降利率+降首付，即将落地！
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导语：
看到昨日的劲爆消息，有小伙伴说“每个月又能省两百块月供，中午吃猪脚饭可以多点一份肉了。”
以前是，房住不炒，房子是拿来住的，不是用来炒的。
现在是，钱花不还，钱是用来花的，不是用来还贷款的。
降利率+降首付，组合大招来袭
昨日（9月24日）国务院新闻办公室举行新闻发布会中，央行行长提到，将降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等。
两个关键信息：
1、引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
2、将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
若真的做到存量房贷利率与新发房贷利率差不多，那么，起码在利率方面，新旧房贷客户基本做到了【一视同仁】。
未来，统一首套房、二套房最低首付比例，那么将没有首套、二套之分，刚需、改善家庭也能够享受最大化的【公平】。
2023年8月份，央行开始推动商业银行有序降低存量房贷利率，这是第一次存量房房贷利率【普降】。
而到了今年5.17三大利剑之后，全国房贷利率的政策下限放开，这意味着新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降。
也就是在这个时间之后新办理的房贷利率出现了3.4%、3.5%这样的超低利率，甚至8月后，广州、苏州、佛山等城市的新增房贷利率已进入“2时代”。
但也再一次拉大了新老房贷的利差，不少昆明小伙伴之前在高点买入房产，办理的房贷也是偏高的。（即便是降低了存量房利率之后也在4%以上）
在这段时间内，大家对调整存量房利率的呼声一直很大。
从前一次的存量房利率调整来看，从顶层设计到实际落地，速度还是挺快的，也有读者质疑，这里只是强调“引导”和“平均降幅”，具体执行情况还需要各家银行因城施策。
何为“平均降幅”？
“之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，我们预测下降的幅度是一个预期的平均数”。
什么时候调整？
“我们近期会正式发布这个文件，因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备，估计银行很难马上给你办这个事情，所以大家不要今天下午就跑到银行去了。下一步，我们也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。”
（注：以上均为央行行长昨日发布会原话）
也就是说，接下来只需要给与各大银行一定时间的操作准备，很快就能够迎接好消息了。
总体上看，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，新闻发布会上强调“预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。”
若真按照平均0.5%的降幅来计算，100万贷款本金、20年等额本息的按揭贷款，其月供可减少了216元，利息总额减少了6.3万元。
（贷款100万，等额本息20年，4.2%利率和3.7%利率下的月供和利息情况）
若按照30年等额本息计算，月供则能少将近300元。
我们在9.3文章《再不降，就晚了》中提到，当时有外媒报道称有关部门正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷转按揭。
其中之一的“下调存量房贷利率”果然来了，而“存量房贷转按揭”，当时就有读者提到，若是转按揭则需要新办理银行重新评估房价，实际操作的意义并不太大，这次也未在新政策之中。
无论如何，此项政策大礼包还是非常给力的。
本轮政策还有更多细节
昨日新政策的消息一出，股市高开疯走，上证股市大涨4.15%。
再仔细看了一下昨日新闻发布会央行行长的讲话内容，其实涉及楼市相关的政策共有5小条，总体政策组合拳并不包括楼市五条。
实际全部组合拳是“降息+降准+降存量房贷+结构性货币工具”，也有些关于货币政策方面的信息，比如这是央行第一次创新结构性货币政策工具支持资本市场。
（比如创设证券、基金、保险公司互换便利，创设股票回购增持专项再贷款等等，在答记者问中，央行行长甚至提到了一些操作方式和初步计划，可能对权益市场能形成一定的资金注入。这里可以参考央行发布的全文，潘功胜行长在国新办新闻发布会上答记者问）
本文重点介绍楼市强相关的几条内容，除了前两项降低存量房利率和首付比例之外，就楼市方面还有后3项容易被小伙伴忽略的重要信息。
第三项，延长两项房地产金融政策文件的期限。
前期，人民银行和金融监管总局出台了“金融16条”、经营性物业贷款这两项政策，对促进房地产市场平稳健康发展和化解房地产市场风险发挥了积极作用。其中，房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，原来按照文件是2024年12月31日到期，我们这次和金融监管总局作出决定，把这两个政策从2024年12月31日延长到2026年12月31日。（注：以上为央行行长昨日发布会原话）
普通小伙伴可以理解为对开发商的融资、经营贷款有了持续性的利好。
第四项政策是优化保障性住房再贷款政策。
5月17日，人民银行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，这是房地产市场去库存的一项重要举措。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，我们将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，加快推动商品房的去库存进程。 （注：以上为央行行长昨日发布会原话）
这里大家可以理解为，保障性住房的强度继续加大，继续支持国企收购未售出的商品房用作保障房。
拿昆明来说，8月底，官渡区就已经开始征集商品房用于回迁安置房，体量不低于5万平，均价不高于8000元/平。（最新结果是枢纽曜城中选）
但奇怪的是，昆明虽然首批配售型保障房有8000套，数量并不少，但全部是新建，并不算5.17政策中提到的“收购已建成但未售出的商品房”，顶层设计本意是去库存。（这里或许需要结合昆明本土实际情况综合考虑）
第五项政策是支持收购房企存量土地。
在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。
（央行行长的原话提到“这项政策我们和金融监管总局还在一起研究。”）
之前都是收购存量住宅，没想到本次政策中第一次提到收购存量土地，可以理解为这是救房企的另一种更直接的方式（这里兜底的是银行）。
虽说政策越来越宽松，总体上是给购房者减负，让钱花出来，但也不意味着未来没有进一步优化的空间了：
做个大胆的猜想，现在首套、二套首付比例统一，那何时能够首套、二套房贷利率统一？
新旧房贷客户利率趋近，是否能够做到基本一致？
公积金贷款利率能不能更低？
9月20日LPR没有调整，什么时候再降LPR?
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