竞争火热，昆明又一新盘放价到7976元/㎡起

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第298期的问答如期推出，本次精选2024.8.2-2024.8.9的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。

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新房

1、金地都会风华能买吗，主要在主城区想买板楼，预算150-160w。

答：主城区板楼也有，但基本单价偏高（要么是洋房、要么是豪华大平层了）。

可以考虑西市核心区，170w左右能够买到金地都会风华143平米的端户板楼，是品质改善的不错选择。第一是位置不差，昌源中路和人民西路附近，交通便利且临近商业中心，生活方便；第二是项目产品确实不错，两梯四户，目前实景已经呈现，并且小区环境舒服上档次。

若是选择其他项目要么位置稍微偏一些要么买不到这么大的面积，就看你如何取舍了。

2、招商雍珑府价格比较低，有套房源不到一百个，买来读书可以吗？

答：你说的应该是它最小户型98平米低楼层的特价房。销售价格偏低的原因与市场因素有关，同时也是个别特殊房源。

离主城中心不远，处于巫家坝范畴又可以划片就读巫家坝的好学校，单价一万，其他区域没有更合适的师大书包房了。

其实房子蛮好，比起巫家坝其他项目密度偏大，雍珑府容积率只有3.8，且是纯住宅社区。设计也很好，98平米得房率在90%以上，小区内部绿化空间和设计都非常有档次，现在已经是现房，完全可以考虑它。

3、金地峯境122户型如何，买来自住以后做婚房用，有小孩了也可以上学。

答：小区已与昆八中签约，配套小学+初中，这点优势比较突出，买大户型更适合长住。

户型是L型布局+传统竖厅设计，亮点在于阳台全部拉通设计，长度达到了10米左右，而且也在厨房外做了单独的生活阳台，实用性比较高。

这个户型是南向的端户，采光也不错，小区中做了个大中庭，结合现在对外报价1.3w起性价比不错，可以考虑。

4、麻烦问一下，星耀路附近的房子能上星耀路云大附中的初中吗？

答：不能，按照划片，其对应的小学部只能特定的新亚洲体育城1-4期（因今年报名太多了，需要摇号），青雲赋/俊云峰开发商是承诺一户一学位（一个小学学位+一个初中学位）。

但是，青云赋的房子得按照哪一年入学购买，比如你说你要2026年读初一，青雲赋售楼部说这一年还有学位，那么它才会卖房子给你，像现在购买的话2025年的小学学位好像已经满了（买之前需要提前跟售楼部咨询落实）。

5、想在北京路沿线买一个房子，有推荐的小区吗？还有就是北城映像和金江小区更推荐哪个？谢谢！

答：北城映象商业开业以后，便利度大大提升，次新房，房子很新，价格一万四五（非回迁房），离霖雨桥地铁站也只有四五百米，挺方便的。

但若能接受房龄更老（比如你都已经关注到了金江），看金江是不错的思路。

金江小区几个苑整体容积率仅2.2，在北京路这么好的地段很少见了，各个地块上融、涵、旭苑，瑞园稍好，云、曦苑则普通一些；北城映象劣势在于楼栋更高更密一些。

同时金江小区离北京路更近（个别地块还靠着盘龙江，环境更好），但金江小区房龄稍大，2010-2012间交付，好在物业、维护都不错。

北城和金江二选一的话，倾向于金江小区（融、涵、旭苑，瑞园，这里面价格最低是融苑，高层1.1w，小高层/洋房1.4-1.6w），依据是居住密度小+管理到位+居住氛围能够弥补一定的房龄缺陷。

另外，也可看新房京江隐翠和美的北京路九号。‍‍‍‍

6、彩云间花园，看了一套一万三左右的，两梯五户，能买吗。

答：位置好，但没好学校。小区楼栋不多，塔楼，有10年以上房龄。

（最重要的是这套价格并不低，或许与装修比较好有关）

还可继续对比北城映象（交房才两三年，开发商精装，价格1.4w往上），以及对面的江东花城（洋房、小高层小区，内部管理非常不错，同时还有明通小学的书包，价格1.2-1.4w）。

7、保利春湖的别墅能买吗？四十年产权影响大吗？不打算要孩子，只关心居住品质。

答：40年产权优势是不影响住宅贷款（不限贷），销售价格也便宜。带来的问题除了水电气、税费这类居住成本稍微高了一点点之外，最大的是商住混合明显，邻居会拿来开民宿、餐馆、会所之类（当然住宅小区也规避不了这点），但你比较看中的居住品质就打折了。

类似远郊的别墅盘，开发周期稍长，小区周边没有其他对应的配套和公共设施，全靠开发商建设，担心后期配套跟不上的话，入住率上不去，稍显鸡肋。

若想要考虑买类似100多万的别墅，可以看看现在人气还可以、配套已经成型的安宁太平区域。

8、在机场上班，应该在哪里买房？200w左右预算。

答：市中心范畴，万象城周边华润中心周边可以看下，地段、交通、商业都有，但你提到它家125户型不喜欢，若能接受二手房，可看临近的香樟俊园（比较少见的二环内的10年左右房龄的洋房小区）、云路中心。

东二环区域，临近商圈、交通也便利的，中海汇德里，还有好学校，房源选择也比较多。

想要洋房的话，东市区，中海云麓九里，环境好，交房也很不错；同类型的还有美的顺城府一期、碧桂园凤凰湾，缺点是周边区域不算太繁华。

9、请问小陈，北市区学区房交通方便的有推荐的二手房楼盘吗？

答：北市区学校有几个：

金康园小学划片范围，10年左右房龄同德广场、翡翠湾，价格1.6-2w不等；15年以上房龄金康园小区。该学校的新开分校区，新房美的顺城府、京江隐翠。

明通小学北辰校区，15年左右房龄凤凰湾，北辰小区，价格1.3-1.5w不等。

以上这几个有较大概率对口昆十中，都是在北京路附近的，有地铁，交通比较方便。

红云小学，龙泉俊园（1.2-1.4w）、荷塘月色；武成小学，建投学府（1.5w左右）、美的云璟（1.6w左右）；莲华小学，龙腾世家（回迁房价格不一，商品房1.6w左右）；师专附小本部，月牙塘小区（1.7-2w）。

以上这几个在龙泉路周边，多是大概率对口昆八中（也有可能是昆八的新分校，均以教育部门为准，具体各家情况略有差异），昆八中初中部成绩上升很快，缺点是龙泉路学校太多经常堵车，也没有地铁。

10、在纠结呈贡中通世纪和鹏欣，中通有学校但是是塔楼，品质一般；鹏欣板楼品质高，小区环境好点但是没学校。

答：鹏欣本周推出了7976元/平米起的工抵房，不同楼层价格7976-9912元/平米（其中也有好楼层），比之前直降了2k左右。

这意味着在呈贡板块现在的重点销售项目几乎全部把价格退守到1w以内。

邦泰臻境开盘价格7k起（整体8000-9500），中通立马降价到1w左右，中交也促销卖9千多，现在鹏欣继续跟降，几个重点项目全部把价格下调了2k左右。

这几个项目全部放在一起看，邦泰（两个项目）、中交、鹏欣都是板楼，环境都不错；中通短板明显（塔楼），但优势还是最突出，配套昆理工附属（且这个还是九年一贯制学校）。

11、建投朝朝暮暮可以入手吗，现在1.2w多毛坯，比较担心学校配套。

答：遗憾就是没有学校配套，同时这一片区也没有什么优势学校。

（大商汇附近是有学校规划用地的，好多年了一直没有确定谁来建，后续情况未知）

最大优势是处在南市区比较中心的位置，周边生活配套齐全。园区设计也不错，定位改善（最小面积120多），但物业费稍高（4块每平米）。

价格很香，适合本来就不需要书包的改善家庭。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

（当然现在柳岸晓风好像也有1.2w多的，一起对比一下吧）

2

二手房以及其他

1、万科城二期89平，证不满2年，打算131万出售，这个价格会不会太低了点？是否还是等证满两年再挂呢？

答：二期是万科城比较好的一期地块，绿化面积大，位置也不错。若是正常楼层131万已经是二期最便宜的挂牌价了，这样一来，看房的人会比较多、中介也会主力推售。

但放在四期的话，89平米就基本上挂牌价就是130万左右了。

诚心想出售的话可以挂，现在这个市场能找到合适的买家不容易。

2、办理商业转公积金需要什么资料？

答：先准备好以下资料带去公积金中心（华尔贝大厦/融城金阶B座3楼/广福商业广场广福小区(建行2楼)/保利六合1栋7楼/北京路领域时代中行2楼）给负责该业务的工作人员办理。（提前复印好，不然当天现场复印会有点贵哦）

（图片拍摄自公积金管理中心）

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