买房读书，如何选择昆明书包房？

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第307期的问答如期推出，本次精选2024.10.4-2024.10.10的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。

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新房

1、请问距离融城金阶、关上附近左右的楼盘有那几个，有百平米左右楼盘。

答：附近新盘只有山海湾金澜锦翠，也是离得最近的楼盘了。距离融城金阶、官渡森林公园都是步行两百米左右可达，非常近，而且自身配套有幼儿园和关上实验学校，商业、学校、公园都能够满足刚需家庭生活绝大部分需求，即便要去市中心万象城方向，也只有2公里多点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

你的需求可看它家103平米的四房户型，紧凑布局，能够满足成长型家庭需求，以后有小孩有老人居住都方便。

2、那个绿城云筑臻邸，是个什么楼盘？‍‍‍‍‍‍‍‍

答：这是新螺蛳湾板块的新项目，交通四通八达，就在地铁4号线广卫站旁边（若7号线开通，这里还是换乘站），无论去市中心还是呈贡都非常方便。

按照之前的规划，这里可读师专附小（已经开学）及北京八十中学（已经开学），项目也自建了18班幼儿园，周边新螺蛳湾商贸城、邦盛广场、新亚洲体育城等都已经落地。

东方资产接手后，项目资金链不成问题，加之绿城代建，升级了归家动线、小区园林景观、双入户大堂等，也有了品质保障。

另外该项目还有一重底气在于，本身新螺蛳湾有较大的人流聚集，周边还有些产业园、青创园这些，总体底子不错。

想要在南市区置业的小伙伴可以多多关注下。

3、请问世博生态城蓝湖邻里买来养老是否可行呢？

答：进出稍有不便，如果有车会好很多，离商圈不远，铂金大道这边有云南映象、碧桂园的商业（但步行还是远），处在森林里，空气好，环境没得说，适合喜欢安静但又想要住在市区的小伙伴，能接受这种生活方式即可。

这个世博生态城之前的二手房我们也专门测评过，可以了解一下：降价百万，昆明老富人区的房子还好吗？

4、老师，雍锦园怎么样？

答：小区几栋楼是被道路分开的，绿化氛围可能不行，优势不算太突出的盘。（尤其背后还有城中村，环境一般）

优势是位置上在成熟的穿金路，公交车挺多的。

如果再有点预算建议对比一下也属于穿金路的远洋青云府（这个还是2梯4户的）。

5、您好，请问保利天郡怎么样呢？考虑改善住房，双塔片区的也去看了，但是觉得那边太堵了，但是目前保利价格一直不下，还以为邦泰来了会降价，结果销售还说之后还会涨。

答：保利位置不错，同时户型产品很好（赠送高，把80公分的飘窗往外推了）；容积率硬性指标不高，从而楼栋、公区设计品质不错。

可惜学校最终又没确定（之前是说谈着昆一中，但也没官宣）。

邦泰位置更热闹一些，临近商圈，只不过开盘价格并不算低，整体还是要1.6-2w之间。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这里可以再等等。

6、巫家坝中交弘园怎么样，能说说吗？

答：中交泓园位于巫家坝南区，这一片较早开发较早交付，故入住情况不错，离新开的师大实验中学非常近。

小区规模不大，只有400多套，全是两梯四户板楼，二手报价便宜的1.2w，贵的1.4w，总体适中。‍‍‍

缺点是现在处于断头路的最终点，北侧拆迁尚需时日导致路没修通，同时南侧西侧几个地块均为和美欣城的回迁房，居住氛围相对没有那么好。

7、分析下附二院旁边麻园正在盖的项目，谢谢。

答：远大云锦壹号，位置其实不错的，滇缅大道旁边，距离西站立交、黄土坡立交不远，交通四通八达。

缺点是首开产品不算是板楼，设计一般，另外因为改造成本较大，项目定价略微有点高（即便如此都是在亏本卖）。

这个项目作为麻园城改，首期虽然不大，但整体规模较大，后期还是会有学校的，如果要看的话也可以等一下它官宣签约学校。

8、保利城4期，102平户型，单价1.3万，考虑学校的话，值得入手吗？

答：学校不错。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

单看价格不看楼层的话，这个价格略高，好在这个户型是2梯6户的南向端户。（主要是在其他项目都在调价的情况下，保利城的价格没有太大优惠）

‍‍‍四期位置位于商业地块南侧，以后是最方便的，但也是离虹桥高架比较近的了（中间挨着商业地块），如果对噪音这些比较介意的话，可以选择之前交付的一期的二手房，报价一万二三左右（但四期容积率更低一些，只有3.4）。

如果本身考虑就在东市区选择，保利城价格虽然偏高，但学校+产品都不错，唯一缺点是与市中心其他片区没有连片开发，有一定割裂感。

若还能接受其他区域，1w左右的巫家坝也可纳入考虑范围。‍‍

9、考虑孩子上学，万科公园城市山河万里现在值得入手吗？

答：山河万里地块共18栋楼，是目前公园城市在售的地块中面积最大的，但是是分批交付。

这个地块离商业、海河公园远一点，离昌宏路更近（尤其东侧几栋还是会有点噪音+灰尘影响），故价格现在不高。以106户型为例，18栋17楼12400，9楼11777，这几个楼层也并不差。

上海师大附属学校注重小朋友素质发展，不算太卷成绩的那种，看看是否适合你家小孩。‍‍‍

10、老师，在万达上班，考虑娃娃读书，推荐买龙湖学宸府还是巫家坝片区？

答：就近方便点的话，选择龙湖学宸府，周边也临近爱琴海商业，生活便利度更高，学校中等水平。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

考虑巫家坝片区的话，学校优势虽然更突出，但是生活配套便利度上还是差着点，更需要自驾出行。

11、外地人，考虑避暑养老，能建未来城两室值得考虑吗？

答：这个盘的小户型总价不高，主要是卖学校，有一定的学区溢价，对于养老的优势在于项目自身规划齐全，同时旁边还有阜外医院。‍‍‍‍‍

若想要小户型，也可以对比一下中铁时代央著的两居室，70多平米，和能建价格差不多（但这个是毛坯），周围还有很多老小区和医院，生活氛围和便利性不错。‍‍‍‍‍‍

另外，100w左右也可以看看二手房，推荐同德、北二环、北三环附近的小区，旁边有地铁、公园、农贸市场、大型商业等，滨江俊园现在两居室最便宜的可以低到100w出头；火车北站位置三条地铁线交汇的，万宏国际也可看下。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

12、讲一讲桂语东方呗。

答：该项目实际可以理解为五百里的一个地块，延续中式园林风格，户型产品更是做了很大的升级，赠送面积大，得房率高，并且楼层也不高，17-20层。

就产品来说，是非常有优势的。‍‍‍‍‍‍

缺点是位置靠内侧，距离环湖东路七八百米，距离福保路300米左右，而地铁、王府井商业、滇池湿地配套这些在环湖东路这边。后续万科自己商业做起来会便利很多。

13、你好，晋宁、呈贡和安宁。百万左右的养老别墅有推荐吗？谢谢。

答：呈贡不一定买得到，安宁倒是有（100万出头，100w不一定买得到），可以关注下安宁的金地湖山大境，安宁太平/温泉镇二手别墅100万出头也买得到（温泉山谷、林海云霄、金碧天下、万辉星城等）。

也需要注意类似别墅如果不是长期居住，打理的成本也挺高哈。‍‍

安宁的别墅可以看看这篇文章：昆明一百多万的别墅，还要继续降价吗？‍‍‍‍‍‍

14、推荐一下五华、西山这边的好书包，一定要好书包，有小学，又可以空降初中的！

答：

西山好书包不多，明确提过可以空降的只有书香云海、中铁时代央著（但这个学校还没建，只说可以安排兄弟学校就读），其他不一定确定能支持小学转学的有筑友双河湾、龙湖学宸府（初中没法空降）。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

五华区有好书包的，春城华府（但不支持空降）、金泰国际（小学可转学但不支持初中）、万科城（不支持空降）、能建未来城（小学估计可以转学，但初中不支持空降）等项目。‍

其他区域可参考前文，新开学校成绩出来了，小学/初中接受转学的书包房

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二手房

1、瑞鼎城1期二手房单价12000的三房可以考虑入手吗？

答：位置不错，商业、地铁站都有。

缺点是筒子楼户型稍微差点，尤其90平米左右三居室单面采光。

不确定你看的房源是大三居还是小三居，但该项目的二手房报价尤其是小三居，毛坯或简单装修的基本多在一万到一万一之间，看看你这套是否装修不错有一定的价差？

2、家里两套房子一套壹方城一套澜玥台，苦读书问题久矣。孩子26年上小学，处置哪套较合适？在另一套附近有没有把稳的、门槛低的书包房推荐？

答：如果要读书那还真是优先在壹方城这边（五华区）附近比较好。

可以选择就近的龙腾世家买个便宜的二手房落户，住在壹方城读龙腾世家的莲华小学，龙腾世家房子出租出去。

龙腾世家之前的团购房（这部分今年也划入了莲华），63平米两室有一套报价49w的，它还有40-50平米的一居室。后面卖的商品房二手房价格则更贵，但商品房这部分学校和后期读昆八中初中开发商有承诺。

3、老师，呈贡区的天水嘉园小区复式楼怎么样？

答：看价格，现在这个小区价格非常低，户型偏大加之位置靠大学城，周边不算热闹，所以普通的装修报价就是5800-7000之间，跃层我估计毛坯也差不多7000左右。（优势是现在新房很少有这种挑高的跃层户型，若是你本来就考虑这种也是可以选择的）

注意，户型太大不好找买家。

另外有读者反馈冬天这个小区有点冷，风大，物业一般。

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