【原创文章】美国水印开拓中国市场

关键词：养老产业 水印 养老地产 

来源：《养老产业》

作者：金琳

成立于1985年的水印公司在美国管理和开发63个养老社区，共计约10750个养老单元，资产价值30亿美元。水印美国社区规模，按养老单元数，在美国养老公寓协会（ASHA）排13名（截止2018年6月1日）；在Argentum 2018运营商中水印美国位列第12名。

中国是水印公司涉足海外市场的第一站。水印中国首席营运官谭江（Jon Tapner）介绍，相对海外市场，美国本土市场机会很好，所以水印一直专注于在美国发展。“从2010年起，有许多中国投资商来公司考察，引起了我们的兴趣。另一方面，中国养老市场放宽了对外资的准入，所以水印决定来中国寻找商业机会”。

携手合作

水印中国的发展目标是同战略投资方合作，投资轻重资产，打造中国领先的养老地产专业开发运营公司，覆盖投资及资产管理业务。2014年水印中国作为水印美国在中国的业务平台公司在香港注册成立。其目前在国内有两个运营合作伙伴，一个是太平保险，合作项目名字叫梧桐人家养老社区，预计今年年底开业。另一个是合生商业/珠江投资，首个合作项目乐榕水印国际颐养社区位于佛山，规模约1000套，预计今年7月开业。

谭江介绍，“两个都是CCRC项目，从自理、半自理、认知症照护到医护康复。除此之外，我们在全国开展了很多咨询项目”。结合美国经验和中国国情，水印中国为合作方提供的专业服务包括市场及项目可行性分析；开发技术支持；开业筹备；运营管理；市场营销；美国和国内专业培训；项目投融资等。

其运营模式为由合资公司收取总运营收入的4%—9%，并按照股比分成。项目在亏损期，有保底管理费，如果经营好，会有绩效奖励。涉及到水印知识产权，太平水印按授权协议支付一定费用。

总投资约 40 亿元的“梧桐人家”是世界500强企业——中国太平保险集团兴建的首个旗舰型养老社区项目，拥有1500余套健康活力老年公寓和近1000张康复护理床位，可为约3500位长者提供长期持续的高品质生活和康养服务。在建筑设计方面，“梧桐人家”由世界顶尖建筑设计公司美国道林集团总体规划设计，其出色的适老设计赢得了 2014 年度美国第 51 届“金砖奖”最佳在建项目大奖的提名，太平的“梧桐人家”是当年唯一入选的养老社区项目。在运营服务方面，太平养管与美国水印成立了合资运营公司。

保险和养老社区是天作之合，一方面养老产业大资金投入、长周期回报的特点，与保险资金追求长期稳定收益的特点具有先天的契合性；另一方面保险公司拥有大量的高端消费客户，尽管保险产品可以为他们提供晚年生活所需的充足、稳定的资金需求，但是却无法解决他们未来养老生活的方式和路径问题，这个需求，促使越来越多的保险公司将眼光投向高品质养老社区和服务。太平水印公司在美国水印多年积累的基础上，研发出了具有自主知识产权的运营管理体系。

整个体系文件有 200 多万字，包含 1000 多项制度、涉及生活服务、健康管理、医疗护理等各个专业。“从随叫随到的24小时楼栋秘书，到专门为每位住户建立健康档案、提供年度体检等，“梧桐人家”细致入微的个性化服务多达上百项。我们还选派业务骨干赴美国水印养老社区学习实训，并和湖南女子学院等院校采取订单式培养方式储备了一批专业养护人才。同时， 通过承接咨询顾问项目和受托运营项目的实操来锻炼队伍、完善体系。”

水印的标准化的运营管理体系能够帮助项目快速完成人事和信息化管理等任务，搭建一个全面的、有效运行的养老服务管理体系。“我们会帮助合作伙伴建立养老服务行业的薪酬福利体系、绩效考核体系、以及晋升方案，帮助其迅速搭建起一套适应发展需要的组织架构”。

水印的标准化运营管理体系细化了服务的标准与流程，为每个部门制定了相应的制度与规范，仅餐饮部制度与流程就细化到手套的使用、食品召回、个人仪表和卫生等数十个细节。养老社区作为资产的价值需要通过优异的运营服务来实现，运营服务最终促进资产保值及增值。

谭江坦言，寻找合适的合作伙伴并不容易。“希望合作双方在价值观和理念上能够达成一致，共同为员工和居民提供活力绽放的社区的目标竭尽全力”。另外，项目的位置也很重要。有些地块位置很偏远，配套不到位，导致老人离家较远，不愿意搬过来住，可能比较难以成功。

水印中国第一个项目“梧桐人家”养老社区位于张江科学城，区位优势明显。张江科学城，是一个集“医、教、研、产”为一体的新型综合性医学园区，配套有上海国际医学中心、质子重离子医院、曙光医院东院、肿瘤医院东院等。“梧桐人家”注重自身的医疗配套，不仅每个房间都有 24 小时健康监测设施，随时关注到每一位居者的健康状况，还将自建一个以小综合、大专科为特色的 6 万多平方米的康复护理中心，确保入住长者不出社区就能看病、配药。

活力绽放

“活力绽放”是水印公司一直在思考的问题。“活力绽放取决于员工和社区居民”。公司招聘员工的标准，并不在于技能高低，而是取决于对这份工作的热情和是否有爱心。“让所有员工，哪怕是基层的洗碗工、清洁工都感受到每天有所成长，公司有赋能，这才是最重要的。他们有活力才能感染长者，居民也参与丰富的水印大学和社交活动，加上出色的餐饮和健康服务，社区会充满活力”。

就像公司的名称，水印是鉴别文件真伪的标记，意味着“独特和真实”。水印打造的养老社区也有其独特之处。“我们会带80多岁的老爷爷去跳降落伞，满足他的梦想。很多人问我们，中国养老和美国有什么区别？我们觉得从人性出发，老年的需求是差不多的。都希望离家人近一些，有完善的医疗配备，希望自己老了仍存在价值”。

水印大学（Watermark University）曾被授予“2017年国际养老革新者创新成就奖”。水印大学是水印社区组织的一些非常有活力的活动，每个人都可以来在一些课程中担任讲师。“他可以是员工，可以是长者，也可以是长者家属。住在我们社区的居民，在退休之前可能是教授，演员，公司高管，他们都有非常丰富的经验，在分享过程中，他们的价值也得到了体现。通过这样的活动，大家相互之间建立起一个友好的关系”。水印公司文化中有七个运营原则：创造让员工和住户都活力绽放的优质社区；创造并庆祝成功；源自多样性；坚持标准；做正确的事；持续学习和成长；别把自己太当回事。

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国办发〔2019〕5号

微语简报

5月16日 农历四月十二  星期四

1、国家卫健委党组成员、全国老龄办常务副主任、中国老龄协会会长王建军同志一行7人调研西安市莲湖区康隆西城长者屋，重点了解西安首家嵌入式社区养老医养结合项目。

2、由国家发改委、财政部、亚洲开发银行共同举办的“中国养老创新业务研讨会”和“乡村振兴研讨会”在北京举行。会上，宜昌市和河北省、广西壮族自治区分别交流了推进实施亚行贷款养老项目的经验。

3、麦肯锡在北京发布《各就其位，蓄势待发—制胜中国养老金融市场》报告，报告介绍了中国的“三支柱”养老金体系发展现状。

4、饿了么与中国老年学和老年医学学会共同在京举办了网络餐饮营养促进健康老龄化研讨会。会上，饿了么与中国老年学会和老年医学学会营养食品分会签署了战略合作，未来将借助学会的专业资源，更大程度地发挥网络餐饮平台的互联网技术优势，深耕网络餐饮营养对养老供餐领域。

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