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南市区房价对比!巫家坝不到1万、俊云峰1万2甩卖

地产小陈 昆明楼市
2024-10-24

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」,了解项目、查询房价一键搞定!

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第305期的问答如期推出,本次精选2024.9.20-2024.9.26的问题,仅为个人观点,希望能给大家提供参考。


1

新房

1、小孩已经在楚雄上着小学了,想要初中来昆明读书,希望能有这种直接可以转学或者读初中的学校(最好是公立),总价百万以内(越便宜越好),位置不要太偏了,后期房子好出租的那种有推荐吗?

答:可以空降读初中的项目不多,同时要满足价格实惠+位置优秀的话可以看下中铁时代央著。

项目位置就在西二环边,临地铁三号线也只有两三百米,到市中心只需要坐四五个站,交通便利、临近商业,这样后期也比较好出租。

现在已经签约昆一中西山学校,为九年一贯制学校,具体开学时间以教育局公布为准,但明年有读书需求的可以安排至现有校区,相当于给了一个兜底的保障。

75平米左右两居室,买下来百万以内,首付仅需15万,今年年底就可交房。

2、关上这边金澜锦翠如何?一万出头还有其他项目吗,离万象城恒隆广场近一点的。

答:市中心项目不少,但价格偏高。如果一万左右,那买金澜锦翠是比较适合的,从金澜锦翠沿着民航路到万象城也就两公里多,而且楼盘也在二环附近,交通发达,非常方便。

同时项目周边配套很不错,都是已经落地的现成配套,融城金阶商业、官渡森林公园、官渡区人民医院等都是能够轻松步行到达的。

就这个配套和位置来说价格还是不错的,毛坯房源价格1.1w左右,户型面积大小都有(甚至还有102平米的四居室),而且是准现房,比较适合刚需。

3、昆明有300平米以上的大平层吗?市中心最好。

答:主要是滇池会展、巫家坝有这么大的大平层住宅。(或者市中心也有大户型公寓产品)

目前昆明大平层面积段,比较能打的还是中国铁建西派国樾的嘉苑(E地块)。

这个地块住宅面积户型比较大(365㎡),比其他高端小区更加纯粹一些。365平米户型,做了非常少见的3.6米层高,户型设计三个套房,并且是豪装交付,之前昆明第一家带游泳池交付的就是这个项目(到现在也是昆明唯一一家)。

销售至今还有20多套,低楼层价格便宜点,总价700-980万左右。

4、想问一问金泰国际怎么样,值得刚需入手吗?

答:‍‍‍‍

已有较好的居住氛围和生活配套,交通便利,周边公共交通发达,也配套公立学校(五华外国语实验学校),也临近昆医附二院。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

明显优势是价格比较便宜,应该是二环内最便宜的新房了,个别特价单价不过一万。

缺点,楼栋户型一般,另外选不靠高架的楼栋好一些。‍‍‍‍‍‍‍‍

5、想询问下,西山区草海片区只有书香云海带学位,周边楼盘都没有吗?

答:书香云海的优势是云大附属学校已经开学,且也有新交付的现房销售。

草海北到马街片区,附近还有大华锦绣山海,这个项目地段不错,地铁口附近,房源正常销售,配套有书林一小(2026年开学)。

马街附近,筑友翰林府第,原马街小学已由昆一中合作办学,原19中改为昆一中春雨路校区,但首批推出的房子还是之前摩尔城的老房源。

6、老师,中铁诺德央玺春风这个盘怎么样,价格与配套方面。

答:位置优秀,交通便利这点其他项目无出其右,二环、昆明站、地铁、北京路+南北大道,全方位交通。

之前也传出过要签约某强校(但后来也没消息了),如果有强校加持这个项目会非常不错。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

产品设计还可以,但若真的南北大道通车会临主干道(有利有弊,噪音灰尘啥的)。‍‍

缺点是整个福德村改造较大,开发周期稍长。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

7、现在下手买中海寰宇天下合适吗?1.3w多的单价,还没孩子,倒是离上班很近,还是等等看后面0公摊的项目?

答:房子ok的,现房,这个小区入住率不错,超过一半了,社区商业已经成型,现在小区旁边每周还有固定赶街的(尽管与巫家坝【CBD】的定位不符),起码方便点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

若本身你现阶段住房需求不是太强烈的话,可以稍等后面的新盘或二手房。‍‍‍‍‍‍

8、请问一下,如果考虑以后好出手,是选邦泰悦九章还是吾悦首府呢?

答:就产品来说,邦泰更优,户型格局和赠送面积优势明显,而且配套有师大附属学校(25年开学)。‍‍‍‍‍‍

而吾悦位置比邦泰的更好,自带商业,邦泰在售地块西侧有高架桥且离地铁更远。

从后期二手出售情况来看,吾悦现阶段二手出手都不算特别好(其中就有邦泰低价入市的缘故)。结合昆明目前二手市场带书包的房子更好销售,我更倾向于选择邦泰。‍

9、为娃上学目前考虑巫家坝和市政府小区,正在纠结,麻烦问下怎么抉择。

答:两个项目地段完全不同。

市政府a区二手成交价格1.2w左右,整体密度低,居住舒适度更高,缺点是已有一定房龄(15年以上了)。划片就读中华小学本部(且能够对口昆三中本部),小学学位饱和。‍

巫家坝板块二手成交价也差不多1.2-1.4w之间,新房精装1.3w左右,现成配套设施还不够齐全,但胜在学校是已开学,且是嫡系校区(尤其是师大实验系的初中很强)。‍‍‍‍

若不考虑巫家坝和呈贡的地段差异,完全考虑学校的话,更倾向于巫家坝。‍‍‍

10、请问老师,三口之家想买改善住房,有书包最好,3室,120-130万左右有推荐吗?

答:预算120-130不算太高,若考虑交付5年内的新房,卖家应该也是高位入手,那性价比就不是太高了(有一定溢价)。

位置好的,同德附近,滨江俊园(可以买到100平米出头的,单价低)、翡翠湾(可以买到90平左右的,学校更好好),都是10年左右房龄,高层小区。

如果想要买到面积比较大的,北市区俊发城(小学-初中都有,单价1w出头),新希望锦麟峯荟(新房,现房,1w出头),龙泉路-和谐世纪一带也多,生活氛围浓厚,部分还有昆八中的书包(龙泉俊园)。

11、想买市中心一点的公寓,有推荐的吗?有新盘吗?二手税费有多高?

答:市中心公寓,新盘华润中心、恒隆广场、香格里拉珑悦都有,人民东路上还有个奥斯迪we时代公寓,南二环外的万达周边锦粼天序也有。‍‍‍‍‍‍‍‍

重点可看华润(万象城楼上)。‍‍

另,二手契税为3%,个税为交易差价的20%。

12、老师您好,目前居住河畔俊园三房,老大明年上小学,老二明年上幼儿园,想置换上学,有合适的建议吗?谢谢。

答:河畔俊园旁边的师大附属官渡学校也还可以,官渡区小学中还算不错。(对应小区是官房都铎城邦)‍‍‍‍‍‍‍‍‍

若还觉得不够优秀,那么可关注云大附属星耀学校,对应小区是龙湖青雲赋、俊发俊云峰。

龙湖青雲赋新房在售1.4-1.5w左右。‍

9月底的时候俊云峰新推出了工抵房,价格1.2w左右还带车位,但这个只有20套左右,另外一处问题是按照俊发最近两年几个小区交房的调性,无法做到交房即交证,房产证需要等待。‍‍‍

13、巫家坝单价最低的书包房是哪个小区啊?新房二手房都可以。

答:招商雍珑府99平米,总价95-100w可以买得到,单价算下来最便宜的9000多。最重要的是现房,小区环境还蛮好的,缺点是在巫家坝的最北边位置,周边环境一般。



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2

二手房

1、招商雍和府二手房怎么样?

答:楼盘不错,小区环境好,密度不算高,加之开发商一手销售时价格并不算太高(1.2-1.3w左右),现阶段二手房价格相对友好。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

周边有商业,居住氛围不错。‍‍‍‍‍‍‍‍

缺点是旁边的路还是条断头路,没有修通,不知何时能弄好。‍‍‍

3、请问作为二手房的滨江俊园二期怎么样?具体对应的学区学位又如何?还请老师从住房价格和教育资源方面详细分析解答一下。

答:滨江一直都是对应盘龙小学滨江校区,中等偏上小学,不足就是对口初中金辰中学还不够优秀。

小区位置优秀,密度稍大,户型窗户小,个别还有黑卫,户型设计一般。

价格现在降下来后性价比也上去了(也非常好租),比如二期便宜点的报价一万出头都买得到,还是划算的。

地段、配套、小区管理都没有太大短板,二环内滨江俊园二手性价比是非常不错的。‍‍

4、金地九樾和红星国际紫郡哪个好一点?

答:金地配套小学书林更好,但是对口初中一般;红星紫郡芳草地小学对口昆三中,初中更好一些。(实际小升初也并非只有直升对口初中一条路,所以也有家长认为先上优质小学更重要,这里因人而异,两个项目在学校上各有优劣)

综合地段和位置,金地地段上离市中心、二环更近,红星紫郡则处在南市区中心位置,若结合产品来看的话,金地九樾产品更优,户型设计相对规整,倾向于选金地。‍‍


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