区更加重视运营管理的水平和质量，可以促进园区市场的整体发展。

 精彩链接

产城研究之战略观察系列第一期：

产城研究之战略观察系列第二期：

产城研究之战略观察系列第三期：

产城研究之战略观察系列第四期：

产城研究之战略观察系列第五期：

产城研究之战略观察系列第六期：

产城研究之战略观察系列第七期：

产城研究之战略观察系列第八期：

产城研究之战略观察系列第九期：

产城研究之战略观察系列第十期：

产城研究之战略观察系列第十一期：

亿翰产城研究中心为亿翰股份旗下产业领域研究机构，专注产业新城、特色小镇研究。中心依托亿翰智库专业研究与资源平台，提供产业战略、产业规划、项目策略、产业专题、园区招商运营等解决方案。中心挖掘产城运营优秀企业，致力打造产城运营领域一流咨研平台。