三年禁止在苏州拿地！房企围标翻车，雅居乐、金地等受罚

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

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房企们联手拿地，玩花招，在业内几乎已是公开的秘密，尽管各地监管部门早就三令五申，架不住一些房企求富心切，铤而走险。

不过，这一次，苏州出手了，雅居乐、金地等围标上演了翻车大戏。

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昨天（6月11日），苏州市自然资源和规划局霸气发布四条公告，雅居乐、金地等房企的违规拿地情况被披露。

图片来源|苏州市自然资源和规划局官网

要看懂苏州的处罚，我们需要先了解下什么是围标。

众所周知，1998年我国房改之后，一直在不断完善土地的招拍挂制度。

2002年7月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效。随着房地产行业的高速发展，一些房企富贵“险中求”，拿地的骚操作也不断涌现。

曾经的微博网红，SOHO中国董事长潘石屹早在2010年，就曾愤怒发文，指北京某CBD地块的招标是个“萝卜坑”，全世界仅有一家公司符合所有条件。

随着监管的趋严和制度的完善，“量身定制”的招标少了，手段更加隐秘的围标就更受一些房企的青睐。

比如，在土地招拍挂过程中，A、B、C三家房企串通投标，一致压低或抬高报价，排挤其他竞争者，这次让A（围标人）中标，B和C（陪标人）陪跑；下次让B中标……

A、B、C做彼此的“天使”，轮流当围标人和陪标人，最后你好我好大家好，老板再也不担心拿不到地了。

当然，都是同行，陪标人也不是每次都那么听话，还有一种更保险的方式：一家房企安排自己的多家子公司参与投标，提高中标率。

这次苏州自然资源和规划局处罚的8家公司就属于第二种情况。

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苏州方面的通报中明确表示，出让文件规定“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”。否则属于违规参与竞买行为。

而此次被处罚的8家公司：

常州湖畔置业有限公司和常州雅乐科技园有限公司均由迪扬有限公司控股，该公司背后正是知名房企雅居乐集团；

杭州天霖投资咨询有限公司和绍兴金汉企业管理咨询有限公司均由杭州金地自在城房地产发展有限公司全资控股，天眼查显示该企业实际控制人为金地集团；

图片来源|天眼查

常州牡丹瑞都房地产有限公司和常州牡丹华都房地产有限公司均由常州黑牡丹置业有限公司全资控股；

盐城市通伟达智能化工程有限公司和盐城市创益通电子科技有限公司均由施其奇、陈荣巧全资控股。

因违规参与竞买，上述8家公司受到的处罚是：

第一，加入“黑名单”：被列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单；

第二，自作出处理决定之日起三年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

按理说，这么明显的违规，作为浸淫房地产行业多年的知名房企，尤其是大房企们不该犯这种低级错误。但今年知名房企，涉嫌围标的情况却出现了好几次。

今年4月，上海一宗位于虹口区北外滩的“黄金地块”挂牌出让，全国房企前10强中的中海、万科、华润获得最后的竞拍机会。

图片来源|中指研究院

市场预期，上海这宗“黄金地块”，三家房企大佬恐怕会抢得你死我活。

但这三家房企“默契度”太高，出价均为底价，竟无一家加价，最后戏剧化的结果是：因三家出价相同，按排位顺序中海以底价拿下。

后因人实名举报，上海公关机关介入调查，至今谜团未解。

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是否围标，虽还没有定论。但本月初，中海底价竞得“黄金地块”已宣告无效，且该地块调整了出让规则，已第二次挂出，申请有效人数也有第一次的3人提高到了11人。已有了一个很不错的改进。

围标，也并非都能让房企低价拿地，也有翻车的。

今年4月22日，厦门诞生了第一宗百亿地块，并且总价和单价（面价50559元/平方米）同时创下“地王”记录。

然而，让所有人都想不到的是，如此大手笔拿地的却是一家非地产公司：上海泰鸣的贸易公司，最神奇的是天眼查显示这家公司成立于今年4月9日。

从成立到百亿拿地，勇夺地王，这家公司只用了13天！

其大房企的马甲属性实在不要太明显。

同时参与了此次竞拍的中骏集团，成为了舆论的重点怀疑对象，但中骏集团公开否则了这一说法。

有意思的是，这一宗百亿地块，溢价率高达43.82%，而限售价格为不得超过70800元/平方米，刨除税费等成本，这个项目要盈利颇有难度。

“地王”难当，没有一家大房企敢出来认领这家成立13天的公司，如果真是围标，堪称经典反面教材了。

围标疑云，对躲在“马甲”子公司后面的大房企们来说，除非真金白银砸手里了，处罚并不会有实质性“伤害”，下次还可以换个“马甲”，而眼前的压力更要紧。

毕竟今年遇到了黑天鹅，房企们日子挺难的（详见《208家房企破产！有望降价？其实坑更多》）。

以此次涉及的雅居乐集团为例。

据雅居乐2019年财报披露，总借款为966.7亿元；短期借款高达422.97亿元，还款压力不小。

财报中，雅居乐列出的还款时间表显示，1年之内要还借款311.8亿元，1-2年内要还借款为167.3亿元。

也就说，雅居乐2年内要还借款近500亿元！而2019年，雅居乐的总负债已突破2000亿。

同期，雅居乐的净利润为92.33亿元，经营活动产生的现金净额为-145.5亿元。

近几年，房地产行业的马太效应越来越明显，无论大小房企都热衷做规模，以防被“吃掉”。

雅居乐的高负债扩张只是其中的一个典型缩影。

不过，资本市场是残忍的，今年1-5月，雅居乐、中骏集团、中国金茂、阳光100、新湖中宝等十多家房企遭到了国际评级机构下调评级。

重压之下，一些闹剧难免出现，比如离奇的围标，中介冒充业主下跪炒学区房等等。

了解表象背后的逻辑，我们才不会被这些奇闻异事迷惑。

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今日词汇：陪标

棘轮效应：通常有两种方式，第一种，指某项目进入招投标程序前，招标单位已经确定了意向单位，根据投标程序要求，联系相关单位参加邀标以走个正式流程；第二种，投标单位之间串标，已内定由谁中标，其他单位仅是陪着走形式，上述两种方式皆属于违法行为。

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