昆明烂尾多年楼盘重启销售，归来还卖七八千
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导语：
上周末，北市区的中天城·理想中心（报规名：中天龙泉湾广场）营销中心重新开放。
2014年拿地，2016年停工，2024年4月封顶，2024年8月重启销售，预计2025年3月竣工。
10年老盘，归来依旧卖七八千。
城改老盘的坎坷复出之路
2011年，岗头村城中村改造首次被提上日程，中天城·理想中心为岗头村城改的其中一部分。
除了今日提到的中天城几个项目外，2015年后陆续建成的碧桂园半山龙庭、碧桂园·龙川府、万科·中天北宸、美的云璟、建投学府等项目也都是曾经的岗头村城改用地项目。
2014年，中原实业旗下昆明红凯地产以约9.59亿元拿下岗头村的2宗住宅用地和1宗商务金融用地。（即住宅项目中天城天阔、央墅，商业项目理想中心三个不同地块）
其中，这块商务金融用地位置较为优越，处于北三环/金色大道与龙泉路交汇口东南侧。
2016年，红凯地产资金链断裂，理想中心项目停工。
2021年，该项目被列入五华区烂尾楼化解整治范畴。
2022年10月，已申请破产重整的开发商公司发布《公开招募重整投资人公告》，随后确定江西省建工集团为重整投资人。
实际上，江西建工也是当时项目的施工方。
2023年4月，江西建工与红凯公司签订了《昆明红凯房地产开发有限公司“中天龙泉湾广场项目”共益债施工的复工续建协议》及《中天龙泉湾广场复工续建项目建设工程施工合同》，工期总日历天数为730天，计划竣工日期为2025年2月28日。
在此之后，可以理解为项目的正式复活，速度很快。
2024年4月2日，“中天龙泉湾广场项目”四栋主体均顺利封顶。
（2024年4月封顶，图来自红凯地产管理人）
（目前脚手架外网已拆，正在做外立面施工，今年8月19日拍摄）
不得不说，在这一阶段，除了江西建工外，五华区政府、区法院、区住建局、区城市更新改造局、区自然资源局以及红云街道办都付出了非常大的努力。
江西建工接盘后，C栋于2024年2月取得预售证，B栋于4月取得预售证。
（今年c栋、b栋陆续拿到预售证，图来自昆明房产信息网）
这不，在公开招标选取了销售公司之后，8月正式开放营销中心启动销售了。
黄金地段，七八千的价格能不能买？
A2地块“中天龙泉湾广场项目”规划建设规模17.19万平方米，建设内容为3栋公寓及1栋写字楼，分别是A1、A2、B、C栋。
（项目效果图）
总体上看，项目指标并不差，虽是商业用地，规划有2栋28层公寓+2栋写字楼（1栋28层、1栋25层），但密度还行（容积率3.4），总户数1500多户，地下还有1072个停车位。
该项目2015年6月首开之时，平层户型公寓优惠后价格在7600-8100元/㎡左右，总价在29万-36万/套间。
价格放在当时的市场其实并不算低，那时候也并非楼市黄金期，首开当天居然能销售出180多套（比现在很多住宅项目首开都好很多）。
究其原因，无非是片区内对类似低总价产品有一定的需求。
本身中天城理想中心所处的北三环、龙泉路板块其实并不算传统定义上的黄金地段，片区生活配套只能说相对齐全，配套也还马马虎虎。
但重要的是，本项目周边学校众多，与龙泉路一路之隔的是云南财经职业学院，而北三环外为昆八中（300米左右不到），南侧两百米左右为云南财经大学北院、昆明文理学院以及昆明文理学院附中。
类似小户型商住两用产品对培训机构、休闲潮玩、餐饮娱乐、酒店/短租、陪读需求、刚需自用等都有不小的吸引力。
该项目除了公寓之外，还规划有不小体量的商业，写字楼1-4层、公寓楼的1-2层共计规划有约1.39万方商业。（但这部分商业之前已有销售，暂不确定后期是否有没有新规划）
从项目规划上看，公寓楼虽紧靠北三环/金色大道，但实际与北三环、龙泉路之间的三角形地带为规划的公园/广场，现状大部分为一片空地/停车场，理想中心售楼部只占一小部分，且为临时建筑。（若是以后能做个小广场、小公园，也挺好）
以上，对于学校汇聚、商业又刚好短板的龙泉路而言，中天城理想中心的位置和定位都非常清晰，类似于大学城板块的青年社区、活力商圈之类。
但事与愿违的是，学生倒是毕业了一届又一届，硬是没见着所谓的“青年人潮所向”，烂尾大工地倒是一年又一年，直到近两年才迎来曙光。
本次销售为B栋约470套公寓产品（此前B栋从未开始销售过），均为40年产权公寓产品，户型面积33-160平米，主力户型集中在33-50平米。
低楼层（2-4层）为平层产品，5-17层为4.5米层高的loft公寓，17层~22层暂不公开零售。
精装交付，平层公寓价格6800元/平米起，均价7500元/平米左右；loft公寓价格8200元/平米起，均价8500元/平米左右。
小户型总价低至22-23万左右，主力价格26-28万之间。
这样相较下来，现在的销售价格反倒比2015年开售价格还要更低。
这样的定价策略，与当前昆明公寓库存量偏大、市场并非黄金期、与周边同类型公寓定价持平等综合因素，有一定关系。
（估计也参考了周边万彩城公寓价格，这边还更低一些，或还综合了期房、产权等因素）
比起2015年销售之时，本项目还做了一些升级，其公寓精装修为可定制化装修，平层公寓装标1000元/平米，loft公寓装标1500元/平米，大致是购房者可选择在对应价格装标范围内选择不同风格的装修服务包。
暂没有样板房做参考，但这种定制化装修比传统的统一装修还是更吸引人一些。
不过，抛开这是当下销售难度较大的公寓产品之外，中天城理想中心销售之路还需破除大众偏见、重铸市场信心。
第一，期房，尤其是曾经烂尾项目的期房。
从8月中旬项目施工进度来看，目前正在做外立面装修，销售人员介绍预计明年3月前能够完成竣工备案，因要做精装交房，所以明年8月前后正式交付。
（同时根据前文提到的江西建工与红凯公司的施工合同和复工协议，计划竣工日期为2025年2月28日”，这里来看明年3月前完工也是吻合的。）
第二，产证问题。
对于广大购房者比较担忧的产证问题，销售人员则介绍会在交付后720天内下证。（时间稍长，还是有些担忧的，当前很多新楼盘都是交房即交证）
第三，还有一个不容忽视的产权年限问题。
中天城理想中心商业土地性质，产权40年，2014年拿地，如今时间已经过去10年，那么接下来就只剩30年产权了，不知购房者是否介意？
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