看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：这座建筑被称为昆明“小巨蛋”，曾与深圳腾讯滨海大厦等全国知名建筑一道上榜建筑某领域奖项，并且位居前列。但技术难度太高，加之资金缺口，2012年开工，至今没有完工。它就是位于呈贡锦绣大街北侧、景明北路西侧的云南省科技馆新馆。（1）连发招标，“小巨蛋”要复工近期，云南省科技馆新馆连发多条招标公告，多方信息显示，2025年年底或2026年年初，这座昆明“小巨蛋”将竣工！近一个多月，昆明公共资源交易平台发布了三条云南省科技馆新馆建设工程的相关招标公告：9月11日，发布云南省科技馆新馆建设项目屋盖屋面及幕墙工程（收尾及修复）深化设计和施工招标公告，建设规模最高限额4050万元。9月24日，发布云南省科技馆新馆建设项目室内普通装修工程招标公告，建设规模2932.090943万元。10月16日，发布云南省科技馆新馆建设项目—续建工程项目管理监理一体化服务招标公告，规模金额210万元。根据这三则招标公告内显示的时间，如“屋盖屋面及幕墙工程深化施工图设计

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———果然，如大众所期盼那样，赶在存量房贷利率调整前，最新一期LPR迎来下调：根据央行官网显示，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。图源央行官网相比上一期，1年期和5年期以上LPR均下调25个基点。这也是继续今年7月以来，1年期LPR和5年期以上LPR的第二次“双降”。结合即将在10月25日迎来调整的存量个人住房贷款利率，叠加效应将对市场产生重要影响。先降为敬！LPR下调25BP事实上，本次LPR下调已有先兆——10月18日，央行行长在参加2024金融街论坛年会上曾透露，10月21日公布的贷款市场报价利率(LPR)会下行0.2-0.25个百分点。结果，应声落地的LPR直接下调0.25个百分点。对照今年以来的LPR变化情况，5年期以上LPR已经是第三次调整，而且还是调降力度最大的一次。昆明楼市整理/制图自今年以来，

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.10.19上午8时，收集整理时间为2024.10.18。本期看点：历经国庆的“涨价潮”之后，做特价的项目明显少了！从打折促销的力度来看，也确实有些乏善可陈——北市区收集到的两个特价项目，御龙半山的1.2w/㎡左右的特价，与之前差别不是很大；而世博一号针对专属团购会，在原有优惠基础上再度拿出优惠，推出的一口价房源单价仅1w出头。南市区的项目都或多或少的给出了一定的优惠。刚交付的白马御府工抵房1.4w+，学宸府也推出1.2w起的特价房源，龙湖御景甚至有1.1w+的房源，并非没有吸引力。而9字头房源频现的巫家坝，似乎也没了身影，让一贯竞争激烈的南市区火药味不再那么浓烈。即便还有佳品苑推出的8字头房源撑场，但始终是一场独角戏。相比之下，东市区和西市区做特价的楼盘缩水比较明显，而且优惠力度也有些中规中矩。反倒是，呈贡颇有看点。明确了学校的滇池晴翠特价房源单价仅7000+，大渔片区的紫境府折算单价8000+就能拥有叠拼，相比主城门槛低了一大截。【北市区】御龙半山👆点击查看更多楼盘详情销售动态：御龙半山龙晟苑位于龙泉路西侧，小麦溪村对面，社区配套的盘龙小学龙源校区目前已开学。项目近期有建面约89-200㎡的户型在售，整体均价约1.2w-1.35w/㎡，均为毛坯产品。其楼栋为总高10-13层的小高层，1T2户板式设计。其中建面约140㎡和200㎡的大户型为四室现房；建面约89㎡和110㎡的较小户型为三室准现房，计划今年10月交付。详细产品信息可咨询售楼部。华夏金地世博一号👆点击查看更多楼盘详情销售动态：华夏金地·世博一号位于盘龙区世博片区穿金路延长线。项目2#楼、21#楼、22#楼、23#楼已于3月底交付，目前剩余少量低楼层现房在售，整体均价约1.2w/㎡。同时，项目1#楼和3#楼已加推，户型建面约104㎡、116㎡、141㎡，均价约1.36w/㎡，预计今年三季度末交付。【南市区】众安白马御府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：众安白马御府位于西山区云兴路与宜康路交汇处，距5号线严家地站口约300米。项目建面约140㎡、160㎡，全四房设计，总层高30层，2T2户设计，板式设计，毛坯交付，140㎡均价约1.6w/㎡，160㎡均价约1.65-1.75w/㎡。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】龙湖学宸府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖学宸府位于日新中路与陆家路交汇处，芳草地国际学校旁。项目规划有3栋总高30-34层的住宅，并配套有办公楼、沿街商业等。其在售产品建面约85-154㎡，住宅楼栋为2T3/2T4户设计，相关房源带装修交付，均价约1.45w/㎡。目前项目部分社区实景已呈现，实体样板间已开放，在售房源预计2025年交房。龙湖山海原著御景👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖御景位于西山区广福路与海埂路交汇处。项目目前全现房在售，产品建面约97㎡、122㎡、126㎡、147㎡，总高30层，2T5户设计，毛坯交付，整体均价约1.4-1.6w/㎡。龙湖揽境👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖揽境位于前卫西路南侧，公园1903正对面。项目在售270°天际瞰滇大平层，产品建面约143-184㎡，带装交付，均价约2.4-2.7w/㎡。在售产品2T2/2T3户设计。目前项目已部分交付，业主会所和实景园林升级呈现。详情可咨询售楼部。筑友玺珑湾👆点击查看更多楼盘详情销售动态：项目位于湖滨路与湖欣路交汇处。目前合院、联排别墅在售，户型建面约280-645㎡，带花园，实得面积约384-1340㎡，毛坯交付，总价约600-3000万/套，合院带两个车位，联排带三个车位。佳品苑销售动态：别样幸福城佳品苑位于春城路与福德路交叉口向南150米。目前建面约65-151㎡的现房在售，毛坯交付，均价约1.1w/㎡。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】山海湾金澜锦翠👆点击查看更多楼盘详情销售动态：山海湾·金澜锦翠位于民航路与国贸路交汇处、官渡广场对面，距离官渡森林公园仅200多米。整个项目规划有5栋高层住宅及相应配套。目前已推出全新精装楼栋，视野开阔开窗见绿。户型建面约98-132㎡，为森林景观现房。其中，建面约103㎡的户型为高性价比四房，市场稀有。项目同步在售的5#楼，仅剩少量毛坯房源，特价房源单价仅1.1w左右，更多信息可咨询售楼部。项目配建的1所幼儿园及关上实验学校已开学投用，在售房源预计2024年年底交付。中海寰宇天下👆点击查看更多楼盘详情销售动态：中海寰宇天下位于巫家坝飞虎大道与春城路交汇处。项目近期有建面约111-171㎡的多个户型在售，其楼栋总高31-37层，2T3/2T4户设计，均价约1.7-2.1w/㎡，带装修交付。其同时有公寓产品在售，其中LOFT建面约64㎡、70㎡、82㎡，总价约7000-8000元/㎡；平层公寓整层出售，整体建面约600㎡，单价约7300元/㎡。【东市区】保利城👆点击查看更多楼盘详情销售动态：保利城位于官渡区人民东路虹桥立交东南侧，距离地铁3号线虹桥站约1公里。项目现房在售，户型建面约92-142㎡，涵盖三房、四房产品，2T4/2T6户设计，带装修交付，单价约1.25-1.5w/㎡。另有学府公寓在售，可上学。户型建面约42-86㎡，带装修交付，均价约0.85-1w/㎡。项目签约云大附中星耀喻昭学校，公立公办，六年一学位。大华公园天下👆点击查看更多楼盘详情销售动态：大华公园天下位于人民东路与东三环交汇处，靠近地铁3号线/6号线东部汽车站站点。项目目前主推三期建面约90-108㎡的带装修产品，整体单价约1.1w-1.3w/㎡；其同时还有一期与二期，少数建面约160-230㎡的毛坯现房在售。其配建的明通小学白沙湖校区已开学，近期项目还官宣签约了新迎三幼与云大附中西林分校。

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第308期的问答如期推出，本次精选2024.10.11-2024.10.17的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、请问星湾要置换，推荐一下，就在附近，考虑小学。答：彩云城星湾本来可以读师专附小的，若是还考虑置换，那么位置最近的可看下金地学府名著，有官渡区星耀羊甫学校，该校为云大附中星耀学校独立管理的学校之一，九年一贯制学校，价格1w-1.1w左右，精装交付。稍远一点，二手都铎城邦，有师大附属官渡学校，再远一点，二手山海湾或一手山海湾8号，但房价不便宜，云大附属学校，这两个也都是九年一贯制的学校。也可看巫家坝的项目，一手二手都行，有师大附小嫡系校区，师大实验中学分校区。2、老师您好，请问翡翠湾面对龟龙湖高层和公园1903洋房选哪个？都是140平左右4房，价格差不多，主要考虑学校周边生活品质。答：翡翠湾景观不错，而且自带商业，距离白云路地铁、同德广场、二环都很近，生活方便。但毕竟还是高层住宅，舒适度不如多层洋房。这个小区对比公园1903最大的优势是，可划片上金康园小学，教育资源比度假区这边更强一些。若要上公立学校选择翡翠湾，若选择上海贝或其他私立学校选1903。3、老人养老房，考虑医疗但不考虑书包，不考虑地段，有两个卫生间条件下的最小面积三房户型，有什么推荐。答：临近医院+两卫的小户型，想要全部满足条件很难。（要么就近医院、要么处在交通方便的二环附近）新房可以看下中铁诺德央玺春风，有个99平米的三房两卫，总价大概130-150w，距离昆明站、南二环较近，临地铁，出行方便，前往市中心昆华医院也不远。临近医院的项目中，多是大三房两卫格局，以西一环-二环周边位置（云大医院周边）可以看下中铁时代央著（新房）、春城华府（但有学校溢价、总价稍高）。呈贡云大医院周边，中交锦绣雅郡（最小两卫户型108平米）、吾悦首府（最小两卫户型112平米），这两个刚好没有学校，次新小区环境不错，价格9000-11000。二手小区，滨江俊园有个两居室80多平的，带两卫，虽然只有两个卧室，但两个卧室都很大（要硬改成三房也行），总价100-120w之间，优点是在二环内，离市中心各大医院都不算远，旁边有盘龙江（沿线公园、绿地多），附近还有大型农贸市场，离地铁、大型商业都很近，生活方便，缺点是筒子楼设计，楼栋还有点密。4、莲华小学都划片哪些小区啊？答：主要集中在这一区域，注意下图仅为大致范围：具体项目有，戎锦花园、欣安花园、恒安新邻居、莲花小区等等。新项目二环外的德润香山府（新校区）、龙腾世家（这两个不在上图）。戎锦、莲花等小区具体项目测评可看昆明二环内最舒服的区域，二手房东已经“不讲价”了5、老师，我目前上班在广福路（同仁医院附近），目前住西北新城，每天上班单程16km开车一小时。想买个二手房二手房（上班通勤5公里内，小高层、南北通透，停车方便、学校别太差的）。目前看了下华都花园

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———2024年10月15日起，新修订的《昆明市城乡规划管理技术规定》正式施行，宣告此前昆明执行的《昆明市城乡规划管理技术规定(2022版)》同时废止。意味着，在新版《规定》施行后核发规划条件或申请《建设工程规划许可证》的建设项目，将严格按照新版要求来执行。也就是说，围绕“住得好”的顶层设计，未来昆明的房子也将变得更好住。昆明住宅层高不得低于3米新版《规定》重点修订了18个方面的内容，涉及建设用地规划、用地兼容适建、公共服务设施配置、建筑退距、住宅建筑设计、交通影响评价、停车泊位配置、地下空间配建、计容计绿等众多方面，适用范围涵盖中心城区涉及的市辖区，即主城5区+晋宁，其他行政区可参照执行。适用范围和绕城高速示意图由于新版《规定》涉及的内容面非常广。在此，仅就与购房者密切相关的部分内容进行重点解读。这其中，关于住宅层高和阳台的规定对于居住的影响最为直接。新版《规定》明确，住宅层高不得低于3.0米，且不得超过3.6米。对于一栋15层的建筑而言，相较于此前“住宅层高宜为2.8米”的要求，层高每增加0.2米就意味着将减少一层建筑面积。一定程度上，新规会减少项目的可售面积，但同时也给开发商基于产品设计带来了更大的发挥空间。最重要的是，新的要求能有效减少垂直居住空间的压抑感，更好地改善房子的采光与通风，使得居住变得更舒适。同时，新版《规定》还取消了跃层住宅中空面积不得超过30㎡的要求，并将其改为室内中空面积不得超过该套跃层户型下层建筑面积的30%，明确跃层户型上层建筑应当设置不少于1个居住空间。这样的变化，无疑将使得跃层户型的设计更加灵活，能更好地适应多样化的居住需求。另一个与居住密切相关的变化在于阳台。新版《规定》明确，住宅阳台面积比例由原来需对应每个房间建筑面积改为对应整个套型建筑面积来设置，同时，结合昆明实际，无论阳台封闭或者不封闭，阳台计容面积按空间水平投影面积的1/2计算。其中，住宅套型建筑面积设置阳台面积比例的新要求，有效增加了阳台的可建面积及灵活性，能使阳台更好地融入到昆明独特的气候、阳光之中，享受居住与生活的阳光明媚与春暖花开。还有一点是，对于临湖、临主要出入湖河道、临山、临广场、临用地面积2万平方米以上或者宽度30米以上公共绿地的第一界面大于27米的住宅，建筑的最大面宽从45米调整为50米。图源新版《昆明市城乡规划管理技术规定》也就意味着，符合条件的新建建筑将能拥有更宽阔的景观视野。总体来看，提升住宅层高，调整阳台可建面积和灵活性，优化建筑开敞率管控等内容，都在不同层面上强化了住宅的居住品质与舒适度。这些，也是广大购房者喜闻乐见的！住宅的车位改由按户配建依附于居住，且与居住密切相关的配置，也是居住舒适的重要内容体现。比如，住宅停车泊位的配置。此前的规定，昆明住宅小区按每100㎡（仅指地上建筑面）至少配套1个停车位执行，由此，新建住宅小区的车位配比基本在1:1.2左右。对照新版《规定》，住宅以户为单位为单位配建停车泊位，根据建筑类型和面积，按照二环内和二环外设置不同的配建指标。图源新版《昆明市城乡规划管理技术规定》相比之下，对于车位配比更灵活，也更人性化了。根据新建户数的潜在需求，以需定量，一定程度上能减轻项目的车位配建负担，缓解当前日益凸显的车位去化难的现象。除此之外，新版《规定》还明确了家长接送临时停车的配建标准。同时要求新建的中小学应利用运动场的地下空间设置家长接送临时停车位，其机动车出入口应与学校内部停车出入口分开设置，并设置方便学生进入学校、便于校园安全管理的人行通道及门禁设施。在具体的指标上，教职工及学生停车车位数量按每班1个进行配置。家长接送临时停车泊位数量，二环内新建中小学按每班2个配建，二环外新建中小学则按每班4个配建。而针对电动自行车停放与充电等问题，新版《规定》明确：非机动车停车空间内应当设置独立的电动自行车充电场所，电动自行车充电场所面积不应小于非机动车停车空间的1/3，且应当设置独立的消防分区。电动自行车充电场所应当设置在地上一层、半地下室或地下一层，且应当设置独立的出入口。可以说，新版《规定》涵盖与居住相关的方方面面，围绕“住得好”的偏向提供了与时俱进的指导和规范，更好地迎合了当前居住的品质性、多样化需求。昆明未来着眼于盖“好房子”需要注意的是，原《规定》中关于建设用地规划等生产资料方面的内容，在新版《规定》中做了精简并统一纳入《昆明市详细规划技术准则》体现，因此，新版《规定》更适用于建设工程规划设计阶段的设计、管理等维度。比如，根据今年7月底发布的《昆明市详细规划技术准则》征求意见稿中明确，新建城镇住宅限高80米，住宅用地建筑容积率不超3.1。图源《昆明市详细规划技术准则》征求意见稿对于城镇住宅用地建筑控制指标的重申和强调，基本上给未来昆明要用什么样的土地盖什么样的房子定了调。实际上，从昆明今年以来的土地供应特征可以看到，供地低容化的现象已经越来越普遍。这种从源头管控生产资料的做法，无疑将为建设“好房子”提供了基础。而在新版《规定》中，基于土地使用的兼容性也增加了新的内容：单一性质用地和多种性质混合用地中每一类性质用地在建设工程规划许可阶段可以兼容适建的建筑功能，更加灵活地适应市场需求。比如，针对一、二类住宅用地，除本身居住功能外，明确允许兼容宿舍、社区服务设施、基层医疗卫生设施、零售商业、餐饮、城市轨道交通设施等建筑功能。而诸如机关团体设施、图书与展览设施、文化活动设施、幼儿园、体育场馆、充换电站、公共交通场站、社会停车场等建筑功能，则需要规划部门根据具体情况确定是否允许兼容。在一、二类住宅用地中，涉及到科研设施、批发市场、旅馆、加油加气加氢站、商务金融、娱乐设施、工业、一类物流仓储等用途的建筑功能，新版《规范》则明确，不允许兼容。伴随着新修订的《昆明市城乡规划管理技术规定》的实施，算上已经向社会公开征询意见的《昆明市详细规划技术准则》以及《昆明市详细规划成果规范》，三个系统性专业规范文件，将从不同维度共同塑造昆明未来居住与生活的美好蓝图。总结起来就一句话：未来昆明的房子将会越来越先进，也会越来越好住。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：新文旅项目鄯阐古城正式签约，能否成为昆明版大唐不夜城？“鄯阐古城”10月15日，西山区2024年文旅产业招商项目签约暨云南都市文旅产业园区正式揭牌。活动当天11个重点文旅项目签订合作协议，内容包括文旅古城、康养目的地、高端酒店、文化街区建设、影视基地等，计划总投资金额超41亿。（图来自西山发布）根据官方发布的资料显示：“鄯阐古城”，项目占地约129.3亩，计划总投资近14亿元，集特色街区、沉浸式主题公园、文创商业为一体。西山区对该项目赋予了极大的期待：有望在滇池草海边重见“壮观大城、云锦花街、鄯阐古城、云津市集”等一系列的历史人文景观，是滇池西岸继融创文旅城后，又一具有代表性的文旅综合体项目。何为

时隔两年多，历经蹉跎的原俊发未来城项目终于归来了!与其早已脱胎换骨的新身份——金地·学府名著，在10月1日一起焕新呈现的还有全新的售楼部和知识美学示范区。归来以全新面貌示人，首开即热销，着实有些显得不同凡响！金地·学府名著焕新归来一般来说，一个项目重启需要经历复工、复产、复销的阶段。然而，像金地·学府名著这样三步并作一步走的情况则比较少见。这只能说明，在项目回归之前，各方都没有闲着。根据项目公开信息来看，从9月24日举行复工仪式到10月1日实现新售楼部和知识美学示范区同步开放，刚好一周的时间，却能取得如此迅速的进展。如果没有充分的准备和各方的协同保障，是难以实现的。金地·学府名著新售楼实景图可能，这也是归来的金地·学府名著要向市场展示信心的一个方面。回望整个项目的坎坷历程，能够推进到复销阶段，确实非常不易。项目前身俊发未来城，2020年12月拿地，2022年5月首开，之后因俊发资金链问题于2022年7月停工。直到2023年2月项目迎来转机——俊发未来城股东发生变更，平安不动产通过吸收股权的方式拿到项目开发权。同年8月，平安不动产接手项目全部股份，并于11月与金地签订代建合同，项目正式更名为金地·学府名著。2023年12月，金地·学府名著开盘，推出建面约92-123m的板式住宅。此后，俊发遗留的历史问题暴露，项目于2024年2月停止销售。经过半年多的努力，在多方协调下项目历史遗留问题得到彻底解决。期间，还投入近1亿资金圆满地解决了学校问题。如今，伴随着复工仪式举行，以及新售楼部和知识美学示范区开放等一系列动静，金地·学府名著得以重新起航。项目复工仪式现场图从俊发未来城到金地·学府名著，从盘活到面市销售，整个过程不难看到，资方与代建方抱着解决问题的态度积极推进项目的决心与信心。项目展示的后续施工计划更重要的是，这次金地·学府名著还展示了A4地块一批次（4、5、6栋）后续施工计划，公开接受消费者的监督，将使工程进度更有保障。重返市场赶上楼市好时机回归市场来看，金地·学府名著归来的时间点也颇值得玩味。国家层面罕见地提出：“要促进房地产市场止跌回稳”的全新提法。于是，一系列利好政策接踵而来，为住房消费市场注入了一剂强心针，直接推动了国庆假期楼市的火爆。就昆明本地而言，在众多楼盘宣称节后涨价的热潮下，也造就了楼市少有的热闹景象。赶上天时的金地·学府名著，此时归来有种恰逢其时的味道。而在地利方面，项目位于昆明东城与南城接壤的核心位置，片区竞品较少。而且，项目还是名副其实的地铁上盖物业，旁边就是地铁4号线玉缘路站。再加上项目周边五纵四横的交通网络，使得出行非常便捷。项目位于地铁4号线玉缘路站E口同时，项目周边还有约8万㎡的富康城购物中心，以及喜来登酒店、SFC上影国际影城、myhome精品超市等配套设施，周边生活配套成熟，能全面满足居住的各种需求。项目区位示意图更重要的是，项目毗邻官渡区星耀羊甫学校，该校为云大附中星耀学校独立管理的学校之一，也是“星耀系”旗下唯二的直管学校，管理团队均来自云附星耀本部。官渡区星耀羊甫学校实拍图学校目前已经开学，为九年一贯制公立公办的性质，金地·学府名著有业主子女已经在校就读。在人和方面，金地·学府名著复工之后，项目方还专门组织了业主交流会。业主交流会现场图据了解，活动的规格相当高，项目负责人、工程负责人、营销负责人、物业负责人等悉数到场与业主面对面沟通，在宴请活动中诚恳地听取业主意见或建议，开诚布公地解决业主反馈的问题，消除了业主的后顾之忧，为项目顺利推进注入了信心与保障。可以说，金地·学府名著以全新面貌重返市场，坐拥天时、地利、人和的优势，客观上具备了成为热销楼盘的关键要素，成为南市区置业的又一高性价比选择。多维保障造就开盘热销对照金地·学府名著项目的工程进度，目前在建楼栋为A4地块的4#、5#、6#楼，合同约定的交付时间为2025年底。因此，项目工程建设的核心目标势必将聚焦于2025年底的交付。在这方面，沉淀归来的金地·学府名著，显然，已经做好了打硬仗的准备。或许，这也是项目推进神速的原因所在。项目A4地块意向图事实上，金地·学府名著作为一个没有开发贷和各项融资的项目，在资金方面有着充分的保障。这使得项目在推进过程中，能够更加灵活地调配资金，减少因融资成本和还款压力对施工进度和质量的影响，从而保障项目稳健、高效地推进。而且项目还有约1.38亿的监管资金余额，从未使用过，后续涉及的资金还将持续进入监管账户，能很好地保障项目顺利推进。在项目建设方面，选择与金地集团的云桂城市公司、金地管理合作，由其作为全盘代建管理公司，则在另一个层面，为项目增添了有力的保障。金地集团素以稳健的经营和交付力著称，无论是在企业信誉、还是资金实力，亦或是交付能力上在业内均享有盛誉，是有目共睹的行业标杆。单纯就昆明市场而言，细数金地集团旗下项目，无一不是在确保工程品质前提下，普遍实现提前半年以上交付的典范。金地对于品质的追求和交付节点的精准把控，势必将为金地·学府名著顺利推进提供坚实的后盾。项目意向图还有一点，是在工程方面的有力保障。前面提到，项目展示的后续施工计划，站在消费者的角度，这种做法会使得工程进度更有保障。换句话说，展示工程细化到各验收事项的时间节点，等同于向客户做出了工程进度方面的承诺。要是做不到，是完全不敢拿出来“晒”的。毕竟，现场展示的内容完全处于大众监督之下，消费者是可以据此来维护权益的。由此不难发现，在资金保障、品牌实力保障、工程进度保障等多个维度上，焕新归来的金地·学府名著带来了全方位的保障，给市场吃下一颗定心丸。据悉，10月13日，金地·学府名著复工后迎来首开，推出建面约92-123㎡的全南向板楼产品，270°全明采光，2T4/3T6户设计，带装修交付。项目开盘共售出52套住宅，成交额达6137万，销售情况十分火爆。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：今天房企们开会的主题可能是决战四季度，我们来回顾一下楼市前三季度的情况。前三季度万科继续登顶10月10日，克而瑞云南发布了2024年前三季度昆明房地产市场报告。报告显示，昆明市场今年前三季度“整体容量收缩12%，客户总量下滑7%”，同时下半年起多项目显著降价，2024年前三季度价格跌破1.3万/㎡。数据上看，整体呈现量价齐跌态势。从整体上看，近五年主城住宅年容量自1079万方不断收缩至2023年不足400万方，

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第307期的问答如期推出，本次精选2024.10.4-2024.10.10的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、请问距离融城金阶、关上附近左右的楼盘有那几个，有百平米左右楼盘。答：附近新盘只有山海湾金澜锦翠，也是离得最近的楼盘了。距离融城金阶、官渡森林公园都是步行两百米左右可达，非常近，而且自身配套有幼儿园和关上实验学校，商业、学校、公园都能够满足刚需家庭生活绝大部分需求，即便要去市中心万象城方向，也只有2公里多点。你的需求可看它家103平米的四房户型，紧凑布局，能够满足成长型家庭需求，以后有小孩有老人居住都方便。2、那个绿城云筑臻邸，是个什么楼盘？答：这是新螺蛳湾板块的新项目，交通四通八达，就在地铁4号线广卫站旁边（若7号线开通，这里还是换乘站），无论去市中心还是呈贡都非常方便。按照之前的规划，这里可读师专附小（已经开学）及北京八十中学（已经开学），项目也自建了18班幼儿园，周边新螺蛳湾商贸城、邦盛广场、新亚洲体育城等都已经落地。东方资产接手后，项目资金链不成问题，加之绿城代建，升级了归家动线、小区园林景观、双入户大堂等，也有了品质保障。另外该项目还有一重底气在于，本身新螺蛳湾有较大的人流聚集，周边还有些产业园、青创园这些，总体底子不错。想要在南市区置业的小伙伴可以多多关注下。3、请问世博生态城蓝湖邻里买来养老是否可行呢？答：进出稍有不便，如果有车会好很多，离商圈不远，铂金大道这边有云南映象、碧桂园的商业（但步行还是远），处在森林里，空气好，环境没得说，适合喜欢安静但又想要住在市区的小伙伴，能接受这种生活方式即可。这个世博生态城之前的二手房我们也专门测评过，可以了解一下：降价百万，昆明老富人区的房子还好吗？4、老师，雍锦园怎么样？答：小区几栋楼是被道路分开的，绿化氛围可能不行，优势不算太突出的盘。（尤其背后还有城中村，环境一般）优势是位置上在成熟的穿金路，公交车挺多的。如果再有点预算建议对比一下也属于穿金路的远洋青云府（这个还是2梯4户的）。5、您好，请问保利天郡怎么样呢？考虑改善住房，双塔片区的也去看了，但是觉得那边太堵了，但是目前保利价格一直不下，还以为邦泰来了会降价，结果销售还说之后还会涨。答：保利位置不错，同时户型产品很好（赠送高，把80公分的飘窗往外推了）；容积率硬性指标不高，从而楼栋、公区设计品质不错。可惜学校最终又没确定（之前是说谈着昆一中，但也没官宣）。邦泰位置更热闹一些，临近商圈，只不过开盘价格并不算低，整体还是要1.6-2w之间。这里可以再等等。6、巫家坝中交弘园怎么样，能说说吗？答：中交泓园位于巫家坝南区，这一片较早开发较早交付，故入住情况不错，离新开的师大实验中学非常近。小区规模不大，只有400多套，全是两梯四户板楼，二手报价便宜的1.2w，贵的1.4w，总体适中。缺点是现在处于断头路的最终点，北侧拆迁尚需时日导致路没修通，同时南侧西侧几个地块均为和美欣城的回迁房，居住氛围相对没有那么好。7、分析下附二院旁边麻园正在盖的项目，谢谢。答：远大云锦壹号，位置其实不错的，滇缅大道旁边，距离西站立交、黄土坡立交不远，交通四通八达。缺点是首开产品不算是板楼，设计一般，另外因为改造成本较大，项目定价略微有点高（即便如此都是在亏本卖）。这个项目作为麻园城改，首期虽然不大，但整体规模较大，后期还是会有学校的，如果要看的话也可以等一下它官宣签约学校。8、保利城4期，102平户型，单价1.3万，考虑学校的话，值得入手吗？答：学校不错。单看价格不看楼层的话，这个价格略高，好在这个户型是2梯6户的南向端户。（主要是在其他项目都在调价的情况下，保利城的价格没有太大优惠）四期位置位于商业地块南侧，以后是最方便的，但也是离虹桥高架比较近的了（中间挨着商业地块），如果对噪音这些比较介意的话，可以选择之前交付的一期的二手房，报价一万二三左右（但四期容积率更低一些，只有3.4）。如果本身考虑就在东市区选择，保利城价格虽然偏高，但学校+产品都不错，唯一缺点是与市中心其他片区没有连片开发，有一定割裂感。若还能接受其他区域，1w左右的巫家坝也可纳入考虑范围。9、考虑孩子上学，万科公园城市山河万里现在值得入手吗？答：山河万里地块共18栋楼，是目前公园城市在售的地块中面积最大的，但是是分批交付。这个地块离商业、海河公园远一点，离昌宏路更近（尤其东侧几栋还是会有点噪音+灰尘影响），故价格现在不高。以106户型为例，18栋17楼12400，9楼11777，这几个楼层也并不差。上海师大附属学校注重小朋友素质发展，不算太卷成绩的那种，看看是否适合你家小孩。10、老师，在万达上班，考虑娃娃读书，推荐买龙湖学宸府还是巫家坝片区？答：就近方便点的话，选择龙湖学宸府，周边也临近爱琴海商业，生活便利度更高，学校中等水平。考虑巫家坝片区的话，学校优势虽然更突出，但是生活配套便利度上还是差着点，更需要自驾出行。11、外地人，考虑避暑养老，能建未来城两室值得考虑吗？答：这个盘的小户型总价不高，主要是卖学校，有一定的学区溢价，对于养老的优势在于项目自身规划齐全，同时旁边还有阜外医院。若想要小户型，也可以对比一下中铁时代央著的两居室，70多平米，和能建价格差不多（但这个是毛坯），周围还有很多老小区和医院，生活氛围和便利性不错。另外，100w左右也可以看看二手房，推荐同德、北二环、北三环附近的小区，旁边有地铁、公园、农贸市场、大型商业等，滨江俊园现在两居室最便宜的可以低到100w出头；火车北站位置三条地铁线交汇的，万宏国际也可看下。12、讲一讲桂语东方呗。答：该项目实际可以理解为五百里的一个地块，延续中式园林风格，户型产品更是做了很大的升级，赠送面积大，得房率高，并且楼层也不高，17-20层。就产品来说，是非常有优势的。缺点是位置靠内侧，距离环湖东路七八百米，距离福保路300米左右，而地铁、王府井商业、滇池湿地配套这些在环湖东路这边。后续万科自己商业做起来会便利很多。13、你好，晋宁、呈贡和安宁。百万左右的养老别墅有推荐吗？谢谢。答：呈贡不一定买得到，安宁倒是有（100万出头，100w不一定买得到），可以关注下安宁的金地湖山大境，安宁太平/温泉镇二手别墅100万出头也买得到（温泉山谷、林海云霄、金碧天下、万辉星城等）。也需要注意类似别墅如果不是长期居住，打理的成本也挺高哈。安宁的别墅可以看看这篇文章：昆明一百多万的别墅，还要继续降价吗？14、推荐一下五华、西山这边的好书包，一定要好书包，有小学，又可以空降初中的！答：西山好书包不多，明确提过可以空降的只有书香云海、中铁时代央著（但这个学校还没建，只说可以安排兄弟学校就读），其他不一定确定能支持小学转学的有筑友双河湾、龙湖学宸府（初中没法空降）。五华区有好书包的，春城华府（但不支持空降）、金泰国际（小学可转学但不支持初中）、万科城（不支持空降）、能建未来城（小学估计可以转学，但初中不支持空降）等项目。其他区域可参考前文，新开学校成绩出来了，小学/初中接受转学的书包房点击查看更多文章2二手房1、瑞鼎城1期二手房单价12000的三房可以考虑入手吗？答：位置不错，商业、地铁站都有。缺点是筒子楼户型稍微差点，尤其90平米左右三居室单面采光。不确定你看的房源是大三居还是小三居，但该项目的二手房报价尤其是小三居，毛坯或简单装修的基本多在一万到一万一之间，看看你这套是否装修不错有一定的价差？2、家里两套房子一套壹方城一套澜玥台，苦读书问题久矣。孩子26年上小学，处置哪套较合适？在另一套附近有没有把稳的、门槛低的书包房推荐？答：如果要读书那还真是优先在壹方城这边（五华区）附近比较好。可以选择就近的龙腾世家买个便宜的二手房落户，住在壹方城读龙腾世家的莲华小学，龙腾世家房子出租出去。龙腾世家之前的团购房（这部分今年也划入了莲华），63平米两室有一套报价49w的，它还有40-50平米的一居室。后面卖的商品房二手房价格则更贵，但商品房这部分学校和后期读昆八中初中开发商有承诺。3、老师，呈贡区的天水嘉园小区复式楼怎么样？答：看价格，现在这个小区价格非常低，户型偏大加之位置靠大学城，周边不算热闹，所以普通的装修报价就是5800-7000之间，跃层我估计毛坯也差不多7000左右。（优势是现在新房很少有这种挑高的跃层户型，若是你本来就考虑这种也是可以选择的）注意，户型太大不好找买家。另外有读者反馈冬天这个小区有点冷，风大，物业一般。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———国庆节前举行的国新办新闻发布会上，央行曾向房地产市场投下两枚重磅“炸弹”（具体可参看此前文章：降利率+降首付，即将落地！）。可能市场普遍关注存量房贷利率调整的情况，而使得二套房贷最低首付比例由25%下调到15%的政策声量偏小。对此，通过向万科、大华、龙湖、金地、中铁等在昆楼盘较多的企业或单个项目咨询得到证实，统一首套房和二套房最低首付比例不低于15%的政策，已经在昆明落地并执行。按照昆明某项目的说法：“现在都可以是首套房，不存在二套房了！”无疑，这对于楼市调控本身就很OPEN的昆明而言，改善或置换的成本也更低了。首付款比例统一不低于15%事实上，在国新办新闻发布会后，央行就发布了《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，其中明确提到：对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。图源央行官网同时，基于各地房地产市场的差异性。在具体的执行上，根据因城施策的原则，给予了地方是否设定差别化最低首付款比例的政策自主权。对照开篇提到，昆明市场落地到各项目的情况，基本是按央行不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%来执行的。但是，这里要划一个重点：不区分首套还是二套，针对的仅仅是首付比例。众所周知，在申请商业性住房贷款时，是否首套房还与能享受到的房贷利率密切相关。对比昆明市场主流利率水平，首套房贷利率3.3%与二套房贷利率3.7%，两者之间相差40BP。这是一个什么概念呢？以贷款总额100万元，按揭30年等额本息计算，3.7%的利率要比3.3%的利率月供多还约223元，30年多支付利息8万多元。也就是说，即便按当前落地的政策，在首付款比例相同的情况下，首套房与二套房在利率上也存在不同权的情况，更何况二套房相应的税费还要更多一些呢。所以，不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%的政策，效用更多是体现在降低二套房的购房门槛方面。在昆明买房基本都能算首套那么，是否就意味着，央行统一首套房和二套房最低首付比例不低于15%的政策对于昆明没有什么意义呢？显然不是！相反，央行的政策恰好能与昆明本地的政策形成互补，产生显著的叠加效应，使得昆明在首付比例和房贷利率方面均能按照首套房的标准来执行，实现了真正意义上的首套房的待遇。这是如何实现的呢？早在今年7月，昆明印发了《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中，在针对推动存量住房去化的措施中提到：居民家庭将自有商品住房用作租赁住房并完成房屋租赁登记备案的，或者在我市存量房交易服务平台挂牌计划出售的，在购买新建商品住房时相应核减家庭住房套数，鼓励和引导金融机构积极落实个人住房贷款政策。也就是说，只要把手里的住房出租并完成租赁备案；或者将手里的住房挂牌到昆明房产信息网出售，并打印自有商品住房计划出售挂牌信息查询表，就可以按首套房来再次购买新房了，房贷利率也按首套房来执行。目前昆明房产信息网挂牌信息查询功能已经上线可以说，这样的政策已经把购房的准入门槛降得非常低了！除此之外，在放开限购方面，昆明的力度也是史无前例的——去年9月昆明发布的“认房不认贷”政策彻底颠覆了原先执行的“认贷不认房”的限购规则。举个简单的例子，如果你的第一套房买在了盘龙区，现在第二套房只要买在盘龙以外的其他区县市，那就能按新政享受首套房的首付比例及相应的利率优惠。图源昆明规划建设这样一来，无论是借助“认房不认贷”的政策，还是选择住房出租或挂牌销售的方式，叠加的各种政策都能为购买首套房提供相应的操作空间。在昆明，不存在二套房的说法并非是无稽之谈。止跌回稳仍需着眼于长远就昆明解除各种限制、敞开式的购房政策而言，一定程度上为市场营造了宽松的置业环境，有助于提升市场的活跃度，对刺激住房消费能起到积极的作用。特别是对于那些有改善意愿，或者是卡在置换环节的购房群体，清除了条条框框的限制能够有效降低购房门槛，减少置业成本，从而进一步激发其住房消费潜力。房地产行业作为国民经济的重要组成部分，不仅直接驱动建筑、装修、家居等相关产业链的发展，还能通过优化居住环境显著提升居民生活品质。政策作为调节房地产市场的重要工具，其影响力深远且广泛，不应局限于短期的消费刺激，而应着眼于更广泛的社会经济效应。因此，推动房地产市场止跌回稳，在政策层面不仅要重视消费激励措施，更要致力于增强消费者的长期信心，确保就业市场的稳定，以实现房地产市场的可持续发展与社会经济的全面繁荣。归根结底还是那句话，大家手里都有钱了，消费也才会更有底气！---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：“傻子才买”——吐槽巫家坝的人有很多，有当年高位买入的，有对其一贯嗤之以鼻的，巫家坝还有人买房吗？巫家坝项目悄咪咪月销过亿若打开5、6、7、8月昆明住宅销售排行榜，可以发现两个巫家坝项目的身影，拿中海寰宇天下来说，三年前1.8万，现价1.3万，调价后，这个项目在5-8月4个月间真金白银卖了4.7亿元，平均每月销售100套左右。（数据来自铭腾数据）（铭腾数据，昆明5-8月住宅销量排行）随着中海项目进入销售尾声，巫家坝另一项目招商雍珑府接棒，同样的调价操作，土地楼面价1.1w，盖成现房后硬生生亏本销售，把巫家坝的价格打到了一万以内，月销8千万以上，如今，库存也已经不多。目前，中海寰宇天下仅剩最后30多套新房在售，价格最低到12800左右，价格稍贵的也在14000左右。房源位置主要集中12号地块1栋，面积127平米三室（中户）、143平米四室（端户），另外28号地块也还有2套120平米户型，国庆期间特价房源一口价13800元/平米。（但中海在今年7-8月还有12000多的特价房）问了一下中海的保安，他表示入住率约60%（这点有点出乎我们意料），不过确实幼儿园放学接娃的、小区遛娃的还不少。（寰宇天下小区门口，社区商业开了大半）（已经是现房，绿化长势不错）（外立面也比较大气）招商雍珑府库存也只有130多套房源了，目前还剩的房源位于最北侧，靠近汕昆高速，所以价格仅9800-11000元/平米之间，后期可能会推出精装包选项（可拎包入住）。相较于巫家坝其他项目，雍珑府户型得房率更高，主推95/99平米小户型，也有130、143平米的大户型。招商雍珑府的楼间距达到60多米，结合价格来看，小区绿化和设计远超出同等价格项目水准。（招商雍珑府小区楼间距更宽一些，绿化氛围更足）（小区中庭的公区开了咖啡吧，更吸引年轻人的喜爱）本身巫家坝的地段位置并不差，但因为【大饼】的缘故，导致高高举起而又重重砸下。2018-2021，巫家坝经历了从高峰到低谷，没想到到了2024，市场接受度再度回升。以上述提到的两个售楼部为例，雍珑府的客群更年轻化，不少00后前来看房，看中小区总价不高、友好的公区设计以及后期发展潜力，而中海的销售人员则表示他们的客户多是30岁-40岁，主要还是买来读书，兼顾后期发展潜力。巫家坝处于南二三环的位置，价格下调之后再叠加优质学校资源，如同脱下了高大上的CBD外衣，接地气果然更有效果。巫家坝配套进展如何？我们来汇总一下近期巫家坝规划与建设方面的新消息。首先是关于飞虎大道的。9月18日，昆明市住建局局长通过12345热线表示，飞虎大道计划年底前开通春城路以南段。现阶段春城路以南路段大部分已经达到通行条件，道路硬化已经完成，仅剩下最靠近春城路的部分路段和附属设施（人行道、交安工程、路灯设施等）尚需要施工。飞虎大道作为巫家坝“三纵一横”路网骨架中最重要的核心主干道，开通后将大大提升巫家坝的南北贯通效率，这对被通行不畅“卡脖子”的巫家坝来说是再好不过的了。第二，基本路网。除飞虎大道之外，不少路网工程也有比较明确的时间表，从上巫家坝土地一级开发整理项目劳务外包服务招标项目上来看（今年6月发布），包括巫家坝春城路下穿隧道（不含综合管廊）、官渡409号路、官渡396号路、官渡222号路、官渡239号路、官渡396号路、官渡207号路，共7条路网工程工期截止到2025年5月，也就是说，最迟到明年上半年，巫家坝至少拖了5年的基础路网终于要成型了。同时，一定程度上被飞虎大道、重要干道耽误的不止有住宅小区居民日常生活，还有沿线大体量商业、商务楼宇的经营节奏。以龙湖时代天街为例，该项目建筑主体其实早已完工，但巫家坝片区部分道路不够通畅，可能导致人流量少、商场经营效果不佳，在后续相关道路修通、入住率上升后，也有较大概率步入正轨。又以巫家坝多个建成投用1年以上的中交南亚总部、中海国际中心等商务楼宇为例，作为巫家坝总部基地豪华大气的标杆建筑群代表，入住率实际仅约1-2成。其他项目，几乎每家都规划有写字楼，也有即将投入使用即将接受市场毒打的，更有直接停工、摆烂的。此前，昆明也有思路提到将把巫家坝围绕昆明中央法务区建设，但现阶段来看，进度一般。第三，最有用的还是学校。随着巫家坝第一所学校师大附小2023年9月开学，第二所学校师大实验中学2024年9月开学，巫家坝依靠教育资源翻身的路子清晰起来。今年二季度，巫家坝规划的第3所学校KCGD2018-17号地块也开始动工，按计划将建设36班的初中，该地块位于首创未来之城南侧，原计划引入某私立学校（后搁置）。前文提到的楼盘为何能够在今年上半年销售不错，一方面是调价的原因，另一方面还是因为学校配套的缘故。今年上半年还有个云南省图书馆新馆的消息，本来是好事，但现在来看，失落的情绪明显更占上风。云南省图书馆新馆建设项目选址落位于昆明市巫家坝中央公园南端，新馆用地面积起初规划约103亩，后增大规模约277亩。从目前公开信息显示，也是“暂缓实施”了。（今年4月、今年8月政府留言板的回复，还是“暂缓实施”）值得肯定的是，官渡区人民医院新院搬迁完成，已正式接诊营业，9月到雨龙路以北踩盘的时候发现，巫家坝北区的道路也通了不少，比之前有了明显的变化。另外此前遗留的老大难问题景成大水坑终于得以解决。虽说巫家坝依旧半成品，但显然已经过了至暗时刻。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———存量房贷利率调整的具体时间节点明确——在国庆长假前后，多家银行发布《关于调整存量个人住房贷款利率的公告》确认，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。意味着，本轮存量房贷利率调整将在本月底前完成。按照此前国新办新闻发布会的预测，届时将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数约1500亿元左右。众多银行明确存量房贷利率调整时间节点据不完全统计，国庆长假前后分别有建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、广发银行、兴业银行、光大银行、中信银行、交通银行、浦发银行、富滇银行、云南农信等多家银行通过APP或官微发布《公告》，明确了本轮存量房贷利率调整的具体时间节点。从各银行发布的信息来看，《公告》内容大同小异，均对具体操作细则和批量调整的时限作了明确：即10月12日发布具体操作细则，并于10月31日前完成批量调整。图源建设银行APP这其中，需要注意的是，云南农信具体操作细则的发布时间可能会稍晚一些。按照官方《公告》，云南农信公布具体操作指引及相关事宜的时间为10月14日，完成存量房贷利率批量调整工作的时间则与其他银行保持一致。图源云南农信官微当然，除了按部就班地发布涉及存量房贷调整的时间节点公告外，诸如中国银行、光大银行、交通银行、浦发银行等还同步发布了此次调整的常见问题答疑。根据答疑内容明确的信息如下：1、

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：跌用了三年，回暖只用了半个假期——这一句话被各大售楼部销售、中介广泛传播。与同行小伙伴聊了之后发现，是否能说真正回暖还为时尚早，但这个国庆假期，确实是今年最热的。请邻居们吃饭，唯独饿了自己10月6日，备受关注的邦某璟和开盘。这个项目国庆节期间拥有全市最高的来访量，1-6日1800-1900组客户，也是唯二个单盘国庆6天到访量上1000组客户的。（另一个也是邦邦家的，呈贡邦某悦某章项目）在其他项目每天访客量不超过100组的情况下，你想想平均一天能接待200组以上的客户是个什么概念——茶水吧台的小饼干都要换好十几盘！不过，造化弄人盘。故事就这样戏剧性的开始的：邦某璟和自今年8月开始就吹风价只要一万四五，如同在呈贡低价入市的操作一般，要做昆明楼市界的【小米】，要把整个双塔片区新盘价格“打下来”。0公摊，精装房，即便卖1.5-1.6w，定位高档大平层，这让有购房需求的小伙伴都无比激动，原先看北市区的，等着看双塔了，原先准备买巫家坝的，也来双塔了。但该项目的邻居们也着急了：7月开始，前有龙某盘1.5-1.6w促销工抵房，后有绿某盘也开始1.5w起甩卖，临近的华润也在低价促销。从上图这样算下来，绿某盘精装价格仅1.5w多。（注，仅为限定时间段的极少数房源）“购房者现在只看价格，不‘抢跑’怎么办？”——这是周边友商心声。10月6日，靴子终于落地了，命运的齿轮开始卡壳：邦某璟和开盘价格14508元/平米起，震撼业界！但是，关键处总有【但是】！以上起价只是1楼。常规楼层，中户143户型1.6w+，西端户1.7w+，东端户1.8w+；大户型，如194户型，单价2w+……具体价格表可见下图：（大户型常规楼层要2w+，产品好值得大家学习，但这2w+单价大众的选择可就多了）这样的价格确实比我们之前预料的稍微贵一些，也正因此，邦某璟和的开盘成交情况比邦某悦某章等兄弟项目开盘战绩逊色很多。结合多方数据汇总，推测1-6日实际认筹在100组左右，签约成交的35组不到。（注意这里仅为推测）有意思的是，前文提到该项目国庆期间到访量为昆明之最，但实际成交并不太理想。所以你懂得，购房者并不会只盯着一个楼盘。如今的结果也颇为有趣：邦邦的虚晃一枪，让临近的项目抢跑调价，最后邦邦自己开盘没火，反倒是把万达片区的龙龙、绿绿，以及临近关上板块的保保甚至是巫家坝都带火了。大家不一定对某个房企品牌有忠诚度，但对性价比会展现出一致的需求：既然双塔片区房价差不太多，但龙龙、绿绿等项目还都是准现房状态，公区配置、品质都还不错，最重要的是还都是已在昆明有成功交付、更知名的大牌房企，物业也有保障，那为何不多对比一番。以保保为例，国庆提前一天超额完成任务，单日劲销超过5000万。（注，保利数据仅为开发商宣传）还有巫家坝项目，定价一万五以上或许无法比拼双塔片区的成熟度，那就精装一万二、毛坯9800，还带上了昆明top级别的学校。我们也找到了该区域某房企的小伙伴了解到了比较真实的成交数据。“巫家坝某项目透露，国庆期间平均每天到访40组左右有效客户，10月1-6日成交30套左右（估计假期结束后还有几套增加），看房的客户确实比平日工作日多了很多，总体已经接近该项目的巅峰销售状态了。”涨价吆喝，房企观望自9月末推出各类政策大礼包，股市连涨多日之后，10月1日起，已有多家房企宣传即将涨价，你可以把它当做房企自嗨而一笑而过，但这一次房企的步调确实比以往来得更猛烈一些。首先是，带头大哥万万第一次如此高调。（就很少看到万万家这样高调）第二是，多家房企在云南项目全线调价，不分地州还是昆明，不分热销盘还是尾盘。除了万科之外，还有大华6盘、金地等多家房企。（金地都会风华、世博一号等项目也宣传即将回收优惠）（大华也是全线调价）第三是，热销项目在国庆后收回优惠的动作还真有理可据。以绿城凤起兰庭为例，上述已经提到该项目此前调价的由来，现在不过是顺势涨回去罢了。（毕竟邦泰也没有意料中那么便宜）再比如万科公园城市，国庆前到国庆期间的优惠确实很给力（1.1w都有），多方数据汇总显示，1-6日成交已有30套左右成交。最重要的是，其实从最近3年的数据来看，单盘国庆有个三四十套的成交已经算不错了。而开发商现在回收优惠的动作，常规来看，一方面可以挤压国庆期间的销售，另一方面也为年末可能到来的年度促销预留空间。不过也需要注意，某些开发商宣传略带水分，什么国庆前六天销售突破100套……四舍五入，太过了。可以期待一下国务院新闻办公室10月8日上午10时举行的新闻发布会，将介绍“系统落实一揽子增量政策

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第306期的问答如期推出，本次精选2024.9.27-2024.10.3的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、西派城樾能买吗，现在价格多少了？主要觉得精装不错，小区环境也还行。答：西派城樾住宅主要两种户型，两梯四户的119-143平，单价1.2-1.4万，现在已经是现房。精装交付，户型越大精装配置越高，比如143平米就开始配置嵌入式冰箱+蒸烤箱交付。因整体小区为改善型定位，公区配置还是比较好的，一楼架空层有多功能的活动空间。缺点是小区周边城中村改造时间不确定。（但若是全部弄好，肯定也不是现在这个价了）2、考虑小孩上学，想在巫家坝片区买房，但是学籍和户籍都不是昆明的，有什么推荐的吗？答：整个巫家坝的目前是是可以上两所师大系学校的，生源量大的话人户一致是最保险的。目前有较多房源在售的项目是，中海寰宇天下（1.3w）、首创未来之城（1.2w+）、招商雍珑府（1w左右）、西派城樾（也有清水交付的1w左右）。其他也可以看二手，万科翡翠、保利堂悦/天际等便宜的1.3w多也能买到。3、五华区莲华池附近有没有小面积价格低的房子答：符合你要求的可以看看云麓书苑，单价1.3-1.4w多，最小面积98平米。其他可以看二手，比较便宜的老破小莲花小区（总价50-70w），次新小区戎锦花园（1.4w左右），其他多层小区、恒安新邻居、欣安花园等。4、咨询一下，工作在恒隆，周围近一点带地铁的新一点的房子有推荐的吗？答：离得比较近新房小区，华润悦府（最小面积125平米，新房二手均有）、往南走保利天珺、往东保利明玥半山。二手，最近的次新二手，汇都国际、俊发逸天峰、七彩俊园，价格都不便宜，毕竟在市中心。5、请问凤起兰庭目前可以入吗？还是再等等，主要考虑目前凤起的工抵房价格相比以前挺诱人的答：这段时间特价房源较多，就目前呈现出的实景效果来看，价格比较不错。也可以对比下邦泰，户型上得房率更有优势。但邦泰与双塔区域其他项目相比，交付更晚，另外邦泰在昆明之前没有交付过改善盘，这点不如绿城这些已有多个在昆明优质交付的房企。6、老师，改善，同时考虑好的学区房，巫家坝或者官渡区，是不是只有青云赋了？答：官渡区学校的话，目前云附星耀最强，巫家坝学校配置也非常牛。下一个的话，还可以对比下师大附属官渡实验学校（都铎城邦）。7、请问中海汇德里怎么样，现在可以买吗？答：位置还行，离市中心比较近，也离地铁不远。同时小区已经交付，品质还不错。今年签了云附西林，读书也有着落了。（缺点是，价格没有太大调整，比起其他项目调价两三千，这个项目价格还是比较坚挺）8、两个人住以后也不考虑孩子，想要个大平层，选巫家坝还是万达。目前在看绿城凤起兰庭，招商雍珑府、首创未来之城，但是朋友又建议等等万达邦泰，考虑户型160以上，平时出门基本两个人自己开车，但是怕堵。答：万达现成配套比较成熟，巫家坝可能还得等，若对学校没有强烈需求的话，巫家坝可能还是不够适合你们。有预算的话，倾向于双塔板块。（不过这个区域真的堵）9、中通世纪目前怎么样，看了一套148的，差不多153万左右。答：位置不错，挨着地铁，有学校（九年一贯制，学校比较不错）。产品比较一般，还是筒子楼设计，产品有点过时了。如对理工附属学校没有特别大的需求，可以再对比一下邦泰悦九章（但这个项目学校要明年才开学）。10、老师，改善型，巫家坝首创未来之城和招商雍珑府，请给推荐，谢谢答：首创未来之城位置更好，招商雍珑府的优势是价格实惠。从现阶段来看，随着巫家坝中海寰宇天下等项目销售进入尾声，首创未来之城开始冒头了，现房，且是巫家坝南片区（靠广福路一带），这一侧已经交付的万科、保利等项目已经有比较好的居住氛围，同时交通也比较便利。未来之城为精装交付，最小93平米的小户型。（但首创价格要1.2w以上）而招商户型得房率更高，内部容积率更低，产品优势更好一些，但其位于巫家坝北部片区，靠雨龙路一带，周边居住配套更依靠关上这一片，价格更低，最低9000多买得到（毛坯）。建议从预算方面来衡量一下，毕竟价格差得挺多。11、邦泰臻境和悦九章选哪个？答：更建议看九章，离吾悦广场不远，离商业更近，而且带学校。从规划上来看，也是悦九章体量面积更大，后期配套会更齐全一些。缺点是，悦九章在售地块比较靠近高架。12、老师：山海湾8号如何，现在单价多少，可以买吗？答：昆明家喻户晓的豪宅楼盘，规划和产品不错，也比较有品质。非观滇清尾房源单价1.7万左右，头排观滇房源3万左右。虽是高层小区，但设计了比较大的绿化园林面积，小区公共配置、圈层都比较高端，周边有王府井商业配套。因离市中心不近，更适合对通勤时间要求不严格、或者工作在南市区的小伙伴。13、请问小编，巫家坝首创未来之城听说社区没有划到巫家坝，划去小板桥社区了？那现在买的话以后孩子还能读巫家坝学校吗？答：目前巫家坝招生的情况中只是说巫家坝范围的人户一致子女，没有各个社区之分。可以读。14、老师，招商依云国际怎么样？买来居住养老。目前周边配套不完善，三五年以后能够有前景吗？和这个小区同等价格的，靠城边一点的，还有其他的小区吗？请给推荐，谢谢答：招商依云国际产品不错，门槛也低，整个项目比较大，开发周期较长，配套落地时间不确定。同时离市区远，周边配套不够完善，养老居住可能便捷性要差一些。（但从临近的杨林职教园区这片交付的项目来看，交付后入住率上升周边社区商业这些也能发展起来）如果不需要来市区，也可以选它。毕竟同样价格，靠近主城只能看老破小。点击查看更多文章2二手房1、老师，150w预算，无学校需求，马街高新一带通勤，选滇池卫城怎么样？看中小区环境和大露台唯一缺点就是这个小区稍老了，如果看中的房源有露台可以选它，滇池卫城只能上度假区实验学校。若不强求露台，同等150w还可以对比一下更新的万科银海泊岸。2、会展片区，巫家坝对面的蓝光水岸和金科阳光里，均价1万值得入手吗，周边环境感觉一般答：周边环境确实很一般，主要是旁边广福路堵、吵，具体价格看房源吧。小区本身是有优点的，蓝光物业管理差一些，但户型赠送面积大。如果能把预算提到一万三，可以对比巫家坝内部万科翡翠，一万二左右也可以看万科大都会和稍南侧一点的融创澜玥台。3、金岸春天。161.45的户型，5跃6，价格170万。怎么样？位置怎么样？学区呢？急答：位置还不错，滇池路附近、也靠近菜市场

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.9.28上午8时，收集整理时间为2024.9.27。本期看点：本周北市区没有收集到做特价的楼盘。南市区的几个特价楼盘，则有点大混战的意思。度假区的龙湖山海原著御景推出7套一口价房源，单价1.16w/㎡，都是精装现房，优惠力度前所未有。巫家坝的贴身肉搏也不甘示弱。西派城樾大户型产品9789元/起，隔壁的招商雍珑府祭出小面积段房源，单价9782元/㎡起，一副互不相让的样子。这一番操作，反倒让一万一二的万科公园城市有点尴尬。东市区的项目，产品不同，却各有各的诚意。比如，美的顺城府推出带花园的联排和双拼房源，折算单价约1.3w/㎡起；而此前价格一直坚挺的保利城，特价房源也做到了1.1w起；空港片区的金地云溪九境更是推出单价不到4K的高层。相比之下，一直走低价路线的西市区，特价显得有些中规中矩。在当前卷价格的市场中，不止竞品互卷，不同片区的楼盘之间也开始卷起来了！【南市区】龙湖山海原著御景👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖御景位于西山区广福路与海埂路交汇处。项目目前全现房在售，产品建面约97㎡、122㎡、126㎡、147㎡，总高30层，2T5户设计，毛坯交付，整体均价约1.4-1.6w/㎡。中国铁建西派城樾👆点击查看更多楼盘详情销售动态：中国铁建·西派城樾位于巫家坝国际社区纯粹住区，邻近地铁4号线、官渡区人民医院及官渡森林公园。项目划约13万方"一轴·双环·五区”双中庭景观，主推建面约119-143㎡的带装现房产品，2T4户设计，成交均价约1.3-1.4w/㎡。招商蛇口雍珑府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：招商蛇口·雍珑府位于巫家坝上游国际低密纯住区，紧临官渡区人民医院和官渡森林公园。项目规划有5栋精品高层住宅，户型建面约92-143㎡，整体均价约1.3w/㎡。其在售产品三房两厅两卫起步，包含三房及四房。项目首批次房源已于今年3月底交付，目前已是现房在售，交房即交证。更多详情可咨询售楼部。万科公园城市👆点击查看更多楼盘详情销售动态：

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第305期的问答如期推出，本次精选2024.9.20-2024.9.26的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、小孩已经在楚雄上着小学了，想要初中来昆明读书，希望能有这种直接可以转学或者读初中的学校（最好是公立），总价百万以内（越便宜越好），位置不要太偏了，后期房子好出租的那种有推荐吗？答：可以空降读初中的项目不多，同时要满足价格实惠+位置优秀的话可以看下中铁时代央著。项目位置就在西二环边，临地铁三号线也只有两三百米，到市中心只需要坐四五个站，交通便利、临近商业，这样后期也比较好出租。现在已经签约昆一中西山学校，为九年一贯制学校，具体开学时间以教育局公布为准，但明年有读书需求的可以安排至现有校区，相当于给了一个兜底的保障。75平米左右两居室，买下来百万以内，首付仅需15万，今年年底就可交房。2、关上这边金澜锦翠如何？一万出头还有其他项目吗，离万象城恒隆广场近一点的。答：市中心项目不少，但价格偏高。如果一万左右，那买金澜锦翠是比较适合的，从金澜锦翠沿着民航路到万象城也就两公里多，而且楼盘也在二环附近，交通发达，非常方便。同时项目周边配套很不错，都是已经落地的现成配套，融城金阶商业、官渡森林公园、官渡区人民医院等都是能够轻松步行到达的。就这个配套和位置来说价格还是不错的，毛坯房源价格1.1w左右，户型面积大小都有（甚至还有102平米的四居室），而且是准现房，比较适合刚需。3、昆明有300平米以上的大平层吗？市中心最好。答：主要是滇池会展、巫家坝有这么大的大平层住宅。（或者市中心也有大户型公寓产品）目前昆明大平层面积段，比较能打的还是中国铁建西派国樾的嘉苑(E地块)。这个地块住宅面积户型比较大（365㎡），比其他高端小区更加纯粹一些。365平米户型，做了非常少见的3.6米层高，户型设计三个套房，并且是豪装交付，之前昆明第一家带游泳池交付的就是这个项目（到现在也是昆明唯一一家）。销售至今还有20多套，低楼层价格便宜点，总价700-980万左右。4、想问一问金泰国际怎么样，值得刚需入手吗？答：已有较好的居住氛围和生活配套，交通便利，周边公共交通发达，也配套公立学校（五华外国语实验学校），也临近昆医附二院。明显优势是价格比较便宜，应该是二环内最便宜的新房了，个别特价单价不过一万。缺点，楼栋户型一般，另外选不靠高架的楼栋好一些。5、想询问下，西山区草海片区只有书香云海带学位，周边楼盘都没有吗？答：书香云海的优势是云大附属学校已经开学，且也有新交付的现房销售。草海北到马街片区，附近还有大华锦绣山海，这个项目地段不错，地铁口附近，房源正常销售，配套有书林一小（2026年开学）。马街附近，筑友翰林府第，原马街小学已由昆一中合作办学，原19中改为昆一中春雨路校区，但首批推出的房子还是之前摩尔城的老房源。6、老师，中铁诺德央玺春风这个盘怎么样，价格与配套方面。答：位置优秀，交通便利这点其他项目无出其右，二环、昆明站、地铁、北京路+南北大道，全方位交通。之前也传出过要签约某强校（但后来也没消息了），如果有强校加持这个项目会非常不错。产品设计还可以，但若真的南北大道通车会临主干道（有利有弊，噪音灰尘啥的）。缺点是整个福德村改造较大，开发周期稍长。7、现在下手买中海寰宇天下合适吗？1.3w多的单价，还没孩子，倒是离上班很近，还是等等看后面0公摊的项目？答：房子ok的，现房，这个小区入住率不错，超过一半了，社区商业已经成型，现在小区旁边每周还有固定赶街的（尽管与巫家坝【CBD】的定位不符），起码方便点。若本身你现阶段住房需求不是太强烈的话，可以稍等后面的新盘或二手房。8、请问一下，如果考虑以后好出手，是选邦泰悦九章还是吾悦首府呢？答：就产品来说，邦泰更优，户型格局和赠送面积优势明显，而且配套有师大附属学校（25年开学）。而吾悦位置比邦泰的更好，自带商业，邦泰在售地块西侧有高架桥且离地铁更远。从后期二手出售情况来看，吾悦现阶段二手出手都不算特别好（其中就有邦泰低价入市的缘故）。结合昆明目前二手市场带书包的房子更好销售，我更倾向于选择邦泰。9、为娃上学目前考虑巫家坝和市政府小区，正在纠结，麻烦问下怎么抉择。答：两个项目地段完全不同。市政府a区二手成交价格1.2w左右，整体密度低，居住舒适度更高，缺点是已有一定房龄（15年以上了）。划片就读中华小学本部（且能够对口昆三中本部），小学学位饱和。巫家坝板块二手成交价也差不多1.2-1.4w之间，新房精装1.3w左右，现成配套设施还不够齐全，但胜在学校是已开学，且是嫡系校区（尤其是师大实验系的初中很强）。若不考虑巫家坝和呈贡的地段差异，完全考虑学校的话，更倾向于巫家坝。10、请问老师，三口之家想买改善住房，有书包最好，3室，120-130万左右有推荐吗？答：预算120-130不算太高，若考虑交付5年内的新房，卖家应该也是高位入手，那性价比就不是太高了（有一定溢价）。位置好的，同德附近，滨江俊园（可以买到100平米出头的，单价低）、翡翠湾（可以买到90平左右的，学校更好好），都是10年左右房龄，高层小区。如果想要买到面积比较大的，北市区俊发城（小学-初中都有，单价1w出头），新希望锦麟峯荟（新房，现房，1w出头），龙泉路-和谐世纪一带也多，生活氛围浓厚，部分还有昆八中的书包（龙泉俊园）。11、想买市中心一点的公寓，有推荐的吗？有新盘吗？二手税费有多高？答：市中心公寓，新盘华润中心、恒隆广场、香格里拉珑悦都有，人民东路上还有个奥斯迪we时代公寓，南二环外的万达周边锦粼天序也有。重点可看华润（万象城楼上）。另，二手契税为3%，个税为交易差价的20%。12、老师您好，目前居住河畔俊园三房，老大明年上小学，老二明年上幼儿园，想置换上学，有合适的建议吗？谢谢。答：河畔俊园旁边的师大附属官渡学校也还可以，官渡区小学中还算不错。（对应小区是官房都铎城邦）若还觉得不够优秀，那么可关注云大附属星耀学校，对应小区是龙湖青雲赋、俊发俊云峰。龙湖青雲赋新房在售1.4-1.5w左右。9月底的时候俊云峰新推出了工抵房，价格1.2w左右还带车位，但这个只有20套左右，另外一处问题是按照俊发最近两年几个小区交房的调性，无法做到交房即交证，房产证需要等待。13、巫家坝单价最低的书包房是哪个小区啊？新房二手房都可以。答：招商雍珑府99平米，总价95-100w可以买得到，单价算下来最便宜的9000多。最重要的是现房，小区环境还蛮好的，缺点是在巫家坝的最北边位置，周边环境一般。点击阅读更多原创文章2二手房1、招商雍和府二手房怎么样？答：楼盘不错，小区环境好，密度不算高，加之开发商一手销售时价格并不算太高（1.2-1.3w左右），现阶段二手房价格相对友好。周边有商业，居住氛围不错。缺点是旁边的路还是条断头路，没有修通，不知何时能弄好。3、请问作为二手房的滨江俊园二期怎么样？具体对应的学区学位又如何？还请老师从住房价格和教育资源方面详细分析解答一下。答：滨江一直都是对应盘龙小学滨江校区，中等偏上小学，不足就是对口初中金辰中学还不够优秀。小区位置优秀，密度稍大，户型窗户小，个别还有黑卫，户型设计一般。价格现在降下来后性价比也上去了（也非常好租），比如二期便宜点的报价一万出头都买得到，还是划算的。地段、配套、小区管理都没有太大短板，二环内滨江俊园二手性价比是非常不错的。4、金地九樾和红星国际紫郡哪个好一点？答：金地配套小学书林更好，但是对口初中一般；红星紫郡芳草地小学对口昆三中，初中更好一些。（实际小升初也并非只有直升对口初中一条路，所以也有家长认为先上优质小学更重要，这里因人而异，两个项目在学校上各有优劣）综合地段和位置，金地地段上离市中心、二环更近，红星紫郡则处在南市区中心位置，若结合产品来看的话，金地九樾产品更优，户型设计相对规整，倾向于选金地。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———近日，平安信托持有的“云南俊发龙晟房地产开发有限公司债权”再次在阿里资产平台上架转让，相比9月20日首拍8.6821亿的起拍价，直接降了6821万元。该债权标的为俊发龙泉俊园三期（A6地块）约47.81

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：看到昨日的劲爆消息，有小伙伴说“每个月又能省两百块月供，中午吃猪脚饭可以多点一份肉了。”以前是，房住不炒，房子是拿来住的，不是用来炒的。现在是，钱花不还，钱是用来花的，不是用来还贷款的。降利率+降首付，组合大招来袭昨日（9月24日）国务院新闻办公室举行新闻发布会中，央行行长提到，将降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等。两个关键信息：1、引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。2、将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。若真的做到存量房贷利率与新发房贷利率差不多，那么，起码在利率方面，新旧房贷客户基本做到了【一视同仁】。未来，统一首套房、二套房最低首付比例，那么将没有首套、二套之分，刚需、改善家庭也能够享受最大化的【公平】。2023年8月份，央行开始推动商业银行有序降低存量房贷利率，这是第一次存量房房贷利率【普降】。而到了今年5.17三大利剑之后，全国房贷利率的政策下限放开，这意味着新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降。也就是在这个时间之后新办理的房贷利率出现了3.4%、3.5%这样的超低利率，甚至8月后，广州、苏州、佛山等城市的新增房贷利率已进入“2时代”。但也再一次拉大了新老房贷的利差，不少昆明小伙伴之前在高点买入房产，办理的房贷也是偏高的。（即便是降低了存量房利率之后也在4%以上）在这段时间内，大家对调整存量房利率的呼声一直很大。从前一次的存量房利率调整来看，从顶层设计到实际落地，速度还是挺快的，也有读者质疑，这里只是强调“引导”和“平均降幅”，具体执行情况还需要各家银行因城施策。何为“平均降幅”？“之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，我们预测下降的幅度是一个预期的平均数”。什么时候调整？“我们近期会正式发布这个文件，因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备，估计银行很难马上给你办这个事情，所以大家不要今天下午就跑到银行去了。下一步，我们也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。”（注：以上均为央行行长昨日发布会原话）也就是说，接下来只需要给与各大银行一定时间的操作准备，很快就能够迎接好消息了。总体上看，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，新闻发布会上强调“预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。”若真按照平均0.5%的降幅来计算，100万贷款本金、20年等额本息的按揭贷款，其月供可减少了216元，利息总额减少了6.3万元。（贷款100万，等额本息20年，4.2%利率和3.7%利率下的月供和利息情况）若按照30年等额本息计算，月供则能少将近300元。我们在9.3文章《再不降，就晚了》中提到，当时有外媒报道称有关部门正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷转按揭。其中之一的“下调存量房贷利率”果然来了，而“存量房贷转按揭”，当时就有读者提到，若是转按揭则需要新办理银行重新评估房价，实际操作的意义并不太大，这次也未在新政策之中。无论如何，此项政策大礼包还是非常给力的。本轮政策还有更多细节昨日新政策的消息一出，股市高开疯走，上证股市大涨4.15%。再仔细看了一下昨日新闻发布会央行行长的讲话内容，其实涉及楼市相关的政策共有5小条，总体政策组合拳并不包括楼市五条。实际全部组合拳是“降息+降准+降存量房贷+结构性货币工具”，也有些关于货币政策方面的信息，比如这是央行第一次创新结构性货币政策工具支持资本市场。（比如创设证券、基金、保险公司互换便利，创设股票回购增持专项再贷款等等，在答记者问中，央行行长甚至提到了一些操作方式和初步计划，可能对权益市场能形成一定的资金注入。这里可以参考央行发布的全文，潘功胜行长在国新办新闻发布会上答记者问）本文重点介绍楼市强相关的几条内容，除了前两项降低存量房利率和首付比例之外，就楼市方面还有后3项容易被小伙伴忽略的重要信息。第三项，延长两项房地产金融政策文件的期限。前期，人民银行和金融监管总局出台了“金融16条”、经营性物业贷款这两项政策，对促进房地产市场平稳健康发展和化解房地产市场风险发挥了积极作用。其中，房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，原来按照文件是2024年12月31日到期，我们这次和金融监管总局作出决定，把这两个政策从2024年12月31日延长到2026年12月31日。（注：以上为央行行长昨日发布会原话）普通小伙伴可以理解为对开发商的融资、经营贷款有了持续性的利好。第四项政策是优化保障性住房再贷款政策。5月17日，人民银行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，这是房地产市场去库存的一项重要举措。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，我们将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，加快推动商品房的去库存进程。

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———自9月初，昆明有楼盘宣称支持公积金余额用作首付以来，市场支持公积金支付首付的楼盘呈现出骤然增长的态势。从这些楼盘看，不乏首付不到7万元的情况。如果算上用公积金支付首付的那一部分，一些低总价楼盘的购入门槛可谓是微乎其微。昆明20余楼盘支持公积金支付首付结合市场在售楼盘统计，目前，昆明主城已有20多个楼盘支持公积金支付首付。昆明楼市整理/制图这些楼盘在主城各区均有分布，其中，以西山区和官渡区居多。在购房门槛方面，官渡区小哨片区的招商依云国际最小建面约77㎡的高层产品，总价仅需45万元左右。以此计算，首套房首付不到7万元。若再搭配使用公积金支付首付，购房门槛几乎可以忽略不计。而目前，昆明支持公积金支付首付的楼盘，则以总价门槛100万上下的楼盘为主，首套房主流首付在20万以内。虽然不乏有艺城春城玖號、龙湖揽境等门槛较高的改善型楼盘，但本着能用多少是多少的原则，一定程度上还是能减轻相应的首付资金压力的。从这类楼盘骤增的现象可以看到，昆明支持公积金支付首付正在从试点进入到全面铺开的阶段。事实上，还在9月初，会展片区的万科公园城市就对外宣称：支持公积金付首付，并强调其是昆明首个试点项目。图源项目按照项目方的说法，无需先消费后提取，公积金余额可直接转做首付款。这与上周昆明市住房公积金管理中心和昆明市住建局联合发布的《关于支持提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款的通知》涉及的政策细则如出一辙。紧随万科公园城市之后，昆明市场开始零星出现宣称支持公积金支付首付的楼盘，但整体数量寥寥可数。时至今日，仅过了两周的时间，昆明主城支持公积金支付首付的楼盘就如雨后春笋般冒了出来，且总量已经超过20个。可以预见，未来或将还会有更多的楼盘加入。最终，实现在售楼盘全覆盖或许也并非天方夜谭。公积金支付首付设有上限关于公积金支付首付的具体办理流程，这里就不再赘述，具体可以参看下图：图源昆明市住房公积金管理中心需要注意的地方是，使用公积金支付首付仅限于购买新建商品住房，并不适用于二手房交易。在买房时，向意向购买楼盘提出需求即可，前提是该楼盘支持公积金支付首付。相应的手续也是直接在售楼部办理，由各售楼部工作人员指导完成，不用单独跑公积金管理中心。这其中，使用公积金支付首付并非是无条件准入，有下列情形的购房者不能使用公积金支付首付款：1、有未结清住房公积金贷款的；2、已经存在有效的房屋提取记录的；3、存在严重失信记录的；4、账户被法院冻结的；5、存在止付情况的

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.9.21上午8时，收集整理时间为2024.9.20。本期看点：本周收集到的特价项目出奇地少，难道是在为下周即将到来的国庆假期蓄力？北市区做特价的御龙半山，低价房源甚至没有此前的惊喜大。南市区的项目，万科公园城市不到1.2w的起价，已经算是比较有诚意的了。而呈贡的邦泰悦九章特价房源仅6400+起，价格甚至已经接近南市区的两个公寓项目。不得不说，邦泰，真不愧是“价格屠夫”！算是将“走自己的路，让别人无路可走”，诠释得淋漓尽致了！【北市区】御龙半山👆点击查看更多楼盘详情销售动态：御龙半山龙晟苑位于龙泉路西侧，小麦溪村对面，社区配套的盘龙小学龙源校区目前已开学。项目近期有建面约89-200㎡的户型在售，整体均价约1.2w-1.35w/㎡，均为毛坯产品。其楼栋为总高10-13层的小高层，1T2户板式设计。其中建面约140㎡和200㎡的大户型为四室现房；建面约89㎡和110㎡的较小户型为三室准现房，计划今年10月交付。详细产品信息可咨询售楼部。【南市区】龙湖山海原著御景👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖御景位于西山区广福路与海埂路交汇处。项目目前全现房在售，产品建面约97㎡、122㎡、126㎡、147㎡，总高30层，2T5户设计，毛坯交付，整体均价约1.4-1.6w/㎡。邦盛广场销售动态：项目位于广福路与彩云北路交汇处。项目LOFT产品在售，详情可咨询售楼。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】万科公园城市👆点击查看更多楼盘详情销售动态：

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第304期的问答如期推出，本次精选2024.9.13-2024.9.19的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、中国铁建西派城樾的精装房一万二三，性价比算高吗？还是选毛坯房好点？答：当前昆明主城区均价也差不多这个数。对比其他地段来看，西派城樾处于南二环与三环之间，离主城中心和各大商圈都不远，配套上已有官渡区人民医院、师大附小等。（不能否认的是，现在周边城市界面一般，配套完全落地还需要时间）对比其他项目来看，中国铁建西派城樾小区档次和配置是很好的，双中庭景观，也有多功能的架空层活动空间，精装房配置也中上，看下面这个柜子：119平米户型交付标准如上图，玄关柜、酒柜、电视柜一体，带墙纸交付，即便是自己装修也是需要不少钱的。那这边的价格就很适合想要有较好教育资源同时兼顾区域地段的小伙伴了。2、一百多万预算，希望在云南享受有品质的高档养老+旅居生活，风景优美、气候舒适、配套交通方便，挺喜欢大理的，有推荐吗。答：大理下关市区比较的核心位置现在有个新项目，大华山海映，出门即可享受西洱河滨水休闲带，也是下关城区洱海边最后一块可开发的土地，私享观苍山看洱海的视野。同时它与州博物馆为邻，全城交通要塞兴盛大桥就在旁边，临近沃尔玛商圈，生活配套和景观价值都是大理天花板级别的，自身也会有超五星级君悦酒店入驻，这里也是大理比较少有的，能够同时兼顾一流景观和核心配套的位置。这样的项目价格都不会便宜，相对居住氛围更加纯粹也更有保障，首开户型建面约100-130㎡的，是整个项目的入门级产品，可以多多关注一下这个盘。3、金澜锦翠103平米的四房还可以买吗，三口之家，小孩还小，刚需家庭，老人偶尔来住，有四房需求，市中心楼盘有点超出预算，南市区其他项目还有合适的吗？答：目前昆明的房价主要还是体现在成熟的地段和配套上，可以看看金澜锦翠，该项目优势都是确定性的，而非空中楼阁。位置适中，二环南、关上板块配套也比较成熟，距离融城金阶商业很近，自身配套关上实验学校，也临近官渡森林公园，现成的商业、学校、交通、公园都有。金澜锦翠现在已经是准现房了，四房总价在130万左右，新房中性价比很不错的。4、中铁时代央著怎么样？有读书需求，一万一千二左右的价格选这个楼盘合适吗？今年能交房不？答：除了北二环外，昆明二环周边方向基本都是一万一二的价格，但只有时代央著的位置是集二环+城市中轴于一体。对于通勤/交通有强需求的家庭而言，选择其他项目要么没地铁、要么离市中心很远，核心地段是本项目最大的底气。到三号线西苑站步行两三百米，临近悦云天地、云大医院等，生活配套非常方便。已经签约了昆一中西山学校，而且项目有托底政策，明年有读书需求的可以安排至现有校区。现在已经在做外立面+园区绿化了，年底交房没问题。5、能建未来城怎么样？答：有小户型，产品设计不错，门槛不高。小学已有武成小学联家校区，因该项目地块偏大中学规划也有，之前小道消息是他们在洽谈着华山中学，但还没最终确定。如果真有，那还是很不错的。缺点是本项目规划较大，建设周期稍长，周边还有点村子。若还有更高预算，也可对比一下同属西北片区的金地峯境。能接受二手房的话，一万出头的价格买二手房性价比也不错。6、世博一号能买吗？答：小区环境还可以，也临近世博森林，目前价格不高，同时交房的情况还可以，小区内部档次和配置是ok的。缺点，商业配套建成时间待定。类似价格，也可以对比一下新希望锦粼峯荟。7、最多再等两年还得再买一套上学用，现在就是纠结买房读初中划算，还是直接上私立初中划算。答：看你需求，若本身家庭也有置换房屋需求，那么就换房+读书。若本身没有置换房屋需求，直接能花点钱上私立初中也挺好（就不用买房了）。8、昆明湖孩子要读书是不是没有小点的平方了，二手房还不一定读的成？答：新房商品房在售的是大平层（湖珀地块），最小面积160平米左右。7~8月，昆明湖新推出了回迁房地块中的商品房，也有小面积的，这个地块单价只要7千多，价格还是便宜的，看你能不能接受。（无论哪个地块都可以上师大实验昆明湖校区，现在这应该是昆明top书包房中门槛最低的了）另外，因为配套学校民转公了，所以它二手房也可以读的，二手房地块还有的对着瀑布公园，地段也更便利一些，报价8000-10000不等，性价比还是不错的。（二手房注意要让卖家迁出户口哈）9、请问小孩明年上巫家坝小学，不转户口被录进的可能性大吗？今年的巫家坝一年级预计招生几个班，有没有都招满？答：去年第一届是只招了120多个学生，今年数据不详，推测也没有招满。所以也在招生中提到“如果报名人数超过招生人数，将优先招收已落户的业主子女”，优先人户一致，为保万全建议还是先落户。10、金茂府怎么样？答：位置不错，临近大悦城+云纺商业，一环边，距离昆华医院、南屏街都不算远，生活便利。产品优秀，户型设计不错，精装、公区配置、产品形象都非常高端。结合价格来看，现阶段正常楼层1.7-2w之间，价格符合当前市场。（同等价格的话，双塔片区的几个项目也不错，金茂府则位置更靠市中心）缺点，楼栋建筑稍密，容积率偏大。11、考虑能好小学好初中，工作塘子巷附近，四室的有推荐的吗？新盘，考虑五华和盘龙区的呢答：塘子巷周边老小区居多，就近可以看看明通小学或盘龙小学的二手房，不过房龄偏大。新盘的话，距离稍远点也可以看一下巫家坝。若是考虑五华，可以看看春城华府、万科城（只有二手了）、金地峯境等，盘龙区可以看看北京路9号、京江隐翠、融城昆明湖等。12、老师，外地在昆明刚需，螺蛳湾附近，总价60—65万中豪悦城102平可以入手吗！卖方要70万我的理想价60万，小孩读书要提前买！60万可以买附近有中豪安置房，落户后一样可以读书吗？那种值得入手感觉买来就亏，我不住住在附近村子里面，房子俩种质量都差不多产权不同，差价10万左右。答：这里附近可以读书大概率统筹到师专附小。中豪悦城102平米只有两居室，月租能在1800左右，二手房报价72-75的居多，砍砍价60几应该也能拿下。安置房应该说的是锦苑、华城这两个地块，这两个地块更靠近塔密站，因是安置房，房价稍低一些，但月租实际上差不太多。若总价差10w左右，而你又需要落户而已，建议买便宜的这个。2二手房1、请问中海云麓九里下叠当下划得来卖吗？潜在的买方情况如何？谢谢！答：如果是要卖出，可能得割点肉才行。现在整个二手市场基本都是捡漏的心态。小区环境很好，交房也不错，可就是位置稍微有点偏，现在138户型下叠加有一套带装修的报价都才275w，其他毛坯也报价也是这么多，价格都不高。2、陈老师分析一下滇池路绿景花园嘛，253顶跃户型多少值得下手？答：小区地段不错，离地铁口也不远，带电梯的洋房+小高层产品，通透性好。相对较弱的是有一定房龄，地下停车位匹配不足，有时候停车会比较紧张。挂牌价在1.2w左右，你提到的这么大的顶跃户型比较特殊，得具体看装修了（老小区大户型本身就不好出，普通老式装修可能给到1.2w打个八五折，1w每平）。这个小区我们之前测评过，具体可看这篇文章：昆明，富人区“割肉”卖房！3、请问一下会展片区怎么样，那边的招商海屿城值得入不。答：离滇池近，产品也不错，洋房小区，但也因为深入三个半岛内部，周围配套弱一点，要走到环湖东路上才有大配套。总体价格也不算太高，适合喜欢安静的小伙伴。临近的区域我们也测评过几个二手房小区，可以看下这篇文章：给好处费也要买，昆明观滇景观房值多少钱？---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：看似不起眼的法拍房市场，供应逐渐增加，除了个人贷款违约、资金断裂导致房产被拍卖之外，开发商与工程方纠纷而导致的房源规模也持续上升起来。巫家坝一小区200多个车位开拍巫家坝的中南云境（报规名：中樾花园-云珺苑、云境苑等）地下室200多个车位9月16日起开始拍卖，起拍价格4.86万~7.37万/个。从网站阿里资产·司法上了解到，本轮中南云境地下停车位拍卖数量高达202个，分布在云珺苑、云境苑等不同地块的负一、负二楼，起拍价格4.86万~7.37万不等。比如下图这个：（图来自阿里资产·司法，下图同）中樾花园-云珺苑地下室-1层车位A355号建筑面积：28.89平方米。银行评估价：55900元，起拍价：55900元，增价幅度：600元。也有价格稍贵一点的，如下图这个云珺苑地下室-2层车位B376号：这个车位虽然在负二层，但实际面积更大，达到了57平米，可停放两辆小汽车，“字母车位”。在拍卖网站提供的标的调查情况表上可以了解到，9.16这批车位其实已经下发了不动产证。（从接下来的信息可以推测出目前产权归属为开发公司）（该项目的标的物调查情况）同时，这一批车位均为昆明市官渡区人民法院查封，执行裁定书均为（2024）云0111执4293号。（这个案号对应执行依据文号(2023)云01民终17383号，图来自天眼查）我们继续根据这个执行裁定书继续查询裁判文书网上相关的民事判决书，发现涉及中南云境开发商与负责其外墙幕墙工程的某家四川公司的建设工程施工合同纠纷。对照民事判决书来看，该批车位款项应该与这一笔工程款项有关，总涉及金额600多万。（上图来自裁判文书网(2023)云01民终17383号）车位法拍，真的有人买吗？截止9月18日早上10点，9月16-17日开拍的9个车位已有5个成交（另外4被撤回，显示原因为录入信息有误，撤回重新发布）。其中值得注意的是，其中一个成交的车位起拍价格53000元，实际拍卖过程中有24次出价，最终以66800元成交。（位于负一层，面积21平米左右，推测是位置比较好）这里还可参考下中南云境之前的车位成交价格，在今年8月，中南云境小区也有零星几个车位拍卖，二拍后也有成交，比如下图这个也是建面57平米左右的车位，二拍成交价70732元，也其起拍价一致。（其实这几个车位与9.16起开拍的车位也是属于同一个执行裁定书）对照巫家坝其他小区的车位价格来看，当前5~6w左右的报价也符合正常价格范围，起拍价也等于评估价，并没有所谓的骨折价捡漏。（同属巫家坝的万科翡翠二手停车位报价6.5w左右）在我们大众以往观念中，“法拍房”一直被认为“不好买”，也“不好卖”，但从巫家坝项目的车位拍卖情况不难发现，这成交情况好像也还凑合？其他法拍房源情况如何？整体市场呢？法拍市场潜力如何？其实，这一批巫家坝车位拍卖有一定特殊性，比如新建小区对固定车位的需求、稍微简单明了的产证关系等，并不意味着昆明整体的法拍市场都能够做到如此成交率。整体上看，法拍房依旧是小众市场。据相关统计数据，2023年全国住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%。法拍房挂牌规模仍在持续走高，克而瑞数据显示，截止8月31日，典型城市法拍房累计挂牌套数28万套，同比2023年同期增加了12%。8月份法拍房成交规模有所下降，但成交率增至19.2%，创年内新高，其中上海法拍房成交率最高，达到了50%。尽管如此，现阶段，法拍房整体交易规模仅为全国一二手房交易总量的1%。2024年1-8月40个大中城市挂拍量较高的城市是成都、重庆、武汉、郑州、南宁，挂拍量分别是22982套、18282套、9164套、8775套、6421套，清一色的中西部城市。（国信达数据）昆明位列全国第六，整体数量也不小，并且平均折价率81.86%（并不算低），流拍率80%左右。价格不够低、成交情况也不算理想。（2024年1-8月全国40个大中城市法拍用房成交情况，数据来源国信达数据）从单一住宅来看，昆明今年前八个月成交了689套法拍住宅房源。一个月成交连100套都没有，对比起商品房市场而言，法拍市场实在有点微不足道。但是，如果说二手房最能够反映真实的市场成交价格，你可以把法拍成交均价8021元/平米理解为当下昆明房价的【底裤】。（2024年1-8月40个大中城市法拍住宅用房成交情况，注意，这里仅为住宅）若是商业用房数据，1-8月挂拍了1028套，成交了176套。折价率约87%、流拍率约82%，明显比住宅更不好卖。昆明法拍房市场遇冷，一定程度上反映出了市场需求不足，以及买家对于这类房产的谨慎态度。不过，在法拍市场上，真正公开上架的房源其实已经被筛选一道了，流入公开市场的好房源是有限的。如前文提到的车位，实际上是工程抵款的性质，且是无居住无租赁的理想状态，一般不涉及腾房。拍卖结束后解押解封，能比较顺利地完成交易落户。这就解决了很多人最顾虑的纠纷问题，降低了法拍房的风险，而其他房源就不一定有如此顺利了。还是那个问题：如果价格足够低，你会考虑法拍房吗？---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.9.14上午8时，收集整理时间为2024.9.13。本期看点：本周做特价的项目依然不多，可能还有一些正在赶来的路上。因为，周六补班，真正的中秋小长假从周日才开始。特价楼盘较多的南市区，产品相对多元，价格则有些偏常规。北市区的两个楼盘，在华夏金地世博一号9000+起的单价面前，御龙半山算是比较“保守”的那一个。东市区的远郊盘，价格是真心低。特别是与中海东市区的两个楼盘一起出现，违和感拉满。拿地价格本身就不低的中海项目给出的特价，看得出来已经是尽力了！西市区最近签约昆一中西山学校的中铁时代央著，1.1w+的特价还是比较有诚意的，而且，学校落地后并没有涨价，性价比更高了。相比之下，同为西市的清河居花栖里，八九千的特价房源似乎已经没有什么新意了！【南市区】众安白马御府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：众安白马御府位于西山区云兴路与宜康路交汇处，距5号线严家地站口约300米。项目建面约140㎡、160㎡，全四房设计，总层高30层，2T2户设计，板式设计，毛坯交付，140㎡均价约1.6w/㎡，160㎡均价约1.65-1.75w/㎡。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】筑友玺珑湾👆点击查看更多楼盘详情销售动态：项目位于湖滨路与湖欣路交汇处。目前合院、联排别墅在售，户型建面约280-645㎡，带花园，实得面积约384-1340㎡，毛坯交付，总价约600-3000万/套，合院带两个车位，联排带三个车位。龙湖山海原著御景👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖御景位于西山区广福路与海埂路交汇处。项目目前全现房在售，产品建面约97㎡、122㎡、126㎡、147㎡，总高30层，2T5户设计，毛坯交付，整体均价约1.4-1.6w/㎡。龙湖揽境👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖揽境位于前卫西路南侧，公园1903正对面。项目在售270°天际瞰滇大平层，产品建面约143-184㎡，带装交付，均价约2.4-2.7w/㎡。在售产品2T2/2T3户设计。目前项目已部分交付，业主会所和实景园林升级呈现。详情可咨询售楼部。【北市区】御龙半山👆点击查看更多楼盘详情销售动态：御龙半山龙晟苑位于龙泉路西侧，小麦溪村对面，社区配套的盘龙小学龙源校区目前已开学。项目近期有建面约89-200㎡的户型在售，整体均价约1.2w-1.35w/㎡，均为毛坯产品。其楼栋为总高10-13层的小高层，1T2户板式设计。其中建面约140㎡和200㎡的大户型为四室现房；建面约89㎡和110㎡的较小户型为三室准现房，计划今年10月交付。详细产品信息可咨询售楼部。华夏金地世博一号👆点击查看更多楼盘详情销售动态：华夏金地·世博一号位于盘龙区世博片区穿金路延长线。项目2#楼、21#楼、22#楼、23#楼已于3月底交付，目前剩余少量低楼层现房在售，整体均价约1.2w/㎡。同时，项目1#楼和3#楼已加推，户型建面约104㎡、116㎡、141㎡，均价约1.36w/㎡，预计今年三季度末交付。【东市区】中海汇德里👆点击查看更多楼盘详情销售动态：中海汇德里位于盘龙区龙华路与昙华路交叉口，距5号线白龙寺站约400米，靠近西南林业大学西南端。目前现房在售，主力推售1、3、5、9栋，户型建面约89~138平米，均价1.8-2.2万/平米。其中89平米户型总价约155-165万/套。项目已和云大附中西林分校签订协议，可按照公立划片政策就读，详询售楼部。中海云麓九里👆点击查看更多楼盘详情销售动态：中海云麓九里位于盘龙区清裕路与金瓦路交叉口以北。项目洋房即将清盘，目前有部分特惠房源在售，另有叠墅产品在售，均为现房。洋房为1T2户，板楼设计。标准层户型建面约100-110㎡，精装交付，总价约175-230w。下跃建面约84-108㎡（实得220-400㎡），花园约40-160㎡，总价约240-380万/套，毛坯交付；顶楼大平层建面约143㎡（实得161-170㎡），露台72-100㎡，总价约350-400万/套，毛坯交付。叠墅产品建面约141-143㎡（实得270-390㎡），总价约320-600万/套，毛坯交付。具体信息可详询售楼部。首创誉华洲👆点击查看更多楼盘详情销售动态：项目位于空港经济区长水机场旁。目前现房在售，户型建面约77㎡、97㎡、110㎡、122㎡，1T2/3T6户设计，总高18层，毛坯交付，均价约7000元/㎡。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】招商依云国际社区👆点击查看更多楼盘详情招商依云国际位于嵩昆大道与哨关大道交汇处东，目前有高层、洋房、合院现房在售。项目已签约西南联大研究院附属小学，公立公办，业主可优先就读，预计今年9月正式开学。高层户型建面约77-99㎡，2T6户设计，总高27层，带装修交付，均价约5800元/㎡。洋房户型建面约114㎡、143㎡，1T2户设计，总高12层，带装修交付，均价约8000元/㎡，特价约6000元/㎡。合院户型建面约143㎡（实得面积310-380㎡），总价约220-300w/套起。【西市区】中铁时代央著👆点击查看更多楼盘详情销售动态：中铁时代央著位于二环城芯，昆州路北侧，毗邻地铁口3号线西苑站。项目总计规划有10栋总高22-34层的住宅，目前已经签约昆一中西山学校教育集团九年一贯制公立学校。在售建面约78-122㎡的产品，近期整体均价约1.15-1.25w/㎡，毛坯交付，首付15万起即可购入二环边地铁+书包房。在售楼栋为预计今年12月交房的准现房产品，今年买今年交。清河居花栖里👆点击查看更多楼盘详情销售动态：清河居·花栖里位于五华区沙河路与科港路交叉口，距地铁4号线金川路站约800米。项目现房在售，户型建面约78-121㎡，2T4/4T9户设计，毛坯交付，均价约0.98-1.15w/㎡。项目可使用公积金，目前已经是现房。【呈贡/其他】邦泰臻境👆点击查看更多楼盘详情销售动态：邦泰臻境位于春融东路和祥丰街交叉口，云南广播电视台旁。项目已于5月12日首开，首开4栋住宅（1#、9#、10#、12#），在开盘后的一周内完成清盘。近期，该项目又加推了新楼栋（3#、5#、8#），建面约111-143㎡。其中5栋为小区唯一一栋3梯6户楼栋，其他均为2梯2户/4户的板楼，总层高为14-20层。另外顶楼均为跃层带露台产品。项目整体价格约8000-10000元/㎡，毛坯交付，预计2025年1月交付。注：※文中提到的学校配套情况，具体以教育部门公示和划片为准；※涉及相应的地铁站距离信息，具体以实际距离为准；※以上提及的项目信息仅供参考，具体以售楼部信息为准，不作为购买建议。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第303期的问答如期推出，本次精选2024.9.6-2024.9.12的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、小陈你好，总价150万左右，三房两卫，精装现房，有推荐吗？位置离市中心越近越好，现在虽然没有小孩，但最好还是要有好小学和好初中。答：二环内很难有，因为你要求其实不低，能够同时满足好小学+好初中的组合不多。二环周边，巫家坝区域可以关注下，位置适中，教育配套满足，同时也有比较多现房小区。举个例子，中国铁建西派城樾119平米户型，三房两卫，精装修，买下来低楼层房源140w+，能享受到比较好的小区配置，大中庭景观园林，精装档次也不错，带墙纸+多柜体交付，而且是现房。2、二环内或二环附近，家里有小孩过两年上学，也准备以后把老人接上来住，30万首付能买到四房吗？答：目前二环附近总价最低的四房应该是山海湾金澜锦翠，103平米四房，总价130多万可以买到，而且今年年底就可以交付。（近期它也要新推精装楼栋了）小区最大亮点是位置和配套都非常优秀，二环边的位置，离市中心万象城这些大商圈都不远；自身配套关上实验学校（已经开学），小区楼下也有商业街，距离融城金阶商业300米左右；步行到官渡森林公园也是两三百米左右，官渡区人民医院也在1公里范围内，能够同时满足全家人所需要的读书、购物、医疗、公园全方位的生活配套。3、市中心上班，想在二环内或者附近买房，希望能兼顾未来小孩读书需求和地铁通勤，之前看过市中心的一些楼盘，但价格太高放弃了，有其他更有性价比一点的楼盘推荐吗？答：可以看看西二环、三号线西苑站附近的中铁时代央著，交通非常便利，无论是自驾还是公共交通都非常便利，乘坐三号线到五一路只有四个站，到东风广场五个站。现在项目也签约了昆一中西山学校，九年一贯制公立学校，能够一次性解决小孩小学+初中读书的问题。同时，这个项目价格比较亲民，1.15-1.25w之间，今年年底即可交房，性价比非常高。4、老师，金地峯境配套的学校和万科城长城中学是同一个学校的两个办学点吗？在学校的管理上和教师配备上是否相同。答：按照金地峯境宣传，2025年学校实行过渡政策：“情况一:金地峯境的配套学校如25年9月1日前能交付，就正常入读。情况二:如果25年9月1日无法交付，则由教育局统筹至昆八长城新城校区本部或融创春风十里融创小学借班入读，名额280名，6个班级。”开发商宣传是“这六个班属于昆八长城学籍、师资也是昆八长城”，但不确定是不是与万科城长城中学的师资一样，因为还是会存在新招老师的情况。同时，金地峯境还不确定到底是同一学校两个办学点，还是万科城的长城中学扩建，这个待定，还没有最终结论，暂时无法判断。5、请问一下主编昆明湖和卓越滇池晴翠哪个性价比高呢？答：是优先读书的话，我倾向于昆明湖。昆明湖配套的师大实验中学昆明湖校区的成绩非常优秀，在盘龙区内也是数一数二，而滇池晴翠的学校要2026年才开学，还没有成绩。从居住舒适度上看：昆明湖自身有成熟的临街商业，但距离大商圈也有三四公里了，交通不算便利，离地铁稍远。滇池晴翠周边同样也没有大商圈，好在临近地铁站，通达性是不错的。同时，临近滇池、周边生态公园居多，居住氛围相对安静一些，这里更适合养老型居住。6、老师，请问春城华府117平户型推荐吗？两个小孩要读书。买二楼的房子会有哪些影响。答：这个户型除了是中户、没有独立玄关之外，其他都蛮好的，非常方正，动静分离，南向开间充足。2楼主要担心采光问题，如果是5栋的中户，2楼采光勉勉强强，冬至日也有1小时左右采光（满足基本要求）。除采光以外，2楼还有几个常规情况需要注意，二楼的房子需要注意返水问题和一楼是否有底商的问题。第一是，底层位于排水管末端，有的情况是1楼单独管道，2楼以上同一个管道，那么2楼就更容易造成管道堵塞，形成室内返水。（即便管道不堵塞，也容易有点返味）。第二是，如果楼下有底商，也容易出现一些影响，比如，噪音、排烟管道等问题。（无论开发商是否强调不能做重餐饮还是商家开火做饭自己吃，楼上居民实际中很难维权）我看规划图上5栋楼下是有底商的，规划是养老服务设施。因楼层特殊，最好还确认一下低楼层外立面是否有特殊的装饰线条和材料，是不是窗户尺寸与其他楼层有差异。建议向开发商明确上述问题，结合价格再做决定。7、工作生活在南边，考虑书包。龙湖学宸府和龙湖青云赋哪个好些？答：龙湖学宸府地段优于青雲赋，但青雲赋学校优于学宸府。二选一，优先书包的话龙湖青雲赋吧。若考虑兼顾一下地段和学校，也可将巫家坝的项目纳入考虑范围。8、老师，招商雍珑府和西派城樾、雅居乐中央雅府怎么选，计划首付30

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：继昆明首个配售型保障房建7层洋房后，又有两个配售型保障房公布细节流出，这次要建第四代住宅。配售型保障房建第四代住宅9月9日，昆明市自然资源和规划局发布《盘龙区北部山水新城片区KCPL2024-1、KCPL2024-2

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———地方平台公司常态化地在土地市场兜底拿地，停摆项目化解盘活过程中涌现国企身影，甚至是在一些教育资源、市政配套的建设中国企一马当先的表现，早已屡见不鲜。在市场调整期，地方对国企的依存度越来越高，国企扮演的角色也越来越重要。各种身先士卒的风范，俨然一副救世主的形象。殊不知，这种“亲密”关系原来也是相互的——国企也不全是救世主，有时候还可能是救助对象！枢纽曜城商品房将用于官渡区回迁安置这不，地方给国企项目“输血”的情况，在昆明又出现了！就在上周，官渡区征集商品住房用作回迁安置房的事情迅速有了结果。根据官方公告显示，共有以下三家单位响应并登记：1、昆明交通场站开发运营有限公司枢纽曜城项目；2、昆明富康城置业有限公司紫阑苑项目（即经开区的富康城紫悦府项目）；3、昆明东玺房地产开发有限公司东阅花园-阅棠苑项目（东原启城二期）。图源官渡区政府官网最终，经审查与比对，仅枢纽曜城项目符合征集条件和要求。也就意味着，枢纽曜城项目将是此次官渡区征集商品住房用作回迁安置房的唯一入选项目。而富康城紫悦府和东原启城二期未能入选的原因，根据公告内容显示均为，没有达到征集房源体量不应小于

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.9.7上午8时，收集整理时间为2024.9.6。本期看点：本周做特价项目比较少，北市区和西市区均没有收集到特价房源。一贯竞争激烈的南市区，虽然特价项目也不多，但“火力”依旧不减。双塔片区的锦粼天曜一套中上楼层的房源，特价1.6w+，还是精装修，颇具性价比。筑友双河湾、龙湖御景、首创未来之城推出的特价房源，大多一万二三的单价，楼层可选范围大，也比较友好。东市区的大华锦绣麓城最低单价1w出头，保利城低楼层1.1w+起，相比此前明显也更亲民了。值得一提的是，本周推特价的项目中，万科公园城市和大华锦绣麓城都支持公积金支付首付。特别是大华锦绣麓城，本身购买门槛就不高，要是再用上公积金账户余额，买房就跟买辆车一样了！在政策层面，今年7月的昆明新政有提到，支持提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款，减轻居民首付资金压力。随着政策的推行，后续应该还会有更多的项目加入。【南市区】锦粼天曜👆点击查看更多楼盘详情销售动态：锦粼天曜位于昆明市西山区日新东路与南博路交汇处，项目目前在售3栋、4栋。其中3栋总高30层，2T2户设计，主要为建面约190㎡、259㎡的较大户型。4栋总高32层，2T3户设计，主要为建面约130㎡、143㎡的较小户型。在售产品均为带装交付，起价约2w/㎡。年底项目推出了少量特价优惠，详情可咨询售楼部。目前项目实体样板间已开放，在售房源预计2025年年底交付。龙湖学宸府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖学宸府位于日新中路与陆家路交汇处，芳草地国际学校旁。项目规划有3栋总高30-34层的住宅，并配套有办公楼、沿街商业等。其在售产品建面约85-154㎡，住宅楼栋为2T3/2T4户设计，相关房源带装修交付，均价约1.45w/㎡。目前项目部分社区实景已呈现，实体样板间已开放，在售房源预计2025年交房。筑友双河湾👆点击查看更多楼盘详情销售动态：筑友双河湾位于广福路与前兴路交汇处，邻近地铁5号线庄家塘站，项目配建的公办度假区第三小学（度假区二小拥金路校区）已开学。其目前主推A2地块璟樾组团房源，户型建面约88-144㎡，单价约1.55-1.7w/㎡；楼栋总高27-34层，2T4/3T4户设计，带装修交付。龙湖山海原著御景👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖御景位于西山区广福路与海埂路交汇处。项目目前全现房在售，产品建面约97㎡、122㎡、126㎡、147㎡，总高30层，2T5户设计，毛坯交付，整体均价约1.4-1.6w/㎡。首创未来之城👆点击查看更多楼盘详情销售动态：项目位于巫家坝飞虎大道与纬八路交汇处。项目目前建面约93㎡、179㎡的房源在售，2梯4户/3梯6户设计，还剩少量精装房源均价约1.5-1.8w/㎡起。项目已交付。万科公园城市👆点击查看更多楼盘详情销售动态：

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第302期的问答如期推出，本次精选2024.8.30-2024.9.5的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、中铁时代央著的房子什么时候交房？学校什么时候能开学？答：现在已经签约昆一中西山学校，为九年一贯制学校，具体开学时间以教育局公布为准，但明年有读书需求的可以安排至现有校区，相当于给了一个兜底的保障。在售的楼栋均已封顶，今年年底即可交房，也就是说明年幼升小、小升初报名的话也能赶得上，尤其是可空降读初一的这个政策比较适合很多置换家庭。目前这个项目整体均价1.15-1.25w/㎡，还有七十多平米的小户型，门槛不高，首付只需要15万起，并且位置就在二环边，临地铁也只有200米，为主城置业优选。2、北京人来云南旅居，大理洱海或者苍山附近，风景优美或者临近公园的位置，配套方便一点、品质不错的有推荐吗。答：如果在1年前我可能会给你推荐海西的院子，去享受大理的田园风格，但是今年有这么一个项目，值得你去看看。大理下关市区比较的核心位置现在有个新项目，大华山海映，出门即可享受西洱河滨水休闲带，也是下关城区洱海边最后一块可开发的土地，私享观山看海的视野。同时它与州博物馆为邻，全城交通要塞兴盛大桥就在旁边，临近沃尔玛商圈，生活配套和景观价值都是大理天花板级别的。旅居大理的首要是能享受窗外的风景，还需要便捷醇熟的生活配套，可以说山海映这个项目就是鱼与熊掌兼得。上个月，君悦酒店与大华山海映举行了启动仪式，这里将有超五星级君悦酒店入驻，首开户型建面约100-130㎡的，是整个项目的入门级产品，可以多多关注一下这个盘。3、二环内新房有板楼吗？想买四房，但看了几个楼盘价格都要接近300万了，性价比高一点的楼盘有推荐吗？有学校需求。答：二环内大平层豪宅项目居多，也是板楼，价格偏高（基本都是1.8w-2w左右的价格）。稍低一点的，可以看看教场西路附近的云麓書苑，单价1.5w起，可就读莲华小学本部，也是五华区的重点学校。房子为两梯四户，南北通透板楼，140平米四房户型210万左右就能买到，这个价格在二环内并不算高，小区环境也好，容积率只有1.8。现在房源有毛坯和精装两种，新推楼栋精装还可定制化选择不同风格，现房，即买即办证。4、你好，在关上到新亚洲附近区域，考虑孩子读书，最好是有比较好的小学和初中，优先考虑现房和大平层，考虑精装，价格适中型。答：南市区优质教育资源不算太多，公立云附星耀、私立润城学校都是不错的。如果就近考虑好学校的话也可以适当关注下巫家坝区域，位置上处于南市区核心区，同时师大系的附小附中都有，也有挺多现房楼盘的。现阶段巫家坝的价格比较友好，比如中国铁建西派城樾，官渡区人民医院旁边，精装交付标准不错，现房，小区档次不错，常规户型价格1.2-1.4w符合昆明主流水平。5、请问巫家坝片区的书包房值得入手吗，有推荐不。答：1、目前两所学校已经开学，师大附小、师大实验中学巫家坝校区（这所还是九年一贯制）。2、学校今年招生范围为巫家坝片区（含巫家坝社区、中闸社区）新建小区，不分社区。但因为小学有两所了，不排除可能后期分社区招生。总体上不是上这家师大附小，就是上那家师大实验，缺点也很明显，就是学校新开的，成绩暂时没显现。(但目前两所学校都是嫡系校区)3、巫家坝本身位置在南二环三环之间，地段并不差。综上，2w买巫家坝不划算（其他配套确实不行），那如果一万出头，或者9k还不行么？同等1w左右单价不一定能找到地段更好的书包房，读书选巫家坝是个可行方案。若纯粹买最便宜的，选招商雍珑府，总价100万以内就能买得到，单价9千多都有。考虑位置，可以选中海寰宇天下（一万三左右，精装），或者买二手房现房，保利堂悦、万科翡翠这些一万三四也买得到。6、老师，龙湖青云赋95平的中间楼层，145万+车位可以入手不。主要考虑小孩上学，老师云大附小星耀学校在昆明算得上很优质的学校么答：需要学校可以买，主要是南市区没有其他学校更能打了。小学中等，但初中很强，昆明市区内中考成绩能排在他前面的初中不超过8所（其中还有四五所是无法通过买房来上的学校）。若不考虑已经出成绩的学校，那还有巫家坝可选。7、小陈，呈贡邦泰悦九章咋样？答：如果只在呈贡范围内，它确实是目前比较不错的选择，价格合适，产品设计也蛮好。配套上，距离地铁、商圈、学校、医院都不远。（一处小缺点是，洛龙村城改背后还有一大片村子以外，这个看你能不能接受）需要注意，它的师大附小我推测只是师大基础教育集团合作，类似七彩云南第壹城的小学一样，不一定是师大嫡系校区。8、请问普通住宅类型的公寓划算买吗？不考虑结婚和学区。目前有意碧桂园玺台，虽然是二手但离公司近还近地铁，请问这个小区可以吗？或者有别的性价比更高的吗？答：碧桂园玺台的公寓还是40年产权（并不是你提到的住宅类型），北市区的碧桂园都荟小户型40多平米的倒是70年产权住宅，总价40w出头。这里只说你提到的玺台，相对来说价格不算高，20多万可买小户型loft，但如果看中地段，其实也可将海豚湾、和悦名著、中铁云时代等项目公寓纳入考虑范围，综合选择具体房源价格最低的。若不考虑面积和学校，买70年产权住宅更强于40年产权公寓。（居住氛围更好、居住成本更低、房屋折损更小）9、您好

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———优质教育资源一直是昆明购房者关注的热点。每一次名校的签约落定，往往都能引发市场的强烈反响。这次也不例外！日前，昆明市场曝出重磅消息：中铁时代央著已经签约“王炸”教育资源，并计划于本周六正式举行签约发布会。届时，将正式官宣昆一中西山学校教育集团九年一贯制公立学校落定二环城芯，为普通家庭圆梦优质名校铺平了道路。昆一中西山学校什么来头？中铁时代央著签约的昆一中西山学校，位于昆州路以南、兴苑路以北、海源路以西，与项目直线距离仅约300米。按照规划，学校将配置36班小学和18班中学，明确引入昆明市第一中学西山学校教育集团领办公立九年一贯制学校。签约学校区位示意图昆明市第一中学西山学校教育集团于2023年8月22日挂牌成立，以昆一中西山学校为核心校，整个教育集团由昆一中西山学校兴苑路校区、昆一中西山学校春雨路校区和昆一中附属小学三个成员学校组成，涵盖小学、初中、高中三个学段。昆一中西山学校作为昆一中西山学校教育集团集团化办学的核心校，在其它成员校之间形成统一的核心理念和教育制度管理体系，发挥着集团龙头校的示范、引领作用。昆一中西山学校教育集团兴苑路校区揭牌/图源学校官微同时，昆一中西山学校还是西山区唯一的一级一等高完中，其凭借长期稳定的教学成绩，已跻身昆明市初高中教育TOP10学校，是西山区中高考成绩TOP1的公立学校。昆一中西山学校2022年中考一级完中达线率87.5%，2023年中考成绩690分以上的有3人，680分以上的有100人，635分以上649人（2023年昆明市一级高完中录取控制线），680分以上的人数位列全市前5。而此前公布的《2024年昆明市主城普通高中录取公告》显示，在第一批次招生录取的10所学校中，昆一中西山学校统招录取分数线666分，位居第6。图源昆明招生考试院在高考成绩方面，昆一中西山学校2024年高考文理综合一本率89.5%，文理本科率99.56%。如此优异的成绩背后，离不开强大的师资保障。截至2022年的数据显示，昆一中西山学校在职特级教师1人，正高级教师6人，高级教师124人，一级教师共计157人。此次，中铁时代央著签约昆一中西山学校，通过央企+名校的强强联合，使得二环城芯优质教育资源得到进一步丰富，充分展现了央企的责任与担当，也为业主子女就读提供了有力保障。昆一中西山学校带了来什么？昆一中西山学校的签约入驻，不仅带来了昆明头部的中学资源，同时，还有效弥补片区优质小学资源缺乏的短板。据悉，与昆一中西山学校同步引入的还有昆一中附小，在学制上形成了义务教育阶段九年一贯制的优教保障。作为昆一中西山学校教育集团的成员校之一，昆一中附小是联合国教科文组织第一批云南省可持续发展教育示范学校，同时，也是昆明市现代教育示范校。昆一中附小实拍图在办学过程中，昆一中附小传承百年名校昆一中的办学理念和文化底蕴，与昆一中西山学校实行一体化运作，经过七年的发展，已经成为昆明基础教育阶段优质发展的一支生力军。截至2023年，昆一中附小拥有教师100人；其中，特级教师1人，高级教师12人，省级学科带头人1人，省级骨干教师1人，市区级学科带头人、骨干教师、教坛新秀45人。特别是在特色办学方面，目前已拥有诸如全国青少年校园篮球特色学校、全国青少年校园足球特色学校、全国青少年校园网球特色学校、全国青少年校园冰雪运动特色学校等众多头衔。这些，都是昆一中附小自身实力的体现。昆一中附小+昆一中西山学校的强强组合落定，使得义务教育阶段小学和初中教育实现了无缝衔接，这种学制连贯性有助于减少学生在不同教育阶段之间的适应问题。同时，也有效缓解了家长为孩子读书选择学校方面的苦恼。可谓是，一劳永逸！昆一中西山学校实拍图回归市场来看，相比于那些只签约小学，或者完全靠划片小学的对口初中来确定就读学校的情况，中铁时代央著签约的昆一中西山学校九年一贯制教育资源，本身具有很好的就读保障性。而且，其与市场同类型的九年一贯制学校相比，也有两方面的显著差别：一个是，全本部领办的九年一贯制学校，优质教育资源的保障性更好。相对于昆明集团化办学而来的各种挂牌的分校，全本部领办的优势在于本部资源的输出更直接，且倾斜力度大，师资和教育质量更有保障。另一个是，在中铁时代央著签约的九年一贯制学校身上可以看到，地段和优质教育资源不再割裂，两者非常难得地实现了兼得。这就很好地避免了现实中，因为学校而不得不放弃优异的地段，或者因为本身居住地段好却没有优质学校匹配的尴尬。事实上，优教与优居并不冲突，两者本身就应该良性互补。而从中铁时代央著所在区域来看，周边3公里的范围内还分布有云师大附中、昆一中、昆明十四中、昆一中西山学校等四所一级一等完中。这种城芯区位所呈现的优质教育资源聚集性，即便是进入高中阶段，选择也更加多元，能为家长省去“孟母三迁”似的奔波与烦恼。普通家庭如何圆梦昆一中西山学校？在昆明城市发展进程中，中铁时代央著所在的区域一直是昆明主城核心区的存在。横贯城市东、西方向的人民路中轴，以及环绕主城的二环快速，在这里交汇串联，构成据守西市咽喉的二环城芯地带。而周边三纵三横的交通路网构建的便捷通行体系，更是轻松通达全城。项目周边环绕的悦云商圈、顺城商圈、恒隆商圈等三大城芯商圈，能让都会的繁华触手可及。近在咫尺的地铁3号线西苑站，不仅横跨主城东、西两端，带来巨大的出行便利。其还直接与现有地铁2号线、4号线、5号线、6号线无缝换乘，共同构建起的便捷高效的地下交通网络体系，能让中铁时代央著这样的地铁资产近享稳健的增值红利。在未来，昆明西客站建成投用，还将带来巨大的人流和商流，支撑和带动区域进一步发展。中铁时代央著项目区位示意图除此之外，翠湖公园、大观楼公园、西山公园、草海湿地公园等城市“绿肺”环伺项目周边，众多公园组成的城央绿岛，能给居住生活带来鲜氧，也能就近提供休闲放松的好去处。而高度聚集的一众优质医疗资源——诸如昆医附一院、昆医附二院、云南省肿瘤医院、解放军昆明总医院等三甲医院，则能为全家的健康保驾护航。如今，实现优质教育资源加持的中铁时代央著，其二环城芯的区位价值更是得到了很好的匹配和强化。中铁时代央著项目占地约60.44亩，共规划有10栋总高22-34层的建筑。从现场工程进度来看，目前在建楼栋均已封顶，能真正做到“今年买、今年交”。更为关键的是，项目在售建面约78-122㎡的户型产品，首付仅需15万起，最低总价不到100万，是低门槛入主二环城芯一站式生活圈的不二选择。所见即所得的城芯完备配套，肉眼可见的准现房，以及低总价、低门槛的特性，对于普通家庭而言，有着极高的置业友好度。特别是在今年起云南高中招生不允许跨市、跨区域招生的政策背景下，某种程度上会提升市场对于对跨区域转学就读初中的需求。换句话说，想要进入昆明市的优质高中，学生首先必须在本市拥有初中的学籍资格。而中铁时代央著签约的学校，在落地前就已明确支持“空降”就读初中。更值得一提的是，若在签约学校建成前有小学和初中就读需求的家庭，明年起可以安排至现有校区就读。这样的安排，无疑为有学校需求的家庭提供了充分的保障。伴随着中铁时代央著签约学校的正式官宣，

导语：去年9月亮相的山海湾·金澜锦翠，项目销售至今，4栋已经清盘、5栋房源也剩的不多。更不可思议的是，今年年底就要临近交房？不免替广大购房者问一句，“能按时交房吗？这个盘靠谱吗”？以小见大，提前剧透工地现场作为关坡城改项目二期，山海湾·金澜锦翠是关上板块近10年来首次供应的纯住宅新盘，一经亮相就受到市场关注。去年11月首开当日就劲销1.2亿元，热门户型一抢而空，在当下的市场环境，拥有这样的去化成绩，确实不错。正当我们怀疑项目首开是否已经将周边地缘客群吸纳一空之时，今年5月再次传来山海湾·金澜锦翠月销约5000万、成交套数40套的消息。而我们8月底到达售楼部之时，再次发现售楼部依旧人气不减，业绩从来不是凭空产生，这个盘到底有什么“秘密”？（拍摄于今年8.31）不过，与其纠结这个，不如再跑一趟工地——逛10次售楼部，也不如亲身实地跑工地一次。去年9月亮相的山海湾·金澜锦翠，一年不到的时间就已成了现房，来到工地现场，切切实实体会一把金澜锦翠将效果图搬入现实的震撼：（实景拍摄，左右两侧的4#、5#今年年底交付）（效果图）山海湾·金澜锦翠外立面，整体采用LOW-E双层玻璃+真石漆，这个外立面实在与山海湾8号太像了。此前售楼部宣传这是【有机生长】城市立面线条，从实地上看是用金属铝板、金属百叶做出来的效果，还是比较独树一帜、大气漂亮的，尤其是在整个关上板块极具辨识度。深色玻璃对建筑的内部隐私有很好的保护，在降噪性、保温性和节能性功能上都有极大的提升。最重要的是，这外观跟原规划的效果图1：1复刻还原！（北立面外观也不错）从楼栋的施工进度上来看，山海湾·金澜锦翠4#、5#栋已经在进行外墙、公区装修收尾工作，1#、2#、3#楼即将封顶；地下室负一、负二层环氧地坪施工和电缆敷设均以完成，同样进行室内装修收尾工程。更令我们惊喜的是，在小区还有四个月交付之时，园区的绿化已经基本呈现，山海湾·金澜锦翠不仅做到了大型乔木已经全冠移植，而且贴地草坪、灌木花卉也已经提前养护。（注：本文实景图片均来自8月底山海湾·金澜锦翠工地实拍，只是工地现状，距离正式交付还有4个月左右时间）（入园发现这两排蓝花楹长势不错）相信等到业主正式入住之时，园区绿植长势更佳！楼栋内入户大堂前特别构建入户小花园，比如5栋前就用罗汉松做了特殊的框景布置，入门前的景墙和楼栋标识也颇为用心。此前售楼部宣传的一楼公区泛会所，从现场可见架空层空间已预留出来做准备，空间非常阔绰！整个项目规划打造超1万㎡绿地园林，两大街景花园布局其中，约146米光影艺术风雨连廊，营造更生态的归家仪式感，我们在现场也能发现街景花园的雏形。走到小区停车库，环氧地坪施工已经完成，环保、耐磨、抗腐蚀性强，还发现了令人忽视的细节：它家的地下车库还是带【采光】的！这样的阳光车库在昆明还真是少见，也规避了常规项目停车场阴暗不通风的弊端。大到楼栋外立面，小到园内一棵蓝花楹，外表给足面子，内部足够用心，或许这就是山海湾·金澜锦翠能够征服购房者的秘诀。交付、配套的双重兑现规划再好，也要兑现，这是当前楼市开发不可触及的底线。山海湾·金澜锦翠背后康旅集团国企背书，更延续山海湾8号的标杆产品开发思路，施工效率和项目品质有保障。早在去年首次开盘前，山海湾金澜锦翠配建学校就已建成；正式开盘时，住宅楼栋就已建至20层，开盘次月即实现封顶，实力不可小觑。而如今，整个小区用仅仅一年左右时间做到准现房/现房姿态，并且能够完美复刻规划效果图，更是超强兑现力的体现。当下市场从不缺少挑战，也并非所有项目都能畅销。业内评价山海湾·金澜锦翠是“刚需型价格、改善级产品、豪宅般配套”，这才是真正的性价比之王。市场上并不缺优秀产品和漂亮绿化，兑现一个产品的交付，并不难，而难的是交付和配套的双重提前兑现。金澜锦翠从98平米-139平米产品来看，金澜锦翠价格门槛并不高，但配套却是“最贵”，并且主打“步行”可达：下楼上学、出门购物、推窗见景。今年6月底7月初，关上实验学校家长群就炸了——“今年高考文科状元就是关一小毕业的”、“12级的毕业生xxx被清华录取”……（关上实验学校关坡校区已经投用）这学校不就在山海湾·金澜锦翠楼下？在项目住宅还未开卖之前，开发商就提前投入到了学校的建设中，关上实验学校（关岭校区）已于3月开学，创下昆明住宅开发之先河。（金澜锦翠配建的第一所幼儿园已经开学）8月份，山海湾·金澜锦翠的配建幼儿园也投入使用了，从小区正大门出发，大概就是过个斑马线的距离。（这只是项目配建的两所幼儿园之一）小区地块打造约260米特色商业步行街，临近已运营醇熟的城市商业综合体——融城金阶（约260米）。即便前往华润·万象城也仅2公里，从街区到商圈，高端生活全场景覆盖。

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：新增房贷和存量房贷为何老是区别对待？（1）令人振奋的小道消息中信证券研报称，外媒报道称有关部门正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷转按揭。不知道是不是受这条消息影响，上周五，地产股集体大涨，A股105家地产公司股价上涨，多只个股涨停。网传的外媒报道中涉及到两个方案：1、存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到明年1月（通常的利率调整时间）；2、居民可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同。类似于移动/电信/联通的套餐费下调，且允许携号转网。今年以来，再次下调存量房贷利率（可以理解为老房贷客户）的呼声就没停过，而允许存量房贷转按揭的提法却是第一次。若真能转按揭，相当于各大银行间也有了竞争，购房者可以哪家银行利率低、服务好，就选哪家。（2）增量房贷利率已经2字头今年以来，LPR共已经历了两次调整，春节期间5年期以上LPR还是4.2%，但2月20日就下调至3.95%，7月再下调至3.85%，两次累计已下调35个基点。这还只是今年的变化。（2022年3月之前是4.6%，2019年10月前是4.85%）今年的5.17政策，直接取消了全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这也使得各大城市在下调新增房贷利率的道路上狂奔：8月以来，各大城市首套房、二套房房贷款利率持续走低，目前全国各大城市的增量首套房利率多在3%~3.4%之间，广州、苏州、佛山等城市的新增房贷利率已进入“2时代”。广州的华润银行、汇丰银行、渣打银行、广州银行的首套房贷利率可以在2.89~2.95%之间，但对客户资质有一定要求。广州六大行主流首套房贷利率则是3.1%。苏州则是大部分银行都可以做到2.95%的首套房房贷利率。（图来自丁祖昱评楼市）昆明目前，首套房3.3%~3.35%之间，二套房3.80~3.85%之间。（在全国算比较中等的水平）（3）存量房房贷利率居高不下对比新增房贷利率的不断调整，存量房房贷利率的调整已经是去年的事情了。2023年下半年曾经有过一次存量房贷利率调整，2023年8月中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，明确允许商业银行自9月25日起降低符合条件的存量首套住房房贷利率，可以选择由商业银行新发放住房贷款置换，也可以协商变更合同约定的利率水平。随即9月，各大银行对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷，主动批量调整利率。不过，现阶段，存量房贷利率下调仍面临加点调整约束，整体利率水平仍低于现行的房贷利率，依旧有存量房客户现在的房贷利率仍在4%以上。这张图为某位小伙伴建行的还款信息，每年的利率调整日为4月20日，可以发现4月20日前的年化利率为4.3%，4月20日之后的年化利率为3.95%（当时的lpr），月供也从6694元降到了6433元。（这位小伙伴的利率调整日为每年4月20日，而大部分小伙伴的利率调整日为1月1日，故想要调整到新的lpr要到明年1月1日）但实际上，若是增量房贷，按照目前昆明的新购住房首套房利率，利率仅需3.35%左右，贷同样的金额和时间，月供仅需5949元。每月多省下来几百块，拿去加菜不香吗？前几年房价买在了高点不说，利率也比后买的人更高，被割韭菜两次。这种情况也导致手有余钱的客户更倾向于选择提前还贷，而非消费，市场心态也变了。今年上半年，居民提前还房贷潮依然没有缓解，19家上市银行中14家银行的个人住房贷款余额较去年底减少，仅5家出现增加。（在国有大行中，工行、建行、农行、中行和交行的个人住房贷款余额都比去年底有所减少，总减少额超过3200亿元。其中，工行和农行的个人住房贷款减少最多，均超过1000亿元。）（国有大行受提前还贷的冲击最为明显）另外，大中型银行的个人住房贷款不良率几乎全线上升。上半年全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比增加12%，这已经是在2022-2023年已经激增的数据上再次增长。（法拍数据来自克而瑞）克而瑞测算若存量房平均房贷利率从4%下调到3%~3.3%之间，市场预期将再减少购房者利息约1600-2200亿元，也能缓解一波提前还贷潮。也就是说，降低存量房利率看上去苦的是银行，但对整体经济利大于弊，再拖下去恐怕会更难！当然，已有老房贷的小伙伴除了“等”之外，还有哪些可以调整房贷利率的办法呢？若是二套房房贷，由于目前昆明实行“按行政区”来执行认房不认贷，假设在其他城市有一房贷，昆明有一房贷，或者昆明五华区有一房贷，盘龙区有一房贷，那么可以找贷款银行申请将其中的二套房房贷转为首套房房贷。若是有公积金贷款，也可选择商转公或者商贷转组合贷，公积金首套房贷款利率2.85%（5年期以上），也是目前最划算的房贷了。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.8.31上午8时，收集整理时间为2024.8.30。本期看点：本周东市区做特价的楼盘相比以往要少，仅有保利城一个项目。而且，特价房源1.2w上下的单价，相比此前诚意更足。其一套两周前推过的4楼房源，本周再次出现优惠后单价下调约262元/㎡，让你促销的意图非常明显。北市区做特价的几个楼盘不算陌生，江东永和府换了一批房源，1.2w+的房源更多，整体性价比也更高一些。南市区的楼盘中，锦粼天曜1.7w+，保利天珺1.8w+的特价房源，对于改善群体来说还是很有吸引力的。而刚搞完师大附属世纪金源文锦学校揭牌活动的雅居乐中央雅府，拿出的9字头也颇有新意。西市区的楼盘一向默契度较高，本期特价房源单价基本保持在1.1w左右。相比之下，二环内的金泰国际低楼层特价房源9500元/㎡起，反倒是有些另类的存在。大概数了一下：御龙半山，锦粼峯荟、雅居乐中央雅府、龙湖学宸府、万科公园城市、保利城、金泰国际、中铁时代央著、能建未来城、大华锦绣山海、绿地东海岸……发现没有，本期做特价的书包房特别多，而且在价格上基本都是走的亲民路线。倒是挺应景的——“神兽”们终于要回学校了！【北市区】江东永和府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：江东永和府位于北京路与康体路交汇处。项目现房在售，户型建面约123-215㎡，两房至四房产品，高26-32层，2T5/2T6户设计，带装修交付，均价约1.4w/㎡。项目130㎡以上户型送车位使用权，150㎡以上户型可赠送产权车位。御龙半山👆点击查看更多楼盘详情销售动态：御龙半山龙晟苑位于龙泉路西侧，小麦溪村对面，社区配套的盘龙小学龙源校区目前已开学。项目近期有建面约89-200㎡的户型在售，整体均价约1.2w-1.35w/㎡，均为毛坯产品。其楼栋为总高10-13层的小高层，1T2户板式设计。其中建面约140㎡和200㎡的大户型为四室现房；建面约89㎡和110㎡的较小户型为三室准现房，计划今年10月交付。详细产品信息可咨询售楼部。新希望锦麟峯荟👆点击查看更多楼盘详情销售动态：新希望锦麟峯荟位于北京路沣源路交叉口向北一公里，配建的金康园小学龙溪校区已开学。项目在售二期产品，建面约118-188㎡，3T3/2T4/2T6户设计，除大平层外，其余房源为精装交付。其在售产品整体均价约1.25-1.45w/㎡。小区目前已实景呈现，现房在售，详情可咨询售楼部。【南市区】保利天珺👆点击查看更多楼盘详情销售动态：保利天珺位于官渡区宝海路与关兴路交汇处（原国贸会展中心）,宝海公园对面。项目近期主推建面约129㎡、143㎡、186㎡的带装产品，整体均价约1.9-2.3w/㎡。整个项目容积率约为3.1，共规划有9栋总高20-26层的高层住宅、1栋幼儿园以及裙房商业等社区配套。其住宅楼栋为1T1户设计，电梯入户，得房率较高。目前项目已开盘，在售产品预计将于2025年8月交房。更多详情可咨询售楼部。中国铁建西派城樾👆点击查看更多楼盘详情销售动态：中国铁建·西派城樾位于巫家坝国际社区纯粹住区，邻近地铁4号线、官渡区人民医院及官渡森林公园。项目划约13万方"一轴·双环·五区”双中庭景观，主推建面约119-143㎡的带装现房产品，2T4户设计，成交均价约1.3-1.4w/㎡。时代金融中心销售动态：龙湖时代金融中心位于巫家坝，目前写字楼产品在售，详情可咨询售楼部。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】雅居乐中央雅府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第301期的问答如期推出，本次精选2024.8.23-2024.8.29的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、旅居，大理房价现在多少钱了，好一点的小区有推荐吗？答：从克而瑞上半年的数据上看，大理新房均价9400元/平米左右，并不算低。大理虽然不是昆明省会城市，但是滇西的中心城市，同时也有庞大的旅居人口，国内外到大理定居的“新大理人”已有近10万人（其中还有2万左右的各类艺术家）。若追求品质居住，要求一定的生活配套，同时兼顾比较好的旅居体验（比如要求较好的景观配套，能够看洱海、看苍山这样），可以关注下大华山海映，它是下关城区洱海边最后一块可开发的土地，市中心的地段，沃尔玛商圈一侧，同时又有一线看苍山洱海西洱河等核心景观的房源。该项目目前是大理市场配置最高端的项目了，有超五星级君悦酒店入驻，首开户型建面约100-130㎡的，是整个项目的入门级产品，后期大平层面积更大、价格也越贵，像这样在城市核心地带具备绝版景观资源的项目是天花板级的存在了。2、云麓書苑精装配置还行吗，为什么精装的价格跟毛坯价格差不多？答：一二环的位置，96-140平米两梯四户的板楼精装价格1.3-1.45w之间，还可以读莲华小学，现房即买即办证，这个盘价格是非常有优势的。精装房与毛坯房价格相差不大，一方面是精装楼栋最靠北侧，与毛坯楼栋位置上有一定差异。另一方面也是受市场环境影响，现在开发商相当于加量不加价了。还有一个优势是，还可以选择“定制精装”，不同款式硬装材质可以自由搭配，设计上可以按照个人喜好，不必千篇一律了。3、老师，点评一下西派城樾的143户型？精装配置这些值这个价吗？答：西派的这个户型看似是竖厅格局，其实客厅开间很大，南向开间12.25米，差不多客厅5.5-6米宽，这样下来不仅客厅很舒服，餐厅和厨房也很宽敞。还有个小细节是这个户型的卧室开窗面都很大，落地窗设计，采光不错。西派精装配置确实比较高，即便是小户型做的也很牛，119平米户型除了常规的精装配置之外，还有玄关柜+电视柜+酒柜一体柜，墙面配墙纸，143平米户型还配置了嵌入式冰箱（卡萨帝）+嵌入式蒸烤箱。小户型均价1.2-1.4w左右，性价比是非常不错的。4、美的北京路9号怎么样？答：小区位置优秀，东侧为北京路，西侧为盘龙江，南侧有金星地铁站，配建金康园小学金瑞（而且不是分校区，是与同德、金康园校区）现阶段小区四周的道路也基本弄好了，比较方便。产品还不错，精装配置丰富，现在外立面也弄好了，接下来就主要考验公区绿化、会所和物业，最早一批预计今年年底就交付，距离现在也没多久，也可以等待一下看现房情况。5、请问山海湾·金澜锦翠楼盘怎么样？手里一百万的预算，暂时没有学校需求。答：今年年底即将交付，这几天到现场看了一下，速度很快，外立面还是非常漂亮的，而且小区内很多树都已经种上了。毛坯房源1w出头，同等价格下，金澜锦翠最大优势在于配套丰富，临近融城金阶、关上森林公园，周边生活配套皆是步行五分钟可达，幼儿园、小学都是9月开学，性价比还不错的小区。6、小编，请问昆明湖可以直接上初中吗？小学在昆明郊县上的。答：昆明湖近期有一批回迁地块上的商品房销售，只要7000多的价格。但是该项目配套的师大实验中学初中部没法直接上，要先上师大实验中学的小学部才行，也可以考虑转学，目前1-5年级可以转学。7、远大云锦壹号怎么样？答：这个项目位置还算不错，滇缅大道适中的位置，交通便利。（其实价格也还好，1.3-1.6w）缺点是，因是麻园城改项目，规模不小，整体建设周期稍长，加之首开产品优势不算太突出。现在这个盘在洽谈签约某个强校，那么上述问题也能一定程度化解。可以等等看后期情况。8、老师，您好，想咨询一下北市区有比较好点的学区房吗？周边配套好一点，不要太偏的。答：现阶段，昆八中（无论初中还是高中）整体是非常不错的，最近五六年昆八中的高考成绩蒸蒸日上，很强。红云、武成、莲华、师专附小等能上昆八中（不一定能百分百对口昆八，各个小区又有不同），可以关注，龙泉俊园、美的云璟、建投学府、月牙塘小区、龙腾世家等小区，也可看北京路这一线能对口到昆十中的小学学区房（主要是金康园小学、明通小学等），可以关注，同德广场、翡翠湾、金康园/金利园/金禧园、京江隐翠、北京路9号、凤凰城、北辰小区、江东花城、俊发逸璟峰、蓝光林肯公园等。自带小学+初中的，融城昆明湖（学校很强）、俊发城。也有些新项目有配套小学（但还不确定能对口哪个初中的），御龙半山、新希望锦麟峯荟、旭辉铂宸府等。9、外地的，买来父母养老，预算一百以内，二个卧室就行。可能也就只过来过冬或者过夏。要有地铁的方便的，因为没有买车，四川成都人。有没有合适的楼盘或者区域推荐？答：世博园这边白龙路，地铁五号线附近的老洋房小区步梯房佳园小区，10年左右房龄小高层巨和美术小区。北京路附近，地铁二号线附近的，10年左右房龄高层小区，金尚俊园、滨江俊园等，位置方便。南市区环境不错、价格一百万出头的洋房/小高层小区，有电梯，可以看看天地之间广福郡、世纪半岛苹果谷。（缺点是地铁后面才会修通）10、学校比较好的学区房能推荐一下吗？二环内，新房或者次新，四房，预算250-300w。答：二环内好的学区房，新房，建投春城华府，人民西路地铁附近，板楼，可上春城小学+昆二中。其他的新房，云麓书院（板楼），远大云锦壹号（学校还没定）。次新/二手房可以关注下同德广场和翡翠湾。11、想找个离昆医附一院，或者附二院，或者甘美医院近的房子，带车位，附近有菜市场，不需要学校和地铁，价格要便宜。答：医院附近，建议往云大医院（昆医大附一院）周边看看，老小区多，价格低、生活也方便。主要可以看，最近的贵研小区，就在医院旁边，70多万两室，稍远一点700米到1.5公里内步行距离的棕树营小区（小区很大，房龄老，但价格便宜，翠微里20多万有一室，另外翠峰里、丹宁里有50万左右两居）12、你好，我目前人在北京，想找找昆明的房子养老。三室以上，别太多层的，卧室、厨房和花园要大。预算100万左右，优先精装房，呈贡、安宁、晋宁都可以考虑，离机场和高铁别太远。答：主城区要买100万内带大花园的三室洋房可能难度有点大，安宁、晋宁不满足离地铁和高铁站近（但安宁符合房源条件的挺多，重点可看万辉星城），建议看看呈贡和空港板块。空港可以看看新房可看招商依云国际，二手可看云谷小镇。呈贡，二手，时代俊园可能会有（但不一定做了精装）、绿地山重院（一楼带花园，但不一定有房产证）。更建议你加点预算，总价120w以上，主城区次新房华都花园b区、滇池卫城都有带40平米左右花园的房源，位置都蛮好，缺点是可能不符合你对花园、卧室面积的需求，户型建面90左右。点击阅读更多原创文章2二手房及其他1、120万以内想在一环内上车适合出租的老房子，有推荐的么？答：优秀学校周围的房子可以看看。师大附中旁边，红塔花园（稍微新一点），南疆花园（老房），这些在你预算范围内，但不在一环内。昆一中附近，桂华园，版筑翠园，这些价格偏高（150w+），但在一环内。其他思路，2、4、5号线交汇站点火车北站附近房子，万宏国际、世纪俊园等。2、总价80W以内的两室，金星立交桥附近有推荐吗？次新小区，电梯房。答：金星附近，同德广场上北区67平米两房80w左右，2013年前后交房。金星这边葵花公社，80-90户型也是差不多报价75-90左右的样子。霖雨桥附近彩云间花园两室80万左右。想要新一点的，可以看才交付2年左右的京江欣翠（但是是回迁房，看你是否介意），北辰旁边，84平米报价85-90w之间。3、老师，北市区碧桂园KCC云南印象怎么样？答：蛮好的。板楼，户型设计好，房龄新，同时小区中央有较大湖泊，景观视野都不错。价格上也不高（118小户型1.3w多，大户型1.5w-1.6w）缺点是进出路比较狭窄，需落实学校情况（貌似只能划片邻近的普通小学）---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第301期的问答如期推出，本次精选2024.8.23-2024.8.29的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、旅居，大理房价现在多少钱了，好一点的小区有推荐吗？答：从克而瑞上半年的数据上看，大理新房均价9400元/平米左右，并不算低。大理虽然不是昆明省会城市，但是滇西的中心城市，同时也有庞大的旅居人口，国内外到大理定居的“新大理人”已有近10万人（其中还有2万左右的各类艺术家）。若追求品质居住，要求一定的生活配套，同时兼顾比较好的旅居体验（比如要求较好的景观配套，能够看洱海、看苍山这样），可以关注下大华山海映，它是下关城区洱海边最后一块可开发的土地，市中心的地段，沃尔玛商圈一侧，同时又有一线看苍山洱海西洱河等核心景观的房源。该项目目前是大理市场配置最高端的项目了，有超五星级君悦酒店入驻，首开户型建面约100-130㎡的，是整个项目的入门级产品，后期大平层面积更大、价格也越贵，像这样在城市核心地带具备绝版景观资源的项目是天花板级的存在了。2、云麓書苑精装配置还行吗，为什么精装的价格跟毛坯价格差不多？答：一二环的位置，96-140平米两梯四户的板楼精装价格1.3-1.45w之间，还可以读莲华小学，现房即买即办证，这个盘价格是非常有优势的。精装房与毛坯房价格相差不大，一方面是精装楼栋最靠北侧，与毛坯楼栋位置上有一定差异。另一方面也是受市场环境影响，现在开发商相当于加量不加价了。还有一个优势是，还可以选择“定制精装”，不同款式硬装材质可以自由搭配，设计上可以按照个人喜好，不必千篇一律了。3、老师，点评一下西派城樾的143户型？精装配置这些值这个价吗？答：西派的这个户型看似是竖厅格局，其实客厅开间很大，南向开间12.25米，差不多客厅5.5-6米宽，这样下来不仅客厅很舒服，餐厅和厨房也很宽敞。还有个小细节是这个户型的卧室开窗面都很大，落地窗设计，采光不错。西派精装配置确实比较高，即便是小户型做的也很牛，119平米户型除了常规的精装配置之外，还有玄关柜+电视柜+酒柜一体柜，墙面配墙纸，143平米户型还配置了嵌入式冰箱（卡萨帝）+嵌入式蒸烤箱。小户型均价1.2-1.4w左右，性价比是非常不错的。4、美的北京路9号怎么样？答：小区位置优秀，东侧为北京路，西侧为盘龙江，南侧有金星地铁站，配建金康园小学金瑞（而且不是分校区，是与同德、金康园校区）现阶段小区四周的道路也基本弄好了，比较方便。产品还不错，精装配置丰富，现在外立面也弄好了，接下来就主要考验公区绿化、会所和物业，最早一批预计今年年底就交付，距离现在也没多久，也可以等待一下看现房情况。5、请问山海湾·金澜锦翠楼盘怎么样？手里一百万的预算，暂时没有学校需求。答：今年年底即将交付，这几天到现场看了一下，速度很快，外立面还是非常漂亮的，而且小区内很多树都已经种上了。毛坯房源1w出头，同等价格下，金澜锦翠最大优势在于配套丰富，临近融城金阶、关上森林公园，周边生活配套皆是步行五分钟可达，幼儿园、小学都是9月开学，性价比还不错的小区。6、小编，请问昆明湖可以直接上初中吗？小学在昆明郊县上的。答：昆明湖近期有一批回迁地块上的商品房销售，只要7000多的价格。但是该项目配套的师大实验中学初中部没法直接上，要先上师大实验中学的小学部才行，也可以考虑转学，目前1-5年级可以转学。7、远大云锦壹号怎么样？答：这个项目位置还算不错，滇缅大道适中的位置，交通便利。（其实价格也还好，1.3-1.6w）缺点是，因是麻园城改项目，规模不小，整体建设周期稍长，加之首开产品优势不算太突出。现在这个盘在洽谈签约某个强校，那么上述问题也能一定程度化解。可以等等看后期情况。8、老师，您好，想咨询一下北市区有比较好点的学区房吗？周边配套好一点，不要太偏的。答：现阶段，昆八中（无论初中还是高中）整体是非常不错的，最近五六年昆八中的高考成绩蒸蒸日上，很强。红云、武成、莲华、师专附小等能上昆八中（不一定能百分百对口昆八，各个小区又有不同），可以关注，龙泉俊园、美的云璟、建投学府、月牙塘小区、龙腾世家等小区，也可看北京路这一线能对口到昆十中的小学学区房（主要是金康园小学、明通小学等），可以关注，同德广场、翡翠湾、金康园/金利园/金禧园、京江隐翠、北京路9号、凤凰城、北辰小区、江东花城、俊发逸璟峰、蓝光林肯公园等。自带小学+初中的，融城昆明湖（学校很强）、俊发城。也有些新项目有配套小学（但还不确定能对口哪个初中的），御龙半山、新希望锦麟峯荟、旭辉铂宸府等。9、外地的，买来父母养老，预算一百以内，二个卧室就行。可能也就只过来过冬或者过夏。要有地铁的方便的，因为没有买车，四川成都人。有没有合适的楼盘或者区域推荐？答：世博园这边白龙路，地铁五号线附近的老洋房小区步梯房佳园小区，10年左右房龄小高层巨和美术小区。北京路附近，地铁二号线附近的，10年左右房龄高层小区，金尚俊园、滨江俊园等，位置方便。南市区环境不错、价格一百万出头的洋房/小高层小区，有电梯，可以看看天地之间广福郡、世纪半岛苹果谷。（缺点是地铁后面才会修通）10、学校比较好的学区房能推荐一下吗？二环内，新房或者次新，四房，预算250-300w。答：二环内好的学区房，新房，建投春城华府，人民西路地铁附近，板楼，可上春城小学+昆二中。其他的新房，云麓书院（板楼），远大云锦壹号（学校还没定）。次新/二手房可以关注下同德广场和翡翠湾。11、想找个离昆医附一院，或者附二院，或者甘美医院近的房子，带车位，附近有菜市场，不需要学校和地铁，价格要便宜。答：医院附近，建议往云大医院（昆医大附一院）周边看看，老小区多，价格低、生活也方便。主要可以看，最近的贵研小区，就在医院旁边，70多万两室，稍远一点700米到1.5公里内步行距离的棕树营小区（小区很大，房龄老，但价格便宜，翠微里20多万有一室，另外翠峰里、丹宁里有50万左右两居）12、你好，我目前人在北京，想找找昆明的房子养老。三室以上，别太多层的，卧室、厨房和花园要大。预算100万左右，优先精装房，呈贡、安宁、晋宁都可以考虑，离机场和高铁别太远。答：主城区要买100万内带大花园的三室洋房可能难度有点大，安宁、晋宁不满足离地铁和高铁站近（但安宁符合房源条件的挺多，重点可看万辉星城），建议看看呈贡和空港板块。空港可以看看新房可看招商依云国际，二手可看云谷小镇。呈贡，二手，时代俊园可能会有（但不一定做了精装）、绿地山重院（一楼带花园，但不一定有房产证）。更建议你加点预算，总价120w以上，主城区次新房华都花园b区、滇池卫城都有带40平米左右花园的房源，位置都蛮好，缺点是可能不符合你对花园、卧室面积的需求，户型建面90左右。点击阅读更多原创文章2二手房及其他1、120万以内想在一环内上车适合出租的老房子，有推荐的么？答：优秀学校周围的房子可以看看。师大附中旁边，红塔花园（稍微新一点），南疆花园（老房），这些在你预算范围内，但不在一环内。昆一中附近，桂华园，版筑翠园，这些价格偏高（150w+），但在一环内。其他思路，2、4、5号线交汇站点火车北站附近房子，万宏国际、世纪俊园等。2、总价80W以内的两室，金星立交桥附近有推荐吗？次新小区，电梯房。答：金星附近，同德广场上北区67平米两房80w左右，2013年前后交房。金星这边葵花公社，80-90户型也是差不多报价75-90左右的样子。霖雨桥附近彩云间花园两室80万左右。想要新一点的，可以看才交付2年左右的京江欣翠（但是是回迁房，看你是否介意），北辰旁边，84平米报价85-90w之间。3、老师，北市区碧桂园KCC云南印象怎么样？答：蛮好的。板楼，户型设计好，房龄新，同时小区中央有较大湖泊，景观视野都不错。价格上也不高（118小户型1.3w多，大户型1.5w-1.6w）缺点是进出路比较狭窄，需落实学校情况（貌似只能划片邻近的普通小学）---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：有朋友吐槽，今年挂出的一套二手房共接到了三个询价电话：春节后有人问，80万卖不卖？再过半个月后有人问，70万卖不卖？而到了上周，有人问，65万卖不卖？太扎心了。（1）二手房挂牌量历史新高今年下半年开始，昆明二手房挂牌量开始突破5万套大关，从今年2月到今年8月，短短六个月时间便增长了7500多套。（注意，本文所有原始数据均来自贝壳单一平台，下文不再赘述）（注：以上数据仅统计贝壳找房单一平台）我们统计了贝壳找房最近4年数据发现，从昆明二手房挂牌数量，从2020年1月的26734套，涨到了2024年8月的52614套，4年半的时间，几乎翻了一倍。（2）呈贡，新晋“领跌员”先来看最惨的呈贡，这个区域最近一年，跌幅最为明显。从最近三年的呈贡价格情况来看，呈贡2023年到2024年间房价跌幅明显比全城更大，若以2021年年末来对比，呈贡二手房跌幅达到25.4%，远超昆明全城的18.1%，堪称“领跌”。挂牌价格从2021年年末的1.06万降到2023年一季度（这个时候还是在1万线附近），而到了2023年一季度至今加速下跌至当前的0.88万/平米。（注：上述两个数据，一是下跌价格，二是下跌幅度，两项指标统计口径有所差异，不同时间阶段的数据情况也受当时的整体套数、房源价格对比影响，这里的跌幅数据主要展示与全城跌幅对比，下文不再重复）这也与呈贡新房个别项目低价销售，从而引发全区新房价格相互低价竞争有关。单独看最近过去的7月，呈贡新区挂牌均价0.88万/平米，比上月下降0.8%。新增挂牌套数745套，比上月下降-6.2%。所有挂牌房源中，涨价房源数98套，降价房源1351套，其他房源未变。（3）五华区相对【抗跌】五华区，7月挂牌均价1.26万/平米，环比上月降幅0.8%。7月新增挂牌套数1609套，比上月下降3.8%。所有挂牌房源中，涨价房源数178套，降价房源2781套，其他未变。从最近三年情况来看，2021年年末的区域挂牌均价在1.45万/平米左右，到今年7月现在的1.26万/平米，整体跌价在1900元/平米左右。整体来看，五华区的二手房最近3年跌幅走势虽然与昆明整体走势一致，但跌幅明显少了5%左右，算是比较【抗跌】的。矮子里拔高个，说的就是五华区了。（4）盘龙区与整体昆明走势几乎吻合盘龙区，7月挂牌均价1.23万/平米，环比上月跌幅0.8%。7月新增挂牌套数1483套，比上月下降3.7%。所有挂牌房源中，涨价套数163套，降价房源2890套，其他未变。从最近三年情况来看，2021年年末的区域挂牌均价在1.49万/平米左右，到今年7月现在的1.23万/平米，整体跌价2600元/平米左右。整体来看，盘龙区的二手房最近3年跌幅与昆明整体跌幅是相对吻合的，都在18%上下。（5）西山区依旧房价最高西山区，7月挂牌均价1.48万/平米，环比上月跌幅0.8%。7月新增挂牌套数1339套，比上月下降17.1%。所有挂牌房源中，涨价套数232套（这个数据还比上月涨了13.2%），降价房源3307套，其他未变。从最近三年情况来看，2021年3季度的区域挂牌均价在1.64万/平米左右（到2021年的四季度还涨到了1.65万），到今年7月现在的1.48万/平米，整体跌价1700元/平米左右。与昆明全城的跌幅对比，西山区的跌幅也是偏大的，跌幅达到了24.1%。一二手房价格互为因果，这段时间西山区新房项目的接连调价，或许还将继续对二手房市场有较大冲击。（6）官渡区近期变动明显官渡区，7月挂牌均价1.31万/平米，环比上月跌幅1.2%。7月新增挂牌套数2228套，比上月上涨18.2%。所有挂牌房源中，涨价套数251套，降价房源3580套，其他未变。注意，官渡区也是主城五区中，唯一一个在7月份跌幅就超过1%的，并且单月挂牌数量新增突破了2千套。从最近三年情况来看，2021年4季度的区域挂牌均价在1.43万/平米左右，到今年7月现在的1.31万/平米，整体跌价1200元/平米左右。与昆明全城的跌幅对比，官渡区的跌幅也是不低，跌幅达到了21.7%。（7）二手房平均成交周期187天整体来看，五华、盘龙两区近两年二手房市场相对跌幅更小一些，或与新房市场供应量少有关。昆明二手房平均成交周期187天。（现在全国成交都不咋地，昆明这个数据还算中等，深圳7月平均成交周期181天，大连200天，成都187天，南京233天）有意思的是，对比了一下各个区域，呈贡的成交周期反倒还凑合，平均成交周期在133-224天之间（统计周期：最近三年）。呈贡区在2023年四季度到今年二季度这段时间，成交周期反倒是降低了30天左右（这段时间也是降价幅度较大的时间段）。呈贡，是目前昆明五区中平均成交速度最快的一个区域。而五华区，二手房的成交周期从2023年的144天左右涨到了今年7月的205天左右（二手房更难卖了），属于该区域的历史高位。另外，二手最高均价的西山区成交周期也明显最长。从2023年的一季度开始到今年7月，成交周期便在200天附近徘徊，2024年3月涨到了惊人的260天，也是另一角度的“傲视群雄了”。以成交论英雄的话，还是降价最有效。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———上周的文章《昆明主城在建新学校，哪些今年能开学？》中，着重讲了五华区和盘龙区在建学校的实探情况。今天，我们接着来看西山区和官渡区曾计划/传言在今年9月开学的学校。西山区仅一所在建学校今年能投用西山区计划/曾传今年投用的4所学校，从实探情况来看，仅有书林一小双塔校区正在收尾，今年9月投入使用问题不大。剩余几所学校的情况，可能还得耐心等待。昆明楼市整理/制表其中，位于棕树营街道鱼翅路社区春苑小学旁的西山区城改3号片区配建学校，大概率又要爽约了。为何说“又”呢？因为，按照之前的计划，该学校本应该在2023年就要建成投用的。根据2022年9月发布的《批前公示》显示，西山区城中村改造3号片区配套36班初级中学建设项目用地分为A-2、A-3两个地块。其中，A-2地块功能设计为学校教学区、A-3地块为学校运动区，两个地块之间的沟渠（七亩沟）通过人行天桥连接。图源昆明规划建设从现场来看，春苑小学北侧的A-2地块教学区的主体框架已基本完成，外立面已经基本呈现，目前还差内装以及路面硬化、绿化等工程未完成。教学区的主体框架已基本完成而春苑小学东侧、海伦堡中央广场澜香苑正北侧的A-3地块，虽然做了围挡，但场地仍处于撂荒状态。现场可以看到场地内停放有挖掘机等施工机械，但并没有施工作业的景象，规划与教学区连接的人行天桥也还没有踪影。学校运动区仍是一块空地就在今年7月初，西山区自然资源局发布了该学校A-3地块相关公示显示，开工时间顺延至2024年8月13日之前；竣工时间顺延至2027年8月13日之前。图源西山区政府官网也就意味着，即便学校的教学区能尽快建成，其运动区也要到2027年才能投入使用。西山区另一所迟迟未能投用的学校——华东师范大学昆明实验中学（小学部），则有点被耽误了的意味。该学校作为融创文旅城配建的一个部分，原计划于2020年与华东师范大学昆明实验中学（中学部）一道投用（当年中学部在书林街原昆三中校址过渡办学一年，实际投用时间是2021年9月）。但在推进过程中，由于华东师范大学昆明实验中学（小学部）建设涉及相关地块的控规调整而搁置。2022年时关于学校建设情况的官方回复2022年9月，华东师范大学昆明实验中学（小学部）借中学部校舍先行办学，一直延续至今。今年1月，昆明市自然资源和规划局发布《西山区草海片区局部教育用地控制性详细规划修改方案》公示，根据内容显示，其中一宗编号为XS-CH1-E-03-01地块由商业用地调整为中小学用地，调整后规划为42班小学。经对比发现，XS-CH1-E-03-01地块即为昆明融创文旅城项目配套学校——华东师范大学昆明实验中学（小学部）建设用地。虽然控规调整今年初才公布，但在去年3月，就已发布学校建设的相关招标公告。从控规调整后的选址来看，学校用地就位于融创文旅城售楼部东北侧，北临碧鸡路，东侧与华东师范大学昆明实验中学一路之隔。华东师范大学昆明实验中学（小学部）建设地块示意图从现场实探来看，学校建设用地目前还处于空置状态，场地内杂草丛生。部分区域被开辟为停车场，供车辆停放。华东师范大学昆明实验中学（小学部）用地现状地块与华东师范大学昆明实验中学之间的道路已经修通，可直达碧鸡路。地块沿路一侧并未做围挡，沿融创文旅城一侧看过去，地块内生长的杂草比较茂密。学校建设用地还是一片空地结合现场来看，如果没有官方介入，按照当前融创的处境，华东师范大学昆明实验中学（小学部）的建设可能还有得等。西山区另一所千呼万唤的学校——西山区城改21号片区配建学校，即恒泰理想城配建学校，曾数度传出消息，又数度杳无音讯。甚至在去年，西山区的官方回复也曾明确称，该学校计划今年建成投用。但计划似乎没有变化快！今年3月，最新的官方回复表示，根据上级部门要求，需对原设计方案进行优化调整。目前该项目已暂缓实施，待优化方案调整完成后，西山区教育体育局将尽快启动小学建设。而从现场来看，学校建设的相关准备工作已经就位，施工方还在现场设立了“办公区”和“施工区”，工地门头也做了标准化设置。现场已做好学校建设的相应准备工作现场“工程概况”的公示栏张贴的内容显示，工期：2024年1月1日至2024年12月31日。不过，按照这个时间，即便快马加鞭的投入建设，估计也很难完成。因为，目前工地内虽然伫立着打桩机，且局部做了一些施工的硬化工程，但整个工地现场仍处于空地状态，隐约能看到绿网覆盖的地面上长出的杂草。施工工地仍处于空地状态结合前面提到的官方最新回复，什么时候设计方案能优化完成？什么时候能启动建设？最终什么时候能建成投用？……至少，目前还没有明确的说法。所以，也只有静候佳音了！西山区今年9月能投入使用的唯一在建学校，可能也就只剩书林一小双塔校区了。虽然学校建设也是历经坎坷，但总算修成了正果。从现场来看，书林一小双塔校区建设已基本完成，目前正在进行学校围栏加固、地面清洁、绿化养护、室内局部收尾等相应工作。书林一小双塔校区工地大门暂未拆除虽然学校内部还有相应施工的痕迹，但按照整体的呈现情况，完成收尾工作赶在今年9月投入使用问题不大。学校内部正在紧锣密鼓的收尾这也意味着，双塔片区对应楼盘符合条件的适龄儿童被“统筹”的命运由此将得到改写。官渡区南站实验中学仍是空地相较于西山区，官渡区计划/曾传今年投用的学校要少一些。昆明楼市整理/制表其中，官渡区第五中学（原昆铁三中）重建工程还属于原址重建的学校。由于建筑年代久远，校舍陈旧等原因，位于塘双路的官渡区第五中学于2023年初拆除重建。历时一年多，在今年6月28日，官渡区第五中学举行了隆重的建校50周年校庆暨重建落成典礼，正式对外宣告原址重建顺利完成。官渡区第五中学建校50周年校庆暨重建落成典礼现场/图源学校官微由此，在学校拆除重建期间，借用南站小学校舍过渡办学的初一、初二年级学生，以及在新螺蛳湾片区的官渡区北京八十学校过渡办学的初三和高中三个年级的学生，今年9月开学算是可以“回家”了！官渡区今年9月能投入使用的学校，还有备受关注的巫家坝第二所学校。该学校位于巫家坝中部，招商公园大道北侧、保利天际以东。学校主体结构封顶的消息于今年2月出现后，迅速引发片区关注。随后，官渡区教体局回复留言时“官宣”：巫家坝片区KCGD2020-5号地块学校，拟由云南师范大学办学。再次让巫家坝的业主欣喜若狂。学校今年9月投入使用，也成为了巫家坝业主们共同的期待。从现场来看，学校的教学楼等主体工程已经完成，外立面也已全部呈现。目前，主要在进行局部区域的收尾工作。巫家坝第二所学校正在收尾学校大门有工人在进行相关作业，大门还未挂牌，具体学校名称也暂未对外公布。学校内相应的收尾工作正在有序推进。从教学楼的窗户可以看到，教室内已放置桌椅，校内道路和篮球场正在开展清洁工作。教学楼内已经放置桌椅篮球场在开展清洁卫生学校北侧的道路围挡已经打开，道路两侧正在进行乔木栽种与相应的绿化工作。从施工进度来看，应该会与学校同步投入使用。前不久，有媒体释放“巫家坝第三所学校动工”的消息。因此，现场实地看了一下，虽然工地内摆放有两台施机械，但并没有开展施工作业。从地块内的痕迹来看，疑似有过土地平整的情况。巫家坝第三所学校建设用地现状而在地块靠近飞虎大道一侧，围挡已经拆除，已经开挖好预埋地下管网的通道。目前，还未铺设管道，泥土也还未进行回填。地块靠飞虎大道一侧围挡拆除开挖管网埋设通道从现场来看，不排除是为了配合飞虎大道施工而开展相关作业的可能。而在去年7月，因“注销公告”而引发关注的南站实验学校，随着建设规划许可证的重新核发，以及相关招标信息的出现，被寄予了今年9月投入使用的厚望。但从现场来看，可能要让大家失望了！这所规划于北大资源颐和1898博观府北侧的学校，其建设传闻最早可以追溯到原中航城时期（现在的恒大玖珑湾），在昆明算是“名磨”一般的存在。虽然在去年10月底，昆明市自然资源和规划局发布了

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：人还没用上养老金呢，房屋也要交“社保”了?“怎么就盯着同一拨人割韭菜啊”——对于房屋养老金，大众还有一定误解。房屋养老金是什么？网传一张收费标准，让很多小伙伴着急了“原本指着房养我，现在变成我养房？”（实际上面为某地的维修基金标准）但是实际上，上图为假消息，传言所涉的具体数字，在2011年其他城市发布的专项维修资金管理办法操作细则（试行）里就已出现，并非房屋养老金的收费细则。具体事情起因还是来自于【房屋养老金】。国务院新闻办公室8月23日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部副部长董建国在会上表示，住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。什么是房屋养老金？房屋养老金这几个字实在太吸睛了，很容易衍生出一系列“个人要给房子交养老金”的提法，大可不必如此紧张。房屋养老金实际上这是房屋安全管理长效机制的一部分，还包括房屋保险制度、房屋体检。数据显示，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%。到2040年前后，近80%的房屋将是30年老房。很难想象，未来大部分的住房都是老破房子。拆又拆不动，建又建不了，那就只有修修补补了。目前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是物业专项维修资金。新小区购房时会缴纳这笔费用，但上了房龄的老房子就不一定了，即便是新小区，随着时间推移，物业专项维修资金的整体资金体量也实在有限。简而言之，房屋养老金就是用于老房子的安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池，减少未来房屋支出越来越大的压力，也减轻居民后顾之虑。部分城市其实在住宅专项维修资金这方面已有探索，只不过之前不叫“房屋养老金”罢了。比如，其中，浙江多地（杭州、宁波、嘉兴等）在电梯维修、建筑外墙防护、老旧房屋改造等领域开展保险试点，探索以政府引入房屋商业保险服务多方参与的房屋保险机制。部分城市在住宅专项维修资金管理改革中，还试图通过统筹增值收益的方式，解决应急维修问题，规避“三分之二”表决。按照规定，使用房屋专项维修经费，需通过“双三分之二”的业主表决：即专有部分占建筑物总面积的业主达到2/3以上、同意使用的业主人数占总人数的2/3以上。注意，这一流程上相对繁琐，争议也较大。（是否违规、是否侵犯个人物权等）而房屋养老金的公共账户则规避了这一问题。个人无需再次交钱房屋养老金是否需要个人缴费？钱从哪来？总的来说，现阶段要试点的房屋养老金，由个人账户和公共账户组成。需要注意的是，房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了（个人账户由原先的物业维修基金平移过去，不需要业主再出资），试点的重点是政府把公共账户建立起来。并且也在相关政策解读中明确，公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。（制图：昆明楼市）不由个人出资，那公共部分的钱从哪里来？各方面信息显示，房屋养老金公共部分将由“城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道归集”。可能后续还有商业账户，类似房屋的商业保险，与人的养老保险制度一样，商业保险作为补充，这里就需要个人/业主/开发商付费了，丰俭由人。（这是题外话）比如，新建小区就鼓励房地产开发企业或物业公司对其进行商业投保之类，以提升企业形象和竞争力。也有专家提出，房屋养老金制度还可以探索与住房公积金的联合，这也是多角度的探索了。这一次试点有昆明吗？细心的朋友一定会发现前期试点的22个城市全部都是一二线城市（昆明没有，但迟早全面普及开来）。类似像上海、北京、杭州等城市房龄超过30年以上的老旧小区体量较大，对这些的小区进行全面修缮、定期体检等确实很有必要。另外，这类大城市结余的住宅专项维修资金超过百亿，相当于已有现成的资金。（总体上北上广深成等城市资金结余都很大、使用率也不高）有需求且有资金，刚好试点。这几点与你息息相关虽说现阶段不需要业主付费，但不得不承认，未来房屋养老金制度与每个人都息息相关。首先，原来的维修基金总有用完的一天，迟早还是要交钱。现阶段，当维修基金日常使用后的资金余额不足首期交存额30%时，维修资金系统会提示预警。房屋行政管理部门通过街道办事处及时告知物业及小区业委会，业主应当依法根据业主大会决议及时完成维修资金的再次续筹。也就是说，业主迟早会面临再次缴纳维修基金的情况。但是，小区的维修基金也有其他收入。比如小区的公共收益（公共部位所得停车费、广告费、共有房屋出租、利用公共场地、文体设施开展商业活动所得收益等），应当补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决议进行使用。（上海的小区管理更透明一些）这一点可以参考上海，居民可以通过官方小程序查询自家小区的公共维修基金使用和余额情况。（而不是被动等待物业张贴相应告示）第二，未来房屋的价值透明度更高。房屋定期体检和常规化的保险，可以提升房屋的居住体验和保值能力。同时，房屋养老金的存在，给了住房使用阶段的保障，在一定情况下，增加住房市场的透明度。当房屋养老金的透明化，我们在购买房产时，就通过房屋养老金的情况，对房屋的质量和维护状况有更全面的了解。（不过，也不能排除这样一来，小区的圈层和氛围更加固化）房子能用得更久、更好住，同时也不会因为信息不对等花了冤枉钱，这一点上，确实非常不错。第三，老房子居住寿命延长，但流动性将进一步减弱。房屋养老金制度对老房子的修补能够提升老房的居住性，但也在一定程度上降低了拆迁/重建的可能性。同时，也意味着房屋持有成本变高。（无论是维修基金还是商业保险，羊毛还是出在羊身上）另一点是，补充维修基金资金需求量不小，各个小区按时收缴每年物业费尚有难度，何况是要求每户业主补充维修基金？尤其对本身总价不高、但维修难度偏大的老旧高层小区而言，就更难了。无论如何，后期买房，你也要考虑这对象是否有养老金了。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.8.24上午8时，收集整理时间为2024.8.23。本期看点：虽然不是什么营销节点，但昆明市场做特价的热情依旧比较高。本周北市区做特价的项目明显增多，且在价格上还是蛮惊喜的。比如，江东永和府推出的一口价房源，单价一万二三，楼层也不差，还是精装修，算是比较有诚意了。北部山水新城的昆明湖，80多平的小户型单价七八千，总价不到70w，还是师大实验的书包房，非常少见的低门槛。南市区的特价楼盘中，巫家坝的招商蛇口雍珑府出现9字头房源，直接宣告巫家坝失守1w/㎡大关。就连东市区的保利城，本次推出的特价房源也仅1.2w+，相比此前实惠了不少。西市区做特价的楼盘，遵循以往低价路线，但部分项目的一些房源在价格上还是有一定的让渡。比如上周提到的万科城，本周依然有此前推过的一套房源下调了价格；同样，书香云海一周前推过特价的两套房源，本周再度出现价格均下调了300元/㎡左右。【北市区】江东永和府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：江东永和府位于北京路与康体路交汇处。项目现房在售，户型建面约123-215㎡，两房至四房产品，高26-32层，2T5/2T6户设计，带装修交付，均价约1.4w/㎡。项目130㎡以上户型送车位使用权，150㎡以上户型可赠送产权车位。昆明湖👆点击查看更多楼盘详情销售动态：融城昆明湖位于北部山水新城片区，距离瀑布公园约500米。项目目前主推湖珀组团建面约155-180㎡，以及绮园组团建面约80-140㎡的产品；前者整体均价约1.2w/㎡，后者均价约8700元/㎡。两个组团均已为毛坯现房，业主子女满足人户一致条件，可就读云师大实验的小学+初中。华夏金地世博一号👆点击查看更多楼盘详情销售动态：华夏金地·世博一号位于盘龙区世博片区穿金路延长线。项目2#楼、21#楼、22#楼、23#楼已于3月底交付，目前剩余少量低楼层现房在售，整体均价约1.2w/㎡。同时，项目1#楼和3#楼已加推，户型建面约104㎡、116㎡、141㎡，均价约1.36w/㎡，预计今年三季度末交付。御龙半山👆点击查看更多楼盘详情销售动态：御龙半山龙晟苑位于龙泉路西侧，小麦溪村对面，社区配套的盘龙小学龙源校区目前已开学。项目近期有建面约89-200㎡的户型在售，整体均价约1.2w-1.35w/㎡，均为毛坯产品。其楼栋为总高10-13层的小高层，1T2户板式设计。其中建面约140㎡和200㎡的大户型为四室现房；建面约89㎡和110㎡的较小户型为三室准现房，计划今年10月交付。详细产品信息可咨询售楼部。【南市区】招商蛇口雍珑府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：招商蛇口·雍珑府位于巫家坝上游国际低密纯住区，紧临官渡区人民医院和官渡森林公园。项目规划有5栋精品高层住宅，户型建面约92-143㎡，整体均价约1.3w/㎡。其在售产品三房两厅两卫起步，包含三房及四房。项目首批次房源已于今年3月底交付，目前已是现房在售，交房即交证。更多详情可咨询售楼部。中交泓园👆点击查看更多楼盘详情销售动态：项目位于巫家坝飞虎大道与纬七路附近。项目已是现房，目前在售建面约112㎡、128㎡、138㎡、143㎡、177㎡的户型，2T3/2T4户设计，总高23-32层，毛坯交付，均价约1.4-1.7w/㎡。中骏天誉👆点击查看更多楼盘详情销售动态：项目位于官渡区官南大道中段，紧邻在建地铁2号线二期小街站（在建），项目按划片可读双凤小学。项目目前主推二期房源，建面约91-126㎡的房源在售，4T6/5T8户设计，带装修交付，均价约1.45-1.55w/㎡（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】龙湖学宸府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖学宸府位于日新中路与陆家路交汇处，芳草地国际学校旁。项目规划有3栋总高30-34层的住宅，并配套有办公楼、沿街商业等。其在售产品建面约85-154㎡，住宅楼栋为2T3/2T4户设计，相关房源带装修交付，均价约1.45w/㎡。目前项目部分社区实景已呈现，实体样板间已开放，在售房源预计2025年交房。柳岸晓风👆点击查看更多楼盘详情销售动态：柳岸晓风位于昆明市西山区希望路108号，地处南市核心位置，紧邻盘龙江。项目目前主推建面约128-270㎡的毛坯及带装修产品，其中毛坯产品整体单价约1.4w-1.5w/㎡，带装产品整体单价约1.7-1.8w/㎡。其在售楼栋总高23-32层，为2T3/2T4户板式设计。项目自身配套有幼儿园，一期部分楼栋计划今年年底交付，更多详情可咨询售楼部。龙湖山海原著上宸👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖山海原著上宸位于昆明滇池国家级度假区公园1903旁。项目目前在在售洋房和叠拼产品。其中洋房总高8层，1T2户设计，毛坯交付。一楼带地下室和花园为底跃，建面约140㎡，实得约300㎡，总价约550w；中间楼层为平层，建面约143㎡，总价约340w；七八楼为顶跃，建面约167㎡，实得约280㎡，总价约480w。其部分产品预计2024年年底交房，新推楼栋则计划2025年6月交房。详情可咨询售楼部。万科公园城市👆点击查看更多楼盘详情销售动态：

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第300期的问答如期推出，本次精选2024.8.16-2024.8.22的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、云麓書苑140平米的多少钱能买到？户型如何？答：新推的楼栋做了定制化精装，可选择不同装修风格，这一栋1.3w-1.5w可以买到，算下来140平米户型210w左右可以买到（端户单价更高一些）。两梯四户的端户格局，户型是非常不错的：餐客厅尺度约10.5米，四开间朝南，南北通透，动静分离的格局。餐客厅南北皆有采光，通风也不错，非常舒服的户型。而且有独立的玄关，且入户大门不对着客厅和卧室走道。现在可以到现场选房，建议实地感受一下会更好。2、请问下万科桂语东方开盘价预计多少，对比现在会展的项目值得等待吗？答：此前有消息说是常规的户型1.6~1.7万，也有一些小高层和跃层户型估计要2w以上，具体的价格以开发商的定价为标准。设计上得房率比较高，个别户型几乎没有公摊面积了，所以按实得面积来计算的话还更有性价比一些。这个地块在已经比较成熟的会展中心西侧，周边是500里的地块，同时还有十几层的小高层，楼顶设计有带露台的跃层户型，这两种产品在当前市场都不多，还是比较值得期待的。3、向老师咨询一下，现在有好的初中学位的小区有哪些？娃明年初中，想看看机会。答：可以选择能够空降读初中的学校（这里主要说新房，二手房的话具体问教育部门/学校）。（1）支持初一空降的学校：保利城一云大附中星耀喻昭学校，书香云海一云大附中附小，万科500里+公园城市—上海师范大学附属官渡实验学校（私立），润城—润城学校（私立），龙湖青雲赋/俊发俊云峰—云大附属星耀学校，中交碧桂园映像美庐一一昆十中等。（2）新开初中的区域：巫家坝新的初中今年9月首次开学（云师大实验），同时这个区域的小学今年9月才开到2年级，那也意味着现阶段不在本区域读小学也可以读新开的初中（但要满足人户一致），所以巫家坝的项目都可以看看。但是也需注意，巫家坝片区现在招生情况还不够明确，此前是巫家坝片区新房、二手房、回迁房业主都能上（因为头几年招生的新学校不一定能招满）。举个例子，这段时间有业主反映巫家坝南侧的某项目属于中闸社区，本来该项目卖地的时候是属于巫家坝内（按照巫家坝的土地成交价格来的，规划也属于巫家坝内），结果看业主反馈的说法这里难道是这个项目又不能享受巫家坝内部教育配套？此处存疑，zf留言板也没有正面回应，需进一步落实。所以后期当整个巫家坝入住率增高、小学报名人数增加，巫家坝内又新开多所小学，可能会按照划片范围来，比如xx路以南xx社区的，就上这个师大附小，xx路以北xx社区的，就上另一个某大附小。4、请问一下，建投春城华府的价格还会降吗？那1.7w、1.8w的单价在这个地段，值得入手吗？会不会烂尾啊？以及交付品质这些。答：一环位置、人民西路核心地段的地铁口、附近还有商圈，学校优势够强大，春城小学+昆二中，一次搞定小学+初中，能够结合这样核心地段+学校配套的项目不多。所以1.7-1.8w能买入手是不错的。（当然这个价格只能买到中户，端户还是要2w多的）它的硬指标不错，楼层密度不大，小区绿化面积规划不低，但也考验开发商交付和物业功力。（从公区配置上看它并非往豪宅、豪改设计上去靠，否则价格还得往上）若对市中心地段有较高需求，小孩这几年要读书+有预算，可以选它。5、300w预算，金茂府和巫家坝都看过，金茂不好的就是学校不方便一些，巫家坝那边大平层多不多，有没有推荐的，好像那边的大平层也是300万左右了。需要考虑学校。答：若学校因素占比50%以上的话，那么金茂府不一定适合你。若你不走书包房路线也可选它，金茂府毕竟在已经成熟的市中心，与巫家坝城建配套是两个完全不同的风格。同样区域，300万预算还可将一环附近的春城华府纳入考虑，这个项目优势是地段+学校。巫家坝可关注现阶段热销的中海寰宇天下，也可看二手房，中交金地、中南云境、西派国樾、绿地巫家坝壹号、万科翡翠、保利堂悦/天际、招商公园大道（有个170平米户型，配置不错，可以重点关注）等等。另一提醒就是，巫家坝现阶段比较把稳的是总价较低的住宅（150万以内），一有学校托底，师大附小+初中全部能搞定，后期还要继续开学校，一手业主读完书后，二手转让这个价格段也有买家。但若是300万这么大的总价，可能后期的流通性就不那么强了（若你长期自住则不需要考虑这个问题）。6、小陈老师，锦粼天曜4幢143平268万带一个产权车位，值得入手吗，30层，最高32层。答：锦粼天曜最近优惠力度还是很不错的，这个项目靠日新路，离双塔稍微比之前的锦粼天序更远一点（300米左右）。同时户型也是很不错，客厅开间6.7米，做了横厅+大厨房的设计，南北双阳台，唯一缺点是公卫太靠内侧。单价1.7w多确实很划算了，7月初的时候4栋同户型价格要280w。若考虑双塔板块，且不着急住的话，也可以稍等今年还要上市的邦泰·璟和，价格没准也非常惊喜。7、春城华府和汇德里、学宸府对比，哪个好一些，学校，交通方便，户型综合来看。答：位置和学校最综合的话看春城华府，春城华府的地段优势更突出，但是这个是期房。主要看学校的话汇德里，也兼顾一些位置，旁边也有商圈，生活还算方便，同时它是现房。学宸府在这几个项目对比的话基本不占太大优势，芳草地学校+昆三中虽然也不赖，但对标另外两个项目的话还是逊色一些。8、请问小编，山语桃源值得购买吗？答：它的别墅院子够大，设计很好，同时内部交房也还可以，绿化和档次并不低。二手房现在的价格，1楼端户，128平米洋房，带70平米院子，价格115万；别墅，296平米，花园150平米，报价435万，业主包税。售楼部价格，工抵房源，洋房好楼层8500左右。最大的缺点在于周边的市政设施实在太落后，还各种踢皮球，看你能不能接受。9、滇池晴翠143平的户型，143万值得购买吗，娃娃上学，家里有老人。答：还算不错，靠着环湖东路，临近各种湿地公园，比呈贡其他楼盘环境好一些。同时也新签约了师大附属小学，预计2026年开学。产品设计不错，户型设计蛮好的，同时前期交付也没有太大问题。（除了有一块边角用地绿化问题，业主之前有过小维权外）对比这个价格，可以适当的等等看有没有其他优惠，也可以和邦泰悦九章对比一下，邦泰这边靠云大医院，同时离吾悦也近，更热闹些。

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：上周末，北市区的中天城·理想中心（报规名：中天龙泉湾广场）营销中心重新开放。2014年拿地，2016年停工，2024年4月封顶，2024年8月重启销售，预计2025年3月竣工。10年老盘，归来依旧卖七八千。（8月19日拍摄）城改老盘的坎坷复出之路2011年，岗头村城中村改造首次被提上日程，中天城·理想中心为岗头村城改的其中一部分。除了今日提到的中天城几个项目外，2015年后陆续建成的碧桂园半山龙庭、碧桂园·龙川府、万科·中天北宸、美的云璟、建投学府等项目也都是曾经的岗头村城改用地项目。2014年，中原实业旗下昆明红凯地产以约9.59亿元拿下岗头村的2宗住宅用地和1宗商务金融用地。（即住宅项目中天城天阔、央墅，商业项目理想中心三个不同地块）其中，这块商务金融用地位置较为优越，处于北三环/金色大道与龙泉路交汇口东南侧。2016年，红凯地产资金链断裂，理想中心项目停工。2021年，该项目被列入五华区烂尾楼化解整治范畴。2022年10月，已申请破产重整的开发商公司发布《公开招募重整投资人公告》，随后确定江西省建工集团为重整投资人。实际上，江西建工也是当时项目的施工方。2023年4月，江西建工与红凯公司签订了《昆明红凯房地产开发有限公司“中天龙泉湾广场项目”共益债施工的复工续建协议》及《中天龙泉湾广场复工续建项目建设工程施工合同》，工期总日历天数为730天，计划竣工日期为2025年2月28日。

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———8月已经过半，9月开学季即将到来！那些让人翘首以盼的学校，究竟建得怎么样了呢？本着先睹为快的原则，我们实地探查了一番。今天先来看五华区和盘龙区曾计划/传言在今年9月开学的学校。五华区今年仅有两所新建学校能投用五华区计划/曾传今年投用的5所学校中，红旗小学春湖校区实际在去年就已建成，但并未投用。当时的相关回复称，由于周边小区住户不多招生困难，影响了招生计划，学校将于今年正式移交给教育主管部门。学校本身就已经建成，按照计划，今年9月投入使用问题不大。昆明楼市整理/制表相比之下，五华区计划/网传今年投用的其他小学，情况可能并不乐观。比如，去年官宣落地西北新城普吉路以东片区的武成小学联家校区，当年6月底已在五华区联家小学挂牌。五华区联家小学实拍按此操作，新的武成小学联家校区建好后，原五华区联家小学或将整体迁入新址办学。而选址于王家桥路与道生路交汇处将要新建的武成小学联家校区，距离尚在使用的五华区联家小学直线距离仅200米左右。从现场实探来看，新建学校用地还未完成拆迁，但部分一楼临街店面已经停业，二楼也有腾空的迹象。武成小学联家校区新建地址现状道生路一侧占地面积较大的洪桥园，以及沿路的诊所、便利店、美食街、餐饮店等仍在正常营业。倒是，洪桥园对面的建筑已有部分被拆除，现场能看到挖掘机作业的身影。洪桥园对面的建筑正在拆除结合现场来看，武成小学联家校区新建项目，推测主要卡在拆迁环节。后续，如果腾地等相关工作顺利推进，学校明年建成投用问题不大。另一所曾有传言预计今年9月投用的学校——长城中学（二期），同样位于西北新城，于去年官宣落地。长城中学（二期）用地位置/图源昆明市自然资源和规划局从现场来看，学校建设用地周围已经围挡，靠近小屯路一侧的围挡上不时能看到“正在施工

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———【一周特价】于每周末发布，将收集整理当周各售楼部的特价房源信息，欢迎关注。注意事项：1、本文所有信息为昆明楼市&云南好房收集到的真实房源信息。2、具体房源信息由发文当天或前一天整理收集，因售楼部实时销售，有一定变动敬请谅解；具体优惠有时间限制，建议先拨打售楼部电话询问特价房是否还在售。（点击项目案名进入小程序可以直接拨打置业顾问联系电话）3、本公众号为公共平台，请各位小伙伴和购房者注意防范风险，特价房源的特殊性，价格虽低，但有些楼层为顶楼/低楼层/特殊楼层等。4、本次特价房发布时间为2024.8.17上午8时，收集整理时间为2024.8.16。本期看点：继上周市中心有楼盘推出特价房源后，本周龙江金茂府也来赶趟了，推出3套一口价房源，单价1.8w+，相比平常有一定优惠，只是户型偏大，比较考验购买力。北市区本周做特价的两个项目，比较有看点的是华夏金地世博一号拿出的一批工抵房源，单价1w出头，有一定吸引力。一向竞争激烈的南市区，本周特价房源以“老面孔”为主，价格也没有太大新意；倒是有些“面生”的别样幸福城佳品苑，一批毛坯特惠一口价房源，8200元起的单价，将巫家坝片区的上车门槛拉低到了50多万，真是神一样的存在。东市区本周做特价的项目主打低价，但优惠比较常规。本期特价比较有意思的是西市区的两个项目：万科城推出的7#楼栋房源，在7月底时曾推过特价，同一套房源由之前14749元/㎡的特惠单价将到本次的14124元/㎡，实打实的降了625元/㎡。是真降！相反，同为西市区的滇池一英里，一顿操作就跟迷一样。本周推出的5套特价房源中，有4套房源曾在8月初推过特价（详情可对照：背刺巫家坝？隔壁楼盘叫价9500元/㎡起）。有意思的是，其中2套之前推过特价的房源，本次再推出来居然涨价了！一套约138㎡的房源，优惠单价由之前的9907元涨到了10017元；而另一套约144㎡的房源，优惠单价则从之前的9972元涨到了10083元。不知道是哪个环节出了问题，此举可谓勇气可嘉！前后对比虽然价格仅上涨约110元/㎡左右，但其所谓的特惠多少有点膈应人！套用一句时髦的话总结——伤害性不大，侮辱性极强！【市中心】龙江金茂府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙江金茂府位于昆明市西山区南一环大悦城旁。项目景观、样板间、车库均已实景呈现。目前在售产品建面约158-269㎡，1T1/2T2户设计，总高26-41层，带装修交付，户型因装标不同而有价格差异，整体均价约2-3.3w/㎡。在售楼栋目前均已封顶，预计今年底交付，具体信息可咨询售楼部。【北市区】华夏金地世博一号👆点击查看更多楼盘详情销售动态：华夏金地·世博一号位于盘龙区世博片区穿金路延长线。项目2#楼、21#楼、22#楼、23#楼已于3月底交付，目前剩余少量低楼层现房在售，整体均价约1.2w/㎡。同时，项目1#楼和3#楼已加推，户型建面约104㎡、116㎡、141㎡，均价约1.36w/㎡，预计今年三季度末交付。御龙半山👆点击查看更多楼盘详情销售动态：御龙半山龙晟苑位于龙泉路西侧，小麦溪村对面，社区配套的盘龙小学龙源校区目前已开学。项目近期有建面约89-200㎡的户型在售，整体均价约1.2w-1.35w/㎡，均为毛坯产品。其楼栋为总高10-13层的小高层，1T2户板式设计。其中建面约140㎡和200㎡的大户型为四室现房；建面约89㎡和110㎡的较小户型为三室准现房，计划今年10月交付。详细产品信息可咨询售楼部。【南市区】龙湖学宸府👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖学宸府位于日新中路与陆家路交汇处，芳草地国际学校旁。项目规划有3栋总高30-34层的住宅，并配套有办公楼、沿街商业等。其在售产品建面约85-154㎡，住宅楼栋为2T3/2T4户设计，相关房源带装修交付，均价约1.45w/㎡。目前项目部分社区实景已呈现，实体样板间已开放，在售房源预计2025年交房。筑友双河湾👆点击查看更多楼盘详情销售动态：筑友双河湾位于广福路与前兴路交汇处，邻近地铁5号线庄家塘站，项目配建的公办度假区第三小学（度假区二小拥金路校区）已开学。其目前主推A2地块璟樾组团房源，户型建面约88-144㎡，单价约1.55-1.7w/㎡；楼栋总高27-34层，2T4/3T4户设计，带装修交付。龙湖揽境👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖揽境位于前卫西路南侧，公园1903正对面。项目在售270°天际瞰滇大平层，产品建面约143-184㎡，带装交付，均价约2.4-2.7w/㎡。在售产品2T2/2T3户设计。目前项目已部分交付，业主会所和实景园林升级呈现。详情可咨询售楼部。龙湖山海原著上宸👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖山海原著上宸位于昆明滇池国家级度假区公园1903旁。项目目前在在售洋房和叠拼产品。其中洋房总高8层，1T2户设计，毛坯交付。一楼带地下室和花园为底跃，建面约140㎡，实得约300㎡，总价约550w；中间楼层为平层，建面约143㎡，总价约340w；七八楼为顶跃，建面约167㎡，实得约280㎡，总价约480w。其部分产品预计2024年年底交房，新推楼栋则计划2025年6月交房。详情可咨询售楼部。柳岸晓风👆点击查看更多楼盘详情销售动态：柳岸晓风位于昆明市西山区希望路108号，地处南市核心位置，紧邻盘龙江。项目目前主推建面约128-270㎡的毛坯及带装修产品，其中毛坯产品整体单价约1.4w-1.5w/㎡，带装产品整体单价约1.7-1.8w/㎡。其在售楼栋总高23-32层，为2T3/2T4户板式设计。项目自身配套有幼儿园，一期部分楼栋计划今年年底交付，更多详情可咨询售楼部。佳品苑销售动态：别样幸福城佳品苑位于春城路与福德路交叉口向南150米。目前建面约65-151㎡的现房在售，毛坯交付，均价约1.1w/㎡。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】中海寰宇天下👆点击查看更多楼盘详情销售动态：中海寰宇天下位于巫家坝飞虎大道与春城路交汇处。项目近期有建面约111-171㎡的多个户型在售，其楼栋总高31-37层，2T3/2T4户设计，均价约1.7-2.1w/㎡，带装修交付。其同时有公寓产品在售，其中LOFT建面约64㎡、70㎡、82㎡，总价约7000-8000元/㎡；平层公寓整层出售，整体建面约600㎡，单价约7300元/㎡。龙湖青雲赋👆点击查看更多楼盘详情销售动态：龙湖青雲赋位于古滇大道和广普路交汇处，云大附属星耀中学（高中部）对面。目前在售建面约91-130㎡的户型，2T5户设计，精装交付，均价约1.5w/㎡。项目持续热销中，目前项目样板间已开放，正在进行购房送10万家装礼包活动，名额有限。在售产品购房可享云大附属星耀学校小学+初中九年优质学位（具体请以教育部门划片信息为准），更多详情可咨询售楼部。【东市区】大华锦绣麓城👆点击查看更多楼盘详情销售动态：大华锦绣麓城位于东市区景泰街，周边配套成熟。目前项目在售二期产品，建面约95-107㎡，装修交付，均价约1.3w/㎡。二期在售产品总高27-30层，2T4/2T6户设计。项目业主子女可就读盘龙小学，二期预计2025年6月交付。具体信息详询售楼部。白沙理想居👆点击查看更多楼盘详情销售动态：白沙理想居位于盘龙区金瓦路与照青路交叉口，项目总计规划有12栋总高33层的住宅，3T6户设计。其在售户型建面约84-92㎡，全两房设计（部分产品可改三房），带装交付，近期整体均价约8600元/㎡。项目6栋与7栋已于去年11月交付，其余楼栋也已是现房在售。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】【西市区】万科城👆点击查看更多楼盘详情销售动态：万科城位于五华区大塘路与小屯路交汇处，毗邻宜家、五华区文化体育中心。项目在售6期建面约111-165㎡的产品，2T4/2T5户设计，总高32层，带装修交付，整体均价约1.5-1.9w/㎡。目前已进入清盘阶段。项目紧邻昆八中长城中学新城校区，有小学部+初中部，在售房源预计2025年6月交付。能建未来城👆点击查看更多楼盘详情销售动态：能建未来城位于西北新城，普吉路以东。项目目前在售7栋、8栋、9栋，建面约78㎡、89㎡、108㎡、118㎡的高层房源，两梯五户设计，1.18-1.35万/平米，精装交付。近期89平米小户型特惠一口价房源1.18万/平米。目前项目售楼部及样板间均已开放，在售房源预计2025年1月交房。项目已经配套武成小学，且将于近期官宣配套重磅中学。滇池一英里👆点击查看更多楼盘详情销售动态：百集龙滇池一英里位于碧鸡路与益宁路口交汇口。项目规划有6栋总高26-34层的高层住宅，并配建有幼儿园、办公、底商等配套。其近期主推建面约103-143㎡的带装修产品，2T5/2T6户设计，整体均价约1.2w-1.25w/㎡。项目当前已为现房在售。华发书香云海👆点击查看更多楼盘详情销售动态：华发书香云海位于西山区云安会都西侧，项目近期在售建面约75-145㎡的毛坯产品，整体均价约1.3-1.5w/㎡。其一期瀚学苑已为现房，配套均已兑现，可现场看房选房；二期自7月开始分批交付（7月2日5、6两栋已提前交房）；三期则计划明年6月交付。项目配套的云大附中西山学校已开学投用，为九年一贯制公立公办学校；同为其配套的华住酒店也已于今年开业。大华锦绣山海👆点击查看更多楼盘详情销售动态：大华锦绣山海位于西山区春雨路地铁3号线大渔路站C出口。项目已签约书林一小，预计2025年9月开学。项目近期主推二期建面约85-137㎡的房源，整个组团共规划有4栋层高15-18层的小高层，以及4栋层高34层的高层产品。其在售产品整体均价约1.35w/㎡，带装修交付，预计2024年年底交房。U派领寓销售动态：U派公寓位于五华区滇缅大道西城时代COHO斜对面。项目位金地峯范公寓产品，目前在售建面约34-47㎡的LOFT产品，具体信息可咨询售楼部。（加微信ynhfyjy002，入昆明购房群）【识别二维码！加入购房群】注：※文中提到的学校配套情况，具体以教育部门公示和划片为准；※涉及相应的地铁站距离信息，具体以实际距离为准；※以上提及的项目信息仅供参考，具体以售楼部信息为准，不作为购买建议。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第299期的问答如期推出，本次精选2024.8.9-2024.8.15的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、龙湖青雲赋能买吗，小孩3岁，主要看中学校。答：龙湖青雲赋配套有云大附属星耀学校（1小学+1初中学位），该学校在整个南市区都是数一数二的，优势非常突出。也因为这个该项目开售以来销量一直不错，今年幼升小、小升初都顺利入学，所以缺点就是价格依旧比较坚挺，1.5-1.6w/平米。除了学校配套外，小区品质不错，都做了板式设计，内部公区设置丰富，也有健身区、茶室、影音室等六种架空层活动空间供业主使用，整体兑现是比较不错的。有预算可以上车。2、金地峯境说要开盘了，怎么价格还涨了，之前说一万三，现在又说一万四五了，还能买吗？答：前期宣传确实是一万三起价，但实际没有正式开盘，最终价格还没确定。（我们推测个别低楼层房源价格1.3w左右是能买到的，而且售楼部现在配送车位）参考临近的另一书包房项目，正常楼层至少1.6w起（还不愁卖），对标下来金地峯境更靠近地铁站，精装房卖1.4w+价格也有优势。现在关注这个项目的购房者不少，售楼部到访情况不错，故不能排除首开的价格已是最划算的。3、官渡区、经开区这边上班，预算100万左右，也有读书的需求，呈贡也考虑过，但是看了招商雍珑府1万/平米之后也心动了，如何抉择。答：呈贡现在大部分项目都是9千多/平米，而巫家坝招商1万/平米，在两者的价差并不算太大的情况下，更建议选择招商雍珑府。第一是区域差异，巫家坝板块地理位置的底子是不错的，它居于主城比较中心的位置，前往其他区域更加便利一些。第二是区域价格，巫家坝的其他项目都是1.2w以上，招商雍珑府因其毛坯+位置因素，价格为巫家坝的【洼地】，但可享受的配套是一样的，更有性价比。4、上次看了你们写的那个大华山海映，真的要两万一平米吗，有计划在大理或者版纳买房，楼主怎么看？答：大理与版纳的房价都不低，大理整体均价还贵一些（毕竟是滇西中心城市），城市特色各异，抛开民族风情不同之外，版纳气候温暖，但除了冬季之外可能会觉得炎热，相较下来大理四季都更舒服一些，这里得根据你的旅居时间段来综合评判。大华这个项目是下关城区洱海边最后一块可开发的地了，项目整体是大平层规划为主，全部是一线看苍山洱海西洱河等核心景观的房源，另外又是市中心的地段，整体肯定是大理市场最高端的，所以价格肯定也最高。现在超五星级君悦酒店入驻，这家酒店能选在这里也证明了这一点。（豪宅与奢华酒店相互选择）不过他们首次开盘的是针对本地高端青年豪宅和一线城市的高端旅居度假的客群，首推的是100-130㎡的户型，相对来说价格会比大平层低一些。这个楼盘越往后越贵，

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———全国究竟有多少“法拍房”？——数据来了：日前，国信达数据发布的大数据分析报告给出的答案是：2024年1-7月全国法拍房挂拍量为385329套，同比增长76.78%；其中，成交量为87524套，同比增长11.02%。2024年1-7月司法拍卖情况及同比/图源国信达数据报告（下同）折算结果显示，今年前7月全国法拍房成交率仅约22.71%，面临严峻的去化压力！这里面，统计范围内的40个城市中，有12个城市成交率低于全国水平。虽然昆明法拍房挂牌量位居全国第六，但成交率却排在倒数第九……前七月昆明法拍房挂牌量约4227套从法拍房挂牌量来看，今年前7月住宅用房挂牌量约190439套，占总量约49.42%，是各类型法拍房中挂牌数量最多的类别。图源国信达数据报告而在成交方面，住宅成交量为61272套，成交率约32.17%，也是各类型法拍房中最好卖的一类房源。2024年1-7月各类型房产司法拍卖情况结合统计范围内的各城市来看，昆明以4227套的法拍房挂牌量位居全国第六，但今年以来成交的法拍房源仅有877套，成交率约20.75%，在40城中排在第32位。2024年1-7月全国40个大中城市法拍房成交情况从上表统计可以看出，即便是昆明法拍房成交价格低至7146元/㎡，成交折扣率达到约82.28%，流拍率却仍然高达79.25%。这一矛盾现象的背后是，昆明法拍房市场遇冷的现实，一定程度上反映出了市场需求不足，以及买家对于这类房产的谨慎态度。比如，阿里司法拍卖平台一套位于龙泉路溪谷雅苑的房源，建面约96.85㎡，在7月底进行二次拍卖，起拍价仅574704元，折算单价约5924元/㎡。图源阿里司法拍卖这套房源相比约102.62万元的网上咨询报价，足足打了五六折，但二次拍卖仍因无人出价而流拍。大致翻看了一下阿里司法拍卖本地成交的往期房源，要么是比较新的次新房，要么是位置比较好且性价比高的房源，要么就是划片学校较好的书包房……，整体成交情况相对要好一些。至于那些什么都不占的住宅，特别是郊县的法拍房源，流拍的几率相对要高很多。俊发旗下多个项目地块遭法拍法拍房的情况如此，查封土地的拍卖的情况也不容乐观。就拿阿里司法拍卖平台将于8月28日拍卖的龙泉俊园A6地块（中天北城A6地块）来说，这已经是该宗地块的第二次拍卖了。相比一拍时约9.69亿元的起价，此次二拍的起拍价降至约8.73亿元，下调金额接近1亿元。图源阿里司法拍卖该宗拍卖地块的委托方为昆明市中级人民法院，地块处于查封状态，存在抵押情况，评估价约10.77亿元，二拍起拍价约等于打了个八一折。龙泉俊园A6地块北临俊发龙泉俊园和远洋风景小区，南临红域路和金域蓝湾小区，西临昆明市第八中学初中部新校区和五华区右营村“城中村”二期改造项目南地块A5地块，东临远洋风景小区。公开资料显示，即将二拍的龙泉俊园A6地块占地约47.8亩，地块编号为J2011-002-11号，容积率≤7.73，规划用途为纯住宅用地。图源昆明市自然资源和规划局官网2021年2月3日，俊发旗下云南辰源投资有限公司以底价约7.82亿元摘得。根据当时的拿地条件，俊发须配建1所24班中学、2所幼儿园以及5.2万㎡回迁安置房、生鲜超市等。如今来看，涉及配建中学等部分土地外挂要求已经完成，土地本身存在一定的溢价空间。但相比此前的土地净价，此次二拍起价仍有近1个亿的溢价。无独有偶！同样是俊发旗下项目的多宗土地，近期也出现在阿里司法拍卖平台。比如，已经经历一拍、二拍，且均流拍的彩云城A10地块（土地编号KCGD2019-2-A10，备案名：云栖苑）和A14地块（土地编号KCGD2019-2-A14，备案名：玲湾俊园），目前正在阿里司法拍卖平台进行变卖。图源阿里司法拍卖两宗土地合计面积约161.23

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：8月上旬，巫家坝挂出一套二手公寓，保利天际公寓房，交房才两三年，28平米平层户型，只需要13万/套，从中介朋友圈配图来看还像是精装修带家具家电的样子。这是昆明的房价吗？别着急，等下还有11万的。20万全款买房并非天方夜谭上周有一读者向我们咨询，20万能不能买到昆明主城区的房子，没错，就是总价20万。面积不用太大，能住人，有个落脚点即可；位置上在主城区不一定要在地铁口，临近生活区或商场，起码能用共享电单车或者打车软件解决交通问题。这不仅可以作为昆明年轻人的小窝，也可以是经商或旅居的异地人士在昆的超低价落脚点，甚至也可以是投资型的选择。20万总价的新房不一定买得到，但20万的二手房还真有！我们统计了昆明挂牌总价在20万以下（含20万元整）的房源（以贝壳为单一平台房源计算），剔除掉昆明郊县区域范畴，主城五区范围内总计有73套总价在20万以下的房源。（实际昆明主城范畴肯定不止73套，这里只是引用举例说明）在这些房源中，以40年产权商住公寓居多，西山区滇池泊悦，呈贡区涌鑫昆明之窗、孔雀镇，官渡区巫家坝或其周边保利天际、万科大都会新螺蛳湾片区奥宸橙郡，五华区高新板块中天阳光100、百大国际派、ME公寓、西北板块绿地中央广场、龙泉路中海云著等公寓为主。70年产权住宅中，又尤以五华区天骄北麓居多，也有少数交付15年左右的住宅小区中小户型以及30年房龄老旧小区的极mini户型。（如，上述这套啤酒厂生活区的老房子，价格便宜，但房子为红砖房，推测已有30年左右房龄，图来自贝壳）花费上，对于现阶段的买家来说，若是房子依旧处于毛坯状态的话，后期还是需要有三四万的装修成本，40年产权公寓还面临着3%的契税。这样来看，20万以内在昆明购房并非天方夜谭，虽然选择极其有限，但总体上买到的房子并不算差。基本建筑面积在20-50平米之间，三四十平是常态。关于面积需要注意的是，因公寓户型公摊极大，故即便建筑面积能够达到50平米，实际套内也就30平米出头。即便是4.5米层高的loft公寓，可使用空间依旧有限。（绿地中央广场的这套房源建面56.63平米，实际使用面积只有30.6平米，公摊40%以上。注：因这套房是毛坯，洗手间和厨房需要业主自行隔断，故上述户型图没有画出来厨卫）（保利天际的这套房源建面26平米左右，为4.5米层高的loft，但隔开了洗手间和厨房之后，一楼客厅的长度只能摆下一组双人位的沙发）另外，房屋除了新旧、装修好赖之分外，也有用途上的差异：（奥宸橙郡二期某套房源的阳台）比如我们就发现新亚洲片区奥宸橙郡挂出了多套公寓房，价格20w左右，小区环境相对来说是不错的，不过同一小区有多套类似同款装修的房源出售，从装修风格上推测该房源此前应为酒店客房。若确实购房的预算不高，对户型面积没有过高要求的话，类似小房子确实可以作为【昆明落脚点】。20万能在昆明买到什么样的房今年7月，我们前往西北片区知名的公寓项目海豚湾踩盘，该项目的二手公寓挂牌价格基本在5000-7500元/平米之间，其中一套低楼层的47平米户型，报价28万，因是4.5米层高的loft公寓，可以改造成两居室。该小区最小户型40平米（一楼做客厅、二楼做卧室），基本报价都在25-30万之间，也有20万的平层公寓（面积40平米，一居室）。（40平米的loft公寓，空间上并不差）这个价格段虽然在昆明整体房屋总价上属于最低的那一类，但是在40年产权公寓这个赛道上，海豚湾已经是算中等档次了。我们可以从这个小区，来大概评估一下20多万买到的、相对比较新的小公寓是个什么情况。这个小区总共有13栋公寓，因均为商住型公寓为开放式小区，一楼为商铺，现在基本全部开业，偶尔有几栋一楼还有公共乒乓球桌和休闲沙发。小区交付2年左右，目前楼栋内部、园区绿化、公共设施还是维护比较到位的。房子本身还算不错。（只不过因面积小，楼道狭长，确实有点像宿舍楼）位置上，距离地铁四号线也只有四百米左右，同区域内有宜家、吾悦广场等商业，距离市中心开车大概需要20-30分钟。而作为次新房+地铁周边+商圈周围，这样的小区租金收益对比房价来看，也是能打的。从小区内部张贴的租售信息可以看到，40平米平层户型（带家具家电）月租可达1200-1300元/月，39/46平米复式户型（带家具家电）月租可达1500-1800元/月。不过，前期业主买入偏高，40㎡户型loft买入基本在40万左右，现在卖房平均亏损差不多10万元。但抛开前期业主当了冤大头这一点不谈，现价20多万的小公寓，二手市场成交情况并不差。若不考虑40年产权公寓，十几万也能在昆明主城内买到一个【住宅落脚点】。北市区的天骄北麓就是一个典型的例子，本地房企伦华开发，处于北市区小康大道-和谐世纪板块，该小区拥有楼栋布局密、塔楼、小户型居多（户数多）等特点。（天骄北麓楼栋大致排列，图来自贝壳找房vr）虽说个别楼栋南北楼间距只有20米不到，好在东西楼间距最宽超过100米，小区楼栋中间，还规划着当下流行的“中央公园”。（“中央景观带”）整个小区小户型为主，其中还有17~30平米的一房，现在目前这类房型的价格多在15~25万之间，月租在700-1000元左右。（不过户型实在太迷你了，一间卧室+小卫生间+小阳台，建面17平米）谈这个小区产品设计和小区密度，这短板几乎是公认的；同时，若要说这一区域生活方不方便，相信没有人会说no。超大社区带来了巨大的人气，整个小康大道沿线，shoppingmall、社区商业、特色商业全面开花，餐饮、娱乐、购物、菜市、医疗、美容美发、宠物等等业态应有尽有；虽没有地铁直达，但多趟公交车穿行而过，方便快捷。20万的小房子，有必要买吗？类似的小区成交情况如何，租金水平如何？配上家具家电，单间户型很少有低于700的，常规的面积段都在1000元/月以上，40平米以上、地段稍微好点的的能到1300-1500元/月。假设总成本20万元/套，假设年租金收益在8000元，【理想状态】下，租金回报率也达到了4%。同样的道理，对于自住型买家来说，20万元/套的小房子，月供几乎与月租相当，买房比租房也划算。这样一来，小户型、超迷你小户型因为成本够低有了更好的市场。从2023年下半年昆明新房/二手房住宅供应面积段占比上就能发现当前的二手房市场小户型的优势所在，新房住宅并无70平米以下户型供应，而二手房市场则填补了这一空白。（下图来自克而瑞）对于购房者而言，受预算限制，甚至懒得去计较40年产权还是70年产权、30平米还是40平米，能用就行。以保利天际为例，仅统计贝壳单一平台数据，这个小区今年二手房成交的17套房产中，数量并不低。其中就有16套是小公寓，绝大多数是20多平米总价不到20w的小户型，甚至一套公寓的成交价甚至仅为11万。（看到这个价格真的震惊到了）这还是二手房无人问津的巫家坝？买家是否还嫌弃配套太差、落地太慢？在这已经不重要了。同样的，海豚湾公寓也在6-7月有4套成交。这个小区在整个西北片区排名成交榜第三（历史成交数量靠前）。有意思的是，西北片区历史成交数量top2为中晟溪城、春城慧谷，这两个小区小两居、小三居不少，总体房价偏低（50-70w可买两房），可见当下二手房买家对于低总价的小区的偏好。再比如上文提到的天骄北麓，排名整个五华区成交小区top1，成交历史上无论是10多平米的超迷你一居室，还是40多两居、60多三居都有不少交易数量。（注意：以上提到的部分项目成交量大，也与二手房挂牌房源数量偏大有关）事实证明，总价够低的情况下，很多缺点是可以容忍的。第二，当买比租更划算的时候，楼市也就无须刺激了。究其根本，房价还是太高了。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———最近，一些置业顾问和房屋中介都在转发这样一张图：图源微信朋友圈配文表达的大致意思是，目前首套房3.35%的利率，月供和租金基本拉平了，现在买房的人等同于是租客在帮你出钱……姑且抛开夸大的因素，纵观当前昆明踩踏式降价的二手房市场，一些区位不错临近商圈的超低价房源，确实是能够实现租金和月供的相对平衡的。客观上，这也间接的给一些正准备血亏割肉的二手房东指出了一条新的出路——出租！昆明二手房市场现状根据贝壳找房平台实时数据显示，截至昨日（8月12日）该平台昆明区域二手房挂牌总量约52436套。其中，“7日新上”的房源就有约1678套。而该平台昆明区域的成交量仅有约30582套。昆明二手房市场整体呈现出“供大于求”的现象。结合近一年昆明二手房市场新增挂牌量来看，月均保持在6800套以上，尤其是在今年3月，昆明二手房新增挂牌量达到约9105套，创下近一年以来的新高。昆明楼市/制图而在价格方面，随着时间的推移，挂牌价格呈现出越来越低的趋势。对应的市场行情就是，二手房越来越卖不起价！注意！这还只是贝壳找房单一平台的数据反映。现实中，身边也不乏卖房到几近崩溃的案例！朋友一套二环边近100平的三房，今年3月初挂牌，时至今日已从最初110万的叫价调整到了89万，目前仍没有售出。不到半年的时间，在卖房这件事情上，心态也从最开始的底气十足到现在开始怀疑人生。按他的话说，房源本身并不差，而且是全小区最好的楼栋和户型，还是中间楼层，装修也不差，居住体验整体也比较好。但在实际卖房的过程中，如上房子附带的优势似乎都会被买家自动屏蔽，“一分钱一分货”的价值标准在买方市场下似乎完全失效，变成一切唯价格论。更让他无语的是，经常有买家拿他的房子跟同小区七八千的回迁房，甚至是五六千的法拍房作价格对比。“完全没想到，卖房会卖得这样心累！”他补充说，如果再卖不出去，有准备先拿来出租的打算，至少每个月会有2000多元的租金，总比空着等买家要好。总体而言，无论是数据层面的反馈，还是现实生活中的案例，无一不反映出昆明二手房市场当前所面临的艰难处境。昆明房东的转圜空间随着房地产市场的持续调整，愈演愈烈的“以价换量”所导致的市场信心下滑，在消费者“买涨不买跌”的心态作用下，进一步加剧了市场供需不平衡的现象。在这样的市场状态中，局部区域开始出现房价跌幅大于租金降幅的情况，直接导致租金与房价的偏离度缩小，一定程度上为二手房市场带来了相应的转圜空间。根据诸葛数据研究中心发布的数据显示，其重点监测的50个城市中，今年上半年的平均租售比为1:590。也就是说，房价的下跌直接拉高了单位房屋的租售比，间接使得房屋租金收益率变高了。图源诸葛数据研究中心而且，从数据反馈来看，自2023年以来租金与房价的偏离程度已经连续两年在缩小，未来或许还有一定的收缩空间。报告还提到，近六年来租金回报率呈现“先降后稳再升”趋势，今年上半年租金回报率水平创自2019年以来新高，居民依靠房租获取收益的可行性预期初步改善。具体到监测的城市，诸葛数据研究中心披露，50个城市中今年上半年租金收入比上升的城市仅有6个，其余44城均在下降城市之列。这其中，昆明今年上半年的租金收入比为10.1%，位列统计范围内租金收入比上升城市的第四名，也是唯一一个租金收入比上升的二线城市。从原因来看，昆明租金收入比的提高，主要是租赁市场活跃度上升，租金涨势强于城镇人均可支配收入。换句话说，昆明房屋出租收益相对于其他城市较为可观，一定程度上会提升二手房的出租动力。这也是，一些房东选择将原本挂牌出售的房源转为出租的原因所在。售转租也要因人而异从操作上看，房屋由售变租，对于众多房东而言，更像是一种妥协。甚至，可以看作是，市场低谷期，用时间换空间的一种无奈的选择。因此，售转租并不是所有房东都适用。特别是对于那些急于套现，或者急用钱的房东来说，租金的收益的远水，并不能缓解当前资金需求的近渴。所以，只能继续在艰难的二手房市场中煎熬。相反，那些不急于用钱，或者，单纯就只是想套现的房东，或许，由售转租会是一个可行的选项。因为，即便忍痛套现之后，资金的利用效益也不一定会有收租高。单纯拿存款利息收益作对比，目前几大银行五年期整存整取存款挂牌利率已降至1.8%，甚至要比今年上半年50城平均租金回报率（2.03%）还低0.23个百分点。这也就意味着，如果将卖房的钱存到银行，其利息收益还不如房屋出租的收益高。哪种操作划算，一对比便一目了然！回到开篇，不得不说，有时候还挺佩服那些对市场非常敏感的置业顾问和房屋中介的，早就把经济账算到前面了！---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：筒子楼、公摊25%起、南北不通透、阳台小得可怜。这些恐怕都将成为过去时了。正大光明“偷面积”近期，一则“浙江多地新房得房率飙升至120%”的新闻引发了关注，在绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中，相继有了“计容新规”：部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等新规定。此前，也有深圳、佛山、福州、长沙等多地颁布新规，减少住宅公摊面积，提升房屋实用性。总之，“偷面积”这事，被认可了！房企只要利用新规合理设计，理论上，得房率可以达到100%，高的甚至达到120%。光是“空中花园绿化阳台”、“挑高客厅只算单层面积”这两点，就让人遐想连篇。论利用阳台和挑高空间来达到使用面积最大化，早在2020~2021年，隔壁城市贵阳就以震撼业界尺度独领风骚。先看下面两类情况：上图这个户型建筑面积136平米，空中花园4.1米宽，12.6米长，空中花园面积51.66平米。上图这个户型建筑面积125平米，客厅上方挑高（两个标准层高），搭板后可获得一整个6.35米乘以7米的空间赠送，同时该户型最内侧的阳台3米乘以3.2米也是半赠送。这在昆明简直不敢想，而在贵阳，所有楼盘都有主力推售的跃层或带露台户型设计，注意这里是“所有楼盘”。起初，只是有个别项目钻了政策空子，小“跃”了一下次卧上方区域，后来越来越大胆，直接发展为客厅上方挑高了。（试问哪家130多户型能给你做50多平米露台啊）贵阳整体的“偷面积”发展史，与整体楼市行情遇冷息息相关，越到2021年后开发的项目，户型设计得房率越大。这样一番操作下来，95平米级别户型实得120-140平米、120级别户型实得160-180平米并非难事。对购房者来说，过去买120m²的高层住宅，按得房率85%算，实得面积仅100m²左右；而现在买100m²的新住宅，实用面积或许高达120m²。房屋计价方式没变（还是以建筑面积计价），但实际从买1得0.8，变成了买1得1.5，甚至买一得二。不过平层户型和跃层户型价格略有差异，跃层往往贵了10%~15%左右，但相较下来按实用面积计价的话肯定还是“偷面积”更划算。跃层和第四代住宅都将【上桌】昆明是否能跟进？答案几乎是肯定的。首先，在容积率一事上，昆明已经“明降”了：7月29日，昆明规划局发布《昆明市详细规划技术准则》意见稿，并向社会公开征求意见。这版《技术准则》提到，新建的城镇住宅限高80米、商业限高150米，住宅用地建筑容积率不能超3.1。（也就意味着开发商很难通过建设高密度的筒子楼来获取更大利润）在我们此前的文章《昆明人以后会住进更好的房子？》一文中也提到了类似的说法。第二，适当调整容积率的计算方法，必要条件下放松审批。可以理解为容积率虽被限制，但为了保证土地收入，又做出了一些妥协。除了此前呈贡邦泰几个项目在2米以上宽度阳台上做出了新尝试之外，前不久才刚刚开工的义承棕树营项目（观樾府小区）已经将项目设计为“户户带花园、露台”的产品，开发商前期吹风“进一步提高得房率”（2梯2户，户型为140—210平米），定位为“满足有院子情结的购房者”。（开工没有回头箭，说明这个产品已经批下来了）（观樾府的规划图上就能发现外延露台、错层式结构）而这一次，全国多地再次对跃层空间也做了放松，一旦设计时可以放开手脚‘做加法’，那么玩法可就多了。此前开发商在空中花园、入户连廊上下功夫，现在还可以加“层高”。只要开发商愿意，0公摊不在话下，得房率120%以上轻松拿捏。可想而知，后续昆明市场上也极有可能诞生两个标准层高的跃层户型（而非4.5米层高的loft公寓）。此前昆明典型有大批量跃层户型的小区以蓝光林肯公园、蓝光水岸公园、新希望白麓城、原中航玺樾、原中航城等项目为主，蓝光、原中航开发项目中类似产品多，但总体项目数量在昆明市场占比极其有限。类似项目一经推出，被包装成[平墅]，市场关注度颇高。以2019年新希望白麓城项目销售情况为例，当时同个小区跃层户型14000元/平米起，平层户型则只要12500元/平米起，价差1500元/平米以上，约10%左右的差额。（反映到现在的二手房市场也是如此，跃层户型比平层户型贵1-2k）不过，后续新希望在昆明虽有继续开发楼盘，但没有继续再推出类似跃层产品了，只是小范围试水？或者报批批不下来？以其他城市推出的“计容新规”，可以倒推出“现阶段，土地比房子更难卖”的事实。为了让开发商销售更有动力，也保持现有土地出让收入，在全国降容积率已成大趋势的情况下，同样土地面积上能玩出多样，无疑是个重要卖点。（只不过，你可以理解为并非真正降容积率，只是更改了容积率的计算方式罢了）伴随着住宅户型更大的得房率，市场也将迎来史诗级变局：智能机不断更新换代，谁还想用回按键手机？新人笑、旧人哭。原来在售的楼盘本身就举步维艰，而后续新出的楼盘买一得二、超高得房率，谁还会买老的项目？甚至对部分设计过时的二手房都会是个非常大的冲击。---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———第298期的问答如期推出，本次精选2024.8.2-2024.8.9的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。1新房1、金地都会风华能买吗，主要在主城区想买板楼，预算150-160w。答：主城区板楼也有，但基本单价偏高（要么是洋房、要么是豪华大平层了）。可以考虑西市核心区，170w左右能够买到金地都会风华143平米的端户板楼，是品质改善的不错选择。第一是位置不差，昌源中路和人民西路附近，交通便利且临近商业中心，生活方便；第二是项目产品确实不错，两梯四户，目前实景已经呈现，并且小区环境舒服上档次。若是选择其他项目要么位置稍微偏一些要么买不到这么大的面积，就看你如何取舍了。2、招商雍珑府价格比较低，有套房源不到一百个，买来读书可以吗？答：你说的应该是它最小户型98平米低楼层的特价房。销售价格偏低的原因与市场因素有关，同时也是个别特殊房源。离主城中心不远，处于巫家坝范畴又可以划片就读巫家坝的好学校，单价一万，其他区域没有更合适的师大书包房了。其实房子蛮好，比起巫家坝其他项目密度偏大，雍珑府容积率只有3.8，且是纯住宅社区。设计也很好，98平米得房率在90%以上，小区内部绿化空间和设计都非常有档次，现在已经是现房，完全可以考虑它。3、金地峯境122户型如何，买来自住以后做婚房用，有小孩了也可以上学。答：小区已与昆八中签约，配套小学+初中，这点优势比较突出，买大户型更适合长住。户型是L型布局+传统竖厅设计，亮点在于阳台全部拉通设计，长度达到了10米左右，而且也在厨房外做了单独的生活阳台，实用性比较高。这个户型是南向的端户，采光也不错，小区中做了个大中庭，结合现在对外报价1.3w起性价比不错，可以考虑。4、麻烦问一下，星耀路附近的房子能上星耀路云大附中的初中吗？答：不能，按照划片，其对应的小学部只能特定的新亚洲体育城1-4期（因今年报名太多了，需要摇号），青雲赋/俊云峰开发商是承诺一户一学位（一个小学学位+一个初中学位）。但是，青云赋的房子得按照哪一年入学购买，比如你说你要2026年读初一，青雲赋售楼部说这一年还有学位，那么它才会卖房子给你，像现在购买的话2025年的小学学位好像已经满了（买之前需要提前跟售楼部咨询落实）。5、想在北京路沿线买一个房子，有推荐的小区吗？还有就是北城映像和金江小区更推荐哪个？谢谢！答：北城映象商业开业以后，便利度大大提升，次新房，房子很新，价格一万四五（非回迁房），离霖雨桥地铁站也只有四五百米，挺方便的。但若能接受房龄更老（比如你都已经关注到了金江），看金江是不错的思路。金江小区几个苑整体容积率仅2.2，在北京路这么好的地段很少见了，各个地块上融、涵、旭苑，瑞园稍好，云、曦苑则普通一些；北城映象劣势在于楼栋更高更密一些。同时金江小区离北京路更近（个别地块还靠着盘龙江，环境更好），但金江小区房龄稍大，2010-2012间交付，好在物业、维护都不错。北城和金江二选一的话，倾向于金江小区（融、涵、旭苑，瑞园，这里面价格最低是融苑，高层1.1w，小高层/洋房1.4-1.6w），依据是居住密度小+管理到位+居住氛围能够弥补一定的房龄缺陷。另外，也可看新房京江隐翠和美的北京路九号。6、彩云间花园，看了一套一万三左右的，两梯五户，能买吗。答：位置好，但没好学校。小区楼栋不多，塔楼，有10年以上房龄。（最重要的是这套价格并不低，或许与装修比较好有关）还可继续对比北城映象（交房才两三年，开发商精装，价格1.4w往上），以及对面的江东花城（洋房、小高层小区，内部管理非常不错，同时还有明通小学的书包，价格1.2-1.4w）。7、保利春湖的别墅能买吗？四十年产权影响大吗？不打算要孩子，只关心居住品质。答：40年产权优势是不影响住宅贷款（不限贷），销售价格也便宜。带来的问题除了水电气、税费这类居住成本稍微高了一点点之外，最大的是商住混合明显，邻居会拿来开民宿、餐馆、会所之类（当然住宅小区也规避不了这点），但你比较看中的居住品质就打折了。类似远郊的别墅盘，开发周期稍长，小区周边没有其他对应的配套和公共设施，全靠开发商建设，担心后期配套跟不上的话，入住率上不去，稍显鸡肋。若想要考虑买类似100多万的别墅，可以看看现在人气还可以、配套已经成型的安宁太平区域。8、在机场上班，应该在哪里买房？200w左右预算。答：市中心范畴，万象城周边华润中心周边可以看下，地段、交通、商业都有，但你提到它家125户型不喜欢，若能接受二手房，可看临近的香樟俊园（比较少见的二环内的10年左右房龄的洋房小区）、云路中心。东二环区域，临近商圈、交通也便利的，中海汇德里，还有好学校，房源选择也比较多。想要洋房的话，东市区，中海云麓九里，环境好，交房也很不错；同类型的还有美的顺城府一期、碧桂园凤凰湾，缺点是周边区域不算太繁华。9、请问小陈，北市区学区房交通方便的有推荐的二手房楼盘吗？答：北市区学校有几个：金康园小学划片范围，10年左右房龄同德广场、翡翠湾，价格1.6-2w不等；15年以上房龄金康园小区。该学校的新开分校区，新房美的顺城府、京江隐翠。明通小学北辰校区，15年左右房龄凤凰湾，北辰小区，价格1.3-1.5w不等。以上这几个有较大概率对口昆十中，都是在北京路附近的，有地铁，交通比较方便。红云小学，龙泉俊园（1.2-1.4w）、荷塘月色；武成小学，建投学府（1.5w左右）、美的云璟（1.6w左右）；莲华小学，龙腾世家（回迁房价格不一，商品房1.6w左右）；师专附小本部，月牙塘小区（1.7-2w）。以上这几个在龙泉路周边，多是大概率对口昆八中（也有可能是昆八的新分校，均以教育部门为准，具体各家情况略有差异），昆八中初中部成绩上升很快，缺点是龙泉路学校太多经常堵车，也没有地铁。10、在纠结呈贡中通世纪和鹏欣，中通有学校但是是塔楼，品质一般；鹏欣板楼品质高，小区环境好点但是没学校。答：鹏欣本周推出了7976元/平米起的工抵房，不同楼层价格7976-9912元/平米（其中也有好楼层），比之前直降了2k左右。这意味着在呈贡板块现在的重点销售项目几乎全部把价格退守到1w以内。邦泰臻境开盘价格7k起（整体8000-9500），中通立马降价到1w左右，中交也促销卖9千多，现在鹏欣继续跟降，几个重点项目全部把价格下调了2k左右。这几个项目全部放在一起看，邦泰（两个项目）、中交、鹏欣都是板楼，环境都不错；中通短板明显（塔楼），但优势还是最突出，配套昆理工附属（且这个还是九年一贯制学校）。11、建投朝朝暮暮可以入手吗，现在1.2w多毛坯，比较担心学校配套。答：遗憾就是没有学校配套，同时这一片区也没有什么优势学校。（大商汇附近是有学校规划用地的，好多年了一直没有确定谁来建，后续情况未知）最大优势是处在南市区比较中心的位置，周边生活配套齐全。园区设计也不错，定位改善（最小面积120多），但物业费稍高（4块每平米）。价格很香，适合本来就不需要书包的改善家庭。（当然现在柳岸晓风好像也有1.2w多的，一起对比一下吧）2二手房以及其他1、万科城二期89平，证不满2年，打算131万出售，这个价格会不会太低了点？是否还是等证满两年再挂呢？答：二期是万科城比较好的一期地块，绿化面积大，位置也不错。若是正常楼层131万已经是二期最便宜的挂牌价了，这样一来，看房的人会比较多、中介也会主力推售。但放在四期的话，89平米就基本上挂牌价就是130万左右了。诚心想出售的话可以挂，现在这个市场能找到合适的买家不容易。2、办理商业转公积金需要什么资料？答：先准备好以下资料带去公积金中心（华尔贝大厦/融城金阶B座3楼/广福商业广场广福小区(建行2楼)/保利六合1栋7楼/北京路领域时代中行2楼）给负责该业务的工作人员办理。（提前复印好，不然当天现场复印会有点贵哦）（图片拍摄自公积金管理中心）---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———度假区披露的两个项目，放在一起很值得玩味！难道是，一场关于酒店的“高端局”要在昆明开演了吗？度假区接连落地高端酒店不久前，昆明市公共资源交易中心发布了《昆明怡景园度假酒店提升改造项目》招标计划，涉及项目施工、监理服务、造价咨询服务，以及第三方检测服务等内容，总估算金额4.11亿元，计划在8月发布对应的招标公告。图源昆明市公共资源交易电子服务系统作为度假区管委会控股的下属企业，单纯从昆明怡景园度假酒店提升改造所估算的花费来看，俨然是一项大工程。就拿占据绝对大头的施工来说，完成涉及的土建、装修、园林绿化以及与项目有关的配套设备采购、安装、调试、试运行等全部施工内容，合同估算价就达4亿元。公开资料显示，昆明怡景园度假酒店位于滇池路1288号（云天化集团总部对面），于1999年营业，2005年被评为四星级饭店。昆明怡景园度假酒店实景/图源酒店官微酒店拥有风格各异的客房120间，另设有游泳馆、网球场、羽毛球场、篮球场、SPA馆、瑜伽馆、健身房、歌舞厅、棋牌室等配套娱乐设施，是一家集客房、会议、餐饮、康体功能为一体的花园式酒店。酒店建成至今的20多个年头，不可避免地面临设施老化、功能配套等跟不上时代需求等情况。而在今年2月发布的招标计划中，关于《昆明怡景园度假酒店概念性方案设计服务》的招标内容就显示，对昆明怡景园度假酒店引入的高端品牌英迪格酒店与VOCO酒店双品牌做建筑工程概念性方案设计并配合后期设计工作。图源昆明市公共资源交易电子服务系统紧接着次月发布的中标结果公告披露，德阁建筑设计咨询（北京）有限公司中标昆明怡景园度假酒店提升改造项目概念性方案设计服务。等于在昆明怡景园度假酒店提升改造前，就已率先明确将引入洲际酒店集团旗下英迪格酒店品牌和VOCO酒店品牌来提升品质与服务体验（前者为洲际酒店集团旗下奢华精品系列酒店品牌之一，后者则是洲际酒店集团旗下高端系列的代表之一）。如此一来，昆明怡景园度假酒店在定位和形象重塑上，无疑将带来颠覆性的变化。由于英迪格酒店与VOCO酒店的定位和风格有着差异，昆明怡景园度假酒店同时引入两个知名酒店品牌，本身对提升改造的要求和标准会更高，投入的成本也必然更大。这也是前面提到，关于施工的招标内容合同估算价就达4亿元之多的原因所在。这一回，度假区算是下血本了！无独有偶！同样是在度假区，今年2月，随着昆明市自然资源和规划局关于《松赞城市昆明项目（原和韵休闲中心）外立面修缮批前公示》发布，透露出昆明又将迎来一个度假精品酒店。图源昆明市自然资源和规划局官网对照公示内容来看，虽然建筑原基础、原面积、原高度、原层数不变，仅是进行外立面修缮，但从修缮后的建筑风格及背后松赞度假酒店集团的身影，其实已经不难看出其后续用途。这里需要提一下的是，位于度假区红塔西路28号（红塔体育中心对面）的和韵休闲中心，其实是一座有故事的建筑——这座于2012年落成的建筑，造价约4亿元，由有“建筑学诺贝尔”之称的普利兹克奖中国的唯一获奖者——王澍担纲设计，也是其在云南的首个作品。和韵休闲中心建成后由于招商和运营等缺失，默默无闻地空置10余年，以致于在一些社交媒体上一度被贴上了“废墟打卡”的标签。如今，被有着“藏式酒店大师”之称的“松赞”接手，意味着这座充满艺术气息的建筑也将重新焕发新的生机。市中心高端酒店地位动摇到这里，是不是会产生一种度假区在组酒店行业“高端局”的感觉，而且，如此心有灵犀。事实上，得益于旅游的发展定位及滇池这个城市级的IP，度假区一直是昆明高端酒店的聚集区。算上昆明怡景园度假酒店提升改造计划引入的英迪格酒店和VOCO酒店，以及正在运营的昆明洲际酒店、昆明华邑酒店，度假区内同属洲际酒店集团的高端酒店将增至四家。度假区内仅海埂大坝周边就聚集有多家高端酒店此外，还有云南海埂宾馆、云南滇池温泉花园国际大酒店、云南滇池大酒店、昆明滇池豪生酒店、昆明湖景酒店、昆明维笙望湖宾馆、昆明兴华国际度假酒店、海伟国际度假酒店等一众在运营的酒店，以及前述松赞度假酒店集团在昆明的首个度假精品酒店，度假区内聚集的高端酒店将多达10余家，妥妥的“高端玩家”主场。曾几何时，昆明的高端酒店聚集区并不仅限于度假区范围内，更早的一批高端酒店其实在围绕市中心布局。比如，曾经接待过政要及外宾的震庄宾馆、昆明饭店等城市地标，都是辉煌历史的见证。只不过，由于建成时间长，设施相对陈旧，逐渐淡出了公众视野。这其中，昆明饭店还曾一度传出要拆除重建的消息。而昆明市中心已经退出历史舞台的高端酒店，基本都是后会无期的状态。比如，昆明第一家被拆除的四星级酒店——海航酒店，早在2010年拆除，计划原址重建云南海航广场·皇冠假日酒店，如今仍然停摆中。2012年启动的云南饭店改扩建项目，酒店拆除后至今还是一片空地。而2014年宣布停业改造的金龙饭店，早已是人去楼空，独留一幢建筑在见证时代的变迁……金龙饭店/图源昆明规划建设伴随着其他区域的发展兴起，市中心高端酒店的“老去”和隐退，使其在昆明酒店行业的“高端局”里越来越式微。近年来，昆明市中心比较能拿得出手的新建品牌酒店，也就只有昆明索菲特大酒店和万豪酒店集团旗下的昆明新迎万枫酒店。从后续市场看，昆明恒隆广场联手凯悦酒店集团打造的昆明君悦酒店，以及隔壁香格里拉集团双品牌酒店——昆明JEN酒店和昆明香格里拉，算是昆明酒店行业的“高端局”里属于市中心为数不多的种子选手了。结合当前的市场环境，以及昆明原则上暂停新的商办用地供应等政策导向，昆明高端酒店的数量也将出现增长整体放缓的趋势。最后想跟大家探讨一个问题，昆明需要这么多高端酒店吗？---

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！———这是正文的分割线———导语：什么年代了，除了条件实在有限的老旧小区之外，还有小区不能安装充电桩？理想状态下，安装充电桩不难按照正常情况，购买新能源车时，汽车厂家/4s店会有相应的充电桩安装配套服务。以比亚迪宋L某款车型为例，该车型报价15.98万元，购买车型可赠送/安装充电桩（含第三方安装+桩，赠送30米线）；以秦某款车型为例，该车型报价7.98万，则不赠送/安装充电桩，找比亚迪合作的第三方安装服务包1350元（不含桩），销售人员介绍总的大概两千多元可以搞定。（图来自比亚迪某4s店销售人员）以特斯拉为例，所有车型都不配送充电桩，购车可选配服务包安装充电桩，价格4900元/套（原来赠送10米线，最近改成送30米线）。若从自家电表排线到地下停车场位置，一般来说10米线不一定够的，超出长度需要另行购买，也可能需要有其他的耗材费用。（比如电线，价格不一，有报价每米30多元的，也有每米50元的；也有其他的需要打孔、架空排线的额外费用）那么，按照常规思维，即便汽车商家不赠送充电桩+安装，那自装一个家用充电桩差不多就是两三千的样子（个别汽车5000左右）。从物业角度，先联系供电部门上门查看能否安装，确定费用，再找到合适的、有资质的第三方安装公司到物业备案即可。（物业管家反馈安装充电桩流程）从供电部门角度，打开南方电网小程序或app，点击用电报装-充电桩报装，确认所在小区供电设施是否属于供电局资产后，顺利的话可以在3个工作日左右时间等待供电部门工作人员上门勘察情况。（南方电网办理充电桩业务指引）（登录南方电网app或小程序选择充电桩报装即可，需要注意，前提是所在小区供电设施属于供电局资产范围）从开发商角度，新建小区大多配建有专门的新能源停车位（提前铺设单独的电表），这类停车位会比普通的停车位贵5000-10000元不等；同时普通停车位也会预留安装充电设施条件（2016年3月以后报批小区）。但实际落地情况上，并非那么简单。在政府留言板上，我们发现不少小区对安装充电桩依旧有较大阻碍，不仅包括老旧小区，最近几年新交付的小区同样也问题重重。但现阶段的问题有两个，第一，很多新建小区虽然交付已有几个年头，但电力设施产权都没有移交对应供电局。第二，即便是新建小区，设计上没有预留足额的充电位/负荷，导致充电位先到先得，后来者只能越来越远。实际落地，困难重重电力设施产权都没有移交对应供电局？这是什么情况？从政府留言板情况，结合读者反馈的情况来看，红星天铂、中交锦绣雅郡、金地九樾、美的顺城府、漫城都荟、碧桂园春城映象、中交碧桂园映象美庐、滇池名门、龙腾世家个别地块等10个以上项目均存在因交房后没有立即移交电力设施、暂时使用临时/工业用电等各类原因，导致业主安装充电桩需要多支付一笔“安装电表”的费用。若是这类小区是20年房龄以上的老小区也就算了，但今日提到的基本都是最近5年交付的次新小区。（红星天铂2023年10月的时候没有移交配电室产权）（碧桂园春城映象充电箱位置是安装好了，但主电缆又没有铺设完成）（中交碧桂园映象美庐明明有充电桩，但一直没有启用）除了上文图上项目之外，滇池名门2期业主反映，“滇池名门2期金逸嘉园小区电力设施未移交供电局为由，导致工作人员不上门为居民免费安装电表，甚至要求业主自费找人施工安装电表。”再比如，龙腾世家小区业主也反映，“目前我们小区无法安装充电桩，经与物业沟通，被告知是由于开发商配电箱不完善所致。