昆明法拍房数量位居第六，俊发也遭卖卖卖
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全国究竟有多少“法拍房”？
——数据来了：
日前，国信达数据发布的大数据分析报告给出的答案是：2024年1-7月全国法拍房挂拍量为385329套，同比增长76.78%；其中，成交量为87524套，同比增长11.02%。
2024年1-7月司法拍卖情况及同比/图源国信达数据报告（下同）
折算结果显示，今年前7月全国法拍房成交率仅约22.71%，面临严峻的去化压力！
这里面，统计范围内的40个城市中，有12个城市成交率低于全国水平。虽然昆明法拍房挂牌量位居全国第六，但成交率却排在倒数第九……
前七月昆明法拍房挂牌量约4227套
从法拍房挂牌量来看，今年前7月住宅用房挂牌量约190439套，占总量约49.42%，是各类型法拍房中挂牌数量最多的类别。
图源国信达数据报告
而在成交方面，住宅成交量为61272套，成交率约32.17%，也是各类型法拍房中最好卖的一类房源。
2024年1-7月各类型房产司法拍卖情况
结合统计范围内的各城市来看，昆明以4227套的法拍房挂牌量位居全国第六，但今年以来成交的法拍房源仅有877套，成交率约20.75%，在40城中排在第32位。
2024年1-7月全国40个大中城市法拍房成交情况
从上表统计可以看出，即便是昆明法拍房成交价格低至7146元/㎡，成交折扣率达到约82.28%，流拍率却仍然高达79.25%。
这一矛盾现象的背后是，昆明法拍房市场遇冷的现实，一定程度上反映出了市场需求不足，以及买家对于这类房产的谨慎态度。
比如，阿里司法拍卖平台一套位于龙泉路溪谷雅苑的房源，建面约96.85㎡，在7月底进行二次拍卖，起拍价仅574704元，折算单价约5924元/㎡。
图源阿里司法拍卖
这套房源相比约102.62万元的网上咨询报价，足足打了五六折，但二次拍卖仍因无人出价而流拍。
大致翻看了一下阿里司法拍卖本地成交的往期房源，要么是比较新的次新房，要么是位置比较好且性价比高的房源，要么就是划片学校较好的书包房……，整体成交情况相对要好一些。
至于那些什么都不占的住宅，特别是郊县的法拍房源，流拍的几率相对要高很多。
俊发旗下多个项目地块遭法拍
法拍房的情况如此，查封土地的拍卖的情况也不容乐观。
就拿阿里司法拍卖平台将于8月28日拍卖的龙泉俊园A6地块（中天北城A6地块）来说，这已经是该宗地块的第二次拍卖了。
相比一拍时约9.69亿元的起价，此次二拍的起拍价降至约8.73亿元，下调金额接近1亿元。
图源阿里司法拍卖
该宗拍卖地块的委托方为昆明市中级人民法院，地块处于查封状态，存在抵押情况，评估价约10.77亿元，二拍起拍价约等于打了个八一折。
龙泉俊园A6地块北临俊发龙泉俊园和远洋风景小区，南临红域路和金域蓝湾小区，西临昆明市第八中学初中部新校区和五华区右营村“城中村”二期改造项目南地块A5地块，东临远洋风景小区。
公开资料显示，即将二拍的龙泉俊园A6地块占地约47.8亩，地块编号为J2011-002-11号，容积率≤7.73，规划用途为纯住宅用地。
图源昆明市自然资源和规划局官网
2021年2月3日，俊发旗下云南辰源投资有限公司以底价约7.82亿元摘得。根据当时的拿地条件，俊发须配建1所24班中学、2所幼儿园以及5.2万㎡回迁安置房、生鲜超市等。
如今来看，涉及配建中学等部分土地外挂要求已经完成，土地本身存在一定的溢价空间。但相比此前的土地净价，此次二拍起价仍有近1个亿的溢价。
无独有偶！
同样是俊发旗下项目的多宗土地，近期也出现在阿里司法拍卖平台。
比如，已经经历一拍、二拍，且均流拍的彩云城A10地块（土地编号KCGD2019-2-A10，备案名：云栖苑）和A14地块（土地编号KCGD2019-2-A14，备案名：玲湾俊园），目前正在阿里司法拍卖平台进行变卖。
图源阿里司法拍卖
两宗土地合计面积约161.23 亩，变卖价格约17.36亿元。相比评估价（约22.84亿元）减少约5.48亿元。
据查，在2019年7月，俊发获得该两宗地块的净价约19.21亿元。相比之下，此次两宗地块变卖算是在亏本卖了！
此外，在阿里司法拍卖平台还有三宗位于嵩明县杨林工业区的土地，将在9月2日进行一拍。
图源阿里司法拍卖
根据资料显示，三宗土地均为俊发旗下云南俊发鑫峰房地产开发有限公司所有，土地拍卖委托人为杭州市中级人民法院。
对照公开的土地信息，三宗地块均为原俊发空港城项目建设用地。
其中，嵩明县杨林工业区中心商务区一号干道东侧地块为俊发空港城6号地块，面积约29.86亩，土地用途为纯住宅用地，起拍价2553.999万元；
嵩明县杨林工业区杨林工业园区空港大道景观大道北侧地块为俊发空港城1号地块，面积约51.75亩，规划用途为住宿餐饮用地，起拍价约3936.73万元；
嵩明县杨林工业区景观大道北侧面积约39.27亩的地块，为俊发空港城4-3号地块，规划用途为纯住宅用地，起拍价约3786.587万元。
至此，不难发现，仅近期挂出涉及俊发旗下项目的法拍土地总面积就有约329.91亩，起拍货值约27.12亿元。
如果这些土地都能成功拍出，那么，无疑将会为俊发减轻相应的债务压力。
回过头来看，无论是法拍房，还是法拍土地，往往都与债务违约、资产清算等负面因素相关联，无形中会导致买家对房屋质量、产权清晰度、潜在法律纠纷等问题存在担忧，客观上影响到购买意愿。
尽管一些法拍标的价格足够吸引人，但在当前住房消费低迷、土地交易冷清的市场环境下，想要促动买家出手也绝非易事。
这对于法拍房数量高企的昆明而言，整体形势不容乐观！
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