绿地卖楼：“回血”解债务之困，还是国资看好支持？

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撰文|蜜姐&编辑|凯

本周绿地控股发布了一则股权转让暨关联交易公告。将以30亿转让绿地创驿大厦项目60%股权。

有媒体报道，此举是绿地控股持续降档之下，卖楼纾困之举。

从公告来看，是利好消息，公告称：“本次交易是国有股东支持公司发展的有力举措，有助于公司改善现金流，增强抗风险能力，促进稳健可持续发展。”

2020年，绿地控股“三道红线”踩中，今年初，绿地控股提出了“三步走”降负债计划，如今成效如何？

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首先来看此次公告详情。

据公告披露，本次交易的购买方是绿地控股的第二和第三大股东，上海地产（集团）有限公司（以下简称“上海地产”）和上海城投集团（以下简称“上海城投”）旗下的一家全资子公司，拟分别出资15亿元购买绿地控股的一家全资子公司持有的上海地产星弘房地产开发有限公司各30%股权，合计60%股权。

而上海地产星弘房地产开发有限公司主要从事绿地创驿大厦的开发建设，该项目位于于上海市浦东新区洋泾街道，项目业态包括一栋超高层写字楼、一栋高层写字楼及一栋商业楼，土地使用权面积37433.90平米。

不过这30亿也并非股权转让这么简单。按约定，此次股权转让后，上海城投和上海地产将授权委托绿地集团，负责标的公司的经营管理及物业运营；而绿地集团承诺，在收到交易全款之日后最多不超过2年，按前两方实际投入金额加每年8%收益之和回购其购买的全部股权；不足一年的，按实际天数、以每年8%收益率计算。

如此看来，绿地控股确实是获得了国资支持，但也需要自己努力经营解决回购及支付两大股东的投资收益。

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绿地控股又常被称为“绿地集团”，1992年在上海成立，是一家典型的老牌房企，抓住了我国自1998年房改以来房地产行业蓬勃发展的红利。

2015年，绿地控股进行了重大资产重组，也实现了在A股市场借壳上市。

彼时的绿地控股意气风发，澎拜新闻报道称，“中国最大房产公司来了！绿地实现整体上市，市值或为万科两倍”。

同年，绿地控股的财报称，自己“是中国首家以房地产为主业并跻身《财富》世界500强的综合性企业集团”。

上市后的绿地控股发展迅猛，据东方财富网统计年报数据显示，2016—2019年的营收增速在17.39%-22.75%之间；但同期资产负债率也不低，均在89%左右。

图片来源|东方财富网（特此感谢！）

绿地控股当时不仅在地产行业混得风生水起，跨界也玩得很溜，2015年它用“互联网+房地产金融”，推出了国内首款互联网房地产金融产品“地产宝”。

到目前为止，经历了29年发展的绿地集团，除了房地产和基建主业，还有消费、金融、健康、科创等产业。

然而，和不少近些年突飞猛进的房企一样，大步往前冲的绿地控股也同样面临负债问题。

2020年，对照房企融资新规的“三道红线”标准，绿地控股成为房企前15强中三家3条红线全部踩中的房企之一。

图片来源|数据宝（特此感谢！）

另外两家的情况今年不太乐观，相信蜜友们都或多或少看到过相关消息。

实际上，绿地控股也不轻松。

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今年2月，据媒体报道，东北和西南地区的数家媒体向绿地集团东北大区和西南事业部公开催款，绿地控股的负债问题引发了舆论关注。

图片来源|网易房产成都、乐居网等媒体（特此感谢！）

绿地控股对自身负债的问题也有清醒认知，在2020年报中提出的2021年5条工作总体目标，其中第5条正是风控有新进步：“对照‘三条红线’的监管要求，坚定不移降负债、去杠杆，持续优化资产负债结构，按时间表节点完成三年降档目标。”

今年3月，绿地集团获上海国资委公开全力支持其下一步改革与发展，降负债问题加速。

11月，绿地控股称已提前完成两条红线转绿，预计到2023年6月30日前全面完成“三条红线”转绿目标。

不过，今年三季度，受大行情影响，房企销售情况普遍较去年同期出现了不同程度的下滑，绿地控股也不例外。

三季报披露，今年前三季度，绿地控股的营收同比增速约为33%的情况下，归属于上市股东的净利润反而同比下滑了7.28%；扣非净利润更是跌了10.56%。

上半年绿地控股的归属净利润保持了正增长，主要是受三季度的影响，其归属净利润同比下滑27.12%；扣非净利润同比减少26.94%。

值得注意的是，绿地控股随着业务规模扩大，现金流入增加以及较为谨慎的拿地策略，土储支出减少，前三季度其经营活动产生的现金流量净额大增，同比增加了880.36%。

11月17日，绿地控股披露了对外担保进展公告。

截至今年10月末，绿地控股及子公司担保余额为1540.02亿元，占其最近一期经审计归属于上市公司股东的净资产的181.66%；其中，公司及子公司之间的担保余额为1420.41亿元，占公司最近一期经审计归属于上市公司股东的净资产的167.55%。

截至目前，因此前绿地控股与华源集团互保，在农业银行贷款5000万，绿地集团按期还款，华源集团逾期未还，导致绿地控股出现逾期担保金额为5000万元。

今年前三季度，绿地控股已累计压降有息负债645亿元，降负债的努力和力度可见一斑。但截至三季度末，其流动负债合计仍有10065.14亿元。

对于大多数普通投资者而言，恐怕更关心的是绿地控股的股价。相比2015年的高点，如今的股价已跌去了近90%……

如今，整个房地产行业都在面临着深刻的改变，绿地控股作为头部房企的转型之路依然任重道远，期待它的蝶变。

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今日词汇：市场渗透率

市场渗透率（Market penetration rate）=商品的现有需求量/商品的潜在需求量，它是企业发展战略的一种，即立足于现有产品，充分开发其市场潜力的企业发展战略，是研究企业经营方向的重要指标。

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