2022年房企销售榜单来了！行业大洗牌背后，发展逻辑生变
2022年，房地产行业面临前所未有的挑战和深度调整。
过去一年，国际局势复杂，世界经济反复震荡，全球通胀压力攀升，宏观经济面临下行压力。国内叠加疫情反复袭扰，各行各业都深受影响。而房地产行业又处于市场下行周期，购房者们大多持观望态度，身处其中的房企们自然是压力山大，尤其是流动性持续承压。
这样异常艰难的市场环境，成为了检验房企真正底色的试金石。
在多重因素影响下，2022年房地产行业颇为艰难。尽管政策底已经显现，但需求端反响不佳，市场继续磨底。
以国家统计局公布的国房景气指数为例，2022年11月处于近一年内的低点。当然，不可否认的是下滑幅度在降低，越来越接近市场底。具体看销售和投资，2022年1—11月，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%。
如此市场环境下，房地产行业经历了自1998年房改以来，为数不多的几次行业周期深度调整。房企们也经历了大洗牌。典型表现就是“千亿房企俱乐部”的成员数量，由2020及2021年巅峰时期的43家，降至2022年的20家左右。
近期，克而瑞研究中心推出了《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，头部房企中，央企、国企占据了绝对主力。
从TOP10来看，国资及国资控股的房企达8家，仅碧桂园、龙湖集团、金地集团三家民营房企上榜。民企中，龙湖集团排名上升最快，2022年排名第9位。
2022年房地产行业所经历的深度调整背后，是房企的优胜劣汰。全年百强房企销售业绩同比下降超4成，千亿房企的数量也大幅减少，降至20家。
消失在千亿俱乐部名单中的23家房企，多是曾经狂飙猛进的大黑马。
典型如恒大，尽管2021年其跌出了房企销售前三甲，但依然排名第5位，销售额约为4400亿元。但2022年，其业绩大幅下滑，销售额降至455.3亿元，排名跌至第42位。此外，还有融信、正荣、卓越、阳光城、美的置业、荣盛发展、龙光、新希望等房企也跌出了千亿房企阵营。
这些房企失速的背后，是整个行业以规模为王的时代终结。但依然有不少房企在本轮行业下行调整周期中逆势增长。
头部房企中，以招商蛇口、华润等为代表的央企国企排名稳步上升，而建发房产成为新的黑马，由2021年的第18位提升至2022年的第10位。
民企中，跻身TOP10的龙湖集团和金地集团，排名分别位于第9位和第8位。
反观这些稳步上升的头部房企们，无论是国企还是民企，都有一些共同点，比如稳健的财务运营、较强的抗周期韧性等。简单来说，“长期主义”发展观成房地产行业新的共识。
过去一年值得整个房地产行业反思。面对疫情反复，持续承压的流动性，以及市场信心不足等问题，真正能够在波动中经得起考验，展现韧性的企业并不多。
能稳居销售排行榜且排名逆势增长的房企，几乎都有稳健财务作为安全牌。以房企中表现优异的龙湖集团为例。
2022年，龙湖集团持续优化债务结构，相继提前偿还银团贷、美元债等，用充裕的流动性和强大的资金实力，维护其在境内外资本市场的健康形象及主体信用。截至目前，三大国际评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。
财报显示，截至2022上半年末，龙湖集团平均融资成本仅3.99%，融资优势明显；对标“三道红线”要求，则连续六年保持绿档，现金短债比达4.07，平均账期为6.28年，这些数据在行业中均表现优异。而大约一个月前，龙湖集团发公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%。今年内，其已无到期美金债。
而龙湖集团稳健的经营和财务表现，也在不断的政策调控优化中受益。2022年11月，龙湖获得首笔200亿元中债增信债券额度；以及由六大行共同承销，成功发行首单20亿元的中期票据，利率仅3.0%。
从近几年房企销售排行榜的变化中，我们可以看到行业的趋势变化。比如，拿地从原来的下沉市场转变为聚焦一二线城市。比如，房企们普遍都在寻找新的出路，轻资产化、去地产化等。但能真正打造出第二增长曲线的是少数。
仍以龙湖为例，2022年，其经营性业务的增长不容小觑。公开数据显示，2022年1-11月，龙湖集团累计实现经营性收入212.4亿元，超过去年全年的188.3亿元，创历史新高，仅经营性收入每月约有20亿元现金进账。已经形成了稳定的第二增长曲线。具体来看，龙湖的经营性收入包括商超、物业服务、写字楼服务等。截至目前，其已开业商场超过70座，冠寓开业门店超过11万间。
2022年是房地产政策调控优化大年，相关支持政策出台密集且力度不断加大，对供需两端是共同发力。但因疫情反复、购房者信心不足等因素影响，市场表现还未显现。
2023年，政策大概率会延续宽松状态，房企融资链条有望进一步畅通，从而资金面得以改善。“保交楼”将依然是重点，市场信心及预期才有望逐渐修复。但房企的马太效应将更加明显，稳健经营和财务健康的房企，将继续上演强者愈强的大戏。
（本文仅代表作者看法，不构成投资建议）