降价百万，昆明老富人区的房子还好吗？

在昆明买房，靠山还是靠海？

享有逆天自然资源的房子，能穿越“牛熊”吗？

今天来讲讲世博片区和滇池度假区两个板块的代表项目。

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【次新房攻略】专栏将在未来的1~2月间集中发布昆明重点板块二手房测评信息，捕捉市场细微变化，分享所见所闻，欢迎持续关注。

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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

世博，并不是遥远的名字。

1999年昆明世博会，那是昆明历史上不多的高光时刻。

Cop15，世博园门口的吉祥物滇金丝猴从一只变为N只，还刷了一波存在感，试问哪个昆明人没跟灵灵拍过照？

如今世博园改造成开放式公园，真好。

世博生态城，最早开发于2002年，藏在世博园背后，未来或许能从世博园内直接进到小区也未可知。

世博生态城，这个楼盘有多牛x？

来看世博生态城最高点位置的组团鸣凤邻里：

我们同行的小伙伴说“如果说滇池是‘海’，那么世博也是‘海’，这里是‘林海’”。

住在公园里？还是住在森林里？

它都完全符合。

世博生态城“生态”二字名副其实。

我们002号研究员说“在山顶上，除了听到‘鸟鸣’，还真的一点其他声音都没有。“

001号研究员说，“北市区尽在脚下的感觉”。

在世博片区内部逛了几圈，我们仿佛找到了此处卧虎藏龙的秘密。

这是昆明城市中心最后一块大森林：

（园区内部道路拍摄）

整个项目世博片区的林海面积大概是——（用地图软件大致测量得出，非官方数据）。

其中，还有很大一部分为“除了雨季捡菌子的时候偶尔开放之外，绝大多数时间封闭式管理”的原始林区。（注意：本文拍摄图片均为园区内开放的区域拍摄）

（园区内部道路拍摄）

（园区内部道路拍摄）

我们封闭林区内甚至看到了“尾巴约一米长的野鸡‘飞过’”（不确定是什么品种）。

也问同行的小伙伴，如果要住在滇池的水边，还是世博的林海边，你选哪？

“选世博”。 

而这一片大森林周边，最近五年极少有地产项目开发。

老业主如果要换房，同区域可替代性也不多。

（园区内部道路拍摄，鸣凤邻里组团外围）

不知道是不是别墅房源居多，还是业主自住为主、惜售心态，总之，这是我们最近跑二手房以来，第一个“房源不多”的小区。

打开二手房软件，世博生态城挂出的二手房也是以“别墅”为主。

这里确实太适合隐居了。

同时，从项目世博路到穿金路，走铂金大道，只需10分钟内的车程即可到达北市区核心商圈。

以前听开发商说“离尘不离城”以为是句广告宣传，没想到是真的。

不过，项目虽好，也别过度神话。

住在这里的第一要素就是“有车”，且是有多辆车。

以世博生态城最高点位置的鸣凤邻里为例：

从世博路上进入小区内部，若要步行到顶端的鸣凤邻里，约有1.9公里左右的路程（还有一定坡度）；而从交通便利度来看，从穿金路这边的金殿索道售票处（公交站：金殿·穿金路口站）到鸣凤邻里更近，但也需要800米左右的路程（有一定坡度）。

（起点鸣凤邻里，往北走到金殿公交车站800米以内，更方便）

带我们进来的业主朋友笑说——“住在这里，家里没个双开门大冰箱是不行的，必须买菜要买够一星期的，一次买够，不然天天下山买菜”。

其实，长景邻里、依山邻里等组团相对靠世博路这边，也还算方便。主要组团如下图所示：

也因为世博生态城森林环绕，就现场感受而言，体感温度比昆明城中心稍低一点，且更加湿润。（具体没有测量过，这里只是现场感受）

据蓝湖邻里售楼部工作人员介绍，未来整个世博生态城还将建设20公里长的森林步道“世博绿道”，从世博园正门口位置一直环绕连接金殿。

我们在园区内也发现了这样的栈道：

（这应是20公里长的世博绿道示范段的一部分）

目前生态城园区内，商业不多，零星两三个小便利店，而未来世博园将彻底改造成为开放式园区，正门这边还有不小体量的商业，未来或许会改善一些。

整个园区以别墅为主，因这部分房源受众实在太窄，同时其他组团房龄较长，我们将重点放在最新交付的鸣凤邻里组团（2018年年末交付）。

另外2022年4月还有新组团交付（蓝湖邻里），只不过我们在现场的时候暂未正式交付，还有一手房以及即将发售的二期房源。

（暂未正式交房的蓝湖邻里）

鸣凤邻里，作为整个世博园区最高点的组团，且规划有11层的小高层房源，在高楼层房源中，真如前文所说的“除了鸟鸣，其他声音几乎没有”。

（阳台往东望去，是金殿后山）

（阳台往西望去，是世博园与市区）

不过，在靠金殿方向的房间中，还是能非常明显地听到金殿公园内的“吹拉弹唱”。（毕竟是市政公园，有周边的中老年人在此锻炼身体、休闲娱乐也可以理解）

小高层/洋房均是1梯2户的产品，同时还规划有大横厅、L型转角露台产品，虽说是2017年前后设计的户型，但放到现在还真不过时。

或许是我们最近跑的都是近几年交付的高端洋房小区，对比之下显得鸣凤邻里小区显得内部的绿化层次、设计感不足，公区设计不够上档次，地面硬质铺面较多，电梯间、入户大堂、小区道路、停车场、小区入户门设计比较普通等。

（小区道路地砖，不够上档次）

（电梯间稍微普通）

尤其鸣凤邻里别墅区这一块，没有分区管理，绿化稍微欠缺管理和设计。

烟草国企背景，决定了小区在产品设计上不如其他专业房企那样精工细作，在后续服务上也不会太全面和人性化。

房源不多，但也有明显降幅。（稍老一些的长景邻里只要1.5w左右）

上图中提到的178㎡带花园的房源，因地势比较特殊（整个小区大部分一楼带的花园都是下沉式花园，一层+负一层的设计，而这一套地势更高，实际相当于一层+二层的设计，花园不是下沉式），此前报价超6百，如今报价明显降了一百多万。

研究员原话“如果鸣凤邻里的绿化设计、物业水平、内部景观更好一些，那他的价格完全可以卖得更贵”。

绿化树木还是用料很足的：

（绿化景观，“用料很足”）

建面166㎡、178㎡户型，格局都非常不错，单价2w+，报价在340~420w之间。（该组团最小120级别）

同时，不仅是世博生态城一个小区，整个世博板块以世博生态城为中心，周边的高天流云、茉莉唐朝等小区组成了昆明北边早期的富人区。

一套房子几千万、带xx亩的大花园，在这里不稀奇。

北有世博生态城，南有？

滇池卫城。

当然，这里的世博生态城和滇池卫城并不局限于这两个小区，还可以是一个片区的概念。

以滇池卫城为中心，连带着周边、度假区一带广基海悦花园、金家大院、列侬溪谷等等又是昆明南边的富人区。 

（世博生态城与滇池卫城在昆明城中的位置）

选择住在某处的富人多了，自然就成了富人区。

毕竟别墅居多，在房价上直接拒绝了刚需购房群体。

一边是99世博的辉煌记忆、金殿底蕴，一边是滇池度假区和民族村的较好氛围。

所以我们认为，世博也好、滇池卫城也罢，自然环境自然不必多说，市政配套基本满足，同时人文氛围也基本能够达到，已经能够达到富人区的雏形了。

滇池卫城，这是万达入昆的第一个项目，始于2002年，最后一期开发在2010年前后。

那个时候，万达还被称为“大连万达”；

那个时候，要去滇池路的尽头买房，也需要勇气。（因为双向八车道的新滇池路，2004年才通车）

用现在的眼光来看，滇池卫城的位置确实太好。

（红圈处为五号线的三个地铁站）

滇池度假区核心位置，西侧为云南民族村，往西3公里多、往南2公里不到皆可到达滇池，并且即将开通的五号线兴体路站、庄家塘、金家河站三站环绕小区。

如今这一片区的次新房，公园1903、俊发九夏云水等的房价早已突破2.2w，临近的新房小区龙湖山海原著洋房直接断货。

可见市场关注度。

来看下项目组团的分布图：

（组团较多，可点击放大）

今天我们主要来到了后期交付的滟澜湾、尚层、锦尚组团。（2009~2011间交付）

值得称赞的一点是，因小区组团多、路程长，到现在为止，滇池卫城都还有招手即停的电瓶车供园区内行人免费使用。（物业费1.5元/㎡/月~2元/㎡/月）

在这一点上，可比现在很多新楼盘还要做得人性化。

说实话，就算是最新的组团（锦尚组团）也有非常明显的年代感。

（以上图片为锦尚组团，算是最新且维护较好的组团了）

一方面体现在外立面，瓷砖贴面，虽然设计感不错，但因风吹雨淋，有一定年代感（瓷砖水渍、栏杆生锈、窗户阳台不统一等）。

（尚层组团外围）

（尚层组团内部）

第二体现在小区内部园林，缺乏较好管理和修剪。

第三是小区内不可避免地“住宅改商用”，我们到现场的时候，乐器培训班的声音就非常明显了。

同时，也因组团太多，各个组团之间皆有对外的市政道路和临街商业，按照001号研究员的说法，“有点像低密度、缩小版的世纪城”。

因停车位都靠路边，上下班高峰期，还是有点挤的。（路边划有停车位，业主交了120元左右的月租后，可进入小区，先到先停，不固定车位）

001号研究员说“我感觉这个小区，已经有衰败迹象”。

滇池卫城是否“老了”另说，但都不能改变它在昆明楼市top高价榜依旧有姓名。

比如，被球场环绕的微风岛组团。

我们也到价格相对低一点（相对微风岛）的滟澜湾组团了解：

（树木茂密，阳光明媚，是不是还有一种度假的感觉？）

这一组团采用的是托斯卡纳建筑风格，辨识度很高，也有双拼别墅房源直接面对球场。

联排别墅500w左右（但占地面积不大，院子很小）。

（这两栋别墅在售许久，一直空置，院子都比较小）

外围有5栋（左右）的带电梯退台洋房，单价1.6~1.7w左右。

毕竟这个滟澜湾组团是别墅区中的洋房，所以绿化、环境和维护比起锦尚、尚层组团好太多了。

能够想象，2008年之前能够在滇池卫城买房的业主，非富即贵。

我们在现场最惊喜地发现这个小区的一楼带花园房源，颇为“便宜”。（主要是其他小区带花园房源一般面积较大，总价就高了）

（比如锦尚的一楼房源还带负一、负二楼，连通地下停车场；尚层的一楼房源带前后花园，花园也不小了；图为尚层89户型的前花园） 

（右手边围起来的就是花园了）

89平米户型，带花园房源，总价200~220w左右。

还有建面60平米左右的一室户型带花园的。

另外，早期的房源，公摊都不大，也是一大优势。

如果只是想找个带花园且档次尚可的二手房小区，滇池卫城算不错了。

但与世博生态城相比，滇池卫城产品开发到后期，面积段越来越丰富（大小户型都有），同时也因周边新的高端项目如雨后春笋地冒出来，对内部老业主有一定分流。

导致如今的滇池卫城，豪宅区属性略微褪色。

另外，虽然世博生态城加上金殿这一块面积更大，但滇池卫城的开发体量明显更大，导致在二手房市场上，滇池卫城的房源较多。（那么，谁来接手这些房源？）

也因开发时间较早，滇池卫城早期的洋房小区无电梯（比如蓝开头的组团），仅有最后一期锦尚组团有地下停车场（其他组团均是地面路边停车），这两个硬伤下来，小区卖价不高。

整体洋房单价1.5~1.7w之间。（便宜的1.4都有）

价格类似，与滇池卫城位置差不太多的，又有平和花园/万科银海泊岸（房龄更新）可做选择。

如果要买二手别墅，800w左右，可以在两个区域中选到不错的房源。（当然便宜的也有，滇池卫城500w内联排都有）

如果要看真豪宅：

比如高天流云上千平米花园的房源；微风岛几千万面对球道的房源。

与新房对比，二手别墅也有其明显优势：毕竟，就算是繁花似锦的新楼盘，有超过200平米的花园已经是凤毛麟角，更不可能有独栋、双拼了。

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END

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