再不降，就晚了！
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导语：
新增房贷和存量房贷为何老是区别对待？
（1）令人振奋的小道消息
中信证券研报称，外媒报道称有关部门正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷转按揭。
不知道是不是受这条消息影响，上周五，地产股集体大涨，A股105家地产公司股价上涨，多只个股涨停。
网传的外媒报道中涉及到两个方案：
1、存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到明年1月（通常的利率调整时间）；
2、居民可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同。
类似于移动/电信/联通的套餐费下调，且允许携号转网。
今年以来，再次下调存量房贷利率（可以理解为老房贷客户）的呼声就没停过，而允许存量房贷转按揭的提法却是第一次。
若真能转按揭，相当于各大银行间也有了竞争，购房者可以哪家银行利率低、服务好，就选哪家。
（2）增量房贷利率已经2字头
今年以来，LPR共已经历了两次调整，春节期间5年期以上LPR还是4.2%，但2月20日就下调至3.95%，7月再下调至3.85%，两次累计已下调35个基点。
这还只是今年的变化。
（2022年3月之前是4.6%，2019年10月前是4.85%）
今年的5.17政策，直接取消了全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
这也使得各大城市在下调新增房贷利率的道路上狂奔：
8月以来，各大城市首套房、二套房房贷款利率持续走低，目前全国各大城市的增量首套房利率多在3%~3.4%之间，广州、苏州、佛山等城市的新增房贷利率已进入“2时代”。
广州的华润银行、汇丰银行、渣打银行、广州银行的首套房贷利率可以在2.89~2.95%之间，但对客户资质有一定要求。广州六大行主流首套房贷利率则是3.1%。
苏州则是大部分银行都可以做到2.95%的首套房房贷利率。
（图来自丁祖昱评楼市）
昆明目前，首套房3.3%~3.35%之间，二套房3.80~3.85%之间。（在全国算比较中等的水平）
（3）存量房房贷利率居高不下
对比新增房贷利率的不断调整，存量房房贷利率的调整已经是去年的事情了。
2023年下半年曾经有过一次存量房贷利率调整，2023年8月中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，明确允许商业银行自9月25日起降低符合条件的存量首套住房房贷利率，可以选择由商业银行新发放住房贷款置换，也可以协商变更合同约定的利率水平。
随即9月，各大银行对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷，主动批量调整利率。
不过，现阶段，存量房贷利率下调仍面临加点调整约束，整体利率水平仍低于现行的房贷利率，依旧有存量房客户现在的房贷利率仍在4%以上。
这张图为某位小伙伴建行的还款信息，每年的利率调整日为4月20日，可以发现4月20日前的年化利率为4.3%，4月20日之后的年化利率为3.95%（当时的lpr），月供也从6694元降到了6433元。
（这位小伙伴的利率调整日为每年4月20日，而大部分小伙伴的利率调整日为1月1日，故想要调整到新的lpr要到明年1月1日）
但实际上，若是增量房贷，按照目前昆明的新购住房首套房利率，利率仅需3.35%左右，贷同样的金额和时间，月供仅需5949元。
每月多省下来几百块，拿去加菜不香吗？
前几年房价买在了高点不说，利率也比后买的人更高，被割韭菜两次。
这种情况也导致手有余钱的客户更倾向于选择提前还贷，而非消费，市场心态也变了。
今年上半年，居民提前还房贷潮依然没有缓解，19家上市银行中14家银行的个人住房贷款余额较去年底减少，仅5家出现增加。（在国有大行中，工行、建行、农行、中行和交行的个人住房贷款余额都比去年底有所减少，总减少额超过3200亿元。其中，工行和农行的个人住房贷款减少最多，均超过1000亿元。）
另外，大中型银行的个人住房贷款不良率几乎全线上升。
上半年全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比增加12%，这已经是在2022-2023年已经激增的数据上再次增长。（法拍数据来自克而瑞）
克而瑞测算若存量房平均房贷利率从4%下调到3%~3.3%之间，市场预期将再减少购房者利息约1600-2200亿元，也能缓解一波提前还贷潮。
也就是说，降低存量房利率看上去苦的是银行，但对整体经济利大于弊，再拖下去恐怕会更难！
当然，已有老房贷的小伙伴除了“等”之外，还有哪些可以调整房贷利率的办法呢？
若是二套房房贷，由于目前昆明实行“按行政区”来执行认房不认贷，假设在其他城市有一房贷，昆明有一房贷，或者昆明五华区有一房贷，盘龙区有一房贷，那么可以找贷款银行申请将其中的二套房房贷转为首套房房贷。
若是有公积金贷款，也可选择商转公或者商贷转组合贷，公积金首套房贷款利率2.85%（5年期以上），也是目前最划算的房贷了。
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