时隔12年，星汇2.0再现滨江！江侨路奇迹，还能复制吗？
今天聊点不一样的。
如果今天有去汇悦城逛街的话，应该会看到一个蛮大的纯新盘展点，没错，说的就是滨江东占地148亩的超大纯新盘——越秀·星汇观澜。
▲展点上午开放人气
房姐没记错的话，这是越秀在江门主城第二个“星汇系”的楼盘，而看到“星汇”两个字，我们难免会想到那个江门二手价天花板的神盘“越秀·星汇名庭”。
相比于8、9年前人们认为的“偏、远”，现在谈起星汇名庭，价格贵、地段好、园林户型ok，反而成为了它的主要标签。
所以，对于这个新楼盘的点评，房姐放到了文章后面，而今天主要想跟大家聊的，是这个话题：
当年那个被人看做“又贵又偏”的江侨路，怎么就变成了如今的“中心地段”了？
▲越秀星汇名庭 图源：哲思建筑
2009年，江侨路“地王”横空出世
时针拨回2009年，那年的北新区，真的只是一个新区，那年的江侨路，路两边大部分都是稀稀拉拉的草树。
但就是那一年，越秀地产以9.68亿元竞得一举江侨路巨无霸地块，一举成为江门总价“地王”，定名为越秀·星汇名庭。
因为这个地王诞生，当时绝大多数楼盘出现幅度不等的提价，甚至直接暂停销售的现象。
由于项目地价高，导致项目最终开售时候，卖得要比周边楼盘价格高上不少。
当时有业内人士表示，这块地目前配套还是比较弱，越秀砸重金拿地主要还是看重版块未来的前景。
2011年，项目首次开盘，开售均价去到7300元/平，开盘去化超九成。虽然没有预期的8000元/平高价，但7300元/平的均价，在整个江门来看已经是“贵族楼盘”。
当时有业主表示：“政府将版块定位为江门CBD，公园南侧设定为未来的行政中心，价格贵肯定有它的道理。”
据悉，当时业主购房的其一因素，是看中了大园林规划以及户型设计，以及实景园林展示给到他们的感受。
▲越秀星汇名庭实景
不过也有业主称：“星汇名庭远离市中心，而且生活配套设施差，但价格直追市区东湖花园、珠江帝景湾等楼盘，我认为星汇名庭比它该有的价格贵了不少。”
要知道，彼时汇悦城、万达广场等诸多配套尚未建成，业主入住后还有一定时间是处于“配套空窗期”。
▲过去的江侨路
厚积薄发，“灯下黑”蜕变为“市中心”
是的，当年的江侨路，便是我们所认为的：灯下黑。
但，随着新城建设迈入兑现期，各大城建投用，车流过来了，人气过来了，北新的价值瞬间蜕变，老城自此“退居二线”。
2014年，汇悦城，万达广场相继开业。往后短短几年时间，企业陆续进驻，小型商业街，超市等配套，也伴随客流的涌入相继开业。
这里从过去的“灯下黑”，成为如今的城市中心。
▲城市板块轮动，北新蜕变
再看房价，2016-2019年短短3年时间，星汇名庭从8000元/平，上涨到1.6万/平。增值高达1倍，令人惊讶。
越秀星汇名庭 | 时间 | 均价 |
2016年5月 | 一手7900元/㎡ | |
2019年6月 | 二手16698元/㎡ |
▲信息来源：安居客、江门房天下历史动态
配套、城建的完善，加上南部绝佳的公园景观，成为了项目此时溢价的最大原因。
是的，当年的“丑小鸭”，已经变成如今的“白天鹅”。
当景观、地段、配套全方面补齐，版块价值拉升，当年规划的新区，也就成为了当年楼盘宣传口号中的那个“未来市中心”了。
▲北新区-江侨路
星汇1.0神话，还能复制吗？
北新江侨路的蜕变，造就了神盘——越秀·星汇名庭。星汇1.0神话，身处在江门的每一个人，都感同身受。
如今，在华盛路之上，滨江东星汇2.0——越秀·星汇观澜的出现，会否再让我们见证到越秀·星汇名庭的奇迹？我们同样来看。
先看楼价，滨江华盛路一带在2018年时，迎来一波高峰，但也是在次年，房价受到一波回调。
经过1年的调整，如今滨江华盛路中西部楼价已经稳定，且房价也有稳步上扬的迹象。
而已经起步的滨江东版块，还可容纳更多新兴城建，房姐认为可以更多关注这边。
毕竟华盛路大环境的配套完善之后，这里在同步享受资源的同时，滨江东这个细分版块还有更多新配套可以作为溢价支撑。
▲滨江新区航拍
再看配套和规划，房姐实地踩盘发现，坐落在滨江东的越秀·星汇观澜，和当年的越秀·星汇名庭地段区位极为相似，都是位于新区之中。
但相比之下，越秀·星汇观澜项目又拥有一个天然优势——项目自身规划和周边配套，都有较大的提升。为何这么说？
首先，楼盘本身属于巨无霸地块，拥有大体量的规划，小配套可自成一体，这点和星汇名庭很像。
销售现场也和房姐透露，项目自身会配建肉菜市场、幼儿园、公交首末站等社区生活配套。
再者，项目并没有目前大家所认为的没配套、没规划，这点要比星汇名庭有优势得多。
▲项目区位图
在项目附近，已经规划了几所优质中小学，有强教育优势，而商业、医疗、工作产业配套也正在建设中。
产业仍在强化，湾西总部基地上马
首先在产业打造上，版块除了越秀·滨江 盛悦和保利中心两大综合体拥有写字楼之外，湾西总部经济基地也已经开工。
作为滨江的地标项目，项目规划有世界500强企业总部基地，计划引入多家实力企业。
拥有产业群，拥有写字楼，就意味着这里能容纳充足的企业公司，提供大量的工作，这是“留人”的最有效办法。
▲湾区之眼效果图
商业、医疗、娱乐配套补齐，不少即将建成
其次，是滨江多个大型配套进入兑现期。
位于会展中心旁边体量达10万平的商业综合体——保利广场预计2022年开业，目前一期已有江门电商产业园进驻，二期正建设中，并已启动招商。
在近两年滨江“交楼潮”的到来下，人气或将迅速聚集，而越秀滨江盛悦等多个项目的商业街区也将伴随客流而陆续开业。
如此看来，滨江商业配套短缺的局面，或将扭转。
▲项目实景
医疗配套方面，滨江新区也将迎来“丰收期”，除了市新三甲医院进入建设阶段外。
总投资超50亿的广东银葵医院，预计2022年年中投入运营，据房姐了解，医院已于今年发布招聘计划。
▲银葵医院效果图
此外，大型文化地标上，除了会展中心、体育中心等已经建成配套之外，目前江门档案中心也预计今年年底竣工验收，有望国庆部分开放。
仔细梳理，是否也和北新有着相似之处？有着万达、汇悦城等商业地标，也有五邑华侨广场、江门市美术馆、华人华侨博物馆等文化地标。
▲项目效果图
最后，房姐在独家了解到项目户型，将首推建面约79-110㎡的2+1房到四房。
其中79㎡的2+1房，是整个江门都很罕见的小面积三房，实用面积颇高。建面110㎡的户型，则做到四房+双阳台，南北通透。
好了，作为星汇2.0的越秀·星汇观澜，会否给我们惊喜？开售价格会是多少？我们拭目以待。