俊发的楼盘为何同宗不同命？

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

近日，平安信托持有的“云南俊发龙晟房地产开发有限公司债权”再次在阿里资产平台上架转让，相比9月20日首拍8.6821亿的起拍价，直接降了6821万元。

该债权标的为俊发龙泉俊园三期（A6地块）约47.81 亩土地及地上建筑物，二拍将于9月30日开始。

相比于近期动静不断的俊发关联楼盘，龙泉俊园A6地块多少有些命运多舛。

看到龙泉俊园A6地块再次上架法拍平台二拍的信息，可能很多人都会觉得奇怪！

关注项目动静的人可能知道，在上周，昆明市住房和城乡建设局局长陈绍波接听12345热线时，针对网友提问才进行过回复：

图源昆明市政府官网

根据官方回复内容显示，目前龙泉俊园A6地块似乎已经找到了下家，正在推进资产剥离、证照变更等工作。而且，复工续建及交付等也有了明确的时间节点。

那么，为何还会有龙泉俊园A6地块再次拿出来拍卖的情况出现呢？

推测原因，问题可能与龙泉俊园A6地块处置主体不同有关。

本身龙泉俊园项目的开发商为俊发旗下的云南辰源投资有限公司，从“保交楼”和盘活项目的维度，开发商引入新的建设主体推动项目开发，实现复工续建，并没有什么问题。

这是作为项目开发主体的云南辰源给出的化解方案，也是前述官方回复的事实依据。

但龙泉俊园A6地块还有另外一个身份：抵质押物。

在涉及的司法诉讼中，其作为执行标的，处置权属于债权人。

而这个债权人，正是开篇提到将龙泉俊园A6地块再次上架阿里资产平台的平安信托。

龙泉俊园A6地块现状/图源阿里资产平台

由此，围绕龙泉俊园A6地块就有了大家所见到的奇怪一幕：开发商在努力盘活项目，债权人也在兀自处置抵质押物。

两个不同的主体盘活/处置的对象，都是龙泉俊园A6地块。

针对目前的现状，破局的关键是——

要么云南辰源尽快完成资产转让并偿清平安信托的债务以实现龙泉俊园A6地块解押进而推进项目后续开发；

要么是平安信托二拍顺利拍出抵质押物（龙泉俊园A6地块及地上建筑物），转由拍得主体来推动项目复工建设。

不然，龙泉俊园A6地块可能还得僵在那里！

实际上，龙泉俊园A6地块被债权人上架法拍平台，从根源上看有点无妄之灾的意味。

根据阿里资产平台显示，涉及龙泉俊园A6地块司法拍卖的债务人，实际是云南俊发龙晟房地产开发有限公司，即，俊发城“文系组团”的开发商。

之所以，云南辰源及其开发的龙泉俊园A6地块会牵涉其中，主要源于俊发内部的三角债。

图源阿里资产平台

结合上图披露的债权与债务关系可以看到，云南辰源作为借款的担保人将龙泉俊园A6地块抵押给平安信托，为云南俊发龙晟房地产开发有限公司借款融资。

这也是法拍内容标题为“云南俊发龙晟房地产开发有限公司债权”，但涉及出让的标的却是龙泉俊园A6地块的原因所在。

借款人还不上钱，法拍约定的抵质押物偿债，在司法程序上是再正常不过的事情。

而且，从该笔债权来看，虽然最新的拍卖信息显示为“二拍”，但实际上，已经是第三次出现。

图源阿里资产平台

早在今年的1月，平安信托就将龙泉俊园A6地块上架法拍转让，彼时的起拍价为11.66亿元，最终因无人出价而流拍。

而该笔债权第二次出现在法拍平台是在今年9月中旬，其中，执行/诉讼案号发生改变，平台显示为“第一次”转让。

同时，转让基准日也由此前的2023年11月30日变为2024年8月31日，合计欠款由约11.66亿元增长至13.27亿元（利息多出约1.61亿元）。

抵质押物资产使用现状方面，涉及的工程状态没有变化，但已售数量由约135套变成了已售约150套。

相比该笔债权第一出现，虽然债务大增，但起拍价却下调了近3亿元。最终于9月20日挂牌结束仍没有拍出。

最新上架的“二拍”虽然是该笔债权第三次出现，而且相比前一次起拍价已降至8亿元（比第一次出现下降3.66亿元），但从平台显示的关注情况来看，仍然不容乐观。

对于债权人平安信托而言，官方回复提到的相关进展，未尝不是好消息。

说到这里，可能有人不禁要问：平安信托为何不直接接盘龙泉俊园A6地块呢？

反正信托接手项目的情况并不少见，而且，这样既省了转让债权的烦恼，又能够自己掌控债权的未来收益。

说是这样说，背后的平安信托肯定也有自身的考量。

本身龙泉俊园A6地块虽然规划有7栋住宅，未来可售货包不小，而且还有学校加持。但从现状来看，整个地块仅5#楼栋建至4层，意味着后续在建设方面的投入还会很大。

图源昆明市自然资源和规划局

就拿已取得预售证的5#楼来说，虽然刨除售出的约150套房源，还有230多套房源接手即可销售，但基于当前的市场环境，也不得不多一番思量。

而且，在规划指标上，龙泉俊园A6地块6.01的容积率，与当前低容的新项目相比，并没有优势。

站在企业的层面，平安信托作为金融机构，房地产开发并非其擅长领域，虽然可以效仿市场引入房企代建，但房地产开发的长周期和大量资金投入，远比不上债权变现来得快。

基于行业风险、市场环境、专业能力，以及产品需求变化等众多考量，或许，也是平安信托宁愿降价转让债权，也不愿躬身入局的影响因素。

回归市场来看，与龙泉俊园A6地块当前的进退维艰形成强烈对比的是，与俊发相关的楼盘最近却动静不断。

就拿最近的来说，先是通过顶部美化，实现就此“封顶”的俊发春之眼。

紧接着，东方资产接手的原来俊发彩云城晴湾（A6地块）项目，引入绿城代建更名为绿城云筑臻邸，已在本月13日举行了发布会，宣告项目正式亮相。

还有，平安不动产接盘的原俊发未来城项目，引入金地管理代建并更名为金地学府名著，刚于9月24日举行复工仪式，宣告即将“归来”。

相比之下，不断出现在法拍平台的龙泉俊园A6地块确实显得有些时运不济。

当然，俊发旗下还有诸如俊发城、安宁俊发城、生态半岛等项目暂不知未来怎样，但至少目前没有出现像龙泉俊园A6地块这样不同主体之间的拉扯。

同宗不同命，也算是一种贴切的诠释吧！

--- END ---

推荐阅读

--- END ---

推荐阅读

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【昆明楼市文锋说房 】；云南好房研究院：公众号【云南好房】

留言美三代，点赞富一生！