新房二手房成交占比3:7！前三季度楼市有何变化？

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导语：

今天房企们开会的主题可能是决战四季度，我们来回顾一下楼市前三季度的情况。

前三季度万科继续登顶

10月10日，克而瑞云南发布了2024年前三季度昆明房地产市场报告。

报告显示，昆明市场今年前三季度“整体容量收缩12%，客户总量下滑7%”，同时下半年起多项目显著降价，2024年前三季度价格跌破1.3万/㎡。

数据上看，整体呈现量价齐跌态势。

从整体上看，近五年主城住宅年容量自1079万方不断收缩至2023年不足400万方， 2022年供销量价开始下探，24年前三季度市场容量219万方，同比下降25%，价格跌破1.3万/㎡、同比下降6%。

今年5月邦泰臻境与7月邦泰悦九章彩云入市，带来小区域内短暂的高潮，不过整体市场成交价格也受两盘热销影响拉低至1.2万元/㎡+水平，

（图：昆明主城商品住宅月度、年度走势）

前三季度，昆明房企销售金额TOP20上榜门槛为6.21亿元，相较于23年1-3季度跌幅约48%，销冠房企依旧是万科地产，销售流量金额26.43亿元（其中权益金额18.77亿元），流量金额突破20亿的也只有2家，另一家是云南建投。

业绩排名上升企业有3家，分别为中海地产、邦泰集团、中国铁建。

若按照2023年前三季度万科销量32.53亿元，今年前三季度销售金额缩水约18.75%（按流量金额计算），其他房企也有不同程度的业绩下滑。

销售业绩排行项目排名如下：

（销售金额破7亿为5个，较2023年同期减少6个；上榜门槛同比下滑20%，榜首金额下滑48%。）

龙湖山海原著项目为销售冠军，Top5项目业绩非常接近，均在7-7.5亿元之间。除了万科公园城市、万科城、筑友双河湾这样的老面孔之外，还有春城华府、邦泰臻境这样的新面孔，同时top10项目中改善型楼盘占据6个，还不乏单价2w左右的高价项目。

不过，临到今年年底，随着万科城、春城华府、中海寰宇天下等热门项目的售罄，后续谁来接棒？

新房二手房成交占比3:7

从去年开始，整体楼市成交开始往二手房倾斜。

数据显示，今年前三季度整体一二手房成交约4.97万套、同比收缩12%。（注意这个收缩幅度比新房单一市场更小）

前三季度二手房成交累计3.24万套，成交均价8902元/㎡

前三季度新房累计成交1.73万套，成交均价12938元/㎡

新房成交占比仅为34.8%，一二手房成交比接近3：7！

（图：昆明新房、二手房成交量价、供应情况、看房量对比）

注意，2023年二手房成交量4.4万套、新房成交量3万套，2023年新房与二手还是4:6格局，而到了今年前三季度新房市场份额下降至34%，二手房市场份额提升至65%。

新房与二手房成交均价差达到4000元/㎡！

（价差进一步扩大，相较于上半年5月时候的价差，当时为3000元/㎡）。

以今年9月为例，月度新房成交均价12330元/㎡，新房成交规模1941套。

而9月二手房成交套数在4000套左右，成交均价8700-8800元/平米之间。

克而瑞数据显示，近期二手房方面出现了大量筒子楼降价4-6个点挂牌上市，挂牌量涨3.4%，与此对应的是最近几月二手带看量继续上涨（进入5月之后，二手房带看量明显增长），193个典型项目带看量累计1.61万组。

目前二手房120平米以下成交享有较大优势，前三季度80-100、100-120平米的二手房占比环比分别增长1%、2.5%。二手房平均成交周期190天，环比提升4天、同比提升19天。

这里插播一下市场购房客户来源占比情况：

前三季度，外省客占比小幅增加，但长期稳定30%左右；地州客占比缩减至40%，新房降价潮刺激本地客改善/刚改置换、本地客占比提升至15%以上，郊县客占比稳定8%左右。

后续新盘能否跟上？

与商品房市场成交萎缩相类似的是，土地市场的冷清。

今年前三季度，公开市场仅有邦泰拿下双塔项目、杨家地城改，义承拿下棕树营城改用地等。

土地供应方面，2024年前三季度商品房用地供应建面20.25万方，同比下跌77%，一季度供应4宗、二季度供应3宗，三季度供应1宗；观察土地性质，自2023年以来供地回归居住属性，纯住宅占比提升至99%。

2024年前三季度成交8宗，无流拍，成交建面20.25万方、同比下跌71%，成交楼面价6889元/㎡、同比上涨58%，主要是翠湖、双塔、前卫核心板块成交。

这也意味着未来新盘将会越来越少。

拿市场老大万科来说，老热门项目万科城的售罄，让万科的重心放在了会展板块多个新项目推出上（万科都会半岛、桂语东方等），持续新盘的销售节奏也能延续市场占有率。

而其他房企则未必有如此庞大的货量储备，卖完就撤？仿佛又嗅到了当年某些规模化房企多盘齐开又狼狈退场那熟悉的味道。

即便如此，也有另一类新盘在继续进入市场，或许更多的烂尾盘活、代建项目重新亮相。

不过从三季度末楼市政策密集重磅推出来看，利好持续落地，市场也有了积极的新变化。

最突出的便是国庆前后不少热门板块改善型楼盘降价1000-1500元/平米抢客促销，再叠加假期效应以及政策利好的刺激，带动整体市场成交规模回温。

从国庆期间（前后三周时间）成交情况来看，新房住宅成交明显较7月后有了明显上升。

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最后回顾一下重点：

1、销冠房企还是万科，销冠项目是龙湖山海原著，但成绩都有下滑。

2、新房成交萎缩继续，新房二手房成交占比接近3:7。

3、土地市场仅有邦泰拿下双塔、杨家地城改，义承拿下棕树营城改用地，未来新房项目供应还是以烂尾项目复活“回锅肉”居多。

4、三季度末到国庆后成交有一定起色，主要原因是项目降价促销，其次才是政策引导。

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