房东必看！昆明卖不掉的二手房如何自救？

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最近，一些置业顾问和房屋中介都在转发这样一张图：

图源微信朋友圈

配文表达的大致意思是，目前首套房3.35%的利率，月供和租金基本拉平了，现在买房的人等同于是租客在帮你出钱……

姑且抛开夸大的因素，纵观当前昆明踩踏式降价的二手房市场，一些区位不错临近商圈的超低价房源，确实是能够实现租金和月供的相对平衡的。

客观上，这也间接的给一些正准备血亏割肉的二手房东指出了一条新的出路——出租！

昆明二手房市场现状

根据贝壳找房平台实时数据显示，截至昨日（8月12日）该平台昆明区域二手房挂牌总量约52436套。其中，“7日新上”的房源就有约1678套。

而该平台昆明区域的成交量仅有约30582套。

昆明二手房市场整体呈现出“供大于求”的现象。

结合近一年昆明二手房市场新增挂牌量来看，月均保持在6800套以上，尤其是在今年3月，昆明二手房新增挂牌量达到约9105套，创下近一年以来的新高。

昆明楼市/制图

而在价格方面，随着时间的推移，挂牌价格呈现出越来越低的趋势。对应的市场行情就是，二手房越来越卖不起价！

注意！这还只是贝壳找房单一平台的数据反映。

现实中，身边也不乏卖房到几近崩溃的案例！

朋友一套二环边近100平的三房，今年3月初挂牌，时至今日已从最初110万的叫价调整到了89万，目前仍没有售出。

不到半年的时间，在卖房这件事情上，心态也从最开始的底气十足到现在开始怀疑人生。

按他的话说，房源本身并不差，而且是全小区最好的楼栋和户型，还是中间楼层，装修也不差，居住体验整体也比较好。

但在实际卖房的过程中，如上房子附带的优势似乎都会被买家自动屏蔽，“一分钱一分货”的价值标准在买方市场下似乎完全失效，变成一切唯价格论。

更让他无语的是，经常有买家拿他的房子跟同小区七八千的回迁房，甚至是五六千的法拍房作价格对比。

“完全没想到，卖房会卖得这样心累！”他补充说，如果再卖不出去，有准备先拿来出租的打算，至少每个月会有2000多元的租金，总比空着等买家要好。

总体而言，无论是数据层面的反馈，还是现实生活中的案例，无一不反映出昆明二手房市场当前所面临的艰难处境。

昆明房东的转圜空间

随着房地产市场的持续调整，愈演愈烈的“以价换量”所导致的市场信心下滑，在消费者“买涨不买跌”的心态作用下，进一步加剧了市场供需不平衡的现象。

在这样的市场状态中，局部区域开始出现房价跌幅大于租金降幅的情况，直接导致租金与房价的偏离度缩小，一定程度上为二手房市场带来了相应的转圜空间。

根据诸葛数据研究中心发布的数据显示，其重点监测的50个城市中，今年上半年的平均租售比为1:590。

也就是说，房价的下跌直接拉高了单位房屋的租售比，间接使得房屋租金收益率变高了。

图源诸葛数据研究中心

而且，从数据反馈来看，自2023年以来租金与房价的偏离程度已经连续两年在缩小，未来或许还有一定的收缩空间。

报告还提到，近六年来租金回报率呈现“先降后稳再升”趋势，今年上半年租金回报率水平创自2019年以来新高，居民依靠房租获取收益的可行性预期初步改善。

具体到监测的城市，诸葛数据研究中心披露，50个城市中今年上半年租金收入比上升的城市仅有6个，其余44城均在下降城市之列。

这其中，昆明今年上半年的租金收入比为10.1%，位列统计范围内租金收入比上升城市的第四名，也是唯一一个租金收入比上升的二线城市。

从原因来看，昆明租金收入比的提高，主要是租赁市场活跃度上升，租金涨势强于城镇人均可支配收入。

换句话说，昆明房屋出租收益相对于其他城市较为可观，一定程度上会提升二手房的出租动力。

这也是，一些房东选择将原本挂牌出售的房源转为出租的原因所在。

售转租也要因人而异

从操作上看，房屋由售变租，对于众多房东而言，更像是一种妥协。甚至，可以看作是，市场低谷期，用时间换空间的一种无奈的选择。

因此，售转租并不是所有房东都适用。

特别是对于那些急于套现，或者急用钱的房东来说，租金的收益的远水，并不能缓解当前资金需求的近渴。

所以，只能继续在艰难的二手房市场中煎熬。

相反，那些不急于用钱，或者，单纯就只是想套现的房东，或许，由售转租会是一个可行的选项。

因为，即便忍痛套现之后，资金的利用效益也不一定会有收租高。

单纯拿存款利息收益作对比，目前几大银行五年期整存整取存款挂牌利率已降至1.8%，甚至要比今年上半年50城平均租金回报率（2.03%）还低0.23个百分点。

这也就意味着，如果将卖房的钱存到银行，其利息收益还不如房屋出租的收益高。

哪种操作划算，一对比便一目了然！

回到开篇，不得不说，有时候还挺佩服那些对市场非常敏感的置业顾问和房屋中介的，早就把经济账算到前面了！

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