山东高院王永起|关于房地产合同效力认定的若干问题

关于房地产合同效力认定的若干问题

内容摘要

房地产合同有别于普通的买卖等民事合同，其缔约能力、约定内容、形式要件等合同要素，不仅涉及私法规范的规制，也涉及公法规范的规制，而且房地产合同标的额大、履行周期长，其效力能否正常维护、权利义务能否正常履行对房地产市场交易安全和秩序影响甚巨。在法律适用层面，更是横贯合同法、物权法两大法域。因此，司法审判中评判房地产合同效力远比一般的民事合同要复杂，更要审慎。当前房地产合同纠纷司法审判中遇到的关涉合同效力的问题比较普遍，有些问题形成了普遍的司法共识，而有些问题仍争论激烈，如商品房售后包租合同的效力、商品房预约合同的效力、房屋被查封、抵押情形下的转让合同的效力等等，对这些房地产合同的法律效力应依据合同法、物权法的规定，结合我国房地产市场的相关政策准确作出判断和认定。

关键词

房地产合同   合同效力  公法规制   商品房预售  房屋抵押

合同效力的认定体现的是一种法律评价机制和功能，反映的是国家公权力对于私法自治或者民事行为的干预和评价，不论是违反法律法规效力性强制性规定的合同，还是意思表示不真实的合同，法律都要给予否定评价。对于内容违反法律、行政法规强制性规定的合同，需要对法律、行政法规的强制性规定是效力性强制性规定，抑或管理性强制性规定进行识别后对其效力进行评判，但对于法律法规的强制性规定的性质的识别和判断一直是司法实务中存有争论的难题，近几年最高人民法院颁布的相关司法解释对法律法规中部分有争议的强制性规范的性质作了明确界定，为判断合同是否违反效力性强制性规定提供了裁判依据，而更多场合尚需要法官自身结合具体个案通过对法条的理解或者法律漏洞的填补，对合同是否存在违反法律法规强制性规定的情形作出判断。对于意思表示不真实的合同，则需要依据民法中规定的当事人内心真意与外在表达不一致的具体表现形式，结合当事人的举证对其效力进行评判，如合同是否具有缔约能力瑕疵、心理保留、虚伪表示、缺乏真意、违反善良风俗、欺诈和胁迫、虚假法律行为等病因，当事人订立契约时内心真意表达于外存有差异的，即构成对意思自治和契约自由原则的背离和异化，不符合古典民法理论对有效契约的评判标准。

房地产合同有别于一般的买卖、承揽等民事合同，其当事人的缔约资格、约定内容、形式要件等合同要素，不仅涉及私法规范的规制，也涉及公法规范的规制，而且房地产合同标的额大、履行周期长，其效力能否正常维护、权利义务能否正常履行对房地产市场交易安全和秩序影响甚巨。在法律调整机制上，房地产合同更是兼容了合同法、物权法两大法域，涉及债权效力和物权效力的区别认定，因此，司法审判中对于房地产合同效力的评判远比一般民事合同要复杂，更需要采取审慎的态度。通常认为，在我国房地产市场中，存在着国有建设用地使用权出让、转让、合作开发和商品房买卖的三级市场。三级市场交易关系中，当事人意思自治的程度和范围是依次放宽的，反映到国家公权力对三级市场的干预程度上是依次减弱的，在房地产合同的效力把握上也要依次宽泛。[①]

一、商品房预售许可证明对商品房买卖合同效力的影响

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房出卖人是否取得预售许可证是认定商品房买卖合同效力的必要条件，因为预售许可证主要解决的是出卖人的预售商品房进入市场销售的资格准入问题，而且房地产开发经营所需的建设用地许可、规划许可等合法开发手续都隐含在预售许可中，因此，司法解释规定出卖人预售商品房是否取得预售许可手续，是判定商品房买卖合同效力的必备条件，即是说我国现行房地产管理法律法规对于预售商品房许可的规定属于效力性强制性规定，司法实践中也是严格按照司法解释的规定评判商品房买卖合同的法律效力。但司法实务中需要注意的问题是：

1.商品房预约合同是否须出卖人办理商品房预售许可证才有效的问题。商品房预约合同是双方当事人为将来订立作为本约合同的商品房买卖合同所作的一种承诺，而非正式的商品房销售行为。尽管目前理论界和实务界对于商品房预约合同的性质、效力和法律后果存在不同的认识，但学界通说认为，商品房预约合同不是正式的商品房销售行为，而是一种房地产开发行为，因不涉及到房地产开发企业开发建设的商品房是否进入市场销售的准入资格问题，司法实务中一般认为，商品房预约合同订立前出卖人是否取得了预售许可证对预约合同的效力不产生影响。但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，商品房预约合同的主要条款符合建设行政主管部门发布的《商品房销售管理办法》第16条的规定，商品房预约合同转性为正式的买卖合同。此时出卖人订立合同前未取得预售许可证的，是否对合同效力产生影响，司法实务存有争论。一种意见认为，当事人间的真实意思仍是商品房预约关系，不是正式的商品房市场销售行为，只不过合同内容指向的标的物比较具体明确，且是被法院裁判认定为商品房买卖合同，因而出卖人是否取得预售许可证不应对合同效力产生影响。另一种意见认为，既然被认定为正式的商品房买卖合同，不论当事人间的真实意思如何，均应按照司法解释的规定处理，即出卖人未取得预售许可的，所订立的买卖合同无效，否则将导致法律和司法解释的规定被架空。笔者认为，对该问题不宜一概而论，要以尊重当事人间的真实意思为切入点对合同效力进行评判。如果当事人间的真实意思是订立商品房预约合同，或者合同中亦明确约定将来双方再订立正式商品房买卖合同，只是双方在磋商过程中对合同标的物数量、价格、付款方式等内容约定比较明确，而被裁判认定为预约合同满足了商品房买卖合同的主要条款，此时出卖人没有取得预售许可不宜认定合同无效，但当事人故意订立名为商品房预约合同，而真实意思为商品房买卖合同的，属于规避法律的行为，出卖人没有取得预售许可证明，应认定无效。

2.商品房预售许可证被撤销或者过期是否影响预售合同的效力问题。商品房买卖合同在履行中，出卖人取得的预售许可证被政府有关部门撤销或者有效期超过后，是否对合同效力产生影响。一般认为，预售许可证的主要功能是国家运用公权力对房地产企业的开发行为或者商品房市场销售行为进行管控的手段，也是国家加强房地产市场管理的重要措施。房地产企业只有取得预售许可证后才能将开发建设的商品房进入市场销售，因此，取得预售许可证是出卖人应负的先合同义务，只要商品房预售时，或者出卖人与买受人订立商品房买卖合同时，出卖人取得商品房预售许可证，其与买受人订立的商品房买卖合同应当是有效的，至于商品房买卖合同履行期间，出卖人因许可证期限届满或者违反行政管理法规的行为导致预售许可证超过确定的期限或者被有关部门撤销，都是属于合同履行中发生的行为，不应对商品房预售合同的效力产生影响。

3.诉讼时预售商品房已经转化为现房的，合同效力是否仍受商品房预售许可的影响。出卖人与买受人订立商品房买卖合同时，出卖人未取得商品房预售许可证明，但起诉时预售的商品房业已竣工验收，也符合商品房交付的法定或者约定条件，合同标的物由期房转性为现房，此时合同效力是否仍受商品房预售许可证明的影响，司法实务中各地法院的认识和做法不尽一致。笔者认为，虽然出卖人与买受人订立商品房买卖合同时未取得预售许可证明，若起诉时期房已转性为现房，且已具备了向买受人现实交付的法定或者约定条件，商品房预售许可证明所要规制的预售行为业已消失，预售许可的要件事实上得到补正，此时认定商品房买卖合同有效更为适宜，更有利于维护交易安全和市场秩序。

二、房地产合同约定改变公法规定的义务主体条款的效力问题

在房地产开发经营活动中，对于公法规定应由义务主体履行的公法义务能否通过房地产合同约定的方式加以改变，是房地产合同纠纷产生后当事人间争议较大的问题。承前所述，房地产合同除当事人意思自治的内容外，还涉及当事人应承担的一些公法规定的义务，如房地产开发商在合作开发房地产中负有消防法规定的按照规划建设消防楼梯和消防通道的义务，以及按照税法规定纳税的义务，买受人依法缴纳城市建设配套费的义务等等。对于公法规定的义务负担，当事人间能否通过私法自治的方式加以改变，即公法规定本应由一方承担的公法义务，约定由另一方实际负担，类似合同条款的效力如何认定，理论界和实务界认识不尽统一。一种观点认为，公法规范明确规定由一方当事人负担的义务是法定义务，不能通过合同约定方式改变义务负担主体，否则即违反了公法的强制性规定，应认定所涉条款无效；另一种观点认为，当事人之间的合同约定与公法规定不一致的，只要约定内容不违反法律法规的效力性强制性规定，不损害国家和社会公共利益，该约定条款不存在效力障碍，不宜认定合同无效。最高人民法院民事审判第一庭对此问题的倾向性意见认为，对于合同一方当事人应承担的公法义务，当事人间通过合同约定方式改变义务主体的，并不必然因违反了公法的强制性规定而导致无效，但前提是合同约定公法义务不能处于落空状态。[②]笔者认为，该问题涉及到当事人通过意思自治约定义务与法定义务之间的关系问题，市场经济是契约经济，以契约自由和意思自治为基本遵循，对当事人自愿达成的合意应坚持有约定从约定，无约定从法定的原则，只要公法规范所确定的义务不处于架空状态，至于公法规定的义务负担主体按约定改变，不应轻易否定当事人的意思自治。如对于当事人在房地产合同中约定改变税法规定的纳税义务主体是否有效的问题，最高人民法院终审的相关案件裁判意见判决认为，我国税法明确规定税收由纳税义务人承担，但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由第三人或者合同相对人承担。税法对于税种、税率和税额的规定是强制性的，但对于纳税义务主体则没有强制性或者禁止性规定，房地产合同对于纳税义务主体的约定是合法有效的。[③]

但一些当事人为逃避公法规定的义务，通过订立黑白合同等形式达成交易关系。如果当事人双方订立合同的目的在于规避公法义务，如偷逃所缴纳税款等，则表明合同内容本身具有违法性，属于以合法形式掩盖非法目的，此种合同应认定无效。

三、房地产合同所涉政府会议纪要的法律性质和效力问题

房地产开发经营活动，不单纯是当事人的行为，还涉及土地、规划、环保、建设等多方面需要政府有关部门审批或者协调的事项，特别是政府规划建设的大中型房地产开发项目，更是涉及到不同的政府主管部门的行政行为，仅靠单个部门很难独立解决，因此，为加快一些重点或者招商引资房地产项目的开发建设进程，各地人民政府往往为解决某一特定问题而召开由多方参加的政府协调会，协调推进某项具体工作。协调会属于非常规会议，一般最终形成会议纪要的形式以确定参加各方的相关权利义务。政府会议纪要形成后，有些房地产合同将纪要的内容纳入合同条款，或者当事人另行订立补充协议，有些房地产合同作为附件，还有些没有载入合同。类似政府会议纪要是否具有民事合同的性质，能否对参与各方具有约束力，司法实务中认识不一。最高人民法院有案例对此评析认为，无论政府会议纪要还是会议决定、书面报告等形式，关键是看双方当事人是否通过会议纪要等载体，明确表达出双方已达成一致的意思表示，该意思表示必须是明示的、确定的及可执行的，且会议纪要必须是参加各方签收或者当事人在会议记录上签字认可，在此情况下可以认定会议纪要对各方当事人具有约束力。也有案例的裁判意见认为，双方当事人因意见分歧引发纠纷，请求政府协调或者干预而形成会议纪要，在当事人没有明确表示依此自愿达成协议的情况下，该会议纪要不具有法律约束力。地方法院的裁判意见中对政府会议纪要的性质和效力大体也存在上述不同认识。一般而言政府以组织协调会的形式参与市场活动，介入当事人之间的合同履行，所形成的会议纪要不宜提倡作为民事合同来看待，这是当前司法实务的普遍共识，如果是在政府主持下当事人各方在合同履行中自愿达成的会议纪要，则另当别论。但应否将政府会议纪要作为民事合同，或者作为当事人间订立的民事合同的组成部分，关键在于会议纪要能否具备合同成立的基本要素，是否体现了当事人之间的意思表示一致，如政府会议纪要主要内容是围绕合同履行中的特定问题，各方当事人对此签字认可，且事后当事人各方履行了会议纪要的内容，如果具备上述要素，可以将政府会议纪要作为当事人之间的补充协议或者附件，作为确定当事人意思表示的依据。

四、查封情形下订立的房屋买卖合同的效力认定

依照《城市房地产管理法》第38条的规定，司法机关和行政机关依法查封的房屋不得转让。该规定是效力性强制性规定，还是管理性强制性规定，直接决定了被查封房屋转让合同的效力。学界对于转让被查封房屋的合同效力存有不同看法，有绝对无效说、相对无效说、效力待定说和有效说等不同观点。无效说的基本观点认为，查封是公法上的行为，查封后房屋的权利人丧失了对查封物的处分权，其处分行为属于绝对无效或者确定无效，对任何人不产生约束力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第21条规定：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让手续的，人民法院应依法确认其行为无效”。有效说的基本观点认为，根据物权法物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，在被查封物上设定负担行为或者债权行为的效力不受影响，但会影响转让被查封房屋的物权效力，即无法办理物权变动手续。尽管学界对转让查封房屋合同的效力持有不同见解，但司法实务中对于查封情形下订立的房屋买卖合同的效力予以肯定已取得普遍共识。在第八次全国法院民事商事审判工作会议上，最高人民法院指出，合同效力问题的实质是公权力对私法自治的评价。实践中，出卖人在签订房地产转让合同时未取得房屋所有权证书、未经其他共有人同意或者房产已经设定抵押或者依法查封的，房地产转让合同的效力问题争议较大。我们认为，对这类合同不宜简单认定合同无效，可以考虑根据当事人的过错程度，通过违约责任来平衡双方利益。[④]最高人民法院终审的相关案例裁判意见认为，《城市房地产管理法》第38条的规定是针对行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记问题所做出的行政管理性质的规定，即使转让的房地产被司法机关查封，按照物权法原理，出卖人与买受人订立的房地产转让合同也产生债的效力，只是房地产被查封后因无法办理房地产权属变更手续，导致转让合同无法履行。在房地产转让合同履行期间，如果司法机关或者行政机关依法解除了查封，当事人仍可以变更不动产变更手续。[⑤]该裁判意见由此明确了转让被查封的房地产，其转让合同是有效的，即可以产生债的效力，但因房地产被查封导致无法办理房地产权属变更手续，即无法使转让的房地产发生物权变动，不发生物权效力。最高人民法院再审的方辉等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物质燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案的裁判意见亦认为，“法院的查封行为并不意味着土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让，只是合同标的物因受限制不能在查封期间产生物权变动的法律效果。因而，案涉土地使用权是否被查封，不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立，更不能据此作为认定合同无效的评判依据。”最高人民法院上述案例的裁判意见表明，尽管案涉房地产被采取查封等保全措施，但《城市房地产管理法》第38条的规定并非效力性强制性规范，不影响房地产权利人就被查封的房地产与受让人订立的房地产转让合同的效力，但依据《物权法》第15条规定的不动产物权变动原因行为和结果行为相区分的原则，因案涉不动产被查封其权利转移受到限制，即使当事人间订立的合同有效，也不发生物权变动的法律效果。

五、商品房按揭合同中房屋回购条款的效力认定

商品房按揭合同中约定回购条款在我国现行立法中并无具体规定，实践中一般是指在商品房按揭贷款合同中买受人无力偿还银行贷款时，开发商作为连带责任保证人承担清偿贷款的责任，并由开发商对所售商品房进行回购而作的约定。

1.商品房回购协议或者条款的性质。对商品房回购协议或条款的法律性质，学界主要有三种观点：第一种观点认为是反担保，指债务人或者第三人向债权人作出保证或设定物的担保，在担保人因清偿债务而造成损失时，债务人向担保人作出清偿。反担保不是一种独立的担保形式，商品房回购条款是否属于反担保，主要看是否具有担保功能，在商品房按揭合同中出卖人作为买受人的担保人向银行承担了保证责任，回购具有担保买受人的功能，就此而言，房屋回购条款属于一种反担保。第二种观点认为是流质条款，即商品房回购条款属于《物权法》第186条规定的流质条款，但学界一般认为，流质条款一般是以设定抵押权为前提的，将回购条款解释为流质条款比较牵强。第三种观点认为是约定解除权，即在买受人不能届期清偿银行房贷的情况下，出卖人作为担保人代替买受人清偿债务，然后将出卖给买受人的商品房回购或者收回，实质上解除了商品房买卖合同，出卖人代替买受人清偿的银行债务有权向买受人追偿。第四种观点认为是让与担保，即回购条款系购房人以商品房买卖合同项下的标的物由出卖人回购而为按揭贷款债权的担保。一般而言，回购条款本质上是以商品房买卖为按揭贷款提供担保，如果按揭人，即房屋买受人不能依约清偿按揭贷款，出卖人有权依约将出卖的商品房回购，并自行清偿按揭贷款给贷款人，而后向买受人，即按揭借款人追偿，而出卖人（回购人）与买受人之间的商品房买卖合同解除，因此，将房屋买卖合同作为借款的一种担保方式更符合商品房按揭法律关系。按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，将此担保理解为让与担保或者非典型担保更为适宜。目前司法实务中比较共识的意见是商品房买卖合同中约定的出卖人回购条款系约定解除权，在商品房按揭合同关系中，若买受人到期不能及时清偿银行按揭贷款，银行有权对按揭的商品房进行处置以清偿贷款债务，其中明确约定由商品房出卖人将商品房回购后，代替买受人清偿银行债务，则出卖人与买受人间的商品房买卖合同关系即行解除，因此，将回购条款理解为约定的合同解除权比较符合商品房按揭合同关系的基本特征，实务中亦容易操作。

2.商品房回购条款的效力。商品房按揭合同中约定的回购条款存在有效和无效两种不同观点。主张合同无效的主要理由是商品房回购条款是一种担保方式，而且属于一种非典型性担保方式，违反了物权法定原则和流质契约的禁止性规定；主张有效的主要理由是目前我国现行立法未禁止当事人约定回购条款，认定无效没有法律依据。司法实务中一般认为，此种商品房买卖合同中约定的回购条款只要不包含我国现行法律禁止的流质条款内容，且不具有《合同法》第52条规定的其他无效情形，原则上应认定回购条款有效。出卖人按照约定的回购条款取回出售的商品房的，出卖人和买受人之间的商品房买卖合同按照解除的法律后果处理。实务处理中，出卖人回购商品房的价格如何确定是难点问题，对于出卖人回购商品房的价格，若按揭合同有约定的，从其约定；若没有约定的，回购价格是以原价回购还是以市场价回购，实务中存在争议。笔者主张出卖人应按照回购时的市场价回购对买受人比较公平，因为回购条款履行时与订立合同一般间隔较长时间，按照时下我国房地产市场价格上扬的行情，原定价格与市场价往往存在差异，且出卖人回购后再行出售也会随行就市，因此，出卖人按照市场价回购不损害出卖人的利益，对买受人亦比较公平。

六、设定抵押的商品房买卖合同的效力问题

《物权法》第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通说认为，该条规定非效力性强制性规定，故抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意销售商品房的，不影响商品房买卖合同的效力。[⑥]《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条也规定，《物权法》第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。该规定符合《物权法》第15条关于债权合同与物权变动相区分的原则，实务中认定出卖人与买受人订立的抵押商品房买卖合同有效不成疑问。若出卖人（抵押人）在约定的期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理商品房权属登记的，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。但司法实务中遇到的难点问题是若买受人不要求解除商品房买卖合同，而是请求出卖人继续履行买卖合同，并请求出卖人办理商品房权属登记手续的如何处理，最高人民法院会议纪要未予明示。司法实务中有两种做法：一是判令出卖人在合同约定的期限内清偿债务涤除抵押权，并履行合同义务；二是对买受人进行释明，要求其变更诉讼请求，买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第一种做法虽然符合物权法和合同法的规定，但转让设定抵押权的商品房毕竟牵涉抵押权人的利益，判决抵押人通过清偿债务涤除抵押权往往面临着无法执行的困境。实际上此类商品房的买卖，因商品房已经设定了负担行为，且抵押权属于担保物权，而买受人依约享有的债权不能对抗该抵押权，因而应属于合同法规定的法律上不能履行的情形，故在商品房上的抵押权未涤除的情形下，买受人不得请求继续履行合同，并请求出卖人办理商品房权属变更手续，除非诉讼期间出卖人主动清偿债务涤除抵押权，因此，第二种做法具有妥当性。

七、商品房售后包租合同的效力问题

售后包租是房地产开发商为了促进销售，在商品房销售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该开发商承租或者以代理出租的方式将买受人购买的商品房进行出租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或者偿付一定租金回报的行为。根据原建设部2001年发布的《商品房销售管理办法》第45条的规定，所谓售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

目前我国房地产市场中，售后包租模式通常存在于买受人购买产权式商铺或者酒店的场合。产权式商铺通常是开发商将建筑物没有实际分隔成独立、封闭的物理空间，买受人虽然按照约定取得所购商铺的产权，但因商铺不具有独立使用的功能，一般须对外整体出租才能产生使用效益。买受人购买的产权式酒店，虽然是独立、封闭的物理空间，但单个的酒店房间也无法对外独立进行经营，也须对外统一出租经营才能产生效益。业界通常认为，产权式商铺或者酒店是一种所有权和使用权相分离的房地产产品形式，买受人购买产权式商铺或者酒店，并取得商铺或者酒店的所有权后，因商铺或者酒店无法独立经营，通常与开发商或者开发商委托的经营管理公司订立售后包租合同，由开发商或者委托的经营管理公司在约定期限内对外统一出租经营，买受人依约取得租金收益。即是说，在售后包租模式下，买受人取得购买商品房的所有权后，不直接占有使用房屋，仅取得购买房屋的收益权，故一般认为，售后包租是商品房所有权与经营权相分离的一种房地产经营模式，具有房地产证券化的属性，完全脱离了买受人购买商品房用于居住的功能。售后包租是一种复合性质的法律关系，即从法律关系层面上分析，至少包含两种法律关系，一是房地产开发商与买受人间的商品房买卖合同关系，开发商为出卖人，业主为买受人；二是买受人与房地产开发商或者第三人间的商品房租赁合同关系，买受人为出租人，开发商或者委托的第三人为承租人。开发商或者其委托的第三人与买受人订立售后包租合同后，因买受人购买的产权式商铺或者酒店无法独立使用，使得其享有的商品房所有权行使受到限制，若买受人以其所有权排他性为由要求解除售后包租合同的，实务中一般不予支持。

对于商品房售后包租合同的法律效力问题，建设行政主管部门发布的《商品房销售管理办法》第11、42条明确规定房地产开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。据此可见，商品房售后包租行为在我国现行房地产开发政策层面是严格禁止的。但司法实务中一般认为，依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第4条的规定，由于《商品房销售管理办法》属于部门规章，不属于法律、行政法规的范畴，因而房地产开发商与买受人订立的商品房售后包租合同不得依此认定无效。只要售后包租合同具有商品房销售和租赁的真实内容，双方当事人的意思表示真实，且不具有《合同法》第52条规定的其他无效情形，对售后包租合同的效力一般予以肯定。

值得关注的是，2011年最高人民法院发布的《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，不具有房产真实内容或者不以房屋销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，应以非法吸收公众存款罪处罚。据此规定，司法实践中需要区分单纯的售后包租与企业以售后包租名义借贷融资的关系，纯粹的售后包租是一种正常的市场交易行为，不论商品房买卖合同还是租赁合同均应符合法律的规定，但是，名为售后包租，实为借贷融资的，即当事人订立的售后包租合同不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的，依据最高人民法院前述司法解释的规定，应认定为借贷融资关系，而非商品房买卖和租赁合同关系，此种情形下，房地产开发商的行为涉嫌非法吸收公众存款犯罪，所订立的售后包租合同应认定无效。

八、房屋租赁合同解除后转租合同的效力认定问题

房屋租赁合同履行中，承租人按照合同约定或者征得出租人同意将承租房屋转租的，在房屋租赁合同解除后，承租人与次承租人订立的转租合同应予解除，还是继续履行，理论和实务中存在两种不同意见：第一种观点认为，转租合同依附于房屋租赁合同，前手的租赁合同被解除的，次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋赖以存在的权利基础，转租合同也应予以解除。第二种观点认为，承租人与次承租人订立的转租合同虽然与出租人、承租人之间订立的租赁合同具有密切联系，但仍独立于前手租赁合同，其效力不受前手租赁合同解除的影响。笔者赞同第一种意见，首先，从权利来源来看，次承租人对房屋的承租权来源于前手租赁合同中承租人的权利让渡，而承租人的权利因合同解除而消失时，次承租人的承租权利自然随之消失；其次，从风险负担来看，次承租人在接受转租时应当预见到前手租赁合同一旦被解除时，可能产生的风险，对该预见的风险应由次承租人承受；第三，从权利性质来看，虽然学理上对房屋租赁权，不少学者认为具有准物权的性质，但在我国现行法规定的民事权利框架内，承租人对房屋的承租权，仅具有债权性质，在转租情形下，出租人对租赁物仍享有所有权，应当优先于次承租人的债权，因此，出租人与承租人之间的房屋租赁合同被解除，出租人有权依法收回出租的房屋，次承租人依据转租合同取得的债权不能对抗出租人的房屋所有权；第四，从实体处理来看，房屋转租合同一般是由承租人与次承租人订立的，次承租人履行转租合同约定的义务也是针对承租人的，在前手房屋租赁合同被解除的情形下，次承租人再向承租人履行支付租金的义务不利于保护房屋出租人的权益，而且现实中此种情形下的转租合同也是难以实际履行的。故在出租人与承租人订立的房屋租赁合同被解除的情形下，转租合同也应予以解除。但是，如果出租人在转租合同中作为一方当事人签字认可，或者事后对转租合同予以追认，或者重新订立租赁合同，此时的转租合同已变性为出租人与次承租人之间的房屋租赁合同，该合同效力不应受房屋租赁合同解除的影响。

九、房屋预租合同的效力问题

一般情形下，作为房屋租赁合同的标的物都是已经建成的现房或者存量房，但实践中以尚未建成的在建房屋或者增量房作为租赁合同标的物的情形在商业地产开发经营中也是普遍存在的，即所谓的房屋预租合同。何谓商品房预租，我国现行法尚缺失定义性规定，一些地方性法规规章中将商品房预租定义为，房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。[⑦]

就房屋租赁合同的固有特性而言，承租人承租房屋的目的是占有并使用房屋，房屋租赁合同订立时，房屋尚未建成承租人自然无法占有使用租赁标的物，因此，许多学者和实务工作者都认为，房屋预租合同不符合合同法规定的房屋租赁合同的基本特征，实质是房地产开发商的一种融资行为。在房地产开发经营实践中，房地产开发商经常面临开发资金不足的困境，许多开发商在取得开发土地的使用权和房地产项目后，为了适应项目商圈的市场需求，特别是为满足商圈内一些商业企业对经营性用房的特殊需要，将尚未开发或者建成的房屋采取买卖、租赁或者合作经营的方式约定房屋建成后，由合作一方所有或者占有使用，其中以租赁方式占有使用建成后的房屋，即房屋预租。房屋预租主要发生于商业地产开发经营中，特别是房地产开发商实行订单式地产开发的情形下尤为普遍，即房地产开发商按照承租人提出的设计要求、使用需要和建设标准等特定目的，在指定区域内建造特定的房屋，房屋建成之前双方订立租赁合同，承租人预付部分租金作为开发商的开发资金。虽然商品房租赁合同订立时，租赁标的物尚未建成，但从此类合同的目的分析，承租人的最终目的仍是对承租房屋占有使用和收益，而出租人的最终目的仍是为了取得租金收益，故双方间的主要权利义务符合房屋租赁合同的固有特征，应参照适用房屋租赁的相关规定调整双方间的权利义务关系。在民法理论上预租合同属于诺成性质的合同，双方所建立的是一种在将来履行的附条件的租赁合同关系。房屋预租在商业地产开发经营中属于一种新兴模式，目前我国民事立法中尚无对房屋预租合同的规范性规定，理论界对房屋预租的概念和性质也缺乏统一的界定。在一些商业地产开发比较发达的地区，地方立法中已经对房屋预租作了一些规定。如1997年、1998年上海市分别出台了《上海市外销商品房预租试行办法》《上海市商品房预租试行办法》等规范性文件，1999年上海市立法机关通过的地方性法规《上海市房屋租赁条例》也对商业地产预租作了明确规定，如其第9条规定，房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预租的条件，并取得商品房预售许可证明。在目前我国对房屋预租合同争议的处理尚无立法依据的情形下，上述地方性法规或规范性文件的规定具有一定的参照价值。

对于房屋预租合同的效力问题，从目前全国各地法院裁判的相关案例来看，多数裁判意见认为，房屋预租合同只要是双方当事人的真实意思表示，开发商依法取得房地产项目的合法建设等相关审批文件，一般倾向于认定为有效。如果开发商在预租或者向承租人交付租赁房屋前未取得合法建设手续，特别是未取得建设工程规划许可手续，应参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，应依法认定无效。至于房地产开发商将房屋预租前，是否需要取得商品房预售许可手续，上海市等地的地方性法规规章虽然有类似规定，但立法层面上缺乏直接依据，故笔者认为，商品房预租有别于预售，不宜以房地产开发商预租房屋未取得商品房预售许可证明而认定预租合同无效。

关于房屋预租合同约定的租赁期限超过合同法第214条规定的20年，应否认定无效的问题，即房屋租赁合同是否适用合同法规定的租赁期限的问题，有观点认为，合同法关于20年的租赁期限不适用房屋预租的情况。[⑧]笔者认为，商品房预租合同虽是一种房地产市场的融资行为，但本质上仍属于房屋租赁合同，也应受合同法规定的租赁期限的规制，但租赁期限何时起算值得研究。如果预租合同对租赁期限的起算有明确约定的，从其约定；如果预租合同对租赁期限的起算没有明确约定，若从合同成立或者生效时起算租赁期限，显然对承租人极为不公平，因此，笔者倾向于从出租人将租赁标的物交付，并由承租人占有使用租赁标的物时起算比较公平合理。

十、消防验收对房屋租赁合同效力的影响

在房屋租赁合同履行中，因出租人出租的房屋未经消防验收造成火灾等事故而产生的争议，在司法实务中时常遇到，此类纠纷的争点在于出租人出租的房屋未经消防验收是否对房屋租赁合同的效力产生的影响，这直接涉及到事故发生后，出租人承担责任的性质问题。对于该问题，最高人民法院曾于2004年发布了《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》（【2003】民一他字第11号），该复函就房屋租赁合同未经消防验收或者消防验收不合格是否影响房屋租赁合同效力问题，应区分不同情形分别对待：对于消防法第10条规定的必须经过公安消防机构验收的租赁房屋，未经消防验收或者验收不合格的，所订立的房屋租赁合同应认定无效；对不属于法律规定必须消防验收的租赁房屋，未经消防验收合格不应认定房屋租赁合同无效；租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的经营者，但租赁标的物经消防验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。该复函因与最高人民法院下发的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相冲突，于2013年4月被废止。因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》未涉及消防验收是否影响房屋租赁合同效力的问题，故时下司法实务中对于租赁房屋未经消防验收或者消防验收不合格是否影响房屋租赁合同效力问题，各地法院的认识和裁判标准不尽统一。就房屋租赁合同的法理而言，出租人应负有对租赁房屋的权利瑕疵担保责任，即出租人出租房屋前，应当根据出租房屋的性质和用途，依据相关法律规定履行相关义务，办理好出租房屋的相关行政许可手续，使得房屋满足法律规定的交付使用条件。房屋出租人未依法履行相关法定义务不应对房屋租赁合同的效力产生影响，否则不仅危及交易安全和秩序，而且损害房屋承租人的合法权益。但毕竟房屋的租赁行为不单纯是当事人间的意思表示行为，特别是利用租赁房屋从事经营性活动，涉及到社会公共利益的维护和社会公众权益的保障，因此，现行法律对不同性质和用途的房屋在使用许可上设置了不同的强制性条件，若当事人间的意思自治行为违反了法律规定的强制性条件将受到国家公权力的干预和否定性评价。因此，笔者认为，尽管《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对消防验收是否影响房屋租赁合同的效力问题未置明文，但基于维护社会公共利益的需要，对消防法规定的必须经过消防验收的租赁房屋，未经消防验收或者验收不合格应当对当事人间订立的房屋租赁合同效力给予否定评价。对此2008年修改的《消防法》第13条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位验收后应当报公安机关消防机构备案。该条第2款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《消防法》第11条规定的应当进行消防验收的建设工程是指国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程。按照消防法的上述规定，对于《消防法》第11条规定的房屋建设工程交付使用前必须进行消防验收，未经消防验收或者验收不合格的严禁使用；其他房屋建设工程经建设单位验收后报公安机关消防机构备案。该规定应理解为消防法的效力性强制性规定，未经消防验收或者验收不合格的房屋建设工程出租的，所订立的房屋租赁合同应认定无效。

十一、划拨建设用地使用权转让合同的生效要件问题

依照《城市房地产管理法》第23条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，办理建设用地使用权的行政审批手续是划拨建设用地使用权转让合同的生效要件，未经前置审批，诉讼前也未办理合同效力补正手续的划拨建设用地使用权转让合同应依法认定无效，这是确认划拨建设用地使用权转让合同效力问题的一般原则。司法实务中经常遇到的问题是如何理解和适用政府行政主管部门的前置审批，对此各地政府行政主管部门的具体做法不尽统一，有的是下发正式批准文件，有的是为受让人办理建设用地使用权出让手续或者直接与受让人订立土地使用权出让合同，还有的是直接收取土地出让金后对建设用地使用权变更登记等。对此现行法律法规及部门规章等均未置明文。笔者认为，对政府主管部门的审批手续应采取宽泛灵活的理解，除具有审批权限的政府主管部门下发批准文件属于办理前置审批手续的外，具有审批权限的政府主管部门直接为受让人依法办理了建设用地使用权出让手续或者物权登记手续，均视同政府行政主管部门批准了划拨建设用地使用权的转让行为。因为具有审批权限的政府主管部门为受让人办理建设用地使用权出让手续，等于有批准权的政府部门同意划拨建设用地使用权入市交易，划拨建设用地使用权变性为出让建设用地使用权，至于受让人是否向政府部门支付土地出让金对划拨建设用地使用权转让合同的效力没有影响；有批准权的政府部门为受让人办理物权登记手续，将划拨建设用地使用权变更登记在受让人名下，并收取了受让人支付的土地出让金，此时受让人取得的建设用地使用权性质发生了变化，满足了划拨土地使用权入市交易的条件，对转让人的处分行为视为认可。总之，在处理划拨建设用地使用权转让合同纠纷时，对法律规定的政府部门的前置审批手续不必苛求为正式的批准文件，只要是具有批准权的政府主管部门对划拨建设用地使用权的转让表态同意，且政府主管部门的同意符合法定职责的要求，均应视为履行了前置审批程序，这也是目前司法实务中的普遍做法。

划拨建设用地使用权人以划拨建设用地使用权作为出资与他人合作开发房地产的，视为划拨建设用地使用权转让的一种特殊形式，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条对此种合资合作开发房地产合同的效力作了明确规定，类似合同的前置审批手续可以按照前述理解予以处理。但是实务中值得注意的一个问题是，此种合同效力受到限制应主要限于合作开发的房地产用于向社会公开销售的情形，也就是说，划拨建设用地使用权人以划拨建设用地使用权作为出资合作开发房地产，目的是通过开发建设商品房向社会销售而获得收益，违反了划拨建设用地使用权的特定用途，使用权人与他人订立的合作开发房地产合同若未取得有批准权的政府部门前置审批，应认定无效，但是，划拨建设用地使用权人以土地出资与他人合作建设的房屋非用于向社会销售，而是与开发方约定房屋建成后自行使用。笔者认为，此种情形下划拨建设用地使用权人与他人订立的合作开发房地产合同不违反划拨建设用地使用权的特定用途，建设用地使用权人也不以获得开发收益为目的，不宜认定合作开发房地产合同无效。   

* 王永起，山东省高级人民法院三级高级法官、审监一庭庭长，山东大学、山东师范大学兼职教授。

[①] 参见程新文：《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（第64辑），人民法院出版社2016年版，第57页。

[②] 参见最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（第62辑），人民法院出版社2015年12月版，第148页。

[③] 参见《最高人民法院公报》2007年第3期刊登的最高人民法院（2007）民一终字第62号案。

[④] 参见最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（第64辑），人民法院出版社2016年6月版，第57页。

[⑤] 参见《最高人民法院公报》2011年第5期刊登的最高人民法院（2011）民一终字第45号案。

[⑥] 参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《民事审判前沿》，人民法院出版社2014年版，第33页。

[⑦] 参见1998年9月《上海市商品房预租试行办法》第1条。

[⑧] 参见何晓航主编：《房地产纠纷裁判依据新释新解》，人民法院出版社2014年版，第331页。

来源：“山东高法”微信公众号

编辑：林文婷

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