层高不低于3米… 昆明现有住宅都将过时

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2024年10月15日起，新修订的《昆明市城乡规划管理技术规定》正式施行，宣告此前昆明执行的《昆明市城乡规划管理技术规定(2022版)》同时废止。

意味着，在新版《规定》施行后核发规划条件或申请《建设工程规划许可证》的建设项目，将严格按照新版要求来执行。

也就是说，围绕“住得好”的顶层设计，未来昆明的房子也将变得更好住。

昆明住宅层高不得低于3米

新版《规定》重点修订了18个方面的内容，涉及建设用地规划、用地兼容适建、公共服务设施配置、建筑退距、住宅建筑设计、交通影响评价、停车泊位配置、地下空间配建、计容计绿等众多方面，适用范围涵盖中心城区涉及的市辖区，即主城5区+晋宁，其他行政区可参照执行。

适用范围和绕城高速示意图

由于新版《规定》涉及的内容面非常广。在此，仅就与购房者密切相关的部分内容进行重点解读。

这其中，关于住宅层高和阳台的规定对于居住的影响最为直接。

新版《规定》明确，住宅层高不得低于3.0米，且不得超过3.6米。

对于一栋15层的建筑而言，相较于此前“住宅层高宜为2.8米”的要求，层高每增加0.2米就意味着将减少一层建筑面积。

一定程度上，新规会减少项目的可售面积，但同时也给开发商基于产品设计带来了更大的发挥空间。

最重要的是，新的要求能有效减少垂直居住空间的压抑感，更好地改善房子的采光与通风，使得居住变得更舒适。

同时，新版《规定》还取消了跃层住宅中空面积不得超过30㎡的要求，并将其改为室内中空面积不得超过该套跃层户型下层建筑面积的30%，明确跃层户型上层建筑应当设置不少于1个居住空间。

这样的变化，无疑将使得跃层户型的设计更加灵活，能更好地适应多样化的居住需求。

另一个与居住密切相关的变化在于阳台。

新版《规定》明确，住宅阳台面积比例由原来需对应每个房间建筑面积改为对应整个套型建筑面积来设置，同时，结合昆明实际，无论阳台封闭或者不封闭，阳台计容面积按空间水平投影面积的1/2计算。

其中，住宅套型建筑面积设置阳台面积比例的新要求，有效增加了阳台的可建面积及灵活性，能使阳台更好地融入到昆明独特的气候、阳光之中，享受居住与生活的阳光明媚与春暖花开。

还有一点是，对于临湖、临主要出入湖河道、临山、临广场、临用地面积2万平方米以上或者宽度30米以上公共绿地的第一界面大于27米的住宅，建筑的最大面宽从45米调整为50米。

图源新版《昆明市城乡规划管理技术规定》

也就意味着，符合条件的新建建筑将能拥有更宽阔的景观视野。

总体来看，提升住宅层高，调整阳台可建面积和灵活性，优化建筑开敞率管控等内容，都在不同层面上强化了住宅的居住品质与舒适度。

这些，也是广大购房者喜闻乐见的！

住宅的车位改由按户配建

依附于居住，且与居住密切相关的配置，也是居住舒适的重要内容体现。

比如，住宅停车泊位的配置。

此前的规定，昆明住宅小区按每100㎡（仅指地上建筑面）至少配套1个停车位执行，由此，新建住宅小区的车位配比基本在1:1.2左右。

对照新版《规定》，住宅以户为单位为单位配建停车泊位，根据建筑类型和面积，按照二环内和二环外设置不同的配建指标。

图源新版《昆明市城乡规划管理技术规定》

相比之下，对于车位配比更灵活，也更人性化了。

根据新建户数的潜在需求，以需定量，一定程度上能减轻项目的车位配建负担，缓解当前日益凸显的车位去化难的现象。

除此之外，新版《规定》还明确了家长接送临时停车的配建标准。

同时要求新建的中小学应利用运动场的地下空间设置家长接送临时停车位，其机动车出入口应与学校内部停车出入口分开设置，并设置方便学生进入学校、便于校园安全管理的人行通道及门禁设施。

在具体的指标上，教职工及学生停车车位数量按每班1个进行配置。

家长接送临时停车泊位数量，二环内新建中小学按每班2个配建，二环外新建中小学则按每班4个配建。

而针对电动自行车停放与充电等问题，新版《规定》明确：

非机动车停车空间内应当设置独立的电动自行车充电场所，电动自行车充电场所面积不应小于非机动车停车空间的1/3，且应当设置独立的消防分区。电动自行车充电场所应当设置在地上一层、半地下室或地下一层，且应当设置独立的出入口。

可以说，新版《规定》涵盖与居住相关的方方面面，围绕“住得好”的偏向提供了与时俱进的指导和规范，更好地迎合了当前居住的品质性、多样化需求。

昆明未来着眼于盖“好房子”

需要注意的是，原《规定》中关于建设用地规划等生产资料方面的内容，在新版《规定》中做了精简并统一纳入《昆明市详细规划技术准则》体现，因此，新版《规定》更适用于建设工程规划设计阶段的设计、管理等维度。

比如，根据今年7月底发布的《昆明市详细规划技术准则》征求意见稿中明确，新建城镇住宅限高80米，住宅用地建筑容积率不超3.1。

图源《昆明市详细规划技术准则》征求意见稿

对于城镇住宅用地建筑控制指标的重申和强调，基本上给未来昆明要用什么样的土地盖什么样的房子定了调。

实际上，从昆明今年以来的土地供应特征可以看到，供地低容化的现象已经越来越普遍。

这种从源头管控生产资料的做法，无疑将为建设“好房子”提供了基础。

而在新版《规定》中，基于土地使用的兼容性也增加了新的内容：

单一性质用地和多种性质混合用地中每一类性质用地在建设工程规划许可阶段可以兼容适建的建筑功能，更加灵活地适应市场需求。

比如，针对一、二类住宅用地，除本身居住功能外，明确允许兼容宿舍、社区服务设施、基层医疗卫生设施、零售商业、餐饮、城市轨道交通设施等建筑功能。

而诸如机关团体设施、图书与展览设施、文化活动设施、幼儿园、体育场馆、充换电站、公共交通场站、社会停车场等建筑功能，则需要规划部门根据具体情况确定是否允许兼容。

在一、二类住宅用地中，涉及到科研设施、批发市场、旅馆、加油加气加氢站、商务金融、娱乐设施、工业、一类物流仓储等用途的建筑功能，新版《规范》则明确，不允许兼容。

伴随着新修订的《昆明市城乡规划管理技术规定》的实施，算上已经向社会公开征询意见的《昆明市详细规划技术准则》以及《昆明市详细规划成果规范》，三个系统性专业规范文件，将从不同维度共同塑造昆明未来居住与生活的美好蓝图。

总结起来就一句话：未来昆明的房子将会越来越先进，也会越来越好住。

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