如何像碧桂园一样建立产业联盟？——产城研究之战略观察系列第23期

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碧桂园已集聚产业资源超过1500家，其中世界500强企业52家，龙头企业194家，覆盖电子信息类、智能创造类、新能源类等多个领域。

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一、产业联盟那么多，碧桂园为何能够独树一帜？

产城模式是个大风口，已经毋庸置疑。回顾过去的2017年，无论是华夏幸福在全国范围的跑马圈地，还是碧桂园收购中集产城、万科收购普洛斯、泰禾入股北科建，都显示着房企对产城模式的一致看好。然而，产城融合的具体运作并非易事，对企业的产业规划能力、招商引资能力、产业发展能力、资金实力都提出了更高的、更全面的要求。

产城融合相对底层的需求，来自于地方政府推动城市产业升级的意愿。从这一点出发，政府对于能给地方导入实打实高新产业的运营商持普遍的欢迎态度，在土地出让环节，就有相关的“先产业、后住宅”的规定，并对投资强度、招商引资对象、税收回报提出具体要求。同时，伴随产业地产的发展，政府对行业、对土地使用方式的监管也在不断加强。

从产城运营商的角度来看，打“擦边球”已经难以适应日趋严格的政策环境。从而，以产业为核心，围绕政府对城市规划、产业升级、经济发展的需求，提供多元化的产业服务，培育产城领域的核心竞争力，逐渐成为主流。而在具体项目运营方面，因房企自身产业资源有限，往往会采用“产业联盟”的方式，与产业方开展战略合作，由房企负责开发建设，产业资源方负责产业资源的导入、培育和运营。

表：典型房企的产业联盟

诸多房企中，碧桂园所搭建的产业圈层，无论是数量还是质量，以及落地能力方面，都体现出较为强劲的实力。自2016年8月发布产城融合战略、推出科技小镇计划以来，碧桂园便以开放的姿态，与多家企业进行战略合作，加强资源的整合，形成竞争优势，目前已集聚产业资源超过1500家，其中世界500强企业52家，龙头企业194家，覆盖电子信息类、智能创造类、新能源类等多个领域，为自身的“特色小镇”产品提供强有力的支持。

二、碧桂园成功绝非偶然，三大举措海纳百川

2.1 一个要求，吼出来：要合作就要喊出来

2016年8月9日，碧桂园“产城融合战略”发布会暨“科技小镇”项目启动会在广东顺德举行。会议邀请到清华大学副校长杨斌、平安银行股份有限公司副行长胡跃飞、创新工场董事长兼CEO李开复、思科大中华区资深副总裁张力等两百多位嘉宾，以及政府、银行、知名企业等各界高层代表出席。

会上，碧桂园表示将致力于成为中国新型科技智慧产业空间的重要供应商和运营商，建设一批交通便捷、设施一流、配套完善、服务高效的美好城镇。并计划未来五年集团投入千亿元资金进行项目开发。

当前，房地产企业已经成为了我国社会不可忽视的一股力量。聚集了大量的社会资源，包括土地、资金和人才，这是房企建立产业联盟的主要优势，而碧桂园通过发布会的形式，向外界宣传自身战略，其本身就是吸引产业资源合作的绝佳方式。

2.2 一个逻辑，活起来：合作对象不拘一格

对于多数开发企业而言，都处在进军产城领域的探索阶段，即便是产业地产深耕多年的华夏幸福，也在不断根据环境变化进行战略调整。在这样的背景下，房企只能确保走新型城镇化、产业升级、服务政府这条路在大方向是对的，至于如何盈利、如何平衡现金流仍需要在具体运作中具体考虑。

从这一角度出发，房企先圈定大量产业资源，再不断摸索利润点，拓宽融资渠道，培养核心人才可能才是最优的策略。

以碧桂园为例，为了加快产城融合战略的推进，合作对象的选择上不拘一格。主要包括了五大类型。

表：碧桂园产业联盟合作对象

2.3 一个原则，快起来：实际招商落地才靠谱

以潼湖科技小镇项目为例，从2016年8月获取项目开始后，已经签订战略入驻合作的企业就包括了思科、创新工场、浪潮集团、软通动力等，为小镇提供产业资源导入服务签约合作伙伴包括深圳无人机协会、深圳安防协会、工业和信息化部信息中心等。

产业联盟的建立需要通过项目的落地，实际招商的引入作为立足点，碧桂园以潼湖科技小镇为样本，持续导入合作产业资源，为今后发展开辟了道路，也为新项目的持续拓展奠定了坚实的基础。

三、运作产业平台绝非易事，思维转变是关键

与住宅开发销售项目3年一个周期相比，产城项目培育期普遍在5-10年之间，尤其是当前政府普遍要求“先产后城”，这对企业的产业发展能力、融资能力是极大的考验。

但从根本上来讲，房企转型产业地产最大的障碍可能还是路径依赖，即仍然在以房产的逻辑操作，通过销售回款、现金流、短期利润考量产业新城、特色小镇项目，看到的往往只是附着在项目之上的可售型住宅，而非将培育产业发展的核心竞争力作为重中之重。

具体到产业平台运作方面，路径依赖体现出来的，就是仅仅把搭建产业联盟，签订战略合作协议作为面子工程，而非通过与产业资源的对接、碰撞中把握产业发展规律，并与产业方在互利共赢的前提下，建立合作的长效机制。

产城观察网认为，产城模式成功的关键还在于转变思维，做好先啃骨头，再吃肉的准备。产城运营商应从政府产业升级的需求出发，深入研究国家发展导向、区域发展需求，搭建覆盖面广、落地性强的产业联盟，为地方持续引入能带动城市发展，区域价值提升的高新产业、现代服务业，只有筑牢产业根基，才能放大未来发展格局。

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