2018年以来昆明房价涨幅全国第二，哪个板块涨得最多？
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在上周楼粉结合自身买房经历分享的文章中，有留言认为：短短5年，房价不可能翻倍。
留言引发了众多楼粉举证，用自身的亲历来证明昆明房价“5年翻倍”的事实。当然，5年时间房价是否能翻倍的答案中，无论是或否，其中都会存在着个例，并不是市场整体的写照。
那么，昆明房价到底涨价了多少？至少，最近这两年多的情况，是有数据支撑的。
本文关键词：
1、2018年以来昆明房价涨幅情况
2、房价上涨的背后原因
3、昆明哪些区域涨幅大
（一）2018年以来昆明房价上涨69.79%
9月14日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、纬房指数研究小组发布的《2018年以来全国城市房价涨跌排名》显示，昆明房价以69.79%的涨幅（截至2020年7月），在统计范围内的全国154个城市中，排名第二。
相当于自2018年以来，昆明房价月均上涨约2.25%。
从榜单排名来看，昆明房价近两年来的涨幅仅次于福州，甚至高于诸如广州等一线城市。
按照如上排名，昆明房价如此高的涨幅，是极有可能触发调控的。但实际上，我们对照数据不难发现，昆明之所以未触及调控的红线，显然有其特殊的原因存在。
与前述同源的数据显示，今年7月，昆明房价单价中位数仅11870元/㎡，在统计范围内的全国城市中，单价中位数排名仅在第47位。
在省会城市中，昆明房价中位数排名仅高于兰州、南宁、呼和浩特、沈阳、长春、长沙、西宁、哈尔滨、贵阳、乌鲁木齐、银川、太原等12个城市。处于省会城市的中下游。
这也表明，虽然近两年来昆明房价的涨幅较大，但整体的房价水平，与全国相比不算太高。
数据呈现出的情况，与几天前的文章《11个城市接连调控买房最容易的还是昆明》中所展现的内容具有一致性：昆明当前的房价水平，就全国而言在昆明买房并不算难。
因此，客观上也会使得昆明的房价因购买力的发掘，而具有持续上升的动力。
从另一个层面看，虽然前述的统计排名数据截止为今年7月，但是从国家统计局最新发布的8月房价情况来看，昆明环比仍上涨0.9%（同比上涨7.3%）。
也就意味着，昆明房价的涨幅仍在持续（实际上只是涨多涨少的问题）。
（二）昆明房价在2018年增幅较快
根据国家统计局公布的数据，昆明楼市分别绘制了2018年以来的新建商品住宅的环比与同比涨幅情况的曲线。
通过曲线不难看出，在环比涨幅上，昆明新建商品住宅仅在去年12月至今年3月的四个月里出现下降（持平），其他月份均有增长。而同比方面，虽然在2018年10月到达顶点之后，涨幅整体处于回落状态，但并没有出现负增长的情况。
数据源自国家统计局/昆明楼市制图
因此，可以看出，昆明房价在2018年经历大涨之后，整体的房价水平逐渐趋于平稳，并保持着稳中有升的态势。
要知道，也正是在2018年，由于房价涨幅过快，当年7月昆明曾出台针对主城5区的限购政策。彼时，昆明楼市限购+限价+限售+限贷的政策组合拳悉数到齐，房价上涨过快的情况也开始得到了有效控制。
通过上述曲线分解，也可以明显的看出，前面提到两年多来昆明房价上涨的69.79%中，2018年的涨幅占比较大。
而从近期全国出手调控的城市来看，基本都有一个共同点：市场过热/涨幅过快。
显然，通过上述曲线可以直观的看到，昆明市场在2018年的一系列调控之后，2019年至今，在房价上，都没有出现涨幅过大的情况。
而且，从实际的市场情况看，昆明房地产市场目前正处于“供大于求”的状态中。根据昆明锐理发布的8月报显示，昆明商品住宅新增面积约110.56万㎡，而销售面积仅84.22万㎡，单月新增库存约26.33万㎡。整体的库存去化周期达0.92年，相较7月（0.88年）略有延长。
图源昆明锐理8月报
在这样的市场情况下，市场通过自身的价格调节作用，只会起到平抑房价的效果，很难促动房价大幅提升，也就更不可能带动市场出现过热的情况。
因此，对于昆明而言，虽然数据显现出房价每月都在涨，但其是在稳定的大趋势中呈现的小幅波动，处于合理的范围内。
综合来看，昆明市场并没有调控的动因，也不具需要备调控的相应必要条件。
（三）昆明房价上涨了多少？
如果按照昆明锐理公布的2018年1月昆明商品住宅12527元/㎡的价格来计算，截止到今年8月（15330元/㎡），两年多来昆明房价上涨了约2803元/㎡。
算是非常可观的。
当然，单纯的以月度来对比，客观上会存在市场波动对房价的影响。那我们从年度数据来看，自2018年以来到今年上半年，昆明商品住宅均价上涨约989元/㎡。
数据来源昆明锐理年报与半年报/昆明楼市制表
我们以100㎡的房子来算，两年多来买房增值约9.89万元，约等于房子每月给个人带来了3297元的收入。
这样对比，相当于通过买房，房子替个人打了一份小工。
那么买哪里的房子的人，在两年多以来的收益最高呢？我们结合数据来具体看。从昆明楼市整理的对比表中，可以看出，次中心、高新、滇池、北市、官南、东市、呈贡等板块，连续保持着同比增长，是两年多以来房价持续上涨的区域。
而世博板块，则是唯一一个房价一直在跌的板块。
数据来源昆明锐理年报与半年报/昆明楼市制表
在两年多来房价上涨的板块中，滇池板块房价持续走高，成为昆明房价涨幅最快的区域。而从实际来看，随着草海片区的开发，低密度的高端产品的溢价力，对于推升区域房价起到了决定性的作用。
比如，目前草海片区在售的融创文旅城、金地云海一号、华夏四季、华夏澜台府、宝能滇池九玺、中铁诺德山海春风等项目中，相对亲民的洋房产品，整体均价都在2.1w以上，而且还是毛坯交付。
而单纯看住宅产品，无疑，官南板块两年多以来的收益是比较不错的。在2019年同比上涨8.34%的基础上，今年上半年同比去年还增长了4.64%。
单纯从房价差看，官南板块两年多以来，平均房价上涨了2200元/㎡。
不过，从板块定义上看，其涵盖巫家坝片区、双塔片区、官南片区，还囊括会展和三个半岛区域，开发项目多，市场比较活跃，置业热情也高。
因此，房价的涨幅能保持在较高的水平，也算是情理之中了。
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