看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：以前最关心的是“地铁为什么不规划到我家门口？”现在更关心，地铁还修吗？关注在建地铁1、2号线二期何时通车的小伙伴还可移步前文昆明地铁还能挺住？昆明地铁第三期尚在“申报”中3月初，多名热心市民在政府留言板上询问关于昆明第三期地铁，是否有被通过，进度如何。（最新回复来自3月8日）对此，昆明相关部门没有正面回复，但表示“一直积极推进昆明市轨道交通第三期建设规划方案的申报有关工作，下一步，将充分结合国家及省级关于轨道交通项目的规划建设最新政策有关要求，加强与各级各部门的沟通汇报，进一步补充和完善有关支撑要件，积极推进向国家有关部门的申报工作。”也就是说，昆明地铁第三期还在尽力申报中。在公开的信息报道中，昆明地铁第三期的内容也破少：2023年2月，昆明市交通运输局相关领导表示，“市民所期盼的轨道第三轮建设规划正在如火如荼地推进，已经取得了阶段性的成果”，并且“报批工作共涉及任务33项，现已完成24项。当时提到，6号线三期“机场中心站至长水枢纽站”、7号线一期“普吉村至云湾路”、8号线一期“石关村至世博园”、9号线一期“公园北路至晋城南”，可能会在今年之内（也就是2023年内）取得突破性进展”。（注：本文均简称为昆明地铁第三期）2023年4月，昆明地铁官方发文称，“2023年4月18日昆明市轨道交通第三期建设规划环评报告已获批，下一步正在积极分别向国家发展改革委和国家住房和城乡建设部申报第三期建设规划。”根据公开信息显示，这6号线三期、7号线一期、8号线一期、9号线一期，总长度64公里，总投资402亿元。但当下已经2024年3月，相较于去年4月，现在同样是在积极申报中，所谓的突破性进展或有一定延后。再次翻阅昆明市人民政府2024年《政府工作报告》（2024年2月发布），全篇关于地铁的信息不多，共有两处：第一处为2023年工作回顾中，提及“标本兼治，城乡面貌日益改善”之时，有包括“地铁在建项目稳步推进”，这部分与“三清高速（昆明段）主体工程，5个“互联互通”项目，渝昆高铁（昆明段）、长水国际机场改扩建”等一起出现。第二处为2024年工作安排中，提及“新建输电线路655公里，提速推进渝昆高铁（昆明段）、长水国际机场改扩建、昆明铁路枢纽西客站、地铁在建项目等重点工程建设”。值得注意的是，政府工作报告中提到的均为“地铁在建项目”。（目前地铁在建的主要是1号线西北延、2号线二期）缩水后的地铁三期计划昆明市轨道交通第三期建设规划方案包括6号线三期、7号线一期、8号线一期及9号线一期新增段四个项目，这几条线路作为昆明轨道交通重要的补充线路，将填补黑林铺、昌源中路、广福路板块、龙泉路板块等众多人口密集区域却没有地铁的空白，若能顺利建成还能原本边缘位置的马金铺、古滇片区纳入昆明主城交通网络，利好周边居民。再来回顾一下此前公布的线路计划图：（2023年4月18日昆明市轨道交通第三期建设规划环评报告中显示的昆明轨道交通第三期建设规划上报方案，该方案在2022年3月首次亮相）对比最早释放的线路图相比，这一版的方案整体线路有了一些缩减（或者是分为了一二期），也意味着相对投入资金更小。变化最大的是：1、8号线一期仅包括茨坝-世博园方向，并不包括巫家坝-会展这一段，相当于8号线被砍了一半。2、7号线一期到云湾路站，不延伸至经开区的黄土坡片区。3、9号线一期与1号线大学城南站连通，实际相当于一号线的南延而已，原来是连通到机场。4、安宁线和嵩明线，直接不在本轮方案。此前还有规划10条以上的线路，远景规划甚至已在2035年之后，相比这些宏大梦想，当下把第三期的7/8/9分割成两期建设，何尝不是一种面对现实的妥协。积极推进，短期内还有戏吗？根据2024年2月的信息显示，由于债务率超标，有个别城市（如哈尔滨地铁二期）建设计划就被叫停/搁置，该消息同样来自zf留言板哈尔滨相关部门的直接回复。（所以昆明市民的担忧也不无道理）根据此前国家申报建设地铁城市的相关标准1、申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上2、申报建设地铁的城市生产总值在

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第278期的问答如期推出，本次精选了2024.3.8-2024.3.14的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、请问，巫家坝的房价降了好多啊，现在入手招商公园大道合适吗？答：价格确实在降，比起之前2w+高不可攀，现在价格更亲民友好。同时，整个巫家坝陆续落地学校，还都是师大系强校，后续学生成绩出来，对房价的稳定还有一定作用。前几天，看到几套招商公园大道精装特价房源只要1.5w起，太划算了。因为已经是全现房，所见即所得，最重要的是在同档次价格段，公园大道的精装配置最丰富，园林景观也是高标准的。（别说巫家坝了，整个昆明1.5w左右能做到这个程度的也没有几个）2、预算500万，改善居住品质，大华翠湖映值得考虑吗？还是去买滇池边洋房？答：预算较为充足的情况，买翠湖映是最合适的，第一是小区外部环境不俗，周边公园、高校氛围、一环地段均为昆明顶尖，中小学名校本部环绕，这个“书包”相当板扎。第二是小区配置并没有拉胯，高低错落排列，外立面、园林景观设计都是豪宅配置，装修标准也很高。第三，纯大户型小区，社区氛围和业主圈层都不一般。如果选择滇池板块洋房，有更低的密度和滇池的风景，但也少了翠湖映所在一环这样的城市配套，不一定适合全家人日常生活。大华翠湖映的优势更全面兼顾一些。3、请问，金地都会风华自住怎么样啊？答：地段适中，昌源中路不算偏，斜对面有沃尔玛解决日常购物需求，且临近人民西路和地铁站，交通便利。楼盘本身两梯四户，最小面积约105㎡以上，总体容积率不高，可读春苑小学。最大优点是，没有过多溢价和水分，价格比较友好，毛坯1.2w多，挺不错的。4、想买个金茂府的改善房，189平370万，现在这种情况可以下手了么？答：金茂府位置毗邻一环，周边商圈环绕，大悦城、万象城、恒隆、万达都不远，同时小区内部绿化设计感在线，精装配置和装修风格够档次。本项目的定位高端，同时金茂府的品牌认可度也很高，都能为未来业主圈层和二手关注度加分。就户型来看，189平米端户，三卫双套房，格局上可惜客厅不朝南（是个南北开间小的户型）一缺点，金茂府楼栋稍稍有点密。这个价格，若是中高楼层的话，还可以。5、老师好，请问保利天珺129㎡的值得考虑吗？想听听您对这个盘的分析和看法，谢谢！答：关上板块生活配套成熟，配套全面，本项目距离地铁站较近，同时东侧就是宝海公园，周边界面也不差。又因是老国贸中心位置，没有回迁房，地块规整，方方正正，容积率才3.1。精装修档次还不错，户型也蛮好的：（129平米客厅开间做了5.4米，竖厅很少有做这么大的）本案用地附近还有一块教育用地，将会配建学校。这个盘比较全面，缺点是价格在同样二环边的楼盘中稍贵一点。6、请问，明年九月上小学。买龙湖学宸府来得及吗？有交房的大概时间吗？答：不一定来不及。这个项目合同约定是2025年6月交付，但明年小学报名是每年3月左右（交房后立马落户，期间也需要一定时间），除非能提前到今年年底交付才稳妥（但还是建议以合同为准），所以挺悬的。7、老师你好，考虑买个书包房，有一定居住体验的有三个，市政府A区中华本部+昆三中；昆明湖湖珀师大实验昆明湖校区，翠湖边建投春城华府春城小学+昆二中，怎么选哦。答：一南、一中、一北，位置上完全不同的项目。（但不得不承认你选的这几个小区确实是好学校）如果不纠结预算，倾向于春城华府。首先，市中心位置上确实便利很多，位置优越，结合之前另外同样配置春城小学的某盘卖到2.7-2.8w，且该项目对于学区的溢价不算太突出。第二，以市政府a区来对比，最小面积150多，总价也得至少210w以上，面积足够大，低密度小区，缺点是有一定房龄；昆明湖湖珀地块价格不算高（1.3-1.4），但缺点是所处的位置不一定方便，偏了一点。当然，春城华府也有明显缺点，那就是交房时间晚。8、预算100万以内，位置不要太偏，北市区有推荐的吗？答：如果要学校的话，首创禧悦春城和御龙半山，位置都稍有点偏，但价格上优势明显，首创只要八九千，御龙半山要1.2w但它是小高层（你添一点可以买到89平米小户型）。如果要地段和商圈的话，青年说悦领域可以考虑，都是小户型，总价百万以内，还是简装。二手的话，选择就多了，甚至可以买到二环内的小两居/三居，同德商圈周边的锦悦四季、金尚俊园，具体看这里平均一套房跌了40万，被暴击了……如果要学校，俊发城、江东花城的小户型也可以买到。9、地铁5号线沿线准现房，哪些楼盘有带学校的三房呢？答：5号线周边，现房或准现房，中海汇德里（自身没有学校）、艺城春城九号（书林二小）、筑友双河湾（金岸中学）、万科500里（上海师大实验学校）、山海湾8号（云大会展学校）。其中，相对价格不高，且品质不错的，可以看看万科500里。10、你好，现在小孩上小学三年级，对口的初中一般，请问下有没有买房可以读好的初中的楼盘，新房二手房都可以。答：大部分学校要读对应小学，才可读初中。能直接读初中的，我举几个例子，保利城一云大附中星耀喻昭学校，书香云海一云大附中附小，万科500里+公园城市—上海师范大学附属官渡实验学校（私立），润城—润城学校（私立），龙湖青雲赋/俊发俊云峰—云大附属星耀学校，中交碧桂园映像美庐一一昆十中等。11、近期考虑买书包房，有小学和初中需求，120平左右，倾向于北市区，买哪里合适？答：预算充足，要求地段和学校兼顾的，那么就京江隐翠、北京路九号（金康园小学），单价2w左右。要求必须明确好初中的，那就碧桂园龙腾世家（1.5w+）、龙泉俊园（1.3w+）。预算不高，对地段和繁华度没有太高要求，但房子是不错的，那就御龙半山（盘龙小学，但没明确对口初中）、新希望锦麟峯荟（金康园小学，没明确对口初中），1.2-1.4w单价。预算如果不高，但又想要比较好的位置+初中，也可看二手，明通北辰校区/丰江校区的凤凰城、北辰小区、江东花城都可以，15年左右房龄，1.3-1.5w单价。要求房龄比较新的二手房，明通沣源校区的蓝光林肯公园/雍锦世家、俊发逸璟峰（1.5w-1.7w）；也可看盘龙小学分校的俊发城（1-1.3w）。

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———随着巫家坝第二所学校落定的信息“官宣”，再次喜提“师大系”教育资源的业主们暂时可以松一口气了！这一所计划今年投用的新建学校，将进一步缓解巫家坝片区适龄儿童的就读需求。但从长远来看，对于规划总人口22万人以内，布局约20所学校的巫家坝片区而言，教育配套的完善仍然任重道远。巫家坝第二所学校落定为什么开篇要说“再次”呢？因为，这既是巫家坝即将迎来的第二所学校，也是“师大系”落地巫家坝的第二所学校。在近日官渡区教体局回复网友提问时“官宣”：巫家坝片区KCGD2020-5号地块学校，拟由云南师范大学办学。图源地方领导留言板官方提到的这所学校，正是巫家坝在建的第二所学校，规划为一所九年一贯制学校。其坐落于巫家坝中部，位于飞虎大道以东，西近龙光玖云台、南临招商公园大道、东靠保利天际一期。根据披露的信息显示，学校规划设置24班小学和24班中学，计划于2024年6月30日前完工。也就意味着，巫家坝在新增第二所小学的同时，也将迎来首所初中，且均由“师大系”主办。不过，该学校具体是“师大系”中的“师大附属”体系，还是“师大实验”体系，从目前的信息来看，还要等官方最终确定。此前，曾有来自高德地图的截图流传，显示该学校标注信息为“云南师大实验中学”，但目前通过地图查询并没有相关的信息显示。高德地图截图高德地图显示的仅有位于保利天际二期和金茂广场之间的云南师范大学附属小学巫家坝校区。该所学校为去年已经投入使用的巫家坝第一所学校，引进的是“师大附属”体系，公办性质，小学学制，规划办学规模36个班。算上前述计划今年投用的第二所学校，巫家坝片区的学校容量将达84班规模（小学60个班，中学24个班）。无疑，这将有效缓解巫家坝片区旺盛的读书需求。巫家坝还有14宗教育用地待建根据2017年9月公示的《昆明巫家坝片区控制性详细规划优化成果》显示，巫家坝规划设置小学11处、初中5处、高中4处；同时，将采取在居住用地内配建幼儿园的方式规划设置幼儿园28处（每处幼儿园9-18班的规模）。刨除幼儿园外，仅小学至高中学段，巫家坝片区规划的学校数量就有20所。对照目前的完成情况，其实并不乐观。而且从学校的分布来看，呈现出不均衡性。结合巫家坝片区的控规成果来看，整个片区共规划有16宗教育用地，除去已建成/落定学校的两宗，还有14宗教育用地处于待建状态。我们按方位将其分为北部、中部、南部三个区域，能明显看出教育资源分布的不同特点：巫家坝北部区域我们将其定义为春城路以北的区域，一共规划有10宗教育用地（A33），是巫家坝片区教育资源规划最密集的区域。特别是雨龙路以北的区域，不但规划的教育用地多，且占地面积普遍较大。巫家坝北部区域用地规划示意图而日新路-关南路-纬三路-关景路合围的区域，则是规划学校比较集中的区域，建成的小区中，中海寰宇天下二期西侧，就规划有教育用地。但从实际建设来看，巫家坝北部区域目前还没有一所学校建成。巫家坝中部区域我们将其定义为纬七路以北、春城路以南的区域，一共规划有5宗教育用地，其中前面提到已建成/落定的两所学校，均位于该区域内，算是巫家坝教育资源兑现速度相对较快的区域。而另外3宗教育用地则位于苜蓿村内，其中最大的两宗教育用地，已是空地状态。巫家坝中部区域用地规划示意图这里需要明确的是，虽然规划教育是按宗计量，但实际建设并非1宗教育用地只建1所学校。事实上，本次“官宣”的巫家坝第二所学校，虽然规划只是1宗教育用地，但其新建的学校包含小学和中学。这也是，规划的教育用地数量，与实际建设的学校数量存在差别的原因所在。最后，来看巫家坝南部区域即我们定义的广福路以北、纬七路以南的区域，该区域规划的教育用地最少，仅有1宗，即位于首创未来之城以南、保利堂悦以北、世茂璀璨臻樾以西的地块。巫家坝南部区域用地规划示意图事实上，巫家坝南部区域这宗教育用地，跟已建成/落定的两所学校几乎是同期推进的项目。只不过，在实际建设过程中掉队了！谁会是巫家坝第三所学校？从2019年3月底，巫家坝第一个项目交付（万科翡翠一期）算起，至今已近四年。此次巫家坝第二所学校的落定，对于久候的业主而言，多少也是一种安慰。那么，谁会是巫家坝的第三所学校呢？综合现有信息来看，前述巫家坝南部区域的这宗教育用地，可能是潜在的有力争夺者。实际上，早在2021年底时，巫家坝南部区域的教育用地就与巫家坝已建成/落定的两所学校同期出现在相关的招标公告中。根据当时发布的《昆明巫家坝片区棚户区改造（地块六）项目部分服务设施（KCGD2018-17号地块）咨询、勘察、设计、施工总承包招标公告》显示，该地块配套的学校占地约42.47亩，办学规模为36班初中，计划2022年2月16日开工，当年底完工。而在更早的2020年底，昆明城投就与北京琨山教育科技有限公司正式签订合作协议，拟合作共建一所双语国际学校——巫家坝琨山学校。只是，相关招标公告发布之后没有了下文。学校的建设进展也比较缓慢，未来是否真正引进琨山学校也成了个未知数。在去年2月底，首创未来之城一期交付时，我们在现场也看到，巫家坝南部区域的这宗教育用地，已经是净地状态。因不涉及拆迁，只有工程建设方面的问题，本身的推进难度并不大。巫家坝南部区域教育用地现状/拍摄于2023年2月底按照官渡区2024年《政府工作报告》中的相关提法——提速巫家坝片区学校、路网、绿地等基础设施建设……结合现实来看，推进巫家坝南部区域教育用地的建设，相比那些八字还没有一撇的教育用地，可能实施起来要更容易一些。总体来看，对于规划学校众多的巫家坝片区来说，虽然在弥补教育资源短板上取得了一定的进展，但对照规划目标仍然还有很长的路要走。最后，想知道的是，随着巫家坝第二所学校的快速落地，大家对巫家坝的未来有信心吗？---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：随着节后陆续复工复产，按照往年的情况，租房市场将迎来一波需求高峰。周末和小区周边的中介朋友聊了聊，租房带看和去年下半年相比，有明显上升，租金方面，过去两年降下来的月租，也没有涨回来。毕竟，冰冻三尺，非一日之寒。昆明2月租金环比下跌1.18%对房东来说，能够非常直观地感受到租金下跌。举一个身边的实例：北市区某繁华商圈旁小区，一室一厅一卫带家具家电的小户型，疫情前月租2000，空置期不会超过一个月；疫情期间降到1800元/月，也能租出去；现在同一小区内，月租1600的房源比比皆是……这还是优质地段的小区，一些没商务圈没学校的小区，降得更多。根据纬房研究院发布的数据，2月40城住房租金上涨1.32%。不过，昆明明显没有赶上这一波回暖，2月租金继续下跌。在26个二线城市中，有20个城市租金环比上涨，仅6个城市租金环比下跌。其中昆明2月租金环比下跌幅度最大，环比下跌约1.18%。所以从数据上，也能佐证房租下跌的主观感受。（昆明2月租金同比下跌

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：娱乐圈明星为什么能“翻红”？那还不是因为实力不曾变过。今年春节后，纯新盘亮相几乎没有，但最近陆陆续续冒出来的几个盘，居然不约而同都是有了新变化的老面孔。旧的马街摩尔城，新的筑友·翰林府第今年1月11日，马街摩尔城项目公司管理人发布公告：目前已收到重整投资人拨付的第一笔投资款项，计划春节后开展复工续建，并于春节前开展复工续建的准备工作。而这个重整投资人就是云南筑友。2023年7月，云南筑友房地产开发有限公司（联合体）成为正林公司（马街摩尔城开发商）重整投资人。马街摩尔城于2009年启动，后因开发商正林公司资金链断裂，致使项目被多方债权机构申请查封，工程停滞。一期项目剩余未售资产约65万平方米，包括1176套住宅。而整个马街摩尔城项目共11个地块，其中5个商业金融用地（包含1个行政办公用地）、4个居住用地、1个医卫慈善用地、1个公共环卫设施用地。整体占地面积约5600亩，建筑总量超过500万平方米。1月25日，原马街摩尔城改名筑友·翰林府第项目，举行续建启动仪式。（靠春雨路一侧的商业，建筑主体还是老样子，外立面未完工）近期我们前往筑友·翰林府第实地探访，原来已经交付的住宅地块已有较多入住，内部道路均有较多车辆停放，靠春雨路旁边的几大栋商业建筑还是只有主体框架，无外立面，走到住宅地块内部，此前未完工的部分住宅楼栋外立面施工到一半，临街商业传出施工的声音。（社区商业有在动工，住宅外面逐步完工中，本文所有照片摄于2024年3月11日）从周围的施工围挡上可以发现，项目已经对外宣传“昆一中12年全龄教育圈”、“立体交通路网、畅达全城行无忧”，从项目案名上来看，学校和交通应该也是其最大亮点。该项目商业地块就在西部汽车站地铁站旁边，住宅地块也就是50米左右的距离，交通方便。另外，筑友·翰林府第距昆一中西山校区（高中）仅有数百米，其次，临近的原马街小学已与昆一中合作办学，昆十九中现已改为昆一中春雨路校区（初中）。或许这也就是“昆一中12年全龄教育圈”的由来。目前筑友·翰林府第项目营销中心正在装修中，预计今年4月开放，户型面积段94-128平米(推测产品还是之前那一批)。换名+换售楼部，远大昆明重新出道春节前后，开车经过滇缅大道的小伙伴会发现在24中旁边、麻园城中村改造用地上冒出了一个新的售楼部——“远大云锦壹号”，从售楼部现代化的建筑立面造型、外围的绿化+水景的情况上看，不明就里的小伙伴没准还会问“这是又要新起一个高端盘吗？”实则不然，还是原来的麻园城中村改造项目。早前，麻园城中村改造项目因原开发商尚信地产陷资金危机，停摆多年。2021年下半年，远大置业成为尚信地产控股股东，不仅需要启动麻园城改一期原尚源郦城住宅的复工续建和商业地块运作，重头戏还是开发后续剩余地块，彻底盘活整个麻园城改约580亩的宏伟规模。（需要注意，当前，二环内如此大体量的项目着实少见）从远大置业在其他城市的布局来看，开发商并非高周转、高负债型开发商，在全国各地稳打稳扎。远大接手后，本案定名为远大翠湖春境，于去年全新亮相，当时并未新建新的售楼部，也就是启用了原来尚源郦城老售楼部，位置靠虹山北路一侧，地段上昭示性不够明显，现已经改为远大尚源广场招商中心。而新售楼部则位于人流车流更大的滇缅大道一侧，辨识度更加突出，同时也替换了原来颇有争议的老案名，更换为远大·雲锦壹号。远大接手后的首期住宅地块，约46.53亩，容积率3.73，在临近一环的位置上这样的容积率并不高，户型面积段105-143平米，没有百平以内的刚需小户型。而本案最大亮点除了整体开发规模和一二环间优越位置之外，还将结合历史文化遗址打造米轨文化商业街，且保留云艺原址约1500㎡古樟林。（按照整个麻园城改500亩+的规模，推测该项目后期还会配套/配建自己的学校)从现场的走访来看，新售楼部内部硬装基本已经装修完毕，一楼的展示区也已经可以接待客户，工作人员表示可能会在3月底或4月初正式开放售楼部。往24中的巷子，可以发现售楼部背后的1号楼已经完全封顶，另外一侧的4号楼建至20层左右。（售楼部负一楼已有大量纸箱、家具类进场了）十一年磨一剑，金泰国际上新西二环、滇缅大道附近，很难不注意到金泰国际。2013年起，黄土坡城中村改造正式启动，至今已经11年了。金泰国际位置上紧邻二环西路和滇缅大道，作为黄土坡城中村改造项目，总占地约375亩。之前的一期到三期已经交付入住，入住率颇高，同时社区底商已经完全成型，且未来还有不小体量的商业待开发，也是在西二环黄土坡片区独占山头扛把子的存在了。开发商文洁地产来自福建，入昆11年，经历了昆明楼市风云起起伏伏，也仅有金泰国际一个项目。（当时同期的其他开发商，要么迈大步搞多盘联动要么已然深陷泥潭）（这是三期）这也就意味着，按照开发商1-3期一贯风格——开发商现金流充足、土地成本低（拿地时间早）、慢慢卖（开发周期长），结合目前施工进度最快的楼栋快封顶，4期极有可能延续3期准现房开盘销售的策略。金泰国际配套的五华区外国语实验小学在一期交付入住时就已开学，目前师资+教学经验已过磨合阶段，已有2~3届毕业生。从已经公开的昆明市规划局过规资料显示，四期产品共有3栋住宅，含底商在内总高19-31层，且从楼栋形状上推测应该是2梯5户和2/3梯6户产品，户型相较之前的产品有一定优化和升级。目前暂未释放更多其他产品信息，目前具体推售时间待定。老盘也好，新盘也罢，首先是盘好不好、配套行不行、价格惊不惊喜；更乐于见到各家有新房源推出，让市场活跃起来！---

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看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第277期的问答如期推出，本次精选了2024.3.3-2024.3.8的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、有必要买山海湾8号吗？看中600多万一套直接看滇池的，家里人很喜欢，景观真的没话说，但是这个价格能买别墅了。答：高预算选房，还是得看家庭对房子的偏好。山海湾8号虽然是高层，但它的阳台宽度到2.2米了，实际是个带大露台的大平层了，整体舒适度上不一定会输给别墅。（考虑到别墅产品如果占地面积不够大的话，多层的空间居住体验感可能还不如大平层）加之直面滇池的景观，这种视野享受也是昆明其他小区完全没有的。另一个重要的原因是，600多万不一定能买到比较好的别墅，要么二手且面积小，院子不大，要么位置稍微偏远（还得考虑小区物业和安保问题），看你能否接受了。而这个价格能买到昆明top级别的大平层产品，公区会所、小区园林面积、物业服务都是一流，所以很多有别墅的业主也来买山海湾8号，也是这么个道理。2、老师，金地学府名著配套学校到现在都没挂牌是什么情况啊？答：云大附中羊甫校区，小学已经投入使用，而金地的房子要到2025年才交房，要读书也是2025年9月以后的事情了。听说本月会有具体的推进动作，小等一段时间看消息吧。3、老师，龙湖学宸府这个楼盘怎么样呀？答：地段适中，临近商圈，生活便利度不错；中等以上学校（芳草地）考虑到龙湖代建，绿化设计和后期物业维护会有一定加持。缺点是产品设计一般。考虑到价格上符合周边正常水平（大致比旁边次新红星紫郡贵一点），同时南市区类似区域其他新房小区又不一定有这个小学，所以适合对公立学校有一定需求的小伙伴。4、老师，首付100万以内月供8000左右、一流小学和初中的配套、居住品质好，考虑用完学区之后出手，可以在昆明买到合适的四房吗？有什么推荐的小区吗？不介意二手答：那就按照总价250~300w之间来计算。也需注意一手盘中，品质好的低密度小区基本不会同时配置一流小学+初中。一手，万科城六期，可以选择最大户型160多的那个；如果预算在300+，那么还可以选择京江隐翠、北京路九号。二手，比较推荐翡翠湾，金康园小学（盘龙区一流水平），地段生直升昆十中，且临近公园，周边商圈环绕，居住舒适度高，你的预算范围内可以买到143平米户型且直面龟龙湖公园的房源，大致视野如下图：​缺点是，房龄10年以上了。如果还能接受更高房龄，武成小学旁边往翠湖方向的老小区也可看看（但实际这个价又不能买到翠湖边真正居住品质最佳的），可以关注昆湖花园。5、您好！想听您对中海汇德里的分析和看法，谢谢！答：地段还算可以，距离商圈和地铁都不远，周边白龙路已经成熟开发；产品设计到位，户型、园林都不差，全现房。结合价格来看，稍稍小贵，也有土地成本偏高的缘故，所以设计定位上就中高端，必须做溢价。但总体最重要的是项目交付还不错，呈现出的效果也能符合价格和定位。缺点：小区地块稍有点狭长，小户型的几个楼栋区域楼间距稍挤。暂时没有规划or对口好学校。6、家是地州的，如果买房在昆明，以后基本上也是定居昆明的话，为了以后娃娃读书各种户口要不要迁到昆明来？答：最好是迁户口。除非读私立学校，也有部分项目在此之前能够接受凭购房合同就读（但不排除是项目正式交付之前暂时无法落户，而学校提前开学的特殊情况），或者是这所学校与开发商的“绑定”关系，学校只对单个项目招生，且学校学位本身不算紧张（比如第一二年办学）。去年9月之前，少数几个项目能够凭购房合同就读，东原印江山、上悦天地（三千时光）一红旗小学，金泰国际一外国语实验学校，保利城一云大附中星耀喻昭学校，书香云海一云大附中附小，万科500里+公园城市--上海师范大学附属官渡实验学校（私立），中交碧桂园映像美庐一一明通小学，昆十中绿地东海岸一一师专附小+昆三中。但无法确定未来政策是否变化（万一招生人数多的话那肯定优先人户一致）。7、请问老师，我家宝宝还有五年才上小学，现在买学区房会有点太早了吗，还是也可以买了？答：从现在到提前一年都差不多。（还是得看具体学校，新开学校基本不太紧张）但个别紧张的学校，比如明通北辰校区，划片区域内人口密集，记得前两年的时候还要求落户满两年还是三年。而云大星耀学校，俊发俊云峰/龙湖青云赋2024、25年的学位已经差不多提前满了。（这只是极少数的情况）8、老师你好，万科500里怎么样？五期1.5w左右的单价值得入手吗？答：得看具体的楼层和户型哦，如果是高楼层能远眺滇池，端户这个价（非5楼以下低楼层）的话完全可以考虑，中户低楼层这个价那就还能多对比一下。500里整体来说还是很不错的项目，配套全面（自带学校，临近会展中心、王府井奥莱，距离地铁五号线也不远），中等精装，户型格局也没有什么产品硬伤，且还有比较不错的中式园林景观。缺点，离主城区位置稍远，对在二环内上班的刚需通勤不友好。9、孩子现在在上幼儿园，想要上昆八中初中部，房价便宜的，以后好出手的，哪个小区合适？答：目前能确定直升昆八中的，月牙塘小区、龙腾世家、龙泉俊园、建投学府，前提是先读配套小学六年。（其中，龙泉俊园二手最便宜）其他周边小区也有一定概率能升昆八中（其他学生会被分流到其他初中）。10、已经有一套房还房贷(盘龙区)，如果在购置第二套房可以在盘龙区买吗，可以用公积金吗？答：这里涉及两个政策：第一，昆明认房不认贷。​注意，上述只适用于商业贷款。第二，昆明公积金还是认房且认贷。所以，你再在其他区购房，商贷为首套，公积金算二套首付和利率。11、老师你好！请问一下明年打算带小孩来昆明读一年级（地州读幼儿园），暂时租房，有没有好一点的公立小学和初中推荐？答：每年春节后都有较大量的地州小伙伴与你类似的问题，如果预算不高，优先选择呈贡新城区、五华区，基础教育资源丰富，还可参与好学校摇号，学校不会差到哪里去。若100w内中低预算，综合学校且价格没有太多水分的，可以关注高新一小学区，看这篇，口碑渐佳的高新一小

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看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：2月已过，全国成交如何？是否即将迎来小阳春？（1）2月，好不好卖？2月全国百强房企销售业绩环比降低20.9%，同比降低60%，单月业绩继续创近年新低。累计来看，前2个月销售业绩降幅较1月扩大近十五个百分点至48.8%。（克而瑞数据）业内专家表示，3月市场成交同比表现或较弱，“小阳春”行情或仅在部分核心城市出现。去年同期，疫情刚刚放开，以昆明为例，去年2月昆明新房成交面积约45万平，环比上涨107%，单月昆明有16盘成交额破亿，有4盘月销套数100+。去年2月甚至有三个项目销售金额突破了2亿元，华发书香云海单月卖了4.26亿元、筑友双河湾销售2.4亿元、万科城销售2.18亿元，而对比当下的数据可以发现，今年的数据缩水明显。因2月中上旬的成交相对较低，即便2月末有所回升，2月全月成交整体不高，更难出现单盘100套的项目。（从最近一周成交上看，成交量确实回涨明显，但不如去年“迅猛”）同时，自2月以来，商品住宅成交均价回落至1.4万以内，在13657到13819元/平米之间波动。（房协数据）但从最近一周来看，单周住宅成交5.52万㎡，环比有较大涨幅（上涨94%）。最近一周，主力成交项目为金地都会风华26套，0.31万㎡；万科城25套，0.3万㎡；华发书香云海28套，0.26万㎡等。（房协数据）在2月最后一周，头部项目成交金额在3500-4900万不等，但因为前几周的成交情况均没有突破1500万，即便能单月破亿，也难再出现2023年2月超2亿的辉煌战绩了。不过，值得期待的是，好在热门项目的销售套数已经恢复到单周20套以上，各售楼部的人气已经逐步回温。整体数据比去年同期更低，除整体大环境因素之外，还有两方面原因，一是今年春节时间段为2月中旬，时间稍晚；另外也有去年是疫情放开后的首个春节、被抑制的需求集中释放更迅速一些的缘故。相信未来一两周还能看到成交量持续地上涨。（2）2月，倒更好租了！从我们上周各大售楼部和二手中介门店的走访来看，售楼部人气较节前回暖已是大势所趋，而二手市场上呈现出的局面则是租房市场已较销售市场先一步启动。在春节期间周期性的人口迁徙对各城市的租赁市场产生了较大影响，但随着春节假期的结束，大量务工人员和学生开始返回城市，租赁需求将会在短期内迅速回升，租赁房源也会大量释放。具体情况到底如何呢？当下，昆明平均租金总价1800+（后文会提），但实际上，若非新交付3年左右的中高端小区，大量房龄10年以上、面积不大的小区，租金难以维持这个数。（即便是这样装修还不错，二环内地段的两居室，租金2000出头，已经是昆明租金不错的房源了）以北市区红云片区为例（和谐世纪周边），2月14日后的一周内，贝壳找房平台就上架了29套合租房源（合租较此前一周翻了一倍）、20多套一居室、30套左右两居室、30套左右三居室。截止3月5日（今天早上9点），整个红云片区待租赁的3居室以下房源（含3居室、合租）就有1082套。（其中天骄北麓、和谐世纪两个小区都分别达到了150套以上的待租房源）大量的待租房源，意味着租赁市场的活跃和更激烈的竞争。在上一周的大量走访中发现，以昆明热门区域同德商圈为例，综合多家中介反馈情况，最近这一周门店带看量剧增，年后租房客较多，且远高于购房客户。但可惜，房租还是持续2023年后的颓靡，不如2018~2020年租金水平。租客多，尤其带家具家电、干净整洁的房源能迅速出租出去，“都好租，没有不好租的，只不过，租不起价。”“往年同德80-90平米的两居室、三居室，带装修家电拎包入住的，租金在3500以上的不少，但现在多在3000左右，2000多的房源选择性特别多”。“同德附近的金尚俊园，原来56平米的一室一厅非常好租，但租金从最高峰的2200、2300掉了下来，现在基本就是1800，80平米左右两居室也只能租到2000出头”。这还只是位置不错的电梯房小区，老小区租金就更低。另一家小型中介门店小哥透露，“才出租出去一套金星立交桥附近的老旧小区，小区有围院+保安+门禁，也是可拎包入住的，两室，以前还租过1600、1700，现在出租就是1500~1600，不过真的好租，才挂出来一天，就租掉了”。上述提到的红云片区热门项目和谐世纪，69平米标准的一室一厅户型，带家具家电的租金也只在1500左右，而在往年，房东报价多在1600~1800以上。放到全主城区来看，昆明今年2月租房价格均价为24.81元/月/平米，平均租房总价1896元/月。（数据来源中国房价行情）按照具体月份来看变化或许不算太明显，我们拉长时间线，对比2019-2020年数据，跌幅就较为突出了。除呈贡以外，主城几个区的房租水平多在25-30元之间。但从五年的变化来看，昆明各区的房租水平多有下降。下降幅度最大的、同时也是平均房租最贵的是西山区，平均房租水平曾经突破30大关，但如今约有12%的下降，五华、盘龙也有10%左右的跌幅。放到具体房源上看，那就是100-200元左右的降幅。有意思的是，呈贡与其他四区的租金差异正在缩小，房租水平不降反升，整体房租水平上涨了7%（或与最近5年呈贡新交付小区占整体租赁市场比重大量增加有关）。似乎也侧面印证了楼市中这样一句话，呈贡是呈贡，昆明是昆明。（主要是指呈贡楼市和昆明主城区的购房群体相对独立，也有居住在两个区域的业主各自为阵、相互调侃的意味）考虑到今年节后的市场情况，对于更多的无房族来说，租房支出少，压力小，弹性大，但总归是带着短期居所的不确定性。而就整个市场而言，更多的外来群体流入，同时吸引+刺激这庞大的租房群体让其变成购房客户，才是更难的命题。有租+有售，这才是每一年“小阳春”的关键。--

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———稍早前的2月23日，昆明主城片区迎来了春节后首宗商住类型用地的成交。位于盘龙区龙泉街道办，编号KCPL2015-6-A3占地约15亩的商业用地，被昆明市安居集团有限公司以底价8497.5w收入囊中。图源昆明市自然资源和规划局。以下除特别注释外，均为同一来源作为本地“国家队”的代表，安居集团近两年在土地市场上四处“救火”早已不是什么新鲜事了；但这次拿的是商业用地，那背后就有些细节值得好好聊一聊了。首先从位置来看，这一用地位于司家营街和严家山路交叉口，明通小学丰源校区正对面。相关成交地块位置。图源见水印其背靠的公租房项目泓清惠园，部分楼栋在去年转为了商品房上市交易，其推广名很多人应该都听说过——青年说·云悦。没错，安居集团此次拿下的用地，对应的正是青年说·云悦配套的商业部分。而别看这宗地块占地面积不算大，背后的故事却很丰富：早在2020年时，安居集团的前身——昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，就曾通过协议出让的方式，打包取得了这宗商业用地，以及旁边泓清惠园与青年说·云悦的两宗居住用地。而在2022年时，这宗商业地块A3首次挂牌出让，却因故交易终止；最终今年1月时其二次挂牌，才有了春节后的这次成交。问题来了：一宗原先已协议出让的地块，为何会被拿出来挂牌交易呢？这里我们不负责任地推测下，可能是因为在2021年前后，安居集团的成立及其旗下部分项目的“保转商”市场化实践，导致原先的协议出让已不再适用。毕竟相关项目中的“老大哥”青年说·悦领域，正好就是在2021年时入市的；而参考公示信息，2居1商三宗用地当初的协议出让价格统一为每亩200w；但结合此次的交易结果来看，A3地块实际的亩均价约为550w，翻了一番多——既然要市场化运营，那就该在商言商把账给算清楚。至于2022年时交易因何中止，恐怕是因为一些地块细节有待调整，而安居集团当时也正与相关部门进行磋商。因为对比前后两次挂牌，最终A3地块的占地面积增加了500多平，而总价降了3000多个w，相当于打了个7折。不过，故事到这儿还远未结束：依据早期的公示文件，A3地块原先规划有两栋建筑，将分别建成酒店和写字楼。但地块目前其实已有设施落成——名为易润中心的写字楼倒是能和规划对上，但昆明骨科医院严家山院区就有点相去甚远了，其似乎连用地性质都变了。昆明骨科医院这一新院区，是在差不多一年前的2022年12月时投用的；而我们还找到了该项目去年时的一份迁建环境影响报告表。大致内容是随着医院经营规模扩大，原先批复的120张床位不够用了，申请原址扩容到400张床位，涉及排污改造等一系列重大变化。而也正是在这份报告表，揭示了其建筑用途与用地性质不匹配的原因。原来，这栋建筑原先确实是按照酒店式公寓进行规划设计建设的，属于易润中心的一部分；不过建成后考虑到辖区实际情况，经街道以及区级各部门协商一致，由易润商业运营管理有限公司将其分租给了骨科医院，并将商业楼性质调整为了开设医院。也就是说，虽然A3地块在今年2月份才完成出让交易，但其关联设施其实早就已经建成并投入使用了。泓清惠园/青年说·云悦项目现状。图源安居集团官微，下同挂牌出让的理由，可能还是基于前面提到的企业项目市场化经营变动，而引发的“先上车后补票”连锁反应。到这里，相信你应该多少能理解什么叫“国家队”的房子包售后了。说好的配套不拖延，该建的就一定会建好，并不因其是带有保障性质的项目就敷衍以对，这份态度确实值得点赞。别忘了，本地以商业配套难产而闻名的楼盘不在少数，就怕货比货。也别觉得我们是在尬吹安居集团，因为类似的如约推动商业项目落地的情况，并不只有泓清惠园/青年说·云悦这一个孤例。同在北市区，另一个保障性住房项目惠尚城，也是这方面的典型代表。这一项目位于北部山水新城，北京路辅路北侧、盘龙区政府东侧。根据盘龙区自然资源局公示的规划信息，其三个地块总占地面积约89亩，共计规划有13栋高层以及一栋总高约150米的超高层建筑。由于用地性质为商业，这些建筑中的部分将用作保障性租赁住房；以规划有超高层建筑的编号KCPL2012-23号地块为例，其计划在未来提供873套保租房。不过，真正让惠尚城出圈的，还是其约150米的超高层建筑——这一楼栋计划建成37层的办公+酒店，其连带旁边附楼的特别外观，令人过目难忘。按照此前的公开信息，惠尚城计划在今年完工。我们实地走访了一下，发现除超高层建筑外，其余13栋高层目前均已封顶；而高约100米、总高25层的附楼，外观形态也已清晰可见。换句话说，单从工程角度而言，惠尚城遵照原定计划在年内完工应该问题不大；挑战可能更多在于商业部分后续的招商运营，不过这应该不影响保租房部分的如约投用。到这里可能有人要质疑了：保租房配建大型商业体，这合适吗？又有必要吗？看过我们之前内容，或是对昆明城建历史比较了解的楼粉，应该对惠尚城的位置有点印象——其前身是原浮岛智核项目。这一项目的规划可追溯至13年前，总占地400多亩的10个地块，计划打造成为一个纯粹的商业商务集中区。不过后续基于大家都懂的原因，只有三峡公司在此建成了一栋总部大楼，也就是三峡大厦一期，算是兑现了部分当初的规划。所以并不是保租房配套大型商业体，而是原先的规划如此，只能由“国家队”入场，通过这样的方式来尝试盘活——这又是另一个有关于“救火”的故事。而无独有偶的是，原先的浮岛智核相关用地，眼下不止转生为了惠尚城，还有部分将用于建设近期被频繁提及的盘龙区首批配售性保障房，以及去年时过规的青年慧创园。昆明楼市制图可能也只有“国家队”，才能主导实现这类“老大难”项目的涅槃重生吧。实际上，对未来的惠尚城以及保障房项目居民而言，这一片区的配套条件并不算差：其离地铁2号线龙头街站不能说近，但也没多远，步行用时大概在20-30分钟之间；而在盘龙区政府对面，正是规划中待落地的盘龙区文化中心。看上去只要再补强一下教育，这一片区的配套条件甚至不输很多商品房项目。毕竟，嘴上吹得天花乱坠，一到交作业时就拉胯的案例大家已看过不止一次。还是那句话，眼下的楼市也不是谁都能包售后的。点击阅读更多精彩原创不过，虽说安居集团在保障性住房方面的产出值得高度肯定，但市场似乎对其以商品房方式运作的项目反响一般。截至目前，其旗下已有总计4个“保转商”类型的项目投放楼市；但除了最初的青年说·悦领域取得了出众的销量外，其余几个盘的表现就显得有些不咸不淡了。以前面提到的青年说·云悦为例，目前其拿证的两个楼栋入市已有半年，却仍未售罄，近期项目特惠房源单价已经来到了“8字头”，可见市场的态度如何。究其原因，我们此前曾有过“暴论”：别看市面上经常传来“房价太高买不起”、“降到八千就出手”这类声音，但大多数本地人其实并不缺房，其自然也不会去买这类锚定纯刚需求的新房产品。而去年时外来客户在本地新房市场中的占比，已飙升至75%左右；无论是地州人还是省外客，其显然也不是为了这种房子才来昆明置业的。当然有人可能会说，单价八九千还是太贵了；那没关系，配售型保障房落地在即，后续等其投放市场，就能知道本地到底有多少人连八九千的线也够不着了。想要表达的观点是，虽说有的人包括一些业内，似乎都对这类“保转商”的房子颇有微词，感觉其搅乱了昆明的新房价格，但相关项目的存在还是挺有现实意义的。其除了作为纯刚需求的试金石外，还补齐了昆明的商品房梯度，也为市场强调了什么才叫一个完整的、包售后的项目。更关键在于，其能帮助盘活一些历史项目，使相关用地不至于长期闲置，就这么一直摆下去。总而言之，对于这类房子大可不喜欢也不去买，但没必要去唱衰。市场总是需要一些“鲶鱼”，来给高贵的“沙丁鱼”紧紧弦的。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第276期的问答如期推出，本次精选了2024.2.25-2024.3.2的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、绿地东海岸这个小学能对口昆三中？现在卖多少钱一平米？答：绿地东海岸两所师专附小、昆三中都已经开学了，公立学校，小学对口昆三中。目前在售房源价格1.1w左右，基本符合呈贡市场均价。本项目比其他项目的优势胜在教育、商业配套够全面且已经完全呈现，除了前文提到的学校之外，目前沃尔玛、影院已经投入运营，加上之前的地块交付多年，入住率高，已经自成商圈了。2、山海湾8号的房子值得买吗？为什么价格这么贵？答：目前是现房在售了，头排观滇房源在3.5w以上，也是现在昆明为数不多能近距离看滇池的豪宅项目，所谓物以稀为贵；而靠后排的低楼层房源价格也有2w左右的价格，但整体的均价确实是昆明第一梯队的，确实不便宜。就豪宅角度而言，该项目内外兼修，外部有绝佳滇池景观和视野，内部是昆明top级别的产品配置（全幕墙外立面、豪装、公区双会所、3万平中庭园林景观等等等）。​就实用性来说，本小区距离王府井奥莱商业较近，也有5号线地铁、云大云展学校、医院，生活配套都能满足。同时，小区当下也已经形成了高净值的业主圈层，故价格上能够保持一定的高位。3、麻烦推荐下总价一百三十万左右的地铁盘。答：预算范围（或接近的）：一号线，中铁诺德央玺春风（但总价超过140w）二号线（包括二期），北科建春城大观、中骏天誉。三号线，书香云海、大华锦绣山海、都会风华、时代央著、大华公园天下、保利明月伴山（但总价超过140w）。四号线，金地峯境、金地学府名著。五号线，都比较远或超出预算。4、老师，在杨林大学城附近上班。孩子26年上小学，学区房是刚需，买昆明城区哪里的房子好一些，预算150w。（优先考虑小学+初中名校）答：大学城上班，优先选择北边，稍微近点。已经确定的小学+初中的，建投学府、龙腾世家、龙泉俊园二手、昆明湖二手。预算范围内都可买到。有好小学的，新希望锦麟峯荟、御龙半山、绿城春江明月二手（这几个舒适度都不错）、凤凰城或北辰小区二手。5、你好，想听听你们对书香云海三期的分析和看法。答：三期相对比一期二期好一些，离高架桥稍远一些。但价格上比之前涨明显，现在楼层好点的1.3-1.45w，也是最近两年少有的价格还在往上走的项目。学校优势突出（九年一贯制）、小区之前交付得还不错、周边配套逐步成型，都是亮点。若考虑西市区且对学校有较高要求，预算在1.3w左右可以考虑选它。（同等价格下其实也只有东西市区可选，那么西市区交通路网更规整，开发连片，就更适合刚需购房者了）6、房子在昆明，但大人和娃娃的户口都不在，幼升小报名该怎么办？答：可以按照外来子女的方式报名。（公立学校则是教育部门统筹，也可以上民办学校）7、有带初中的书包房推荐吗？答：配套小学的楼盘不一定配套初中，但配套初中的，绝大多数配套小学。昆明的初中一般是对应小学招生，即需要在对应小学读完有六年学籍。（其他城市则是公立初中也有划片政策）开发商配套初中学校：润城（开发商承诺能读，私立，已有前期业主子女已经就读）、万科城（不保证百分百能读，原长城中学新城校区私立学校已转公立，但前期业主子女已经就读，以后学生多的话不排除摇号）；龙泉俊园、碧桂园龙腾世家、建投学府（开发商承诺在其配套小学读小学的可以对口昆八中或者直接签约了昆八中初中部；俊发俊云峰（开发商承诺能读，已有前期业主子女已经就读），这里还可加上龙湖青云赋；融城昆明湖、首创禧悦春城（开发商承诺能读，已经在对应小学划片内，已有前期业主子女已经就读初中）；俊发城（公立学校，已有前期业主子女已经就读）；书香云海、保利城，九年一贯制学校，已经开学。金地学府名著、能建未来城，有初中学校规划，但学校还没建或者未投入使用。8、有没有总价650w左右的合院别墅推荐？答：新房，筑友玺珑湾。（主要是目前一手别墅很多项目都卖完了，筑友这个位置蛮好，且价格上650w可选择性较多）二手，不一定买得到合院，建议在二手的恒大云玺、俊发生态半岛看看，如果能接受洋房or叠加产品，也可在绿地海珀澜庭、金地云海一号看看二手。9、想买套离地铁近、周边生活配套比较成熟的新房，推荐哪个项目？答：那先锁定二环内或二环附近的主城区。预算两万以上，春城华府、华润润府、美的北京路九号、京江隐翠。1.5-2w，中海汇德里、保利天际。1.5w左右及以下，中海诺德央玺春风、金地峯境、时代央著。10、你好，咨询下御龙半山未来能保值吗？答：前期业主1.2-1.5w购入，要按照1.5的价格买的话肯定暂时是亏的。但若1.2w多购入，本案既是低密度洋房产品，有较好的居住价值，同时也配套有盘龙小学（学校老师比较负责），若后期还有较好的对口初中，那么就会比较稳妥了。11、麻烦推荐下主城单价1.2-1.4w/㎡，有配套小学+初中的现房准现房新盘。谢谢！答：价格稍微便宜点的，书香云海、保利城都有现房/准现房。昆明湖，首创禧悦春城，现房。2025年交房的，金地峯境、金地学府名著。其他的楼盘价格都高于1.5w了。另外，也可看，龙泉俊园、俊发城二手，价格甚至还不要1.2w。12、想在西市区入手一套4室的改善房，主要是二孩大了原先的有点挤。学校不是优先考虑，主要是想改善居住品质，二手次新也考虑。目前手头有40w左右，有合适的房子推荐吗？答：按照总价200w以内来计算。西市区，新房，金地都会风华蛮适合的，位置适中，单价1.2w多，而且整个小区都是100平米以上户型，都是板楼（不刚需），你预算内可以买个大户型。西北片区也可看，和悦铭著二手（11层小高层1.5w左右，次新房，超点预算），高层那选择更多，重点可看吾悦广场（位置好，临商圈）。高新板块，次新高层，万科云子，稍老一点的洋房，棕榈泉、百大国际花园等。13、五华区带学校的新房推荐哪个？首付60w以内的都可以。答：西北片区，万科城、金地峯境，长城系教育。北市区，建投学府、龙腾世家。有预算那还可以看市中心的春城华府，配建春城小学，位置又好。

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.3.2上午8时，收集整理时间为2024.3.1。本期看点：也许是因为本年度的幼升小预登记报名已启动，借助书包进行宣传的风口已过，所以本周持续推出特惠房源的楼盘数量，相较上周减少了很多。分区域来看，南市区依旧是本周的主力，各种单价8k、万元出头的特惠房源屡见不鲜。这其中值得关注的是类似龙湖学宸府、筑友双河湾这类典型的书包房项目，其靠着配套的教育资源，特惠房源的单价稳定在了约1.3-1.6w的区间。总价低至一百三四十万的书包房，将南市的上车门槛给打了下来。其他区域则依旧是一些老面孔在持续释放优惠，而对比年前，其价格让步幅度并未有显著变化。看来各楼盘的让利空间确实已不大，俗称降不动了。这当中比较显眼的是位于西北新城的万科城，其6号楼清栋的楼王产品，即便是特惠单价依然挺在了1.8w以上，底气十足。而呈贡也有项目不甘寂寞，参与到了近期的价格战中，像邦泰花园城作为现房，居然拿出了单价仅5字头、总价60w左右的特惠房源。如果工作生活在附近，确实算是个不错的选项。【南市区】龙湖学宸府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖学宸府位于日新中路与陆家路交汇处，芳草地国际学校旁。项目规划有3栋总高30-34层的住宅，并配套有办公楼、沿街商业等。其在售产品建面约85-154㎡，住宅楼栋为2T3/2T4户设计，相关房源带装交付，均价约1.45w/㎡。目前项目部分社区实景已呈现，实体样板间已开放，在售房源预计2025年交房。龙湖山海原著|御景👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖御景位于西山区广福路与海埂路交汇处。项目主推建面约123-147㎡的户型，毛坯交付，均价约1.3-1.4w/㎡，总价约160w起。项目另有少量建面约97㎡的小户型，详情可咨询售楼部。其在售产品均已为现房。中交泓园👆点击查看更多楼盘详情销售动态：中交泓园位于巫家坝飞虎大道与纬七路附近。项目共规划有5栋住宅，主推建面约128-177㎡的产品，2T3/2T4户设计，总高23-32层，毛坯交付，均价约1.4-1.7w/㎡。项目已是准现房，预计2024年6月份交房。筑友双河湾👆点击查看更多楼盘详情销售动态：筑友双河湾位于广福路与前兴路交汇处，项目距地铁5号线庄家塘站约600米，配建的公办度假区第三小学（度假区二小拥金路校区）已开学。其目前主推A2地块璟樾组团，户型建面约88-144㎡，2T4/3T4户设计，总高27-34层，精装交付，单价约1.55-1.7w/㎡。雅居乐中央雅府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：3月1日，昆明市主城区将启动2024年小学一年级招生预登记工作。又是一年入学季，学校是绕不开的话题。（点击阅读：《昆明50个在售书包房，最低门槛约45万起》）今天的文章，我们统计了昆明主城的九年一贯制学校。“小学+初中”一站式解决学校需求，会是家长们的首选吗？本文仅为大家整理了九年一贯制学校，作为一种参考，不涉及学校排名，入学政策以各区教体局公布的为准。九年一贯制和对口直升首先，我们来看看九年一贯制和普通小学对口直升的区别。简单来说，“九年一贯制”是学制的一种，学生从一年级至九年级，相继完成小学至初中教育。比如昆一中附属山海实验学校小学+初中。小学对口直升则体现了我国义务教育阶段的另一种学制：六三制，即小学6年+初中3年。比如金康园小学+昆十中/金辰中学。两者的区别在于前者提供了一种连贯的学习路径，后者小学和初中两所学校之间，没有紧密性。从昆明初中的招生政策来看，小升初统一报名，免试入学。九年一贯以校划片，其他初中则有一校单点或一校多点的情况。（昆明各区初中招生政策比较统一

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———近日，昆明市自然资源和规划局发布的批前公示显示，盘龙区和呈贡区3宗合计约93.24亩国有土地拟以划拨的方式转让给昆明惠居保障房建设管理有限公司，用于配售型保障性住房的建设。图源昆明市自然资源和规划局官网这3宗土地划拨总价合计约3.16亿元，土地性质均为住宅用地。结合招标信息披露的内容计算，该3宗土地折算楼面价仅约1464-1575元/㎡。如此低的土地成本，在未来建成后是否会对市场产生相应的影响呢？事实上，前述三宗涉及土地划拨的配售型保障性住房项目，还只是昆明今年计划新建数量的四分之一。按照此前官方披露的信息，今年昆明要新建4000套配售型保障房。而从目前来看，昆明首批次9个配售型保障性住房项目的信息已全部揭晓——合计共新建4503套。这是一个什么概念呢？相当于一个25栋高层建筑的小区规模（每栋30层，每层6户）。昆明楼市整理/制表昆明首批次配售型保障性住房分布分别分布在盘龙、西山、官渡、呈贡四区，合计用地面积约216.69亩，估算总投资额约34.83亿元。其中，除盘龙区两个项目配建有对应的商业配套外，其余7个配售型保障性住房项目均为纯住宅属性。按照9个项目总建面约50.95万㎡计算，每平米的建设成本约6837元，均由昆明市国资委下属独资企业——昆明惠居保障房建设管理有限公司负责建设。图源爱企查而且从各项目区位，以及调整后的用地指标来看，不超过3.1的容积率，搭配并不偏僻的位置，再按照配售型保障房“保本微利”的原则，其建成后在市场上还是会有一定的竞争力。从去年底“昆明惠居”成立，到今年1月各地块陆续调整控规，再到相关招标公告的发布，再到此次相应土地划拨进行时……昆明配售型保障性住房建设推进的速度可谓神速。俨然，昆明首批4503套配售型保障房正在赶来的路上。所谓配售型保障房，在此前的文章：《房价3到5折？新一轮“房改”扩大范围！》已经有详细的介绍，这里不再赘述。今天主要结合各地块来讲讲对周边的影响。需要明确的是，配售型保障房也是保障性住房中的一种，着重解决的是新市民、青年人住房问题。因此，户型面积不会太大，主要以刚需产品为主。对照盘龙区两个配售型保障房项目来看，占地面积大，单个项目新建房源多，对周边影响相对也会更广。盘龙区2个配售型保障房区位及周边示意图目前，周边直线距离约1公里范围内，在售楼盘仅有昆明湖和新希望锦麟峯荟，但都是改善型产品，产品相互间存在差异性，直接竞争的影响关系不大。相比之下，诸如天宇澜山、昆明湖臻园B区、山水润城雅园等周边二手房，由于产品与配售型保障房项目存在一定重叠性，且房源量大/核心卖点不突出的项目，相对的竞争关系要更密切，受冲击也会更明显。昆明楼市整理/制表而西山区的四个配售型保障房项目中，27号片区KCXS2024-1号地块保障性住房项目紧邻金牛小区，地段非常不错，是首批次配售型保障房项目唯一位于二环边的项目。从周边的项目来看，西山区四个项目周边有滇池珺睿、金地十一峯、滇池一英里等新盘在售，在产品和价格上，滇池一英里受的冲击可能相对较大。西山区4个配售型保障房区位及周边示意图二手房层面，周边直线距离1公里范围分布有20余个小区，且老旧小区相对较多，一些自身缺乏卖点的老旧小区，在二手房交易过程中受影响会更严重。昆明楼市整理/制表官渡区的配置型保障房项目只有一个，位于方旺片区，临近的还有盛惠园小区、幸福邻里等公租房/保障房小区，未来配售型保障房上市对周边影响不算太大。目前周边在建楼盘仅有蓝光德商天域。官渡区配售型保障房区位及周边示意图而且，周边1公里范围内的二手房小区也不多。一定程度上，配售型保障房对区域还会有相应的需求补充作用。昆明楼市整理/制表最后看呈贡，其实两个配置型保障房项目的位置还不错，都位于呈贡核心半岛，特别是吴家营街道KCC2024-2号地块离地铁比较近。呈贡区2个配售型保障房区位及周边示意图而周边1公里直线范围，在售的新盘也只有鹏欣漫城都荟和中通世纪峯荟花园两个，前者产品偏改善，后者配套学校，且均临近地铁口，所以，在售项目的竞争优势还是比较明显。结合二手房来看，周边1公里范围内的二手房普遍较新，而且，在挂牌价格上也更有竞争优势。昆明楼市整理/制表总的来看，昆明首批4503套配售型保障房，对于周边新房和存量房并不是所谓的“狼来了”。就新房市场而言，配售型保障房对于刚需产品有补充和丰富的作用。在二手房市场，配售型保障房对于一些差异化、高品质、有核心卖点的小区来说，更能起到凸显作用。换句话说，随着配售型保障房上市，后续真正面临竞争压力的，可能将是那些没有核心价值的一二手刚需房源。根据克而瑞不完全统计，截至今年1月底，已有广州、深圳等35个城市披露筹集配售型保障房的信息，今年合计建设约10万套。结合去年的数据来看，配售型保障房在新房交易中的成交占比由2021年的11.5%迅速提升至2023年的18.4%。据CRIC测算，2025年销售型保障房占新房交易的比例或进一步突破二成。随着配售型保障房建设的加快，房地产市场也将受到更为深远的影响，势必将进一步推动市场销售“双轨制”进入发展的新阶段。可能有人会问，为什么要建那么多配售型保障房？其实，在此前的文章中，我们曾不止一次提到：保障房的建设主要解决的是“住有所居”的问题，更多是偏向于满足刚需群体的住房需求。更直白地说，实际上就是解决一个城市如何留住人的问题。而商品房其自带的商品属性，在未来将更偏向于满足住房改善需求，推动居住向“住有宜居”迈进。结合对应的政策导向来看，这几乎已是未来房地产行业发展的新趋势。--

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：适当经历一下二手房市场的暴击，戒骄戒躁。国家统计局数据显示，1月昆明新房价格环比上月持平，二手房甚至环比去年12月还略有小涨。但要按照同比去年同期来看，均有不小的跌幅。重点关注昆明二手房与去年1月的水平，整体仅为去年的97%。分面积段来看：90平米以下户型，仅为去年同期97.9%；90-144平米户型，为去年同期99.1%；144平米以上户型，为去年同期的99.4%。周边的几个例子：周边朋友一套北二环边的房子考虑出售，去年的时候因为拿到房产证未满两年，便出租了一年，今年春节后房租到期，便准备挂到中介门店，中介小伙伴一句“着急卖的话就挂7000多”……这么低吗？朋友本欲辩解一下，中介直接用周边几个小区同样降价的例子佐证——“二环内的锦悦四季9000多，金尚俊园1万1千多”，给朋友彻底浇了个透心凉。同德商圈一向是昆明二手房的标杆，成交颇为不错，此前一贯保持昆明广场A区房价2w+，B区房价1.6w左右的水平，但春节后昆明广场B区一套1.35w的房源挂出，临近同德的翡翠湾、滨江俊园价格也屡屡下探……此前被誉为呈贡神盘的中交锦绣雅郡，去年同期一套86平米的房源，当时有买家全款100w询价卖家犹豫后没有卖出，今年春节后同样户型则爆出了89万的惊爆价，连中介小伙伴都说“卖家肠子都怕是悔青了”。能够划片就读中华小学本部的白龙潭俊园，今年春节后极少见地出现了200万以内的房源（下图这个地块本身价格也不高，但也比去年同期低了15-20万）：不得不承认，今年春节后是否还有小阳春暂未可知，但二手房市场已经迎来了新一轮卖家主动调价。根据昆明房协数据，2023年昆明二手房挂牌总量在6w套左右。我们引用贝壳数据来看比较详细的数据：截止2024年2月27日，该平台挂牌量总计45074套。若仅从这单一平台数据来看，自2020年以来，二手房挂牌数量从一路走高，到2020年与2021年交汇之际，增长较为迅猛，期间有一定的平稳期（2022-2023），但到2024年2月，二手房挂牌量已经为20220年1月的1.68倍。（注：这里仅为贝壳找房单一平台数据，）可以这么理解，当下，卖出一套二手房的难度为2020年的两倍不止。（毕竟，现实成交量还在缩水，供应的房源量却在增加）从2023年昆明主城二手房成交情况来分析：分面积段来看，70平米以下成交套数最多，且成交均价最低，仅有8094元/平米。除超大的200平米以上房源外，其他面积段成交均在1w以内。而对比总价，更能发现【低价】对于购房者的吸引力。总价百万内的二手房占据半壁江山，100万以内的成交价占比超过60%。其中成交价格50万以内的房源甚至超过了一万套，可想而知，这样的房源“老”、“破”、“小”至少占其一。（这里，倒是能够与统计局数据90平米以下二手房同比跌幅最大这一情况相吻合）去年的数据来看，昆明大部分二手房价格确实不高，但如果要再详细点的呢？比如，哪些小区的均价已经跌破1万？或者用更恰当的说法，哪些小区已经有低于1万/平米的房源出现？我们继续探究。在贝壳上挂牌的4.5w套二手房源中，剔除掉车位，共有340套挂牌单价5000元以下的房源。（这类昆明最低单价房源，多以昆明郊区为主，比如太平。）考虑到大多数购房者的偏好和实用性，同时也规避掉部分卖家挂牌价过高的情况，我们从该中介中选入“必看好房”的70多套单价9000-10000元来做个统计：（选入必看好房，代表中介门店对该房源有一定的认可度，包括但不限于的价格合理、诚心出售、成交概率较大等情况，同时网站和中介同行会对房源进行更多曝光和推荐，全昆明这个价格段房源在90套左右）我们汇总一下这部分房源的特征：房龄10年左右/或以内，位置大多不差（三环内），有一定配套（商业或者学校）。而这部分房源集中在：超级大盘：俊发城、盛唐城、魅力之城、海伦国际等这类。或者，有一定房龄（但又不算特别老）、有较好绿化的步梯房小区：如月半弯、银海森林、银德香榭丽园之类。同时，细心的读者一定会发现，还有两类远低于常规价格的房源：首先，回迁房房源，如京江欣翠、龙腾世家就有挂牌价不到10000的房源，其售楼部的正常商品房价格至少是1.6w以上。第二，也是令人不胜唏嘘的“割肉”房源，如上图中恒大玖珑湾的那套三居室，交房5年内，实际一手房销售时至少1.1w以上的价格，即便不算持有成本，房东至少亏10w出售。再比如，俊发城玉兰苑、金盏苑、大华公园天下等个别房源，实际一手购入时也多在1w以上，如今也是亏本卖房。若是把范围放在1w以上，那么亏本卖房的可就更多了，考虑到昆明市场最近五年的情况，但凡高峰期购入房产，没有亏和赚的概念，只有亏多和亏少的差别。最重要的是，这还只是挂牌价，而实际成交价格，恐怕还更低。各位朋友，更值得注意的是，前文我们只是看到9k-1w的价格，而9k以下呢？以上图中已经出现的春城慧谷为例，该小区目前最低报价为7100左右。而再以北市区大盘和谐世纪为例，该小区目前最低报价甚至已经跌破了7k，只需要6800。（这个项目最小户型55-58平米一居室的报价为整个小区最低，均在8k以下，而实际普通的两居室户型报价最低的在7800左右）我们从这部分单价10000以内的小区做个汇总：大致可以发现位置、产品上的相似性：1、成熟区域/商圈内，有一定房龄的高密度小区/超大社区，同时老业主购入成本不高，也已经到置换年限，二手竞争激烈，不断刷新底价。（北边小康大道-和谐世纪一带、新亚洲体育城-螺蛳湾板块等）2、开发尚未完全的区域，但已有一定房龄，这样的区域位置多稍显偏僻，周边环境一般，配套不够完善。（尤其以北部山水新城、东三环居多，高价房区域中，巫家坝也非常典型）3、靠近高架桥、没有好学校、小区产品设计一般等硬伤缺陷，在二手房市场上尤为突出。诸如40多层超高层+3梯10户+容积率过5这样的超大密度，距离二环高架较近引发噪音+灰尘等等，这样的小区产品已经不太符合当下主流，只能沦为二手市场中被“反复挑拣”的存在了。同时，这部分小区多在2015年前交付，甚至还有不少团购/福利房源，老业主买入成本不高，也是当前低价的原因之一。正在出售老房子的朋友这样比喻——这价格如钝刀子磨肉一样，降了3万降5万，最后再降10万。但在买方市场的当下，买卖双方似乎都是被逼无奈不情不愿，双方都认为自己“亏”了，也就出现了交易难、难交易的问题。客观说来，二手房依旧有不错的居住价值，或有学校、商业，或处于不错的位置，尤其部分价格还低于预期。对于刚需购房者而言，仍不失为低门槛上车的好选择。一个痛快！--

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———本月初，昆明市发改委公布了2024年度的市级重大项目和“重中之重”项目计划表。在新开工项目名单中，一些去年我们曾提及的关键设施，例如昆明市新体育中心、云南省图书馆新馆等均如约而至。不过相信大家更关心的，应该还是今天标题里提到的两巨头。那我们就先来聊聊巫家坝。近期有本地自媒体推送了这样的内容，说巫家坝中央公园被移出了市级重点名单，也不在“重中之重”行列，区域今年是不是没戏了？这话只能算是说对了一半。根据市发改委公开的信息，2021-2023年期间，中央公园确实一直都在重点新开工项目计划表中。只不过之前其项目名为“自贸区中央公园”，去年时才改为了“巫家坝中央公园”。这当中有一个细节，那就是冠以“中央公园”之名的这一项目，一直处在文化旅游的分类条目下，且前期计划表也曾明确过主管牵头单位是市文旅局。图源昆明市发改委，下同也就是说，“巫家坝中央公园”这一项目纯粹就是字面所示的意思，区域其他的城市更新、路网建设等内容，分属不同职能部门且互不交叉。实际情况也确是如此，因为在本年度新开工项目计划表中，赵家村城改、蛤蟆山1号地块回迁房建设赫然在列；而在在建项目名录中，和甸营、王家村棚改，以及蛤蟆山3号、4号地块的回迁房建设也都在推进中。看来并不能将中央公园，简单地与整个巫家坝片区建设划等号。而另一方面，有关“重中之重”计划表的参考性也值得商榷。这里倒不是要质疑“重中之重”的含金量，这份计划表中的项目来自在建、新开工和前期三份名单；字面意思不难理解，其指的是优先级重要度都最靠前的那一拨。但关键在于昆明这一“重中之重”计划表，是去年也就是2023年才首次出现。也就是说，昆明公布市一级的“重中之重”名单，到目前为止满打满算也就两次。中央公园第一次在列第二次出列，看似风向变了，但实际上并证明不了什么；因为谁也说不准其明年会不会杀一个回马枪。这里简单聊两句我们对中央公园缺席这件事的看法：去年10月时官渡相关部门在地方领导留言板答疑时，曾透露过巫家坝片区已实质性开展的项目，将由昆明城投继续推进；而未实质性开展的项目，则将由官渡区统筹实施。图源地方领导留言板那有没有一种可能中央公园也在“未实质性开展”之列？换言之或是因为其主管职能从市一级下放到了官渡，或是市与区之间有交接工作要梳理，才导致其被暂移出了重点之列？以上推论纯属一家之言，也不是要帮巫家坝洗什么，毕竟区域的现状和问题大家有目共睹。想表达的观点是唱衰并不能帮助眼下的巫家坝跑得快一点；而仅仅靠着重大项目计划表中的一点细部变化，就说巫家坝失宠了或是凉了，多少有些欠缺说服力。点击阅读更多精彩原创之所以这么讲，因为今天要聊的另一大巨头——派拉蒙主题公园，本身就是个典型例子：从2019年至今，这一项目从未缺席过本地历年的重大新开工项目计划表；且目前仅有的两次“重中之重”名单，其也一次都未落榜。但恐怕没人会觉得这一项目的推进情况，要优于巫家坝吧？有关这一位于大渔片区的主题公园项目的最新消息，是今年1月时其公示了项目设计概算编制服务的中标候选人。看上去今年似乎动工有望，但懂行的应该知道概算编制还停留在一个项目的初步设计阶段，年内是不是能动懂的都懂。昆明这个派拉蒙主题公园也是挺一波三折的，光规划面积、主导单位就来来回回变了好几次：在2020年最早的环评意见稿中，项目占地规模约为733亩；而2022年项目一次、二次环评公示时，核心的乐园部分却缩水至仅约532亩；不过去年相关官方在答疑时，其面积又变回了约705亩——主打一个没动工之前，谁也不知道其会修多大。图源滇池国家旅游度假区管委会主导单位方面，最早挑大梁的是有市属国资背景的新都投资，后来拉上了冠江；但2022年环评公示时则来了个新面孔昆明跃翔投资——从实控关系来看，其大股东仍是新都投资，二股东则是度假区国资投资经营管理集团，项目似乎已入编了“国家队”。但就像环评中所注释的那样，“最终以zf实际批准为准”。和占地规模一样，谁也不知道这个项目的建设方还会有什么新变动。无论从哪个角度看，昆明这个派拉蒙主题公园，还有着太多的不确定性；但有一点可能真不是在吹牛，那就是昆明项目有望成为全球首个落成的派拉蒙影视主题乐园。图源2020年版昆明派拉蒙主题公园环评征求意见稿两年前的一篇旧文中，我们曾详聊过派拉蒙“世界第三大主题公园拥有者”这一称号的水分，感兴趣的可以点链接看看，《昆明要能干成这事，人人都叫好！》。这里直接摆结论：目前全球待建在建的所谓派拉蒙主题公园，勉勉强强也就三个，分别位于昆明、韩国仁川以及英国伦敦。我们跟踪了下另两家主题公园的建设进展，发现其境况可能远比昆明项目要糟。韩国所规划的是一个依托仁川国际机场的综合性项目，很早就有消息称派拉蒙主题公园部分不会在其首期呈现，且相关业态最快也要到2024年之后才会动工。考虑到这一项目首期原定的2022年落成开放时间，已经因疫情而无限期延后，最终其派拉蒙主题公园部分能不能亮相已成未知数。英国方面，根据一家国外主题乐园专门机构在去年时的报道，2022年以来这一名为“伦敦度假村”的项目遭受了多重打击。一是伦敦自由港的调整影响到了项目规划，二是原先的部分场地涉及濒危动植物导致其推进受阻，三是项目主导公司累计了超过1亿英镑的债务。图源网络看上去，其似乎和韩国项目一样面临烂尾危机。所以，哪怕昆明的派拉蒙主题公园无法在原定的2028年完工，但只要其能建成，大概率就是全球首个派拉蒙影视主题乐园——也可能会是唯一一个。说一千道一万，希望能让大家理解大型项目的不易，突发情况总是远超你想象。无论是巫家坝、派拉蒙还是其他什么项目，最需要的永远都是时间，有些事急也急不来。而我们作为普通人能做的，也许不过是守好自己的钱包。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———近日，昆明市公共资源交易电子服务系统先后发布了茨坝村、白龙寺村、唐家营村、栗树头片区、小窑村等城中村改造项目招标计划，涉及项目设计、初步设计及施工图设计，项目监理、项目施工等不同招标内容。算上春节前发布招标计划的西坝新村（7号片区）城中村改造项目相关勘察设计服务，截至目前，今年以来昆明即将启动招标的城中村改造项目已达6个。招标计划的发布，预示着这些城改项目迎来新进展，朝着实质性建设又迈进一步。事实上，早在今年1月中旬，盘龙区城改局发布的公告披露，将建设一批回迁安置房及配套设施，预计总投资55亿元。其中，涉及的改造项目就包含茨坝村、白龙寺村、唐家营村、栗树头片区、小窑村等5个城中村。或许，这也是此次集中发布招标计划的重要原因。盘龙区发布招标计划的5个城中村改造项目区位示意图而根据春节前盘龙区发展和改革局就各项目可行性研究报告的批复来看，5个城中村改造项目总用地约1088.24亩，总投资约42.33亿元。其中，回迁安置房占地面积约141.18亩，涉及回迁户合计共2528户。昆明楼市整理/制表值得注意的是，唐家营村、白龙寺村、小窑村、栗树头片区、茨坝村等5个城中村改造项目，均由本地国有平台公司负责。在改造资金来源方面均显示为：拟申请城中村改造专项借款及自筹资金。也就意味着，盘龙区此次集中发布招标计划的5个城中村改造项目，除自筹资金外将通过申请城中村改造专项借款的方式来实现推进。无疑，这对于因缺钱而难以推动改造的城中村而言，犹如雪中送炭、暗室逢灯。作为针对城中村改造的专项资金，基本上是封闭式管理、专账专款专用，目的是防止城中村改造专项借款资金被挪用。主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的基础配套设施建设等。可以简单理解为，专项债、专项借款主要解决城中村改造征收补偿阶段的资金需求，而形成净地以后的建设资金需求则主要由商业银行的贷款来实现。由此来看，城中村改造专项借款更多是起到“打头阵”的作用。毕竟，万事开头难！借助城中村改造专项借款实现征收补偿、回迁安置，以及相应的基础配套设施建设等顺利推进，便于土地整理后以净地的方式出让。得益于去年7月通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，昆明作为全国21座超大特大城市之一，正好赶上这波城中村改造的政策红利。按照政策的支持，在城中村改造资金方面要求：除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外，银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款。同时，政策还鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理。根据银河证券前期测算，21个超大特大城市每年城中村改造投资额或达到约1.19万亿元。回到本地，昆明的城中村改造项目也在积极争取专项借款的支持，并且已有项目获得相应专项借款的发放。上月底，官渡国投官微披露，官渡区普自社区城中村改造项目（二期），获得国家开发银行授信19.7亿元，首笔发放1000万元。图源官渡国投官微这也是，云南首笔城中村改造专项借款实现放款。据信息披露，普自社区城中村改造项目（二期）专项借款资金主要用于项目征地拆迁及回迁安置房建设等工作。而农发行云南省分行官微推送消息显示，2月1日，云南省分行发放首笔城中村改造专项借款1152万元，用于昆明市五华区昭宗片区城中村改造项目。图源农发行云南省分行官微这成为农发行在云南发放的首笔城中村改造专项借款。也预示着，五华区昭宗片区城中村改造项目获得资金保障，将得以快速开展。在城中村改造专项借款申报方面，除了前面提到的盘龙区唐家营村、白龙寺村、小窑村、栗树头片区、茨坝村等5个城中村改造项目之外，昆明各区均有动作。早在去年底，呈贡龙街村片区城中村改造项目的相关比选公告中，在服务期限的要求中就提到：自合同签署至项目通过专项借款审批止。图源呈贡区政府官网而诸如福德片区城中村改造项目（二期）、福海小村（37号片区）等项目的相关招标公告中，也有“已纳入申报专项借款”的表述。同时，在西山区公布的城中村改造项目可行性报告、实施方案和资金平衡方案编制的竞争性磋商公告中，涉及土堆村、西坝新村、老螺蛳湾村片区、杨家地、沙地村等5个城中村改造项目的内容提到，总投资共计约230亿元，申请专项贷款资金约160亿元。粗略统计，包括已发放专项借款的官渡区普自社区城中村改造项目（二期）和五华区昭宗片区城中村改造项目，截至目前，昆明申请城中村改造专项借款的项目已不少于16个。当然，后续应该也还会有申请专项借款的项目。可以预见的是，昆明新一轮城中村改造，俨然已经在路上。昆明市人民政府2024年《政府工作报告》明确指出，将实施44个城中村改造、完成982个老旧小区改造，建设、筹集保障性租赁住房9000套，启动城市体检五年综合评估工作，努力建设宜居、韧性、智慧城市。在城中村改造方面，相对于2023年“启动44个城中村改造”的提法，可以说是更进一步。结合前述，城中村改造专项债、专项借款等政策支持，在推动实施上无不透露出这样一个现实：昆明大规模城改来了！根据昆明市发改委披露，2024年实施市级重大项目500项，总投资8167.7亿元，年度计划投资1362.5亿元。其中，涉及城市更新改造（棚户区改造）在建项目28个，年度计划投资104.37亿元；新开工项目28个，年度计划投资134.05亿元。同时，在建和新开工城市更新改造（棚户区改造）的56个项目中，包含7个“重中之重”项目，均是年度计划投资10亿元以上的项目，这些“重中之重”项目合计年度计划投资106.15亿元，占56个项目年度计划总投资额约44.5%。从在建项目来看，官渡区的城中村改造项目最多，其中又以巫家坝回迁安置和棚户区改造项目居多。昆明楼市整理/制表而开篇提到近期发布招标计划的6个项目中，除盘龙区栗树头片区城中村改造项目和西山区西坝新村城中村改造项目（7号片区）之外，其余均为在建项目。新开工项目方面，已获得/拟申请城中村改造专项借款的项目，相对较多。其中，除昭宗城中村改造项目一期已获农发行首笔城中村改造专项借款之外，对照前述统计，多个项目均处于拟申请城中村改造专项借款项目之列。昆明楼市整理/制表由此不难看出，城中村改造专项借款在城中村改造过程中，起到了盘活存量，激活增量的作用。其作为推动城中村改造的重要金融创新工具，已成为城中村改造资金的重要来源，有利于推动城中村改造的加速推进。借助城中村改造专项借款，昆明即将开启的大规模城改，将对昆明房地产市场供需带来什么影响？对应的房价又会出现什么样的变化？对此，你怎么看？欢迎评论区留言一起探讨。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第275期的问答如期推出，本次精选了2024.2.18-2024.2.24的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、春节的时候去山海湾8号有看到靠后排的房源，建议买吗？优惠后大概1.8w多的样子，但楼层一般。答：山海湾8号整体项目价格相差非常大，前排观滇池的房源三万+，但后排还有些普通的房源，没有售出。除了观滇景观差异之外，1.8w可以享受到昆明top级别的小区园林、公区会所、停车场、建筑外立面，这是其他项目很难做到的。若是低楼层有必要多在上午、下午分时段来看看采光，小区总共有超3万平的园林景观，低楼层更好享受地面园林，好在小区楼间距挺大，低楼层采光虽有一定遮挡但也能满足日常需求。2、请问，西山区位置好，户型采阳好，学区好的二手房小区有什么推荐么？答：西山区小学强校不多，书林一小稍微好点，划片范围中，金地九樾/悦天下，南华小区可以看看。3、请问一下五华区小康大道银河北庭小区怎么样？听说可以就读红云、红旗小学，昆八中。答：这一区域人口多，是在多个小学之前统筹安排的（红云、红旗、武成等），小学都还可以。但昆八中这个也无法100%全部对口，也可能会被统筹到其他初中。银河北庭，总体来说，房子次新，临近和谐世纪商圈，价格不高。除装修非常好的房源外，普通房源成交价都在9k多，这个价格买它也还算可以。同样价格还可对比一下，二环内白云路的广基锦悦四季（但学校只有联盟小学）。4、五华区和悦铭著的二手房怎么样答：小区位置适中，就在吾悦广场附近，临地铁站也近，生活方便，同时交房的几栋楼在路边看着昭示性、辨识度都不错，还是蛮不错的小区。高层1.2w，11层洋房1.5w多也买得到。相对来说，这是目前主城区内性价比非常高的次新洋房（兼顾地段、房龄、价格）。可惜自身没有好的划片学校（只能被统筹）。5、市中心老破小还能买吗答：看情况吧，如果预算不足买稍新的，然后又想要老小区的位置和配套，也可以接受买老小区。两类情况：1、预算只有这么多（40-60万预算），老小区可以兼顾一定的好位置和两居室以上的空间，与其买偏远地段每天上班倒腾一个小时在路上，还不如直接就近买在市中心。2、预算不算低，但只有个别老小区能够上对应的强校。有一定门禁、楼层在2-5层（不要步梯楼顶楼）、一楼没有做重餐饮、有合适停车位置的老破小，可以考虑。6、小孩和监护人户口在盘龙区，房产在官渡区，想入学户口对应的划片学校，可不可以？小孩哥哥的房产可以算吗？答：昆明公立小学录取顺序:第一层次：人户一致的（即法定监护人的房产和孩子的户口都在划片内）。该层次有两种情况：（1）父母房产和孩子户籍都在招生划片内；（2）其他情况：祖父母房产在划片内，孩子的户籍也在划片内，且孩子的父母在昆明没有房产，但孩子父母亲需要提交昆明市房管局开具的无房证明。第二层次：房在划片内，户口为昆明主城区。第三层次：户口在划片内，昆明无房且租住在划片内。第四层次：户口在划片内，昆明其它主城区有房）如果是学校是比较强的学校，且学位比较紧张，那么就会有无法就读的风险。普通学校/新开学校（第一二年办学的这种），学位一般都不太紧张，则就读的学校概率会大一些。7、老师，想买三室二手房，优先考虑通勤，有书包更好，工作是在黄土坡和华山西路，预算180w，在考虑中海学府路8号和星雅俊园，这两个怎么样呢，或者有什么其他的推荐吗？优先考虑地铁通勤答：从工作地点、地铁通勤来看，地铁3、4号线可以考虑，中海学府路8号和星雅俊园划片的学校普通一点。可以看看中海附近的戎锦花园（莲华小学）。如果只是通勤的话，也可以沿着地铁线路走远一点，比如4号线小屯站，那边的次新二手房会比二环内多一些，恒大名都、新域盛景（高新一小）。8、只考虑学区，小初，预算130万，推荐北市区还是呈贡？答：这里是只考虑学区的情况，倾向于呈贡。呈贡优质小学数量比五华区都多，也就是说可以参与全区摇号的几率更大。同时，同等价格上，呈贡的居住舒适度更高（公园多、居住密度低、同时也兼顾商业）。（雨花毓秀去年划片到师大附小范围内了，今年3月可以继续关注下，如果继续划片在内，可以关注这个小区）但如果要求市区便利度和日常通勤的话，那还是北市区。9、请问一下碧桂园龙腾世家二手房可以上莲华小学和昆八中吗？答：根据之前龙腾世家与学校的协议，莲华小学六年一学位，在莲华小学读了六年的小学后可优先对口到昆八中。按照公立学校的六年一学位政策（即每六年同一个家庭的子女拥有学位），只要前业主暂未使用这个学位或子女已经小学毕业，而你家子女是第7年就读，就可已经开始新一轮“六年一学位”了。也就是说二手房是可以享受学位的。但需要注意龙腾世家它回迁房不在招生划片范围内。10、考虑北市区书包房，请给推荐几个不错的小区答：美的北京路9号、京江隐翠：金康园小学；这个也可看周边二手，昆明广场、翡翠湾等（金康园本部），凤凰城、江东花园（明通北辰校区）。新希望锦麟峯荟：金康园小学。御龙半山：盘龙小学；这个也可看同小区二手。昆明湖：师大实验中学（小学+初中）；这个也可看同小区二手。建投学府：武成小学+昆八中；这个也可看周边二手，但不一定是能100%对口昆八中，绿城春江明月等。旭辉广场：明通小学；周边二手，俊发逸璟峰、蓝光雍锦世家/林肯公园。总之，新房有的，二手房都有，满足预算的话都可对比一下。11、老师，最近在看滇池路附近的房子，看了华夏御府御棠、御璟，碧桂园紫台，考虑120-150平的，这三个小区您觉得怎么样？答：都是高端洋房小区，还可以把俊发九夏云水纳入考虑范围。具体评测看这篇文章和留言区：昆明没有好房子，滇池路除外12、老师官渡古镇这里学位房只能去买俊云峰吗？答：俊云峰二手或者龙湖青雲赋。（但青雲赋2024年9月入读的一年级学位好像已经满了，需要另外再核实一下）也建议看看师大附属官渡学校（都铎城邦的二手房）、还有师大附属世纪金源（世纪城的二手房）、师大附属樱花语（银海樱花语的二手房）。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.2.24上午8时，收集整理时间为2024.2.23。本期看点：春节收假，售楼部立马“生龙活虎”起来。本周共计收集到超过30个项目特价，且还不包括上周活动中的西尚林居、华夏四季等项目。（西尚林居9999的房源还在持续）特别是南市区的项目，元宵特惠活动普遍增加！巫家坝雍珑府1.2w、日新路书包房学宸府1.2w起，通通将价格线逼近了六年前！热门项目，西北片区万科城1.4w起也是近期少有的低价，另外大华锦绣麓城、锦绣山海等配套学校的项目价格其他特价项目中，安居集团旗下青年说云悦、悦领域、滇悦菁华苑等项目都是8k左右的价格，更适合预算有限的朋友上车。今年促销大战会有多狠？拭目以待！【南市区】龙湖学宸府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖学宸府位于日新路芳草地国际学校旁，规划有3栋高层住宅。项目在售建面约85-154㎡的产品，楼栋总高30-34层，带装修交付，均价1.3w-1.4w。详情可咨询售楼部。招商蛇口雍珑府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：项目已是现房在售，产品户型建面约92-143㎡，2T3/2T5设计，毛坯交付，单价约1.3-1.4w/㎡，可现场选房。今年3月底将迎来首批次交付，交房即交证。龙湖山海原著👆点击查看更多楼盘详情销售动态：项目位于度假区公园1903旁，项目在售建面约97-147m²的高层。世茂璀璨倾城销售动态：项目位于官南大道中段（玫瑰湾旁），临近巫家坝。目前在售二期世茂璀璨世家，户型建面约107㎡、128㎡、143㎡，2T4/2T5户设计，特价1.2w起。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】万科500里👆点击查看更多楼盘详情销售动态：

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：还有一周，就进入3月份了。收假上班没多久，转眼就来到了一季度末。而对于昆明楼市来说，3月，无疑是非常关键的节点。节后市场开局如何？“小阳春”能否如期而至？今年市场是否能持续回暖？置业信心恢复到什么程度……对关注市场的人来说，买不买，卖不卖，关键同样在3月。3月，非常关键不管是新房还是二手房市场，3月的市场开局，都需要十分重视。先看新房市场，从去年来看，3月份的成交面积约50.86万㎡，远高于其他月份的成交数据。由于2023年的春节在1月份，其实市场在2月份就已经有明显的回暖迹象。（去年3月的成交面积要高于其他月份

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———LPR下调对于已有存量房贷的业主们，每月能节省出一笔钱，拍手叫好大快人心；但就怕还未上车的朋友们，面对这“三瓜两枣”，不为所动，转头把钱存成了定期。关于利率调整昨日，中国人民银行下调贷款市场报价利率（LPR）的消息上了热搜。调整后为，1年期LPR为3.45%（不变），5年期以上LPR为3.95%（上月为4.2%）。关于本次lpr下降的两个关键：1、下降幅度较大，且3.95%的利率创下历史新低2、历史新低，不代表不会继续下调这是2019年市场利率换锚以来，五年期LPR第8次降息，也是力度最大的一次。2019年至今，五年期LPR共降息7次，贷款利率从4.85%降至3.95%。具体能省下多少钱：假设以首套房100万贷款余额、等额本息房贷、30年期贷款期限为例，在利率调整前（4.2%为例），月供为4890.17元；利率调整后（3.95%），月供为4745.37元。月供减少约145元，合计30年本息累计减负5.2万元左右。调整时间：一般来说，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日。所以，对于存量房贷来说，会在利率重定价日当天，按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。（如上述两套商业贷款，上图为默认每年1月1日调整利率，下图为按照第一年贷款发放日来调整，即每年4月20日调整利率）现在买新房，昆明首套房利率多少？众所周知，房贷利率=LPR（市场报价利率）+BP（基点）截止昨天，昆明银行绝大多数报价为，首套房LPR-35个BP，二套房LPR+20个BP。（这样算下来后，分别为3.6%、4.15%）房贷省了，能吸引更多人上车吗虽然此前早有对LPR进行下调的预测，但短暂按兵不动之后的大幅下调，或许也与全国春节的楼市行情有关。克尔瑞数据显示，2024年春节楼市成交延续平淡行情，期待中的返乡置业并未出现。（这还是在今年春节前多个城市密集放松调控政策提振的影响之下）全国数据来看，一线城市成交与2023年春节相比跌幅明显（但也有可能是调控时间点临近春节，还没有完全释放的缘故），其他大部分城市也处在成交萎缩的情况之中。而根据昆明克而瑞监测重点项目来访情况统计，昆明春节两周（2.5-2.18）单盘平均来访量在25-35组/周之间，折算下来，平均3.5-5组客户进入售楼部，与平日相比稍显冷清。同时按照最近两周的认购情况，春节两周期间，昆明的项目但凡认购2套以上，则已经超过了平均线。同时数据显示，春节昆明市场成交商品住宅0.27万方、20套。总量成交基数太小，与往年相比，数据没有明显差距（都在20以内变动）。其中，招商依云国际社区、万科500里、万科公园城市、山海湾8号、龙湖青云赋、金地都会风华、信达万科京江隐翠、首创禧悦春城均有成交。（位置相对分散，会展板块比较突出，另一共同点是都有学校配套）虽也有楼盘发布海报宣传春节销售xx套成交xxxx万，但总得来说，与国庆假期、年末特惠等楼市销售热点期间相比，春节成交还是不算亮眼。而LPR下调，是基于本轮楼市行情不佳的决断，后续关键点还是在于能否吸引更多人上车。影响的不止是买房已有房贷的小伙伴，月供能省100元以上，还未购房的小伙伴，购房门槛进一步降低。没有房贷、也没有购房计划的朋友们，也需注意，与房贷利率走低对应的是，存款利率也在进一步下调，光是2023年就迎来了三轮降息。lpr大幅下调，对普通人的切身利益而言，是好消息，也是坏消息。以2010年后，四大行之一的中国工商银行为例，在2011年前后，定存5年期的利率能达到惊人的5%以上，最高到5.5%。（数据来自工行官网，统计昆明楼市）自2012年6月开始，存款利率调头向下，出现了十二连跌。（也能发现贷款利率的调整虽滞后于存款利率，但走向基本一致，都是在下调）从去年开始，四大行的定期存款执行利率就已经告别“3时代”，当前实际执行过程中，能够保持在2%以上，已经是非常不错的了。（难怪最近也有不少外地客户咨询公寓、小户型养老住宅的，在存款利率的对比之下，出租回报率1.5~2.5%倒也勉强能看了）（招行定期存款利息）个别地方性商业银行还有少量3%以上的定期产品，但也越来越少了。随着本次lpr下调，后续存款利率可能还要……（某地方性商业银行定期存款宣传海报，客户经理同样表示“也要收紧了”）即便存款利率走低，似乎也挡不住大家储蓄的热情：从云南省内数据看，2023年末，全省本外币存款余额4.33万亿元，同比增长9.45%，增速创近7年新高；比年初增加3742.07亿元，同比多增681.36亿元，增量创历史最高水平。（其中，住户存款余额2.43万亿元，同比增长11.63%，低于上年末1.08个百分点）2023年末，全省本外币贷款余额4.60万亿元，同比增长7.69%，其中中长期贷款余额3.34万亿元（占全部贷款比重为72.6%），同比增长9.32%。央行公开数据显示，2023年，全国中长期贷款增加2.55万亿元（默认大部分是房贷）。而在2016年-2021年，楼市火热期，这个数字基本上都是5万亿元上下，2020年，创下新高，达到5.95万亿。而2023年仅为2014-2015年的水平。简单来说，存款增速，大于贷款增速。昆明市内2023年全年数据暂不全面，我们这里用2022全年数据来做个参考：中国人民银行昆明中心支行数据显示，昆明2022年各月末人民币存款余额同比增速较2021年各月有明显提升（上图显示红色线条在黄色线条上方）（注：这里是包括所有类型的人民币存款余额，住户存款余额只是其中40-50%）而同时对比昆明2022年各月末人民币贷款余额同比增长，增速则明显在2021年各月增速之下。（注：这里是包括所有类型的人民币贷款余额，中长期贷款余额只是其中40-50%）现在的局面是：贷款利率下降，门槛降低了，但贷款总量下降超出预期：存款利率下降，存款收益降低，但存款余额还是飞速增加。典型的不爱买房，爱储蓄。记得去年2~3月，受幼升小报名影响，昆明楼市迎来一波小阳春，新房/二手房都有不错的成交，今年是否还将持续？开发商是否会有更大的活动力度？拭目以待。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———早在春节前，昆明各区就先后发布了“2024年小学一年级入学的温馨提示”，预示着今年“幼升小”预热的开启。从内容来看，与往年大致一致。需要注意的是，今年涉及“幼升小”的预登记对象仍为年满6周岁的适龄儿童，即2018年8月31日以前出生且未进入小学接受教育的本地户籍儿童和外来务工人员随迁子女。图源五华区教体局其中，外来随迁子女的父母或监护人特别注意，须持有2024年2月29日以前办理，且在有效期内的《云南省居住证》或暂住登记证明等材料，以便顺利进行预登记。随着“幼升小”预报名的临近，有就读需求的家长们都在关注学校的相关情况，索性我们就来聊聊学校的话题。闲话不说，直接上干货！昆明主城10余所学校预计今年投入使用综合公开信息，以及官方相关表述整理，昆明主城今年预计有14所学校将投入使用，全部为公办性质，为昆明提供超过600个班的中小学教育资源。这里面的一些学校，可能很多人早就耳熟能详了。比如，俊发城文系组团签约的明通小学、书林一小双塔校区、恒泰理想城项目配建小学、海伦堡中央广场项目配建中学、华东师大昆明实验学校（小学部）、巫家坝第二所小学，以及南站实验学校等建设过程相对拖沓的学校，在补之前落下课。好在，快要看到希望了！昆明楼市整理/制图而一些新签约的学校，从今年投用的时间来看，可谓是兵贵神速。比如，武成小学联家校区、金刀营城改项目配建的金康园小学、金地峯境配建的长城中学附属小学（二期）等，基本都是去年才签约的学校。当然，这里面还有一些特例。比如，保利春湖国际生态城配建的红旗小学春湖校区，本来在去年就已建成，但因住户较少生源不足，因此，进入到今年计划投用的学校之列。而图表内未统计在内的呈贡B地块60班小学，为中国铁建山语桃园和金茂国际新城项目配套的小学。此前，由于高压电线及铁塔的影响，在仅建成2栋校舍的情况下，实际已于去年挂牌师专附小，并开设了一年级。目前，学校建设的障碍早已扫清。按照计划，学校剩余的建设工程计划将在今年8月完工交付。因此，师专附小今年全部投入使用应该问题不大。昆明主城有哪些配套教育资源的在售楼盘？聊完今年预计投用的学校情况，我们再来讲一些实用的干货，给广大家长提供参考。通过粗略梳理我们发现，目前昆明主城5区配套教育资源的在售楼盘有约50个，其中，以五华、盘龙、西山和官渡四区居多。在整体的市场表现上，呈现出老盘为主，新盘频现的情况。单纯就新盘而言，诸如建投春城華府、金地峯境、能建未来城、美的北京路9號、信达万科京江隐翠、中建金科向山的岛、龙湖学宸府、山海湾金澜锦翠、龙湖青云赋、金地学府名著等10个新晋书包房，将进一步为市场提供多元的选择。分行政区来看，五华区在售的10个配套教育资源楼盘，老盘占据绝大多数。特别是在小学与中学的组合上，昆八中教育集团在五华区具有明显的统治力。昆明楼市整理/制表可能看到表里的莲华小学有人会疑惑，碧桂园龙腾世家配建的是莲华小学蓝花楹校区，为何同样能划入文昌校区呢？其实，这里面有教育集团内部统筹的因素存在。因为莲华小学文昌校区规模较小，所以将一二年级的生源放在文昌校区，同时将三年级以上（含）学段的生源统筹到了蓝花楹校区，形成了不同学段不同校区的办学现状。在选择方面，五华区既有50万起步的低总价楼盘可选，又有身居一环边总价300万的大平层让繁华与教育两者兼得。相对而言，盘龙区教育资源的门槛要高一些。入手门槛最低的首创禧悦春城，尽管已处于北部山水新城的北端，临近西北绕城高速，但其最低总价仍需约100万起。昆明楼市整理/制表而且，从教育资源来看，盘龙区在售楼盘基本被师大实验、金康园小学、盘龙小学、明通小学瓜分，呈现出一定的统一性。比如，新晋签约学校的中建金科向山的岛，以及美的北京路9號和信达万科京江隐翠，实现与金康园小学牵手，在拓展金康园小学资源的同时，也壮大了盘龙区书包房的队伍。西山区则是在售书包房项目，学校处于在建/待建状态最多的行政区。除了前提到在建的恒泰理想城配套小学外，至少还有春苑小学、书林一小双塔校区、书林一小山海校区三个。而且，从在建/待建的学校来看，基本是在还之前欠下的账。昆明楼市整理/制表由于西山区临滇且靠近主城的特点，使得拥有学区加持的房源，售价都不低，客观上推升了入手的门槛。官渡区在售书包房项目，全部都是已建成/开学状态。昆明楼市整理/制表相比之下，由于滇中新区的招商依云国际社区高层产品最小面积仅约77㎡，且受区位影响单价较低，使其成为昆明主城入手门槛最低的书包房项目，仅约45万起即可入手，并享有西南联大研究院附属小学的就读权。最后来看呈贡，虽然在售书包房项目不多，但教育资源丝毫不逊。昆明楼市整理/制表比如，新近签约昆三中的绿地东海岸，在师专附小的基础上，再次锦上添花，得以实现中学教育资源的覆盖。而昆明理工大学附属学校则涵盖幼儿园、小学、初中的十二年学制，拥有较好的就读连贯性。在选择上，书包房门槛整体不高，对于刚需家庭相对比较友好。说这么多，并不是在宣扬书包房，只是尽可能地给有需求的家长提供相应的参考。对于书包房而言，我们更提倡理性看待。虽然通过书包房，一定程度上能解决家长为孩子提供优质教育的资源焦虑，但家长们需要明白的是，优质的教育资源并不是决定孩子未来的唯一因素。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：如果说，最近两年，二手房卖家普遍需要降价，才能实现交易的话。“双证房”（一套房子两个房产证）则是降价都难卖，就连专业的中介朋友遇到这类房源，也是连连摇头，调侃这是真正的“不动产”。对于房东来说，最关心的问题，大概就是昆明什么时候能“双证合一”？政策干预下的产物“双证房”并不是昆明一地的现象，其他城市同样存在。2006年，当时国家为了“切实调整住房供应结构”，出台政策干预新建住房结构比例。根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设中，面积90平方米以下的住房(含经济适用住房)必须占开发建设总面积的70%以上，即之后被简称的“70/90政策”。既然上有政策，在2006年之后几年，昆明新审批的项目，原则上必须配置较大比例的小面积段户型。因此我们可以看到，当时许多住宅项目都在89㎡这个临界点上，推出了户型。不过，那些想在一个小区买大户型的购房者怎么办呢？事实上，为了规避“70/90政策”，不少房企设计开发出“双拼房”或“多拼房”，将两套或多套90平方米以下的小户型合并成一个大户型进行销售。购房者将获得两个或以上的不动产权证书，从而形成了特殊的“一房两证”现象。比如，2009年开盘的龙江雅苑，产品规划了洋房（无电梯）、小高层和高层，可以看出项目在物业形态上，是要满足部分购房者的改善需求的。该小区户型面积段横跨46-176㎡，90㎡以下设计的户型，有6个可选。90㎡以上的户型，则多达22个。（龙江雅苑大户型占比较多）想要做到90㎡以下的户型，占比70%，对龙江雅苑，以及很多改善项目来说，确实很难做到。所以龙江雅苑就出现了“双证房”，比如128㎡的户型，可能就有58㎡+70㎡的两个小户型产权证组成。（如何分割面积不确定，只要两个面积均低于90㎡）一方面，政策执行的时候，确实存在可操作的空间；另一方面，对当时的购房者而言，买一套房拿两个房产证的弊端还未显露出来。一房两证的遗留影响随着房地产开发不断发展，购房需求也发生变化，代表住房结构比例的“70/90政策”也悄然退出历史舞台。但是，这个政策的后续影响却还在持续。这类房源一套房子两个产权证的属性，在进入二手房市场后，交易的时候多出来的税费暂且不提，最关键的是，这类房子占了两个购房/房贷名额。即使昆明目前政策宽松，在“县级行政区内”认房不认贷，“双证房”相当于在同一个小区内有两套房，仍然无法改变二套房的情况。也就是说，购买“双证房”，买家要么全款购买分割出来的小面积，然后按照首套政策买剩下的产权面积；或者按照首套和二套的政策购买一套房源。买一套房，却要做买两套房的打算，这就使得“双证房”在二手房市场流通困难，也让这些房东非常困扰。仍然以龙江雅苑128㎡的户型为例，双证房，挂牌价155w。同小区同户型的非双证房，挂牌价176w。即使有近20w的差价，买家仍然比较排斥双证房。而昆明还有很多小区的房源存在“一房两证”的问题，金呈东泰花园、新亚洲体育城三期、龙江雅苑、春城邻里、大溪地、银海畅园、滇池印象花园……涉及的房源数量不在少数，房东非常迫切地想要实现“双证合一”，希望解决这个历史遗留问题。（图源：领导留言板）根据昆明市不动产登记中心的回复，目前暂时没有合并不动产登记单元的条件。毕竟，大量的‘双证房’系由开发商钻政策空子引起，如果允许‘合证’意味着对违规行为的妥协，其中也不乏少数人利用政策变化获利之嫌。但是，“将在下步工作中结合实际研究”的答复，也为这个问题的解决留下了空间。毕竟，“一房两证“实现双证合一已经有了许多先例。多个城市已推“双证合一”今年年初，广州取消限购的消息引来很大的关注。如果细心一点的话，会在《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中，发现除了限购之外的信息。在优化调整限购政策的章节，除了第一条提到120平方米以上住房不再限购。第三条还提到了合并不动产权证书。事实上，早在2022年12月广州就发布通知，提到对广州执行“70/90”政策期间建成并出售的商品住房项目，可依法申请办理房屋产权合并。如今，官方再次提出允许合并不动产权证书，旨在解决“70/90”政策的历史遗留问题。除了广州，深圳、东莞、佛山、长沙等城市都在推进“一房两证，双证合一”的工作。以深圳为例，在2023年7月推出“双证合一”的业务。要符合几个条件：1.房产需要在白名单内；（指定的小区）2.两个房产证需要红本状态，没抵押；（普通住宅，且要还清贷款）3.双证房产的两本房产证均为同一权利人名下。（如果双证在不同人名下，需要先过户到同一人）（网上流传的深圳合并不动产申请

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第274期的问答如期推出，本次精选了2024.2.4-2024.2.17的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、你好，夫妻两人一人在东三环，一人在五一路地铁站附近上班，主要考虑新房、书包房，近地铁、三至四房、请老师推荐一下可选的具体项目。答：若不是双方都开车，也可通过三号线通勤。五一路周边项目少（最近的是春城玖号，价格稍高），但也可看二手房，红旗小学老旧二手房。地铁三号线沿线的话，新房主要以东市区项目为主，大华公园天下（明通小学，地铁不算远）、保利城（云附系学校，小学+初中，但地铁实际步行超过1公里）、保利明玥半山（地铁较近，但学校中等，金马小学）。其他选择，中海汇德里（位置优秀、地铁附近，但学校待定）、大华锦绣麓城（学校还可以，但地铁稍远）。双方工作地中间的位置，同时满足学校和地铁，还可关注拓东旁边的汇都国际的二手房（古幢小学能对口到昆十中，这个也不错）。2、请问，首创禧悦春城咋样？答：地段是硬伤，虽然昆明湖板块基本商业都有，但本小区所在位置过于边缘，临近绕城高速，周边也有些村子。好在9k多的价格+学校优势突出。建议还可对比一下昆明湖之前的二手房，价格也差不太多，也能读师大实验昆明湖校区，主要是位置方便一些。3、老师，上班在小菜园立交，不考虑老小区，近地铁，有学校，预算130-150万，周边7公里以内，有合适的可以推荐一下吗？答：新房，西北片区小屯立交旁边的金地峯境（昆八中教育集团+四号线小屯站），最小89平米。二手房方面，最近的次新房，就在小菜园旁边的中海学府路8号（学校是江滨小学，中等），预算范围内可以买到90左右的小三室。兼顾位置+商圈+学校，比较适合的是滨江俊园（盘龙小学+自带商业+临近同德+白云路地铁站）。如果想买大一点的面积，则可以往西北片区看，四号线能直达，恒大名都可以看下。4、华夏金地世博一号怎么样？答：应该下个月就能交房了。户型产品不错，得房率也高。自身有不小体量的商业能够填补区域空白。世博板块，森林覆盖率高，环境好，缺点是通勤/公共交通还不够方便。适合喜欢安静的家庭。5、大华锦绣麓城怎么样？附近性价比高的新房，有没有推荐的？答：位置适中，三环内，从东二环景泰街过来很方便，距离新迎-瑞鼎城商圈很近，同时也配套有小学，整体项目户型紧凑。相对来说，在1.1-1.3w这个价格段，能够买到离核心商圈比较近的项目，是比较不错的。缺点，项目周边没有规模化连片开发，区域现状一般。（周边其他项目还可对比，位置上稍远一点，比如大华公园天下、保利城，或者更靠地铁的，但价格稍高2k以上，保利明玥半山）6、老师，滇池晴翠的洋房怎么样，最近多少钱一平米？答：售楼部洋房售罄了。现在在售的只有16-18层的跃层，这个143平米户型实得有190平米，总价165-210万。其他的高层10800-12700。7、节前宣传启动的筑友翰林府第，学校已经建成了吗？具体学校是什么样的配置呢？答：1月11日，马街摩尔城项目公司管理人发布公告：目前已收到重整投资人拨付的第一笔投资款项，计划春节后开展复工续建，并于春节前开展复工续建的准备工作。而这个重整投资人就是云南筑友。1月25日，原马街摩尔城改名筑友·翰林府第项目，举行续建启动仪式。目前项目已经对外宣传“昆一中12年全龄教育圈”（工地围挡已经有这个标识）。但没有公布学校具体情况，售楼部可能要4月才会开放。已知：项目周边有多所昆一中关联学校（涵盖小学-高中），原马街小学已与昆一中合作办学、昆十九中现已改为昆一中春雨路校区（初中），旁边还有昆一中西山校区（高中）。猜测：开发商可能还有其他配套动作，毕竟最早整个马街摩尔城项目体量超过5000亩规划，这么大体量肯定是要新建学校的，或许这也就是“昆一中12年全龄教育圈”的由来吧。8、请问，西北新城的金地峯境，买了给小孩读书怎么样？小孩目前在上中班。答：本身签约了昆八中教育集团，同时目前对外释放的价格1.3w多（精装），又在地铁附近，其实价格还可以。如果现在上中班，那么意味着2025年9月要上小学，虽说该项目住宅也是2025年交付，但这个时间点还是有点紧，稳妥起见需要再次向教育部门落实开学时间。9、碧桂园翠湖云顶最近值得入手吗？答：就在昆一中隔壁，位置优秀。现在的价格略有松动，2.2-2.5w的价格，毛坯，预计今年8月交付。建议可对比下大华翠湖映，位置略有点差异，它普通户型价格贵一些，但是是精装。10、老师，西山区滇池路附近，有什么样的新盘推荐？主要是为了小孩读书。答：滇池路附近没太多新盘。可以关注的新盘，滇池珺睿（位置好，地铁口，临近商圈，但没确定学校）、龙湖学宸府（位置适中，可能能划片到芳草地）、筑友双河湾。主要是学校和新盘都少。这一区域读书的话，书林一小划片范围可以多看看二手房（金地悦天下/九樾、盛高大城等）。11、您好，请问要在西南林大附近买房，考虑世博板块还是美的顺城府那片？希望品质好一些，预算200万以下。答：西南林大周边新盘可以看下中海汇德里、大华锦绣麓城。世博板块也可看下世博生态城蓝湖邻里（预算刚好卡住），生态环境好，就是进出便利度还有待提升。预算范围内要求品质不错的话，可以看下碧桂园凤凰湾的二手房（顺城府对面），次新房，价格一万一二。

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.2.17上午8时，收集整理时间为2024.2.16。本期看点：春节收假在即，可能很多项目还没有到岗，因此，做特价的项目相比节前要少一些。特别是北市区的项目，本期未收集到特价房源。而优惠促销的项目中，部分楼盘延续的是春节期间的优惠。就具体项目来看，一环边的西尚林居春节期间推出3套工抵房源，其中一套低层小高层房源，毛坯产品，单价约9999元/㎡。这样的价格，只在去年618时出现过！连项目自己都称这是“王炸”钜惠。其他特价项目中，中铁时代央著、华发书香云海、大华锦绣麓城等项目约1.1w/㎡的起价，也比较有看点。随着假期结束，各大楼盘销售恢复，昆明市场的新一波新春促销或许正在赶来的路上。【市中心】西尚林居销售动态：项目位于五华区教场西路前行至荷风路（学府路旁），会不定时推出特价房源，具体咨询售楼部。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】【西市区】中铁时代央著👆点击查看更多楼盘详情销售动态：中铁时代央著位于人民西路西苑地铁站B口旁。项目在售户型建面约78~122㎡的毛坯产品，总高22-34层，3T6/2T6户设计，均价约1.35~1.45w/㎡。华发书香云海👆点击查看更多楼盘详情销售动态：项目位于西山区云安会都西侧，配套的云大附中西山学校已开学投用。项目目前主推户型建面约89-145㎡的现房/期房，包含2T5/3T6/3T7户等多种设计。在售产品均为毛坯，整体均价约1.3-1.5w/㎡。其中一期瀚学苑已为现房，社区巴士、文星公园及华发新天地商业街等设施配套均已开放。二期将于2024年6月交付，三期则计划2025年6月交付。更多在售产品详情咨询售楼部。【南市区】龙湖学宸府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖学宸府位于日新路芳草地国际学校旁，规划有3栋高层住宅。项目在售建面约85-154㎡的产品，楼栋总高30-34层，带装修交付，近期总价约132w起。项目推出了购房赠送价值10万元家装礼包的活动，详情可咨询售楼部。龙湖山海原著上宸👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖山海原著上宸位于昆明滇池国家级度假区公园1903旁。项目主要在售洋房和叠拼产品，洋房总高8层，1T2户设计，毛坯交付。其中中间楼层为平层，建面约143㎡，总价约340w；七八楼为顶跃，建面约167㎡，实得面积约280㎡，总价约480w。其同步在售的叠拼产品建面约172-476㎡，总价约600-800w/套。招商公园大道👆点击查看更多楼盘详情销售动态：招商公园大道位于巫家坝纬七路与飞虎大道交汇处。项目目前现房在售，在售户型建面约121-172㎡，2T3/2T4设计，带装修交付，均价约1.6-2.1w/㎡。万科公园城市👆点击查看更多楼盘详情销售动态：

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———这个春节，你感觉“人多”吗？“堵”吗？留在昆明的小伙伴调侃，今年昆明人太多了，看新闻说海埂大坝周边全部堵车，人比海鸥还多，故大年初三就放弃去海埂，准备去稍微远一点的捞鱼河，不曾想捞鱼河更是“人从众”……从大理返程回昆明的同事，预判到初七初八高速必定堵车，选择初六就提前返程，没想到在楚大高速上还是堵了两小时，三个多小时的车程最后还是花了六小时，原来大家都是那个【聪明人】。景区主要进出道路堵车，景点内部堵人，高速路上完全不可预知，乘坐飞机托运行李也得排长队……（这样的新闻你一定没少看到过）全国诸如“一亿人在大理、一亿人在昆明、三亿人在三亚”等等之类调侃放在每个城市似乎都贴切，这就是今年的春节。（夜间，世博园灯会热闹非凡）（1）昆明高速路哪里最堵？交通运输部在节前发布的《2024年春节期间全国公路网运行研判分析报告》显示，今年春节，全国公路网流量均值超历史同期。春节期间（含除夕）预计全国高速公路日均流量约为5030万辆，较2023年春节同期日均增长11.6%左右。整个春节流量峰值出现在春节假期的最后一天，预计达6520万辆左右，创历年春节流量新高。（不出意外，那就是今天最堵！）春节假期公路网流量将呈现“前低后高”的特征，除夕、初一路网流量达到假期低谷，正月初二起，路网流量逐步回升，正月初八集中返程，出现春节期间最高峰。春节期间出程与节日后期返程的潮汐特征明显，9—12时和14—19时为易发生拥堵时段。从昆明2月5日-2月15日高速公路数据上也很发现，今年的春节与2022/2023年相比，车流量确实更大一些（大概有20%以上增幅）。（昆明2022-2024春节高速拥堵情况，红色线条为2024年春节，来自百度出行大数据）从昆明周边的高速公路上看，以2月16日大年初六为例，银昆高速（进出城方向）、汕昆高速（进城方向）、京昆高速（进城方向）均有一定拥堵。（大年初六，昆明周边主要高速公路拥堵情况，数据来自高德地图）银昆高速（进城方向）车流量普遍较大，12点后陆续开始车速缓慢。（寻甸-昆明主城方向，12点后车流量增大，数据来自高德地图2月15日数据）而汕昆高速（进城方向）则是非常明显的在昨天14点、18点前后发生了交通事故，导致堵车明显。（阳宗海-昆明主城方向，两个时间段出现拥堵高峰，可推测为交通事故引发，数据来自高德地图2月15日数据）而且昆明主要这四条路，银昆高速（进出城方向）、汕昆高速（进城方向）、京昆高速（进城方向），每条路均为中午12点以后堵车。这也就意味着，接下来如果你准备返程，不一定非要提早一天出门，而是最好提早两个小时出门。（2）景区哪里最堵？这些天，哪里最堵？不少人一定脱口而出——别去景区！闹心哪！（2月9日-15日期间，昆明市内道路拥堵top，前四名均围绕海埂周边，数据来自高德）昆明市内交通上，捞鱼河、海埂公园、民族村、海埂大坝，成为整个春节最堵的景区top4。（数据来自百度）（左侧为拥堵排行、右侧为客流排行，2月7日-15日，昆明最拥堵的景区为捞鱼河、海埂公园+海埂大坝、民族村周边）综合来看，客流指数上还是海埂大坝最强。值得注意的事，这里是将海埂公园+海埂大坝两个景区客流指数合并计算。若是不合并，那么七彩云南古滇名城的客流量则是全昆明最强，甚至单个景区已经非常接近海埂公园+大坝两个景区的合并数据，非常惊人！但从景区周边的拥堵度来看，最堵的还是大理，甚至可以说是全国最堵。根据百度出行大数据显示，2月9日-2月15日期间，全国最为拥堵的10个景区中，大理景区“遥遥领先”，小普陀拥堵情况位列全国第一。小普陀、大理古城、苍山（包括天龙八部影视城）、三塔等多个景区周边道路拥堵指数排名全国靠前，较平时的拥堵指数均为100%以上的增幅。（全国拥堵前十，大理占了7个）当然即便是全国最拥堵的景区，也并非全是客流强度大的缘故，有可能是交通规划、行车习惯、偶然交通事故等导致堵车所致。在2月9日-15日的全国旅游景区中我们可以发现，前10名的景区中并没有云南省内景区，排名第一名是南京夫子庙，排名靠前的还有较多江河湖海之类的自然风景区。这也说明，云南热门景区周边交通优化，还有较大的进步空间。（这部分综合了百度、高德交通大数据）（3）昆明地铁挤吗？客流量大不大？目前，昆明地铁客流量数据没有公开，可参考的数据不多。具体可参考对比一下：已知，2024年2月13日（大年初四），昆明地铁客流量57.2万人次。2023年1月25日（大年初四），昆明地铁客流量41.02万人次。可推测今年春节地铁客流较上一年春节有30~50%的增长。但昆明历史最强客流日为2023年12月31日的126.4万人次，同时去年全年日平均客流量也有80.01万人次。也就是说，即便昆明春节地铁客流量比往年同期偏大，但还达不到“堵”、“挤”的水平。（大年初四，全国地铁客流排名靠前城市，除了长沙，基本上都较去年同期上涨明显，数据来自@地铁客流及运输研究阿牛）同时就全国水平来看，热门城市的春节地铁客运量也基本都是30%~60%的增长，昆明这样的数据也就是相对中等了。（4）商场人多吗？排队吗？这个春节想去商场吃顿饭，很深的感触便是——吃饭半小时，排队两小时。最后，我们来关注下全国2月7日-2月15日（节前+节后）的购物中心客流量。数据显示，全国购物中心客流量也出现了较大幅度增长，全国top10中，川渝地区（尤其重庆）多个知名购物中心上榜。（客流最大的，顺城购物中心，没想到昆明广场居然没上榜？）昆明市内的购物中心大部分周边都不算太拥堵（但是推测饭点时间应该也是堵车的哦）。同时顺城购物中心、世纪金源、正义坊购物中心客流指数排名靠前，但对比全国top级别购物中心的客流指数还是有不小的差距。要问今年哪里人最多——在路上呢！一路平安~---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———春节假期已过去大半，对很多出门在外的楼粉而言，今天可能已在返程路上。如果要用一个字来形容这个假期，相信很多人首先想到的都是“堵”——路上在堵，景区在堵，就连各大不知名的高速服务区也满满当当全是车和人。而就算选择“宅”在昆明，但凡你去热门景点转过一圈，也应该体验到了什么叫人潮汹涌。毋庸置疑，这个假期昆明的旅游很火，火到甚至要破纪录。之所以这么讲，首先是因为数据上已显现端倪。参考昆明市文化和旅游局发布的历年本地春节假日市场总结，昆明有记录以来的客流接待量与旅游收入高峰，均出现在2019年。当时本地单周的旅客接待量突破了1000w人次，旅游收入超过了64亿元。数据源自昆明市文化和旅游局，昆明楼市制图。下同而这之后的三年间，受到疫情原因影响，昆明春节黄金周的各项数字均有所下滑，跌回了五六年前的水平。不过好消息是去年春节期间这两项数字均重新回升，游客接待量冲高到900w+，旅游收入与2019年时仅相差2亿元。一个有趣的细节是，随着时间流逝，来昆旅客的人均消费贡献值也在同步上涨——2023年春节时这一数字达到了685元/人，相较2019年时每人净增了50元。因此，考虑到今年的黄金周将一直持续到初八，春节期间昆明的旅游收入创新高应该问题不大，而游客接待量也很有可能重回千万人次，两者有望双双刷新2019年时的纪录。实际上，昆明旅游市场在另一个长假周期的表现，早于去年就先一步吹响了破纪录的号角，这一周期正是中秋+国庆假期。去年双节黄金周，本地游客接待量接近1284w人次，旅游收入则突破了137亿元。（2015年文旅局仅公开了国庆假期数据，2016年旅游收入仅计入了国庆假期）两者相继刷新了2021年时约1077w人次与72亿元的成绩单，后者涨幅更是达到了惊人的90%！看来，这个春节假期本地旅游市场仅剩的悬念，是新纪录到底能蹿多高了。有人可能要说了：数据这东西，懂的都懂，不能全信！那我们不妨来一起看看三个典型案例，其应该也能说明一定问题：一是节前的2月7日，篆新农贸市场的客流量突破了10w人次。图源见水印虽说篆新这地方吧，连工作日都在排队；但单日涌入6位数的人群，确实还是挺罕见的。关键这么多人显然不全是为了置办年货而来，有时候真说不清这里该算是市场还是景区。二是大年初一，海埂大坝观鸥的人群直接挤爆了，周边道路的承载力达到饱和状态。图源昆明交警官微这使得昆明交警在接下来的时间内，不得不针对片区实行交通管制。按道理说，观鸥这件事对本地人的吸引力应该没那么大；但实际情况是，不止外地人热情高涨，从朋友圈反馈看出动的昆明人也不在少数——假期就是有这样的魔力。三是世博园在春节期间推出了“不夜城”主题活动，其客流量生动诠释了什么叫摩肩接踵和人山人海。图源昆明世博园旅游区官微作为一个日常会去世博园遛弯的经验人士，对这里的情况还是有一定发言权的：虽说平日也有不少周边居民会来此散步，但这种规模却是头一次见。这些鲜活的案例，无疑都为前面提到的破纪录这件事，又上了一层保险。点击阅读更多精彩原创看到这不知道你发现没有？虽说一提起昆明的旅游，大家似乎都是吐槽声居多；但从数据和假期的实际表现来看，经历过三年的低迷，后疫情时代本地文旅市场不仅在稳步恢复，更有望站上新高度。这方面除了前面提到的各项数字外，还有一个关键佐证——去年1月，在元旦+春节的联合拉动下，昆明接待游客3024.4万人次、旅游收入382.5亿，两者相较2019年均同比翻番。这应该也是有记录以来，昆明旅游市场单月最佳的成绩单。还记得之前本地民间有这样一种声音，说眼看着各地的文旅纷纷在上大分，昆明你是怎么坐得住的？！本地就该主动出击，也好好效仿下其他的文旅尖子生。但有没有可能，文旅方面其实昆明才是被追赶和被竞相仿效的那一个？如果你认为本地的文旅产业水准不高，那单靠混吃等死也混出了个盆满钵满，也不知道中枪的到底是谁。当然，倒也不是说昆明的旅游产业发展已尽善尽美，其他城市就没有值得借鉴学习的地方。而是想传递这样一个观点：如果某个市场仍有显著增量，那相比盲目地开拓创新，也许守住现有优势才更重要。毕竟，别光盯着有的城市文旅上分的风光场景，忽视了另外那些翻车案例——只见“贼”吃肉，不见“贼”也有挨打的时候。有时本地人对昆明旅游的评价太苛刻了，说是灯下黑也好，爱之深责之切也罢，但相关产业的现状就是远比大家想象中要好，没必要妄自菲薄。图源见水印其实将眼下多数人对楼市的态度，平移到旅游市场上就挺好：都说预期没了、信心丢了，所以大家选择不买房；那同样面对未卜的前途、激烈的竞争，文旅行业来个收缩战略、保守打法也未尝不可。就算是维持现状，旅游收入不也还在蹭蹭蹭往上涨吗？眼下能守住自己的一亩三分地，比什么都重要。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———今天是大年初五，也是西方的情人节。按照2024年春节放假时间安排，实际已经进入回程倒计时了！不管你愿不愿意，一年一度的春节正逐渐远去，投身新一年工作的征程正在赶来。在临别家乡之际，我们来探讨这样一个话题，似乎显得更有意义：——明年，你回家过年吗？在昨天的文章中，我们聊了育儿成本的话题。今天，我们接着聊与之有一定关联的、关于“回家过年”的话题。根据中国青年报社社会调查中心数据显示，94.1%的受访青年会坚持过年的传统习俗，76.7%的受访青年注重过年的“仪式感”，而家人团聚吃年夜饭是受访青年认为过年“仪式感”最重要的体现。从调查数据背后，引申出一个现实的问题：家人团聚吃年饭，虽然是过年的重要动力，但是否回家，似乎也正在成为过年有待商榷的一件事情。为何这样说呢？主要原因是主导家庭选择偏向的社会群体变了！毋庸置疑，90后、乃至00后是当前社会绝对的生力军。这一拨伴随着知识经济时代成长起来的新生代，相较于70后、80后群体，受传统家庭观念影响较弱，相对也更自我和随性一些。因此，在过年是否回家这件事情的答案上，也不会那么笃定。特别是，未婚的90后、00后群体，在回家过年的决策上更多是一种跟随父母的心态。甚至，面对可能存在的催婚现象，反而对过年是否有必要回家会产生一定的抗性。图源网络由此催生出异地旅游、集体出游、接父母到客居地等形式多样的新型过年方式。而即便是家庭认同感更强的已婚群体，也免不了受“回谁家过年”的问题困扰。毕竟，对于以独生子女居多的90后、00后群体而言，哪边的父母都只能是“唯一”的选择。回谁家过年已是一个社会性话题/图源网络一些现实的案例已经表明，如更处理好“回谁家过年”的问题，对于家庭和谐已经变得至关重要。一边是不想回，一边是“不能回”，回家过年正在变得越来越难！都说农村的年味会更重，这里面，可能就是族群与个体之间差异的使然。当一群相互认识、甚至是互相见证过的人聚在一起，总会比，平素交集很少的个体之间的聚集更有人情味。所以，回家过年，特别是回农村过年，一直是城市化浪潮中的一种反向情愫。家，对于过年的意义更重大。但现实的情况是，农村正显现出的空心化问题，也在侵蚀着回家过年的权重。以我所在的农村来看，绝大部分青壮年外出务工的现实，直接导致的后果就是常年的留村人员多为老人和孩子。可能，对于很多家庭来说，每年过年回家，才是一年里全家最齐整的时刻。包括我自己！今年春节，在长辈家吃饭。席间，就着“难得回来”的话茬，觥筹交错间长辈突然发问：“要是老人都不在了，你们过年怕是更难得回来了……”一时间，如鲠在喉，竟不知如何以对。谁说不是呢？浩浩荡荡的城市化进程留给农村的，或许也就剩下这难以割舍的血肉亲情了！在人口空心化显现的农村，这已不只是某一家的现状，而是整个农村家庭的真实写照——回家过年，名曰过年，实际只能算探亲而已。从农村走出去的一群人，带着后代回去认亲、探亲！亲若不待了，过不过年，回不回家，又有什么意义了呢？或许，这才是很多人说，回不去的地方才是故乡的乡愁内涵所在。也是曾传唱大江南北的《常回家看看》，最击中人心的地方。不知道有没有人注意到，在春节前的2月3日，2024年中央一号文件正式发布，其内容正好与农村发展息息相关。在新的一年里，将其作为2024年中央一号文件发布，足见其地位与重要性。这份名为《中共中央

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———正月里，大家都少不了走亲访友吧。年轻的，免不了被催婚；不年轻的，大概率要被催生；生了一胎的，询问生二胎的计划；生了二胎的，又要问挣了多少钱……人情往来免不了，不过对催生这个话题，还真可以围绕“养育成本”的话题展开聊聊，说不定聊完之后，没人敢说“生生生”了。出生率下降1月中旬，公布的一系列经济数据中，人口数据还是值得关注的。先说结论：2023年末全国人口14.09亿人，比2022年减少了208万人，连续两年人口负增长。（图源：泽平宏观）2022年，人口自然增长率为-0.60‰，到了2023年，人口负增长的速率直接翻了个倍。可以说，人口下跌的速度非常迅猛了。不过，有专家预测，由于国人对生肖的偏好，龙年将迎来新一轮的人口出生小高峰。对此，有网友质疑：“生育率下降是生肖的问题吗？”即使有波动，人口持续负增长、低生育率和快速老龄化估计是未来不可逆转的趋势。2023年，全国出生人口902万人，比2022年下降了54万，6.39‰的人口出生率，也是历史新低。由于死亡率相对稳定，出生率的高低基本就决定了人口增长的状况。因此可以判断，人口负增长，最主要的原因在于出生率的下降。（中国的生育率在全球处于较低水平

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：昨日下午，昆明土拍市场迎来了久违的好消息——西山区前卫街道双塔板块一宗约42.25亩住宅用地成功出让，经过了十轮竞价，以超起拍价4950万元、溢价9.36%，被邦泰5.78亿元拿下。既是昆明2024年首场土拍，更是昆明市近两年土拍市场上的首次溢价。（1）什么样的好地块？能溢价成交？先来看地的情况：双塔片区KCXS2023-7号地块，净用地面积约42.25亩，最大容积率为3，建筑密度≤22%，绿地率≤40%，最大可建筑面积约8.45万平，最终成交楼面价约6846元/平，要求配建一个地上总建面不少于3691平方的9班幼儿园。（土地位置：前兴路与希望路之间）地块位于双塔核心区，前兴路前卫茶文化广场南侧，周边生活资源较为丰富，一众成熟商业、教育、生态等配套（万达商圈、润城第五大道商圈）属于日常散步即达的范围。从临近的锦粼天序、鳯起蘭庭等项目来看，本区域高端品质改善居住属性基本形成，整体区域房价2w+，但本次地块的实际土地价格，则比此前的项目低上不少。也难怪多家房企争抢。（2）多家房企参与竞拍？邦泰又拿地了？在本次土地上架之前，就已经传闻有至少两家房企在前期调研，中字头某家房企，也跃跃欲试。而根据克而瑞数据，除了邦泰之外，云南建投也参与了拍卖。可见并非是房企不拿地，而是对土地有一定要求；也能发现，稳妥的核心板块+净地+无过多配建，这样的搭配才能够匹配当下房企谨慎布局的需求。去年11月，邦泰以1.24亿元底价竞得呈贡洛龙街道KCC2023-3号宅地，宣告在昆明落下了第二子。该地块原为孔雀镇售楼部和规划商业用地，且需要承担教育设施、道路的建设等配建，还被要求在呈贡烂尾楼盘内收购不少于33785平方的烂尾商业（标的价值约1.56亿元），并无偿移交指定国资单位。（拿地条件实在是复杂，从这里也侧面可以看出邦泰未来或许还要在商业运营上有所动作）去年12月，邦泰中标的洛龙村一期120亩城改土地入市，顺理成章被邦泰拿下。（去年土地成交情况，其中红色标注为邦泰拿地，数据来自克而瑞）本次双塔板块拿地，已经是短期内邦泰的第三次出手，累计花费十亿。邦泰来自四川，创建于2007年。2020年底邦泰首入云南，用近3年时间先后打造了玉溪高铁新城、邦泰天誉、邦泰阳光湖岸等项目，在昆明开发有邦泰花园城（即清华海峡小镇，马金铺项目）。（邦泰花园城项目效果图）总体来说，在双塔板块拿地、开发中高端改善盘对邦泰在整个云南的布局意义非凡，像是一张入场券，助其挤上云南地产开发的主流玩家牌桌。一个在昆明核心区域做高端项目的开发商，与在非核心区域做城改项目是两个完全不同的级别。地州多点开花，昆明主城多盘联动，接下来，谁也无法小觑邦泰。（3）双塔，土拍【开门红】福地？也或是巧合，这已经不是双塔板块第一次承担土拍【开门红】的角色了。2022年的3月，也是双塔区域，KCGD2021-1-A1地块挂牌成功出让，被德润和绿城合资成立的昆明润绿置业有限公司收入囊中，后开发为柳岸晓风项目。这是2022年土拍【开门红】地块。当时的KCGD2021-1-A1号地块，位置上已在日新中路南侧，与本次土拍地块位置略有差异。尽管土地楼面价仅有2800多，但开发商需整合1.63亩零星住宅用地，提供6.2万方回迁安置房，并配建1所9班幼儿园，以及还需要一系列公园绿地、市政道路、沿江生态等建设。而时间再往前，2020年的4月23日，KCXS2017-7、KCXS2019-14号地块成功出让，当时要求两个地块整体竞买，约125.94亩，吸引9家房企争抢，历经36轮竞价，被龙湖以37.22亿元总价揽入，楼面价约9636~13853元/㎡，溢价37.44%，后分别开发为锦粼天序、锦粼天曜。（这两块地也被要求配建幼儿园、文化馆、社区服务中心、生鲜超市、老年人服务站点、卫生站等）楼面价过万，这在昆明也不太多见，双塔板块也是继市中心、草海之后，少见的楼面价破万的区域。而最早期的雅居乐与复地项目，楼面价都是7000多每平，相较下来，不得不说邦泰本次拿地，即便是溢价，也比之前的项目低上3000元/平米左右的硬成本。（可以估算一下，接下来这个项目该卖多少？）也只用【时移世易】来感慨一下了。去年全年，全市范围内总计成交了31宗居住关联地块，总面积约为89万㎡，总金额则约为63.6亿，整体受房企库存积压、经济环境影响，开发商不愿拿地，土地端成交节奏缓慢。众所周知，2023年的昆明土地市场三大最显著特征——底价成交，回锅土地，国企托底。本次拿地，邦泰以民企身份、溢价成交打破了这一逻辑，是否意味着未来土地市场转变风向？待定。克而瑞数据显示，2024年主城预计供应经营性用地7397亩，共计77宗地，本年度供地，优质地块较多：主要集中在西山、盘龙区且均位于二环内，其中西山区为杨家地、螺蛳湾城改等12宗土地，官渡区主要为关上、巫家坝板块等3宗用地。但细心的朋友一定会发现，zf层面在供地上，以位置、降低外挂条件刺激房企拿地，由此看来，也确有一定成效。希望能给2024的楼市，开个好头！---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———差不多一个月前，交通运输部发布了2023年度的城市轨道交通运营数据速报，昆明以约166公里的运营里程，排在了全国第20位。这已经是昆明连续第三年在这一位置原地踏步了；但有一说一，排在昆明后一位的福州，想要在短期内拉近两者间27公里的里程差距，看上去也没那么容易。图源交通运输部官微对昆明地铁而言，近几年其陷入了一个上上不去，下也下不来的尴尬境地。先来简单回顾下昆明地铁的现状：自从2022年5号线通车以来，昆明地铁仅剩余两条线路在建，也就是大家耳朵听到起老茧的1号线西北延与2号线二期。这当中的2号线二期，在早期规划中其实本该于去年通车投用的；但由于线路新增了海东公园这一站，导致其通车时间延后了。不过看过我们之前文章的楼粉应该还有印象，导致2号线二期拖延的原因不止这一个，昆明站行包综合楼的拆迁也是绕不开的障碍。早在2022年市交运局在答网友问时就曾表示，关联各方已就安置方案达成一致；但该撤的是撤了，这一建筑却时至今日也未完成拆除作业。图源地方领导留言板，下同从上月相关部门透露的最新消息看，眼下2号线二期总体的车站土建进度已达89%、区间隧道建设进度已达81%，本年度通车并不是完全没戏；关键还是看这个行包综合楼还得卡多久了。而至于1号线西北延，每天要走北二环的市民无疑最有发言权——只要教场北路与北二环交汇处的相关起始站点没见动，那其离通车就还有距离。到今年3月份，1号线西北延动工将满8年，其眼看着就要奔本地“建设时间最长的地铁线”这一称号而去了。耐人寻味的是，相关称号保持者正是2号线二期，到今年8月其动工刚好整9年——这可能就是所谓的卧龙凤雏、一时瑜亮吧。那新线路有什么说法吗？用一个词形容叫“泥牛入海”。稍早前的《昆明地铁还能挺住？》一文中我们就曾聊过，昆明轨道交通第三期规划涉及的7、8、9号线以及6号线三期，报批至今已有一年多快两年了。但其截至目前的最新进展，仍是近一年前的“已取得生态环境部的审查意见”。本身随着地铁审批的收紧，各地新规划方案从上报到获批，用时普遍都比之前要长，少有用时一两年能搞定的。但关键眼下的风向瞬息万变，时间可不等人。就像上个月坊间在传的12省那件事，越往后拖昆明新线路获批的希望无疑越渺茫。看样子本地地铁的空窗期，可能远比想象中要长。基于昆明地铁的现状，也就延申出了我们今天标题中的问题：既然在建线路没个准信，新线路何时能动也无人知晓，那已通车的几条线，是不是就有点物以稀为贵的味道了？1号线西北延与2号线二期会否成为本地地铁的绝唱，还真不好说。那再进一步，本地眼下可见和未来不多的这部分地铁物业，又是否会成为孤品呢？其会比其他二手房，拥有更大的升值空间吗？先别急着下结论，我们来看几个实际案例，有理有据最能说明问题：提起昆明地铁房方面的正面代表，很多人第一时间想到的可能都会是同德昆明广场。这一社区算是本地具有代表性的标准地铁物业了，而且其近期就有成交——参考本地贝壳找房前台公示的数据，仅去年12月该小区就成交了5套住宅，单价在1.8w上下。图源昆明贝壳找房，下同这是一个明显高过本地二手住宅成交均线的价格；实际上即使是很多新房项目，销量与价格也未必敌得过昆明广场。但更关键的还是纵向对比。我们翻看了历史信息，发现2013年昆明广场都会峰境开盘时，单格差不多是1.2w。也就是说这一小区的房价，在10年间每平差不多涨了6k，涨幅近半。但广大房东也别急着欢呼，我们手边还有个反面案例：北大资源博泰城。相似的地铁物业，相似的配套商业且与地铁接驳，相似的去年底也有二手房成交——但不同的是，博泰城这边的价格就显得比较微妙了。同一平台记录的小区成交房源仅一套，单价接近1.5w，其实也高过了本地的二手房成交均线；而且相较于这一项目2016年初入市时的约1.2w单价，涨幅也有25%左右。但问题是在2017年时，博泰城的新房售价便上调至了约1.5w每平，一直到两年后项目清盘，这一单价也基本未跌过。换句话说，只有最早买入博泰城的那批业主，可能才赚到了一点。你可能也发现了，这两个小区虽然整体条件上较为相似，但细究起来还是有差别。最简单的一点，本地能有几个同德昆明广场啊？虽说都是商业，上述两个社区的配套设施量级天然就有差距。在此基础上，昆明广场还有另一个显著优势，那便是其作为书包房所对口的中小学。所以这一小区的房产价格能在10年间上涨约50%，原因是复杂的；要说地铁在其中做出了多大的贡献，很难有定论。那博泰城的8年上涨25%，就能反映本地地铁房的真正实力吗？也不尽然。其多多少少也有这样那样的各种因素。如果真要尝试屏蔽其他干扰项，仅讨论地铁带来的加成效果，那适合做案例的应该是火车北站周边的二手房——因为这里是昆明眼下，甚至也可能是未来唯一一个三线交汇的站点，客流量遥遥领先。不过相关结果可能就要让很多房东失望了，站点周边的二手房价格洼地是席子营二期，成交价格仅万元上下。点击阅读更多精彩原创应该能看到，有关本地地铁对房价加成这一问题，从过往案例中其实很难得出一个确切的结论。但这却也不妨碍我们总结出以下几点：一是本地的商业等配套，与地铁间存在着一定的错配。典型案例就是前面提到的火车北站了，虽然其客流量够大，但多是所谓的“过客”——很多人去往这里的目的并不是停留，而是因为线路就这么规划的，其为了换乘而不得不聚集于此。图源昆明市城市交通研究所无论是没意识到还是能力有限，相关企业显然并未在此规划建成集中设施，来尝试将客流给挽留住。大家总说昆明的地铁老爱往没人的地方修，但反过来看，即便是已经形成了人群聚集能量的地方，也欠缺因势利导的应用。从这一角度而言，本地地铁多数时候仅是发挥了基础的交通功能，可能连自身潜力都未满格释放，又谈何带动周边的房价呢？二是一些相关房产表现出来的价格提升，与其说是受地铁带动，倒不如说是赶上了楼市发展的上升期红利。前面博泰城的例子还是挺具有代表性的，其新房价格上扬的2017-2019年这一时间段，刚好就是近十年间楼市最后的翘尾窗口。图源见水印换言之，你手上的地铁房还有没有升值空间，可能不在于其是否临近热门站点，也不在于有没有商业等关键配套，而是取决于你在何时买入的。如果是2017年之前，也许多少还能赚点；在那之后则就很难说了。三是即便真的认为本地地铁对房价有显著的带动作用，1号线西北延与2号线周边的房子还留有多少上升空间，也值得打个问号。前面已经提过，这两条线路一个修了快8年一个快9年，再大的潜力恐怕也早在这漫长的岁月中被预支且兑付了。别看我们把博泰城称作“反面案例”，实际上又有多少项目在进入二手房阶段后，价格能相较新房首开时涨上个25%呢？最后还是要强调一句，上述讨论其实相当浅显，并不能完全作为你买房或是卖房时的参考。真要严谨去测算，可能需要动用数学模型才能得出科学的结论。只不过，生活中也不见得凡事都能那么精准。毕竟不科学但确实在发生的事，也不算少见就是了。---

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看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———提到法拍房，可能很多人的第一反应就是——不要碰。当然也有例外，昆明北市区某小区的一批法拍房源，就吸引了多轮竞价，甚至出现了溢价成交。（上百轮竞价，出现成交价高于评估价的情况

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第273期的问答如期推出，本次精选了2024.1.28-2024.2.3的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、夫妻+两个孩子还有老人，想最后置换一套大一点的全家人住一起；但是别墅这些也看过预算有点不够，而且还是想住在城里方便一点，后年孩子有上学的需求，也想环境能好一点。预算三四百万，老师推荐哪个项目？答：看下山海湾8号，预算范围内能买个170平米左右的，能让你们家人住得很宽敞。小区配置不错，双会所总体包含了书吧、会客厅、恒温泳池+无边际泳池、健身房、茶室等等，非常方便。小区还有3万平米的实景园林，现房，正常昆明高层小区楼间距多在40米以内，而山海湾8号楼间距差不多80~132米，内部空间十分宽阔，居住档次不输给别墅。临近滇池，同时距离会展中心商业、5号线、云大会展学校都不远，生活方便且居住圈层、环境都不错。如果能在400w往上，还可以买到看得到滇池的房源。2、想买巫家坝的雍珑府，大户型预算有点吃紧，但又担心90多平的三室住着会不会有点挤？想听听老师您的建议。答：如果现阶段没有小孩，92-99户型也可，雍珑府户型客厅和次卧中间没有承重墙，本身是两房的横厅设计，隔起来就是三房两厅两卫，空间也不局促，灵活设计，部分楼栋还是端头房。最重要是它家户型得房率在90%以上，相当于有限的预算享受了更大的空间。长远居住肯定是买120户型以上，更满足一家人成长型居住的需求，120平米户型实际可享受的空间超过110平米，了解下来120是这个项目卖的比较好的户型，三房的功能空间还能保留大横厅。但这个还是得结合预算来看，90多的户型总价买下来才120-130w，这个价格上车巫家坝，性价比很高了，120户型毕竟贵了30w以上。3、总预算130w左右，在西边能够得着哪个项目？主要希望别离地铁太远，配套完善（别画大饼），交通方便可以节省点上下班通勤的时间。答：考虑主城通勤距离的话，选择昌源中路上的金地都会风华，距离人民西路五百多米，地铁站、交通干道、商业都临近。即便不坐地铁，开车上二环或者走人民西路都非常便利。130w在其他项目可能只能买到90左右小户型，但在这可以买到107的中间户型，三室两卫，即便以后三代同堂也能够住。但本项目价格较低的毛坯房源不多了，春节期间推出五重礼政策，可以趁着假期看看。4、老师，俊峰逸天峰昆纺的回迁房值得买吗？答：价格很便宜，一万二三（只是报价），筒子楼，户型一般。但毕竟位置摆在这，一环位置，周边配套不错，预算范围内能买到一环的新房也还可以哈。如果你能接受回迁房，我觉得还可以对比一下美的北京路九号、京江隐翠的回迁房（这部分回迁户卖得价格更低，一万出头）。5、老师，工作在呈贡大学城附近，考虑买房，要一个直接带学位，预算在120w内，新房和二手房都考虑可以推荐下不？答：二手，广电苑（自身配套呈贡一小）、雨花毓秀（去年划入了师大附小，但后期还不确定，可再等一年稳一稳），白龙潭俊园/风华俊园（中华小学白龙潭校区）。新房，海荣滇池澜庭（民大附小斗南校区）。6、老师你好！请问一下看到一环某新盘特价房源18300每平，这价格合适吗？现在这种大环境下可以入手吗？求指导，谢谢！害怕买了就降答：这价格很划算啊。位置好，周边有商业（万象汇也确定入驻旁边的人民路壹号广场了），地铁附近，还有学校。但是之前另有读者向我们反馈这个项目的价格要2.2w+，如果1.83能买入，很划算。7、别样幸福城佳品苑值得购买吗？答：1-1.2w，小高层，现房。其他不了解项目的读者可看这篇被骂上热搜的昆明烂尾楼回归了！1万/平米！位置处于巫家坝范围内，离核心区不远，它后期还有新地块，规划肯定会更好一些。但是毕竟这批房源已经是多年前盖的，小区环境这些中等。如果是接近1.2w了，还可以完全可以对比下其他二手房，或者也属于巫家坝的招商雍珑府（3月交付，大品牌开发商）。8、我记得昆明有个人才引进政策，就是研究生学历满足相应条件的可以一次性发放购房补贴，请问下具体规定是怎样的？答：2023年8月7日，昆明市人民政府办公室印发布《关于进一步推动高校毕业生等青年就业创业21条措施的通知》，全日制博士、硕士研究生，在昆明首次购买商品住房且无自有住房的，分别给予8万元、5万元的一次性购房补贴。要求是：在昆创业且稳定经营2年以上，或在昆就业且与用人单位（不含党政机关、事业单位和国有企业）签订3年以上劳动合同，并依法在昆缴纳社会保险满2年。具体可看官方这里的政策细则：https://www.km.gov.cn/zzms/c/2023-08-08/4763022.shtml9、云麓书院现在什么价位啊？答：1.5-1.7w之间，现房。但需要注意，前段时间，按照政府留言板的消息，该项目没有缴纳教育配套费，估计只能上云铜小学。10、您好，我想咨询一下百集龙一英里清盘的楼栋多少钱，这个楼盘有什么优劣势？答：现房，整体小区六栋楼，规模中等，也临近之前融创文旅城（就可以享受文旅配套），带装修交付，价格比周边的项目稍微便宜1k左右，具体价格如下：​它比较可惜的是没有学校配套（而临近项目的其他小区，如书香云海、大华锦绣山海这些都有好学校）。11、请问现在万科城6期的房子均价大概多少？答：价格还不低，除非是4楼以下或者顶流，其他楼层基本都是1.6w以上，本周的特价房，具体可看下图。（但是项目学校强也是事实，六期也确实比其他期设计高档一点）​12、金川府均价一万六想买，但不知道这个盘咋样？答：有90的小户型，洋房，主城区就只有他可选。位置靠西三环，靠近山体，离首创奥莱更近，但离西北板块发展核心区远；已经是现房，交得不错。（也是因为位置有点尴尬所以才卖这个价）如果是买100以上户型，同等价格还可以对比一下北二环二手的德润香山府、东市区中海云麓九里。

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.2.3上午8时，收集整理时间为2024.2.2。本期看点：春节假期渐近，各大项目的促销热情似乎有所减弱，近两周推出特惠房源的楼盘数量，相比较年底时明显少了许多。不过随着时间来到2月份，距离本年度的幼升小预登记报名越来越近，已有项目开始抢跑“书包房”概念。这当中最为引人注目的无疑是位于北部山水新城的融城昆明湖，特惠幅度最大的房源让利51w+；不过由于产品建面较大，优惠后总价仍需200w左右。南市区的山海湾金澜锦翠也有类似动作，且特惠幅度至少也有10w+。书包房也有不小的特惠幅度，这在过去还是相对少见的。可以预见，后续围绕书包房的促销活动或将贯穿整个2月份。那其又会否像去年同期一样，掀起一轮成交高潮呢？我们拭目以待。【北市区】融城昆明湖👆点击查看更多楼盘详情销售动态：融城昆明湖位于瀑布公园西北侧，项目按人户一致可划片可读师大附小。项目主推建面约147-183㎡的现房，1T1/2T3户设计，总高26-33层，毛坯交付，整体均价约1.3w/㎡。御龙半山👆点击查看更多楼盘详情销售动态：御龙半山龙晟苑位于龙泉路西侧，小麦溪村对面，项目配套的盘龙小学龙源校区已开学。项目有建面约89-200㎡的产品在售，总高10-12层，1T2户板楼设计，毛坯交付，整体均价约1.25w/㎡起。其中建面约140-200㎡的大平层产品已交付，约89-110㎡的较小户型则计划2024年年底交房。华夏金地世博一号👆点击查看更多楼盘详情销售动态：华夏金地世博一号由华夏阳光和金地集团双强联合打造。项目主要在售建面约104-175㎡的三房与四房产品，在售楼栋总高24-28层，整体均价约1.5w/㎡。其在售房源预计2024年3月交房，详情可咨询售楼部。信达万科京江隐翠👆点击查看更多楼盘详情销售动态：信达万科京江隐翠位于盘龙区北京路金刀营，靠近盘龙江。项目主推建面约158㎡、199㎡的大平层，1T1户设计，总高24-32层，带装修交付，整体均价约1.95w/㎡起。其同步有少量建面约80㎡、127㎡、135㎡的毛坯现房销售，均价约1.6w/㎡起。项目期房产品预计2024年6月交房。【南市区】山海湾金澜锦翠👆点击查看更多楼盘详情销售动态：山海湾·金澜锦翠位于民航路与国贸路交汇处、官渡广场对面。项目目前主推建面约98-139㎡的房源，单价1.35w/㎡左右，在售房源预计2024年下半年毛坯交付。整个项目拟建设5栋高层住宅及相应配套，包括2所幼儿园；其配建的关上实验学校已于去年9月开学投用。更多项目详情可咨询售楼部。雅居乐中央雅府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：雅居乐中央雅府位于官渡区永中路与宏源路交叉口。项目承建一所公立小学，现已全面呈现，引进云南师范大学附属世纪金源学校及幼儿园。项目目前主推的二期产品主要位于8栋，建面约115-143㎡。其同时有部分一期现房在售，建面约118-163㎡，2T3/2T4/2T6户设计，总高29-34层，毛坯交付，整体均价约1.4w/㎡。更多详情可咨询售楼部。滇悦菁华苑👆点击查看更多楼盘详情销售动态：滇悦菁华苑位于官渡区云福街俊发俊福花城天福苑南侧约500米。项目在售户型建面约76-89㎡的户型，2T6/2T7户设计，总高20层，均价约9500-1.05w/㎡。项目在售房源预计2024年8月带装交付。万科公园城市👆点击查看更多楼盘详情销售动态：

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：该出牌了“一对3”全国多地“放水”进行时1月以来，住建部、金融监管总局接连表态：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。金融部门表示，精准支持房地产项目合理融资需求。1月30日~31日，昆明陆续传来城中村改造专项借款放款、房地产项目融资白名单项目的相关消息：1月30日，云南首笔城中村改造专项借款实现放款，项目为昆明市官渡区普自社区城中村改造项目（二期），获得国家开发银行授信19.7亿元，首笔发放1000万元。该项目涉及1129户群众，预计2026年完工。（2024年第一批城中村改造专项借款共计申报6个项目，总投资约319.4亿元，申请专项借款237亿元。）1月31日，昆明市通过房地产融资协调机制，已梳理出第一批房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元，项目“白名单”已向在昆各政策性银行、大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行等24家主要银行推送。不止昆明，其他城市也类似，较大量的资金涌向地产开发端。（注意，无牌可出的城市，往往会将目光聚焦到城改上来，可能也是未来昆明的出路）但是这几天，最令人关注的还是多个城市发布楼市限购松绑的新政策：1月30日，上海发布通知：通知显示，“自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。”这一次政策调整，可以理解为“鼓励有条件的单身人士来上海买房”。此前非本市户籍单身人士购房，需满足“5年社保+已婚”条件，而现在取消了“已婚”条件。（这个政策力度不算太大，颇有点打出“一对3”试水的阵仗）同样也是30日，苏州也发布了新的楼市政策，力度更大：苏州全面取消限购，不再对购房资格进行审查，购房不再限面积及套数，但新房限售政策仍为两年。（也就是说社保这些已经不看了）这一举措，就差把“欢迎来苏州买房”写在脑门上了。此前的1月27日，广州也发布了限购放开新政：“在广州限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。”特定针对大面积住房放开限购，你可以简单粗暴理解为“欢迎富人来广州买房”。而随着广州、上海、苏州陆续出牌调整限购政策，接下来，北京、深圳会不会跟上？预期已经越来越明显了。还有就是，接下来限购类政策还会有更全面深入的调整？当前仅北京、上海、广州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南省等地仍有部分区域保持限购，部分城市如广州、成都实行面积段限购。这类限购松绑政策作用大吗？上海、苏州作用还不好说，但单看广州，实施新政策之后的几天内，有媒体报道，广州市区大户型项目看房人气出现回暖，二手房中介人士也对今年三四月份“小阳春”行情持乐观态度。但是，一线大城市彻底放开，吸纳全国的高净值客户，那么其他二线弱二线城市怎么办？昆明取消限购限售近3个月，市场反响如何从此前昆明的限购政策来看，经历了四个阶段：2017年10月，呈贡区限售两年；（昆明首次提出限售令）2018年3月，限售区扩围+限售三年、以及“省外户籍可买一套新房（不限制二手房）”；2023年9月，单个行政区无房均算做首套；（认房不认贷升级版）2023年11月发文废止前文提到的2017年10月和2018年3月限购、限售政策。也就是说，目前昆明全区域不限购不限售，无论本地户籍还是外来户籍，在昆明购房的政策如下：而新政策之后，除非一定要在同一个行政区同时持有两套房或以上，否则绝大部分购房者能够做到首付2成。昆明的政策放开，主要利好两类人群：一是外地入昆的购房者，其在本地购房的门槛降低了许多。二则是换房人群，基本上只要能实现卖一买一，那就能最大限度享受到新政福利。但如果说其他城市放开限购后均为售楼部带来了一定热度，那么昆明自去年9月实行按区认房不认贷、10月废止限购限售以来，总体新房市场的反映相对冷淡。（2023年全年新房、二手房月度成交规模）从10月、11月、12月新房、二手房的成交来看，虽有一定的翘尾行情，但并未出现较大增幅。同时从2023年全年的成交情况来看，2023年全年昆明新建商品住宅成交面积同比2022年还是下降了16.78%。即便9月、11月昆明接连发新政，首付史上最低、门槛接近没有，也难以对冲整个昆明市场颓靡的趋势。反倒是更多的存量房业主对新政非常期待，毕竟，针对已在还款的存量房贷，能够将原先的二套房重新认定为首套，那意味着“二套变首套”后，存量房贷利率下调，能够节省一笔。同时，这样的政策也进一步激活了存量房市场，克而瑞数据显示，2023年昆明市场二手房的占有率已经占到全部住房成交的60%，与2022年成交3.65万套相比，二手房成交上涨了7746套，同比涨幅21.2%。有多少购房者会弃昆明而选其他？本身大众对昆明楼市的热情就不高，那么未来昆明会不会随着一线城市限购放开而逐渐“凉凉”？我们来看昆明购房者的构成：（数据来自昆明房协）主城五区2023年新房购房人群中，地州客户占比高达46%，省外客户占比31%，本市内客户占比仅有22%。二手房也颇为类似，也是省内地州客户占比最大，达到42%，但市内客户占比比省外客户更高，市内36%，省外22%。其实不难发现，云南省内地州客户是昆明市场新房、二手房的最重要客户来源。一方面这类客户有昆明本地居住/工作的实际需求，另一方面也有省内地州居民子女来昆明求学、求医、后续发展的长期规划。这部分地州客户，未必会因为北上广放开了限购，就弃昆明选择其他。不得不庆幸，昆明还有较大的省内市场支撑；但无法否认，本就持续萎缩的昆明本地客户群体，以及持币观望的省外购房客户，会向往更高能级的城市。长远来看，无论是北上广深，还是强二线城市，在强虹吸效应之下，逐级利空。大都市圈内的三四线城市、偏远的县城富余购买力被临近的一线、强二线城市虹吸。也就是说，其他城市放开限购，影响最大的是“有一定选择的人”，他们可以选择昆明or其他，也可以选择昆明三环内还是三环外，但又不那么财大气粗足够随心所欲。以小换大、以旧换新、以低能级城市换高能级城市，这一条大规则不会改变。而后期，甚至随着越来越多城市放开限购，非核心区域的房产二手房挂牌量会猛增，竞争愈发激烈。该卖就卖。比较担忧，当前昆明的工具箱还有什么牌可打？就怕其他城市打出“一对3”，我们可能“要不起”。再次联系到本文第一部分新一轮各地推进城改的动作，【创造和激活本地需求】意味深远。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———根据第三方机构铭腾的统计，截至1月28日，当月昆明商品住宅累计成交了19.76万方。如果将这一数字平均到日，再推算出29-31日的三日成交量，整个1月本地商品住宅的合计成交，大概是21.88万方。这一月度成交，有可能创下后疫情时代的新低。刚过去没多久的这个1月份，昆明的新房市场可谓生动诠释了“走弱”这两个字的含义：图源昆明铭腾机构商品住宅周度成交面积基本在4-6万方的区间内徘徊，单周成交量最多也就400套出头，商品住宅日均成交仅约55套左右。作为对比，楼市处在高位时的2017年，昆明每天差不多要卖出360套商品房；而即使就近比较，对比去年12月，今年1月各周的成交量也是近乎腰斩的水平。这种“走弱”趋势一路累加，导向的自然就是开头提到的结果了——昆明商品住宅的月度成交，有可能会失守22万方这条底线。很多人可能不知道“22万方”这个数字从何而来。抛开疫情初期的特殊时段，哪怕是以回调为主基调的去年，取信最为保守的机构统计数据，本地的商品住宅月度成交量也从未低于22万方。图源昆明铭腾机构但没想到的是2024年刚起步，底线眼看就要被击穿了；不得不说颇有几分大A保卫几千点，几千点就失守的味道。不过还是要多说两句，上述讨论仅是基于一家机构统计数据的推算，最终结果还未有定论。就比如如果你采信的是其他第三方机构的数据，截至1月28日的商品住宅累计成交，已经越过了22万方的红线——局面也许并不没有那么糟。图源克而瑞云南归根结底，成交底线破没破，某种程度上已经成为了你更愿意相信谁的主观选择题。看到这可能有人又要急了，说整天抠这点微乎其微的数字变动有意义吗？先别急，听我们说完下面这件事，你就知道有没有意义了：同样是在刚过去没多久的1月份，多个城市将首套房商贷利率下调到了3.8%，包括但不限于东莞、九江、呼和浩特等等。很多本地购房者可能都没关注到这一消息，因为昆明的首套房商贷利率仍是3.85%——说白了，年初这轮调整压根就没昆明的份。整件事的源头我们之前已聊过不止一次：2022年年底时，央行与银保监会将下调商贷利率下限的权力下放给了地方，只要在规定周期内当地新建商品住宅价格环同比连跌3个月，就可以阶段性突破利率下限。上述城市之所以能在今年1月将首套房商贷利率下调至3.8%，正是因为其在9-11月的评估周期内，房价走势满足了相应条件。而昆明没法调整的原因也很简单，11月时本地新房价格环比涨了。数据源自国家统计局，昆明楼市制图整件事到此为止，还只是上演过无数次的失之交臂剧情；但真正让人难以理解的点在于，昆明去年是曾有过下调机会的。在前一个评估周期，也就是去年6-8月这一时间段，昆明的新房价格环同比三连跌，满足了下调的前置条件。但本地并未在窗口期内，也即四季度第一开头的10月份，及时下调利率下限；导致11月新房价格回弹后，机会被白白浪费掉了。下一次昆明想要拥有类似的调整资格，最快也要等到今年二季度，而且前提是12-2月，本地的新房价格环同比一点都不能涨。点击阅读更多精彩原创实话实说，这0.5个点的利率差，反映到月供上区别也就几十块，和动辄六位数的房贷比似乎可以忽略不计。而且就算真的调了，也没人敢打包票说成交就一定会涨。但关键在于有下调的资格却没动作，这是否太过于佛系了？是本地新房市场的表现已经全面回暖，好到足以忽视这来之不易的助力了吗？去年10-12月在昆明买房的购房者，本该有机会享受到3.8%乃至更低的首套房商贷利率的，但结果什么也没发生。市场还能承受几次这样的“背刺”呢？看上去好像扯远了，但这恰恰才是今天标题的真意：所谓的信心起落，不正藏在这百十来套的成交波动，抑或是房贷利率零点几个点的调整之中吗？而信心又恰好决定了市场下一步往哪走。标题中的问题答案一点也不复杂，从成交结果客观来看，本地的新房成交短期内要涨可能有难度，但想跌恐怕也跌不动了。无论如何，昆明单月还是至少能卖出1600套以上的商品住宅，这部分基本盘不会轻易动摇。从这一角度而言，你要说市场最难熬的时候已经过去了好像也没毛病。就像有句鸡汤说的：当你身处谷底，每一步都是上坡路。但如果市场中的每个人，都无视掉提振信心的正向力量——哪怕其很微小——那楼市恐怕也很难真正站起来。就算是“上坡路”，你也起码得迈开步子不是吗？无论市场向上或向下，聚沙成塔、滴水成河的逻辑始终不会变。想要重塑信心，就该拿出点实际行动，从一件件最基本的小事做起，去“斤斤计较”那几十、几百、或是零点几几。最难熬的时候也许还未完全过去，但我们坚信楼市总会有好起来的那一天；只不过，这种好起来，看不来也等不来。希望有人能懂这个朴素的道理。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———最近的楼市，好消息不断！接连三天，金融和住建部门密集发声和表态，一系列政策组合拳打得异常凶猛。最直接的反馈就是，房地产板块在资本市场强势反弹，踏着政策的节点三天内地产股总市值增长近1400亿元，达到约1.18万亿元。难怪有人会说，楼市正释放出强烈的回暖信号……多部门密集托市我们先来捋一捋，最近都发生了什么——1月24日，央行负责人在发布会上官宣“降准”。在国新办举行的“贯彻落实中央经济工作会议部署、金融服务实体经济高质量发展新闻发布会”上，央行负责人表态，将于2月5日起下调存款准备金率0.5个百分点；同时，自1月25日起下调支农支小再贷款、再贴现利率0.25个百分点。与以往提前预告“降准”的方式不同，这次是直接在发布会上“官宣”。而且一次性降准50BP。这说明，

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———网上流传着这样一句话：楼市复苏，豪宅先行，楼市下跌，豪宅最后一刻再跌。过去一年，昆明二手房市场整体挂牌量上升，“以价换量”成为不少房东的主流卖房策略。（延伸阅读《昆明二手房价的“底”在哪里？》）普通二手住宅行情不算乐观，更加小众的豪宅市场又如何呢？千万级二手豪宅挂牌量仅212套截至1月29日，在二手房网站上，昆明主城五区挂牌出售的千万级豪宅仅212套。（另外有4套千万级房源在晋宁、嵩明和宜良）和6w套左右的总挂牌量相比，相当于千分之三的占比。不算多，但是考虑到顶级豪宅原本就是金字塔尖的存在，两百多套房源同样可以搅动高端改善市场。从统计整理来看，这两百多套房源集中在昆明主城48个小区中，集中度相对较高。注：①房源信息来自单一二手房平台，不囊括所有房源挂牌信息，仅供参考。②每个小区仅选取目前挂牌的最高价房源，不代表小区其他房源情况，不代表最终成交情况，也不代表历史最高价。③挂牌价受具体房源情况影响，不代表该房源市场评估价。昆明千万级的二手豪宅市场，有什么特点呢？先看价格，如果有人问你：昆明二手住宅市场，最贵的房子在哪里？回答滇池三个半岛，基本不会出错。5000w以上的挂牌房源均在三个半岛片区。分别是恒大云玺、山海湾1号（别墅）、滇池湖滨半岛。除了这三个项目之外，还有海东俊园、俊发生态半岛、山海荟、招商海公馆等小区，同样有多套千万级房源。凭借这些，足以支撑起三个半岛片区作为昆明房价制高点、顶级富人区的地位。价格段上，目前没有过亿的房源，5000w以上的房源，分布在3个小区；13个小区有2000w-5000w的房源；剩余32个小区的房源，价格段集中在1000w-2000w之间。从分布区域来看，西山区和官渡区35个小区，有千万级豪宅，占比达到约73%。从城市版图角度看，昆明的有钱人想要买豪宅，南边的选择会多一些。细分板块的话，三个半岛、海埂大坝、草海、世博、翠湖板块是昆明顶级豪宅较为集中的地方。从产品类型上看，别墅是绝对的主流。别墅=大面积+稀缺，总价被面积和产品属性拉高。稀缺属性上，以五华区为例，作为传统城市中心，千万级豪宅在售的小区只有4个，其中3个还是大平层产品。事实上，市中心同样有千万级别墅产品，只是由于绝佳的地段上再难出现这样的产品，常年断货，一房难求，这类房源基本不会在二手房市场流通。从资金角度来看，别墅产品总价高，持有成本也高，买卖豪宅实际上是优化资产配置的重要手段。对富人来说，卖掉一套这种房产，能够实现周转资金的需求。另外，假设要离开昆明或出走海外，也需要处置资产。豪宅也难逃跌价挂牌归挂牌，是不是“有价无市”，还要看成交情况。考虑到千万级豪宅的市场份额太少，我们把成交价放到500w，来看昆明二手豪宅市场过去一年的情况。贝壳平台上，2023年昆明成交了37套总价在500w以上的二手房，其中1000w以上的房源有5套。（仅为单一平台统计）虽然成交数量不算多，但是这37套房源的成交总额，达到了2.8亿。有钱人的资金实力，不容小觑。成交金额最高的一套房源来自公园1903康醍，905㎡的别墅，总价1750w，成交周期仅37天。作为公园1903三期，该小区总共只有63套别墅产品，但是二手房网站上的挂牌量还挺高的。（仅一套房源没达到千万级别

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：聊起商业，大家的评价各不相同：一是问，家门口的商业怎么还不开啊？二是担忧，昆明开这么多商业干嘛，需要这么多商业吗？现在还有谁去逛街？三是吐槽，xxx的停车场/交通/管理太差了，再也不会去了！近期昆明商业有何消息？2023年12月24日昆明万象城开业。昆明万象城是华润万象生活在云南的首个项目，也是华润万象生活的第100座购物中心，根据运营团队公布的数据显示，昆明万象城刚开业就已经积累超10万会员，当天项目客流量超过25万人次。（图来自昆明万象城）上周末中午前往万象城吃饭，热门餐饮店基本都需要排位等候1-3桌，而一家比较期待的餐饮门店甚至告知“当天都没有号码”。若是晚上再来用餐，可想而知火爆程度。年关之际，昆明商业传来多则新消息：第一也是来自华润万象生活，2023年12月23日，昆明五华壹号广场与华润万象生活旗下商业品牌万象汇正式合作签约，昆明人民路壹号广场原烂尾商业正式盘活，将打造成万象汇。第二，今年1月15日，永辉超市全国首家定制店型、云南省最大面积门店于昆明世纪金源购物中心开业。这家店的位置就是去年闹得沸沸扬扬退出昆明市场的家乐福世纪金源店。而永辉超市开业当天总销售248万元，这个成绩既是全国近1000家门店中排名第一，也是其全国新开店业绩的历史新高。第三，今年1月中旬，金星宏业商务服务中心（万叶中心）项目顺利签约落地。万叶中心将作为保山茶叶巨头、云南茶叶出口的领军企业昌宁红集团的总部，打造以茶文化与酒店休闲区域设计的创新融合体。（万叶中心规划图）项目位于北京路与白云路交叉口东南角，金色年华正对面、昆明广场269写字楼斜对面，位置极佳，这块地因拆迁问题长期搁置达10年以上。而稍早前的2023年12月16日，建工新城旗下商业建投生活广场与悦容匯资管招商运营合作签约，计划以社区超市、美食餐饮、美容康体、电玩游戏等四大社区主力店为引擎，发展综合型社区服务商业。悦容匯同时也是建投旗下南悦城商业、大理爱琴海项目的商业运营合作商。昆明零售商业方面，签约的大动作确实不少，但总体来说，真正按时开业动作的不多（万象城算一个）。近年来，昆明商业开业速度放缓在过去的2023年，云南新开商业项目仅有8个，其中，昆明新开6个，占到绝大多数，除了昆明市民熟知的昆明万象城、金俊广场、星耀广场之外，超过10万方体量的还有郊县的晋宁吾悦广场，以及体量稍小的昆明京东mall（4万方）、昆明北城天地（3万方）。总体数量不算多，而令大众普遍担忧的、也是当前比较遗憾的是，原先计划开业的商业被拖延、甚至停滞。比较受关注的是体量均为13万方的昆明时代天街、昆明旭辉广场都已延期。昆明时代天街是巫家坝十字中轴线上首个大型全业态商业体，早在去年3月就启动招商，但受巫家坝飞虎大道北段通车以及其他市政配套影响，目前开发商关于昆明时代天街开业的公开消息的表态还是2023年年中，当时显示为2024年开业。（从该项目的工程进度来看，2024年也已经具备开业条件）而北部汽车站附近的旭辉广场，当时号称将与旁边的红星美凯龙商场，联手打造北市区最大的商圈——“星辉商圈”，根据宣传，旭辉广场购物中心招商也已经启动，已筛选约300多个意向入驻商家，主力商家已基本确定。但项目由于工期问题，原本开业时间也延期至2024年年底，计划于2024年5月完成商业内部装修工作。考虑到整体市场大环境以及商业运营的复杂程度，这两个项目算是比较有明确开业时间表、实际招商动作的项目。即便放在全国，拉长年度时间线看，2024年拟开业项目量为近8年来最低，同比较疫情前的2019年数量、体量均下跌逾四成，同比2020年跌幅亦超三成。专业数据机构提到，在2020年（实际为2019年年底统计，无疫情影响），商业市场就已经出现关键转折点，主要原因为行业进入存量时代叠加企业转向精细化运营。缩小到云南/昆明本地情况来看，从2021年到2022年，云南新增商业锐减严重，整体体量减少约100万m²（每年新增开业），数量也减少10个左右。2021年是四年中的最高水平，当时拟开业的商业项目体量达到284.95万m²，与2020年的282.62万m²基本持平，数量也维持在30个左右。而到了2024年，云南拟开业项目的数量、体量均在大幅减少，拟新开13个项目，体量约110万㎡。这一点也可翻看前文

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看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———本月初，本地教体局在地方领导留言板上，答复了市民有关昆明新体育中心选址呈贡的疑问。图源地方领导留言板至此，有关本地新体育中心到底会落在哪，总算是尘埃落定了。从结果来看，呈贡成为了最大的赢家。在文体设施规划建设方面，其一举跑到了昆明所有片区的前头。如果是对昆明城建动态不太关注的楼粉可能会有疑问：不过是新建一处体育场馆，哪来那么大的关注度？这是因为在前期的宣传中，官渡区才是反复被提及的那个种子选手。早在2019年时就有官方人士曾公开表态，称昆明新体育中心计划落地官渡的凉亭片区。一年后本地自规局公示了凉亭片区的控规修改方案，占地超过200亩的集中体育用地赫然在列，似乎坐实了这一说法。图源昆明市自规局。以下除特别标注外，均为同一来源但之后的三年间，这一重磅设施却一直未有实际推进；而综合去年时的各种信息来看，其实凉亭只是七大候选地之一，在2023年的一系列遴选中，其似乎连初选都没通过。图源昆明市教体局那到底是什么原因，致使原先被看好的种子选手，半路被截胡了呢？核心理由有两个：一是昆明新体育中心已经等不起了。去年十一月本地自规局公示的控规修改方案中，明确提及了这一场馆建成后的关键任务，即承办云南省第十七届省运会、第十三届残运会以及第十三届民运会。这“三会”的举办时间是2026年，换言之留给新场馆的工期，满打满算只有两年左右了。在此基础上，第二个理由是凉亭片区的动迁进度有点慢。我们现场看了一眼，截至目前规划中所框定的体育用地，仍旧被虹桥建材城所占据。凉亭规划的体育中心用地现状这类项目本身就存在动迁成本高+周期长的特点；而自规划出炉以来，三年间其也一直未取得实质性进展，这恐怕已消磨掉了有关部门的耐心。两相对比权衡下，似乎也只有呈贡可堪此大任了。其实如果回过头来看本地教体局的答复，光是交通这一项，便足以把其他所有候选者都给刷下去。还是以凉亭为例，眼下虹桥建材城周边不止是没有地铁接入，甚至连最近的公交站点，步行距离也接近1公里——一个要落地城市级体育中心的地方，却是个公交系统中前不着村后不着店的“孤岛”，这实在是有点说不过去。而其他候选地就更不用说了，一个更比一个远离市中心；光交通便利度这一项，呈贡就已大幅领先。呈贡昆明新体育中心用地现状不过话分两头，这倒也并不意味着呈贡的选址就完全没问题，像断头路就是其绕不开的“拦路虎”。在下可乐社区到奥宸中央广场这一段，古滇路有数百米的路段至今仍未贯通；也就是说在新体育中心未来的推进过程中，还得顺手把周边的道路也给修一修。主线任务重、支线任务多、关键时间紧不等人，表面上看好像是呈贡捡了个大便宜，但个中利弊就只能说如人饮水了。到此，呈贡与官渡之间有关新体育中心的爱恨情仇，基本算是捋清楚了。但有人可能会说，这顶多算是呈贡胜过了官渡，又怎么能说其跑赢了昆明其他所有片区呢？这是因为在2021-2022年间，昆明各区集中规划了一批体育中心或是文体双中心项目，主城五区都有份。而如今时隔一年多近两年，我们去实地走访了一圈，发现呈贡的落地状况确实称得上鹤立鸡群。不信就往下看：首先是五华区，其体育中心和文化艺术中心均位于西北新城。作为昆明最早配齐双中心的代表，五华也开创了片区配建相关设施的风潮。但项目落地越早，却也越发衬托出区域当下所面临的窘境：其早于2021年上半年就完成竣工验收、年底交付的体育中心，至今仍未完全投用。目前这一场馆除了位于一层的游泳馆，引入了涵育游泳（HIYOSWIM）这一品牌进行运营外，核心区域仍是封闭状况——建好了却不能用，多少有点美中不足。临近的五华文化艺术中心相对就要好上一些，其一层经常会举办各类展览，并对市民免费开放——规格高低先不论，至少算是物尽其用了。再来看看盘龙区，其在此前也已规划了文体双中心，其中文化中心位于北京路和沣源路交叉口，盘龙区政府对面；体育中心则位于农科北路南侧，颐惠园和中建龙熙壹号小区旁。图源微观盘龙从现场情况来看，如果说其体育中心一侧好歹用围挡圈了些地，那文化中心眼下则保持了一种原生态的美。而根据公开信息显示，去年年初时盘龙区体育中心的可研报告才获批复，看上去似乎要搞个园中园，年中时则有消息称旭辉中标了项目的管理服务；至于文化中心一侧，至今暂无音讯。左为盘龙区文化中心，右为盘龙区体育中心；上为征求意见稿效果图，下为现状图接下来是西山区，相较于其他片区的宏图愿景，其走的更多是务实路线——冠以片区之名的西山区体育场，是由废弃的老馆改造提升而来，占地面积并不算大。就现场情况来说，这一项目已经动工在建，而且眼下这一时间点工地上的工人还不在少数，实属难得。最后还有个呈贡。在之前有关昆明新体育中心的讨论中，不知道你是否注意到了一个问题：如果说新体育中心算是呈贡后来从官渡手上“抢”过来的，那其原先规划的体育或是文体中心是哪个？这便是去年年底时已正式投用的呈贡区文体活动中心了。图源见水印这一设施位于呈祥街和富康路交叉口、呈贡政务服务中心对面。其是一个囊括了公共艺术中心，职工、老年、青少年及妇女儿童活动中心，室内外体育馆，综合档案馆以及图书博物馆在内的综合性场馆。在我们探访当天，除了公共艺术中心因未主办活动没开放、图书博物馆在局部整修外，其他设施均在正常使用中。点击阅读更多精彩原创看到这应该不难发现，要论规划配置，五华、呈贡和盘龙，是五区中三个真正配齐了文体双中心的片区，胜过官渡和西山；要论落地情况，目前仅有五华和呈贡的相关设施已完工呈现；而如果要进一步比较具体的功能分区和投用效果，无疑是呈贡要胜出一筹。我们还特别统计了各区相应配套的占地面积，能看到如果要带上新规划的昆明新体育中心，那其他区加一起也不够呈贡打的；昆明楼市综合制图而即使只计算文体中心这部分，其超过100亩的体量也丝毫不怯场——文体设施配套这方面，呈贡确实是大获全胜。但真正的关键其实在于，这种占地数百亩的大型场馆，意义不只局限于体育赛事层面。之前我们曾有过这样一篇推文：《为何没有热门歌手来昆明开演唱会》。里面提到过，场馆硬件设施的缺失，是近几年昆明无缘大型演唱会的一个重要原因。而未来昆明新体育中心的落地，刚好就能填补这一空缺；其不仅将增强本地在文体方面的竞争力，也将带来实际的经济效应。毕竟，一场演唱会带来的动辄都是以亿计的文旅消费。看着隔壁的曲靖盆满钵满，要说昆明一点也不心动估计没人信。图源曲靖市融媒体中心而眼下最尴尬的无疑是官渡了。我们前面也提到过，凉亭相关体育用地，说是为了昆明新体育中心量身定制的也不为过；但眼下项目飞了，那这块地到底该怎么办？是硬着头皮，按照原有规划继续推进建设？还是削减一些规模？抑或干脆调规改用途呢？说实话反正各区都在搞，官渡常年顶着区域No.1的名号，也早该有一处全新的、成规模的体育中心项目了，不如“将错就错”就这么干下去。其总不能拿空港的体育运动中心来充数吧，虽说行政区划上其确实属于官渡——你没听错，空港还有一个体育中心，有消息显示其去年6月已动工。图源昆明空港经济区官网有住在周边的小伙伴可以来评论区留言，聊一聊项目现状如何。说回呈贡，虽然未来其有了市级新体育中心这样的长期饭票，但并不意味着就能完全躺平。像前面提及的断头路阻碍虽小，反映出来的却是区域城市界面有待完善的大问题；如果呈贡仅仅是抱着建好一处场馆的心态去干，那这一场馆反而会搞不好。发展至今，呈贡已经有过两轮绝佳的发展机遇；但要论眼下的成果，和传统四区比也只能说是中规中矩。眼看着伴随新体育中心，第三拨浪潮即将袭来，这次呈贡又能不能接住这泼天的富贵呢？千言万语汇成一句话，背靠大树确实好乘凉，但打铁还得靠自身硬。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———尽管距离2024年小学一年级招生网上预登记还有一个多月的时间，但即将面临“幼升小”的孩子家长们似乎已经坐不住了。单从后台咨询来看，近期有关小孩读书的问题明显多了起来。这种有倾向的“特别关注”背后，也预示着新一年“升学季”预热的开启。云南新政规范教育集团化模式事实上，不止家长。教育主管部门也在为新学期的到来做准备——近日，云南省教育厅等四部门印发了《关于加强基础教育优质资源辐射引领的指导意见（试行）》，旨在努力构建优质均衡的基本公共教育服务体系，促进教育公平与质量提升。在具体的实施举措中，主要通过以下四种方式进行资源帮扶：资源帮扶方式概述政策明确，力争通过3年努力，确保每1所新建中小学校（含幼儿园，下同）、薄弱学校、乡村学校至少能获得1种帮扶资源，全省基础教育区域、城乡、校际质量差距逐步缩小，受帮扶学校办学水平和教育质量明显提升，更好满足人民群众“上好学”的教育期盼。从“四大”举措中可以看到，集团化办学的模式，是近年来昆明比较盛行的教育公平与质量提升的重要促进方式。而针对集团化办学的模式，本次出台的新政特别从规模控制、退出机制、令行禁止等方面提出了新要求，归纳起来主要是以下方面：规模控制——1个教育集团覆盖的成员校不超过10所，原则上按照3—6年为1个周期组建教育集团；退出机制——成员校成长为新的优质学校后，可逐步脱离集团管理；四项禁令——严禁仅以品牌输出、挂牌更名等方式组建教育集团，严禁以集团化办学名义违规举办义务教育“公参民”学校，严禁教育集团内中小学跨区域违规招生，严禁以各种形式借读、挂学籍跨校就读。单就限制教育集团成员校规模这一点来说，优质教育资源毕竟有限，孵化也需要时间，如果成员校过多，可能会出现核心校被拖累的情况。可以说，新政涉及的相应提法，并非是对教育集团化的打击，反而能对昆明热火朝天的集团化办学模式能起到很好的规范作用，具有现实的指导意义。昆明已组建47个公办教育集团在去年8月，昆明教体局负责人做客本地栏目时透露，昆明累计组建了47个公办基础教育集团，覆盖基础教育各学段，各个县区（市），成员学校224所，通过外引内培，全市短时间内新增优质学位30余万个。其中，近年来仅从省外引进的学校就有诸如北京清华附中、华东师大、西南大学、东北师大、上海师大等23家，在昆举办学校33所。同时，作为实现教育优质均衡发展的重要路径之一——集团化办学，也为昆明优质资源快速扩大带来了强劲的势头。从昆明主城区来看，除昆一中、昆三中、昆明市外国语学校、中华小学、师专附小等昆明市直属教育集团外，各区在集团化办学的道路上更是你追我赶，挤上快车道。比如，最明显的西山区，去年8月一口气设立了11个教育集团，涵盖幼儿园到中学学段，算是把西山区能拿得出手的学校都囊括进去了。昆明楼市整理/制表这其中，还不包括已经规划建设的书林一小双塔校区，以及大华锦绣山海签约的书林一小分校。同西山区一样，集中设立教育集团的还有盘龙区。在去年5月，盘龙区5大教育集团宣告成立，拿出了盘龙区的“家底”，一众优质学校领衔，一度将盘龙区集团化成员校的规模推至昆明主城第二的位置。昆明楼市整理/制表在这些学校中，还不包含今年初官宣签约金康园小学的美的北京路9号等项目在建的学校。当然，若论集团化办学的拓展速度，教育资源丰富的五华区，必然是昆明的先驱。早在2019年10月，五华区就挂牌成立了武成小学教育集团，并一举成为昆明市第一个小学教育集团。昆明楼市整理/制表如今，五华区已经拓展出12个教育集团，成为昆明市教育集团最多、成员校规模最大的行政区。单2023年，五华区就有四所学前教育集团，以及莲华小学教育集团、昆明市第十四中学教育集团、龙翔小学教育集团等陆续宣告成立，充实和壮大着五华区教育集团化的队伍。而不甘落后的官渡区，则在原有4个教育集团的基础上，于去年新设立6个教育集团，使官渡区教育集团数量增至10个。昆明楼市整理/制表就连看上去并不缺优质教育资源的呈贡，时至今日，也设立了6个教育集团，尝试通过自身努力来壮大区属教育资源的硬实力。昆明楼市整理/制表总的来说，通过集团化办学“强带弱”的方式，来扩大优质资源辐射效益，孵化优质资源快速增长，从而实现教育优质均衡发展，这是昆明正在实践的方向。可能也是看到了实践中凸显出的一些问题，在前述云南省发布新政中，才特意针对集团化办学提出了相应的要求，使集团化办学更加规范。无疑，这对昆明来说，算是好事！基础教育正在换挡提质需要注意的是，政策的出台从来都不是空穴来风。早在去年7月，教育部等三部门就发布了《关于实施新时代基础教育扩优提质行动计划的意见》，以推进基本公共教育服务均等化，显著扩大基础教育优质资源，加快构建幼有优育、学有优教的高质量基础教育体系。图源国务院公报结合云南省本次发布的新政来看，算是一种细化和补充。事实上，在经历近年的“幼升小”入学高峰之后，小学一年级的入学压力将逐渐缓解，基于学校的供求关系也将随之出现变化。昆明楼市整理/制表接下来，学校将从疲于满足义务教育100%覆盖的粗放形式，逐渐向更高质量的教育需求转变。换挡提质，这是慢下来之后的必然！因此，针对基础教育，不管是“扩优提质”的提法，还是对“优质资源辐射引领”的强化，背后都是恰合时宜的一种引导和转向。最终为的是，更好地满足大家“上好学”的美好愿望。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———1月15日，昆明市自然资源和规划局发布多条调规公示，多个“配售型保障性住房”用地落地。可看前文：闲着也是闲着，昆明要拿商业用地开刀了有读者发问，怎么买，多少钱？会对市场造成多大冲击？甚至还有开发商朋友在调侃，怎么盖，我们代建有机会吗？怎么管，我们物业有机会吗？配售型保障房多少钱？谁有资格买？这一次，昆明一次性将多个区的多个地块直接调整规划为配售型保障房，可见从上到下已经动了真格。配售型保障房，整体采用市场化运作模式，土地性质为划拨，在保障微利原则上进行配售。同时，保障房不得上市交易，只能在系统内流通，而且购买之后不得长期闲置。那普通大众能买到这样的配售型商品房吗？在整体上，配售对象上以家庭为单位，优先满足城市居民，工薪家庭，单位职工以及引进的人才，但具体配售对象包括哪些，还需要具体分析。举两个例子：以深圳为例，配售型保障性住房的售价约为同期同区域同品质商品房的50%，购房人可以按照一定比例取得住房的产权份额，但不能私下交易或者上市流通，只能面向符合条件的对象转让产权份额或者申请收购。（但深圳的配售型保障性住房主要面向具有深圳户籍或社保三年的居民和人才，这里前提是有户籍和社保）再看福州，福州首个配售型保障房已经开工，售价预计不超过6000元/平方米，相当于周边普通商品房的三到四折。福州这个项目配售对象优先是具有六城区户籍、住房和收入困难群体，剩余的房源才面向在六城区稳定工作生活的住房困难的企业职工家庭配售。从这里可以看出，这两个城市的配售型保障房基本都要求本地户籍或社保，有一定的优先级，如果申请人数众多，那么则需要摇号。如果昆明保障房发展定位为托底型保障，那么解决的是最简单的“有房住”这一问题，那么可能会按照家庭收入、财产情况来作为判定标准。而从目前昆明各区多地块、位置包括大学城、又有低密度的产品的情况来看，可这样推测：昆明配售型保障房定位是针对有一定支付能力、但支付能力又不能完全覆盖商品房的群体，不只是保障“有房住”，还需要满足多层次的住房需求。也就是说，昆明的配售型保障房，既面向保障住房有困难且收入不高的群体，也针对昆明需要引进的相关人才。价格上，深圳是五折左右，福州是三到四折，那我们简单估算昆明在三到五折之间。因全国可参考的例子不多，我们来看看深圳去年11月针对人才配售的某小区的情况：（来源自深圳住房和建设局官网）从上图看，深圳这个配售型保障房项目，分为多个层次优先级，整体为有一定学历/技能人才+本地社保三年+年龄限制+没有购买过其他保障房+申请人和共同申请人深圳名下无房。比如，第一优先队列就是，本科毕业，本地社保三年，满了35岁，本地无房，即可申请。考虑到深圳总体房价水平远超昆明，那么相对的，昆明的要求可能会降低一些。总体来说，配售型保障房的总体就是，微利出售，市场价三到五折；针对住房困难人群，大概率需要摇号；没有独立产权，不可上市交易。有必要买吗？买了以后不能交易吗？昆明这次推出的配售型保障房地块有什么特点？具体信息地块信息如下图：从位置上看，西山区地块主要在碧鸡路以北，海源南路两侧，但也有一个地块在金牛小区旁边；盘龙区地块在北部山水新城；官渡区地块在方旺片区，呈贡的项目在大学城板块。位置都不算差，甚至也有靠近地铁站，交通便利的。临近也有新建的商品房小区，价格还不低。（呈贡两个地块位置都处于呈贡大学城比较好的位置）从用地指标上看，基本每个地块都非常不错，容积率都不超过3.1，甚至呈贡的两个地块容积率只有2.5和2.0，同时建筑高度不超过80米，不得不承认，这几个地块丝毫不逊色一级土拍市场上住宅用地。同时考虑部分地块紧挨着，比如北部山水新城两个地块和西山区碧鸡路几个地块实际都是紧挨着，连片开发，共享配套（相临近还规划了幼儿园用地）。（这里是西山区碧鸡路北侧的三个地块，红色位置且标注了数字）这打破了大众一贯对保障房的认知，保障房，也可以比商品房容积率更低，楼层更矮；若配套较强的学校、商业之类，完全与商品房无异，甚至比商品房小区还要更舒适。唯一美中不足的是，车位配比稍低。（考虑到保障房的性质，这样的车位配比也算不错了）正常商品房小区大多配比1：1以上（即便刚需项目也多在1.1：1以上），而这几个地块的车位配比仅有）0.7：1。因为配套性保障房的土地性质是划拨，没有经过土地招拍挂程序，也就是土地成本几乎为零，这也是普通居民能够三到五折买房最基础的所在。住房回归居住本质，是配售型保障房的初心，必然设置不得上市流通转让的限制。（深圳某配售型保障房的要求）还是以上述深圳的例子来说，年满35岁（第二队列也要满30岁）才可申请，而购房后需要签订买卖合同满10年，才可以按照届时安居型商品房取得完全产权的相关政策规定，申请取得住房完全产权。（土地性质是划拨，取得完全产权需要补交土地出让金，注意，这里仅以深圳这个小区做例子，不代表其他城市和其他小区也是限售10年）房价水平越高的城市，限制越多。以五折的价格买了深圳的保障房，省下了两三百万，但也受到了较大的限制，比如住房面积较小（50-80平米），购房者年龄要求又不低，时间年限较长，想要下一次置换的话，至少10年起步。（之前在其他城市，还见过这样的人才房，8年不得上市交易，且交易后需要将购房收益的50%上交）也就是说，若昆明的配售型保障房上市，考虑购入的小伙伴需要衡量“时间”、“空间”成本。当然，配售型保障房还是有无法兼顾的情况，比如户型偏小，公区/绿化配置不一定达到商品房水平，居住氛围一般，也未必有大众偏好的好学校或者商业配套，最重要的是数量有限，大概率需要摇号，甚至排到猴年马月。在价格绝对优势的情况下，配售型保障房确实是广大居住困难群体的福音，适合现阶段家庭收入不高，同时预期收入也不高的家庭。只要符合一定条件，能花三五千块每平米的价格能买配售型保障房（还是新房），为何要花上万元去买开发商的新房或者二手房？反正都是自住。新一轮“房改”范围扩大本次昆明多个保障房项目落地，也意味着未来市场会发生较为微妙的变化：考虑到昆明本身房价水平并不如一二线城市那么高，保障房群体和商品房群体的界限没有其他城市那么明显，结合当前昆明市场住宅成交趋势，这一类配售型保障房冲击最大的无疑是住宅市场中的小户型，尤其是二手房市场。从开发商角度来看，既然做刚需盘价格优势无法与二手房、保障房相比，利润微薄，不如多做改善盘。同时，这部分保障房项目开发商有机会参与吗？比如开发代建、物业之类。从其他城市的例子来看，毕竟是“微利”，本地平台公司为主（但深圳等几个少数城市又是例外，还有不少中小地产公司参与开发），另外还有物业企业参与。但大的层面，无论是个人老旧小区，还是房企、城市，确实还有更多机会。我们此前在文中提到过，也按照部分先行探索城市的情况来看，在未来市场上，商品房和保障房供应为“双轮驱动”，即两者规模占比相当，甚至保障房还占大多数，被称为新一轮“房改”。具体看这篇：新一轮房改到底要改点啥？（注意，新一轮保障性住房包括配租型和配售型两种，今天我们主要讲的是配售型保障房）但按照当前保障房的水平，双轮驱动似乎有些理想化；去年10月消息刚出来的时候提到，这一轮“房改”的第一阶段，只会在城区常住人口300万以上的大城市进行探索实践。（当时只有35个城市满足条件）在去年12月~今年1月，全国已有多个城市报批了配售型保障房的计划，比如昆明的这一波动作推测也是在“交作业”，动作快的城市甚至已经开工，如深圳、福州、广州等。昨天，新的政策消息已经传来：1月22日多家媒体消息，近期监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。按照相关指标推算，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。此外，这些城市申报的相关项目还需满足资金收支能够平衡或者项目收益与融资能够平衡等条件。包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设是政策重点，监管部门已推出多项支持措施，包括中央预算内投资、专项债、抵押补充贷款PSL等。扩大范围，且发专项债给予一定资金支持。保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设被称为“三大工程”，去年召开的多个顶层会议反复提及。统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%。而此前机构测算，扩围前，“三大工程”建设每年将拉动万亿左右的投资，那么可估算占到2023年房地产开发投资的9~10%。那扩围后，“三大工程”拉动投资的规模将进一步提升，有助于提振地产投资。总体说来，预期起到“对冲房地产下滑、发掘潜和满足新增住房需求”的作用。这套组合拳下来，能够让更多住房困难群体住上房，但能否进一步如愿对冲房地产下滑？能稳住吗？---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———房子难卖，是过去一年大部分二手房东的心声。经历降低存量首套房贷利率，全面取消“双限”的购房政策刺激，加速了房东处置资产的速度，使得昆明二手房市场挂牌量维持在6w套左右的高位。（降价房源和新增房源也不少

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———根据第三方克而瑞昆明机构的统计，2023年昆明主城共成交二手房超过4.4万套，超过了新房的近3万套。图源克而瑞昆明机构。以下除特别标注外，均为同一来源这正式宣告本地楼市迈入了存量房时代。实际上，早在前年也就是2022年时，昆明市场便已显现出类似苗头。按照本地房协当时的统计，截至11月主城二手住宅的交易套数超过了新房——不过由于少了12月的数据，似乎欠缺一些说服力。图源昆明房协而如果同样采信克而瑞的数据，其统计结果是2022年时本地二手房成交套数仍落后于新房，不过差距已很细微，仅为三位数。再考虑到本地二手房的平均面积偏小，在更为关键的成交面积层面，前年时新房应该维持住了领先地位。但去年就不一样了，约1.4万套的成交套数差距，大概率足以抹平两者间的面积差。实际的结果也确是如此。还是参考同一信源，2023年昆明主城的二手房成交面积约为450万方，这一结果虽略微落后于商品房整体的约512万方，但已超过商品住宅的约375万方。可以说去年的这场成交硬仗，本地二手房赢得名正言顺；而昆明市场迈入存量房时代这一刻，也终究是来了。早在去年的一系列文章中，我们就曾表达过类似的观点：二手房市场的表现，看上去更能反映昆明市场的真实现状。首先是房价。参考国家统计局的数据，去年昆明的二手住宅销售价格环比8跌4涨，比起商品住宅价格的7跌5涨，似乎更为贴近大家对本地房价的直观感受。数据源自国家统计局。昆明楼市制图而如果将年内这些涨跌幅累加起来，明显也是二手房跌得更到位：相较于2022年底，本地二手住宅价格在过去一年累计下降了约4.7个百分点，比起商品住宅的不到0.3个百分点，谁更有“诚意”不言而喻。而无论是相关平台记录的年末约1.15w/㎡的二手房挂牌均价，还是第三方机构给出的约9600元/㎡的成交价格，都要比1.3w+的新房单价看起来更为亲民。本地二手房这个价格，可能才是多数人踮踮脚能够到的真实水平。再来则是面积。100㎡及以下是过去一年昆明二手房绝对的主力成交面积段。按机构数据，80㎡以内与80-100㎡区间的产品，合计占到了去年二手房成交量的一半；而再往上的100-120㎡和120-140㎡两个面积段，占比仅在16%左右徘徊。与此相对应，商品住宅一侧则是改善需求占大头。以最具代表性的高层产品为例，100-120㎡与120-140㎡两个面积段，成交占比均在26%左右；再加上80-100㎡产品的22%，三者占比接近1：1：1。如果叠加之前的价格数字，去年本地二手房主力成交产品的总价，与新房主力面积段的价差，已拉大到七八十万——很多人为什么一直在说昆明的房价高，原因可能正在于此了。还是那个观点，昆明作为省会城市，主城商品住宅整体一万三四的均价，真心不算高；关键是当你成为房东后，把房子往中介那一挂，立刻能感受到两个市场的价格参差。老说购房者对楼市信心缺失，别的城市如何不做评价，至少昆明的症结在这里。点击阅读更多精彩原创我们回到昆明存量房时代这一话题，迈入新阶段之后，本地楼市面临两个很现实的问题。一是去年虽然迈入了，但今明两年会不会又退出去呢？这个问题某种程度上等效于本年度昆明市场的表现——尤其是成交规模——会不会比去年更差？先来看一组数字对比：参考前面提到的机构数据，去年本地新房+二手房，成交套数合计约为7.4万套，而前一年时这一数字差不多是7.3万套。这意味着近两年本地楼市的整体成交规模，并未有显著缩水；过去一年的变化，主要集中在内部成交结构的调整——也即前面表现出来的，二手房从新房市场处吸纳了更多刚需购房者这一点上。解释得更为通俗一些，7万套出头，基本就是眼下昆明市场的成交底部了；不管有多少人喊着不买，每年还是固定会有这么些人出手买房。而即便未来楼市进一步收缩，真的失守了7万套这条红线，由于二手房客群结构中纯刚人群占据主流的特征，其需求减弱的趋势，无疑要比改善为主的新房市场要慢一些。所以可能出现的现象，不是什么新房成交量会在今明两年重新反超二手房，而是二者间的差距也许会进一步拉大，使得存量房的市占率越走越高。第二个问题，本地房东群体做好应对竞争和冲击的准备了吗？昆明二手房成交在近两年的走强不是偶然事件，一大关键动力无疑来自问题项目。还是以去年两个市场的主流客群特征分化为例，这种内部流动趋势，其实也揭示出了一个残酷的事实：购房者的入市意愿确实在降低，以至于二手房要靠从新房处“挖墙脚”，才能实现成交增量。而如果将时间线拉长，不难发现2021年之后，本地二手房市场的成交规模是在走下坡路的；哪怕是去年，其也只是靠着吸纳新房的刚需客户，才略微回归到2021年时的水准。还记得前面提到的16%这个数字吗？其实在100㎡以上的偏改善区间，本地二手房也在分流新房客户，只是趋势不那么明显而已。随着短期整体市场规模扩容难度的加大，这种内部竞争趋势只会愈演愈烈；而且由于目前二手房占据上风，其将不得不面对来自新房的“进攻”。去年底本地很多新房项目相继推出“以旧换新”的策略，已经传递出了相关信号。（相关内容可查看《昆明的房子“以旧换新”，你会不会买账？》一文）有人可能会说，眼下昆明的新房相较二手房还有多大优势啊，价格更贵吗？如果新房真能守住自己的一亩三分地，本地楼市可能也不会迈进存量房阶段了。话还真不能这么讲，放弃新房转投二手房，购房者看重的是现房的确定性；但如果抛开这一点，二者摆开阵势来场硬仗，二手房就未必能占上风了。毕竟新房均价多出来的那两三千块不是摆设，新房整体的均好性高于二手房问题不大。去年本地一些交付拉了胯的项目，基本还是在还前期的债；但当这部分存货的风险出清，去年这批新项目逐渐进入交付与现房期，天平可能就会有所偏移。而且，压力本就不仅来自新房。正如我们在稍早前文章中所讨论的那样，随着配售型保障房的到来，二手房市场要承担多一分压力；毕竟相关新品所瞄准的，同样是楼市最为基础的刚需人群。（相关内容可查看《闲着也是闲着，昆明要拿商业用地开刀了》一文）如果说新房和二手房的竞争还只是内部的小打小闹，那配售型保障房的冲击则会是全面的。因为其挑战的是过去这几十年间，大家对购房形成的固有认知。所以别看昆明迈入了存量房时代，你找个身边的房东问一问，得到的答案大概率还会是“二手房不好卖”，或是“降了好几轮价依然无人问津”。总之，在整个市场面彻底好转前，二手房想要走出独立行情很难。而楼市走到这一步，相信至少房东群体应该能理解，我们常说的一荣皆荣、一损俱损，到底是什么意思了。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第271期的问答如期推出，本次精选了2024.1.14-2024.1.20的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、老人住西市区，买房想跟老人挨着，方便照管小孩，但平时在南市区广福路、滇池路附近上班，是考虑金地都会风华还是就自己通勤便利买南市区的？算了一下总价起码差了三十万，首付和月供的资金压力都挺大的。答：广福路靠滇池路周边的高层新盘，基本价格在1.6w左右。（除非买二手老小区，这边的次新房也不便宜）金地都会风华价格只要1.2-1.3w，对比西边几个楼盘算是性价比很高的了，买个三房两位户型总价就差了三四十万哦（省下这个钱你可以做很多事情）。事实上你从金地都会风华开车走草海隧道到广福路差不多10多分钟，而且都会风华靠近地铁站，临近沃尔玛，交通便利，生活配套齐全。钱挺难赚，倾向于性价比更高的金地都会风华。2、小陈，改善，想一步到位，以后不想再折腾了，买大华翠湖映合适吗？还是提前投资布局新兴板块？答：其他板块也有好房子，可是价格已经不算低，未来发展时间也待定，与其追逐新兴板块，不如守住昆明的恒产——市中心翠湖。就自住而言，昆明中心生活配套丰富，地铁、医院、学校、商业都在十五分钟交通圈内，同时翠湖周边自然环境较好，加之人文底蕴浓厚，完全满足全家人“一步到位”的需求。大华翠湖映作为翠湖板块当前难得的改善型新盘，产品可选择性多（大户型为主，但楼层有的挑），容积率低，楼层不高（16-22层），精装价格比周边毛坯贵2k左右（价格不算太浮夸），是比较合适的选择。3、官渡区人民医院附近上班，想问问旁边招商雍珑府的房子到底怎么样啊？是现房了？答：实景园林和实体样板间均已呈现，从这里来看，小区品质是非常不错的。准现房，今年3月首批房源就可以交付。容积率3.8，密度适中，得房率高，空间灵活，可改造性高，即便是95平米的小户型也非常实用，做到三房两卫。与巫家坝其他项目相比，这个项目也没公寓、写字楼这些，纯住宅社区，比较安静。距离官渡区人民医院直线距离只有300米，很适合你。4、请问，龙川府怎么样？答：现房，带红云小学，且是目前北边少有的洋房/叠墅小区（叠墅265w/套起，即便按照洋房价格来，这个总价也是当前市场比较低的）。缺点，位置得从北三环旁边的小路绕上去，不方便，可能还会觉得有点偏僻。如果要这个价格段找洋房，还可对比下东市区的中海云麓九里，或者二手房也行。5、老师，在五华区周边上班，金地莑范和金泰国际三期哪个性价比高呢？答：金泰现房，位置更靠市中心，马上要开四期，规划有大体量商业，自身有五华区外国语实验学校；金地峯范，也是现房，整体密度更低，户型好一些，旁边也有西城时代商业，自身没有签约学校，可能会划片到瑞和实验（不一定）。考虑读书买金泰，学校优势明显；要求舒适度买金地。6、家里还没有孩子，但是想提前做个准备，不知道现在考虑买万科城的尾盘是否合适，改善户型的价格也比较高，不知道会不会变成高位接盘，麻烦老师给些建议，谢谢。答：万科城六期比前几期做了一些提升（公区景观、配置），1.6w+的价格不算便宜，而你暂无小孩，也就是说至少提前了七年支付了一些溢价。看个人的规划，预算充足偏好一步到位可以买，若想走一步看一步也行，毕竟若是实在喜欢这个学校后期买二手也来得及嘛。7、你好，书香云海三期1.3万怎么样？答：三期是位置比较好的一期，离高架远，且离地铁更近。户型还不错，紧凑实用型，有学校，有商业，体量也适中（能聚集人气又不至于过度嘈杂）。缺点是周边开发尚未连片，发展需要时间。这个项目比去年同期销售的一期二期贵了一千块，需要学校可以买（起码直接搞定了幼儿园小学初中和至少十年以上的居住）。8、老师，金江金翠、金江欣翠和北京路9号这片的回迁房能买不，价格挺低的。答：商品房楼栋独立管理的，也不是不能买。美的的位置就很好，1.5-1.6w的价格也不算贵，还有金康园小学。回迁居民的影响主要在于，出租房/民宿居多，小区不好管理，另外房价混乱；原始居民的圈子和生活习惯恐有不同；回迁房地块比容积率高、楼间距窄，绿化空间小等等。如果能独立管理（单独小区出入口），部分问题能规避掉，规避不了的也用价格弥补了。9、

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.1.20上午8时，收集整理时间为2024.1.19。本期看点：看得出来，一些开发商还是想赶在春节前尽量多卖点房，才好安心回家过春节。所以，做特价的热情并未消减。毕竟，春节一来，就得面对大假带来的漫长销售空窗期了！这不，除了往常做特价的一些“老面孔”外，本周也有新面孔加入到了促销的行列。比如，京江隐翠、鳳起蘭庭、中交泓园、义承金川府等项目。在优惠方面，京江隐翠单价2w左右的大平层，鳳起蘭庭单价1.8w+的一口价房源，以及中交1.3w出头的新年价，都还是比较有看头的。主打低价的项目，诸如华夏金地世博一号、金地十一峯、北大资源颐和1898、中铁时代央著、滇池一英里等，推出的也都是单价1.1w上下的房源。就连经常做特价，但价格始终没什么变化的保利城，本周也有1.2w+的房源出现了……都说，年关、年关，过年如过关。可见，对于开发商来说，过年也并不是多么快乐的事儿。【北市区】信达万科京江隐翠👆点击查看更多楼盘详情销售动态：信达万科京江隐翠位于盘龙区北京路金刀营，靠近盘龙江。项目主推建面约158㎡、199㎡的大平层，1T1户设计，总高24-32层，带装修交付，均价约1.95-2.2w/㎡。另有建面约80㎡、127㎡、135㎡的毛坯现房，总高33层，均价约1.6-1.7w/㎡。项目实景已开放，期房产品预计2024年6月交房。华夏金地世博一号👆点击查看更多楼盘详情销售动态：华夏金地世博一号由华夏阳光和金地集团双强联合打造。在售产品为104-175㎡三/四房，在售楼栋总高24-28层，整体均价约1.52w元/㎡，在售房源预计2024年3月交房。详情可咨询售楼部。御龙半山👆点击查看更多楼盘详情销售动态：御龙半山位于龙泉路西侧，小麦溪村对面，项目配套的盘龙小学龙源校区已开学。项目目前有建面约89-200㎡的产品在售，总高10-12层，1T2户板楼设计，毛坯交付，整体均价约1.25-1.4w/㎡。其中约140-200㎡的大平层产品已于近期交付，约89-110㎡的较小户型则计划2024年年底交房。具体信息可详询售楼部。【南市区】筑友双河湾👆点击查看更多楼盘详情销售动态：筑友双河湾位于广福路与前兴路交汇处，项目距地铁5号线庄家塘站约600米，配建的公办度假区第三小学（度假区二小拥金路校区）已开学，项目签署双学位协议，保证2个小孩免试入学（金岸附小、附中）。目前在售A2地块璟樾组团，建面约88-144㎡，2T4/3T4户设计，总高27-34层，精装交付，单价约1.55-1.7w/㎡。在售组团已于2023年底交付，目前已是现房状态，详情可咨询售楼部。华夏四季👆点击查看更多楼盘详情销售动态：华夏四季位于西福路与船房河交汇处。目前主推3期产品，总高8层，价格3.3w起，165-270平米面积。190平米以上户型为毛坯，165-190平米户型为精装，总价500w起。金地十一峯👆点击查看更多楼盘详情销售动态：金地十一峯位于西山区坤盛路金地中心对面。项目规划有2栋住宅和1栋办公，两栋住宅裙楼规划有4层商业，裙楼顶部有绿地与住宅相隔。项目目前主推建面约132-151㎡的产品，整体均价约1.3-1.4w/㎡，带装修交付。其1栋总高21层，剩余房源已不多；2栋总高40层，房源相对充裕。项目预计将于2025年6月交付。鳳起蘭庭👆点击查看更多楼盘详情销售动态：鳳起蘭庭位于西山区双塔旁。目前在售建面约143-238㎡的户型，1T2/2T4户，板式设计，带装修交付。约143㎡户型均价约1.9-2.1w/㎡，约175㎡户型均价2-2.3w/㎡，约238㎡房源均价约3w/㎡。项目预计2024年年底交付，具体信息可咨询售楼部。中交泓园👆点击查看更多楼盘详情销售动态：中交泓园位于巫家坝飞虎大道与纬七路附近。项目共规划有5栋住宅，目前在售建面约112㎡、128㎡、138㎡、143㎡、177㎡的户型，2T3/2T4户设计，总高23-32层，毛坯交付，均价约1.4-1.7w/㎡。目前，建面约112㎡的房源仅剩一套，单价约1.53w/㎡。项目已是准现房，预计2024年6月份交房。招商蛇口雍珑府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：招商蛇口·雍珑府位于巫家坝上游国际低密纯住区，紧临官渡森林公园和官渡区人民医院，尊享巫家坝与关上双轴核心配套。项目已是现房在售，产品户型建面约92-143㎡，2T3/2T5设计，毛坯交付，单价约1.3-1.4w/㎡，可现场选房。在售户型具有得房率高、灵活多变等特点，更多详情可咨询售楼部。项目实景园林和实体样板间均已呈现，今年3月底将迎来首批次交付，交房即交证。建投朝朝暮暮👆点击查看更多楼盘详情销售动态：建投朝朝暮暮位于西山区华晨路与逸康路交汇处，紧邻南悦城。项目目前主推建面约126㎡、142㎡的带装三四房，及建面约202㎡的毛坯五房产品。其中带装产品均价约1.95-2w/㎡，2T4户设计；毛坯产品单价约1.6-1.85w/㎡，2T2户设计。其他具体在售房源信息可详询售楼部。龙湖青雲赋👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖青雲赋位于云大附属星耀中学（高中部）旁，为原俊发俊云峰项目后续地块，东方资产接手后，龙湖代建项目。项目在售建面约88-137㎡的带装高层产品，目前已开盘，均价约1.5-1.6w/㎡。更多项目详情可咨询售楼部。北大资源颐和1898👆点击查看更多楼盘详情销售动态：北大资源颐和1898地处滇池畔、会展旁环湖东路与珥季路交汇处。项目在售建面约110-142㎡的房源，2T4/2T5户设计，总层高27层，毛坯交付，均价约1.1-1.3w/㎡。在售房源为现房，推出了买房送车位的活动，详情可咨询售楼部。万科公园城市👆点击查看更多楼盘详情销售动态：