昆明没有好房子，滇池路除外
2月底，滇池草海某项目卖出一套单价9.3w的洋房，总价3600多万还是一次性付款。
天哪，这只是一套洋房？
好的洋房，可真不比小别墅便宜哦。
上次在购房讲座中有一读者提到“昆明没有做好房子的‘土壤’，滇池路除外”。
这里的豪宅项目简直可以浓缩成一部昆明富人区的历史：
阳光海岸、黄金海岸、彩云水榭、挪威森林、列侬溪谷、波西米亚花园、广基海悦花园、海韵枫丹、滇池卫城、公园1903康缇、华夏天璟湾……
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并不是说滇池路这边的土真有多么好。
而是在整体限高、限容积率的情况下，滇池路片区的房子密度更低、绿化更好。
当然，这里说的滇池路片区也是是个笼统的概念：
滇池路，全长九公里左右，是从以环城南路为起点，向南延伸到海埂公园。
而滇池度假区(本文提到的滇池度假区为海埂片区），这一区域已经建成国家4A级景区+会议中心（海埂会堂）+高尔夫球场（滇高）+国家体育冬训基地+高端酒店（洲际、华邑等）+足球场/网球场/游泳馆。
两者略有重合，我们简单称为滇池路/度假区片区。
图来自昆明日报，新闻《昆明滇池国家旅游度假区精心装扮迎盛会：繁花似锦，景更美》记者杨艳辉摄
如前文所说，度假区内从一开始所有的建筑都要求限制容积率和限制建设高度，而新进的地产项目甚至要求根据自然环境规划湿地公园等。
（也有滇池周边地基软不太好建高层的原因）
没有高楼大厦，视野开阔绿化好，多年发展生活配套成熟且安静舒适，即将通车的5号线又串联全城。
既享受低密度，又坐拥城市便利。
图来自度假区管委会官微，新闻《昆明滇池国家旅游度假区公园1903文体商旅综合体拟认定为第一批国家级夜间文化和旅游消费集聚区！》
本文提到的滇池路板块洋房小区分布：
（红色标记为滇池路）
滇池路板块二手房一直保持较高的价格，1.59w左右。
而以华夏系（曦岸、御府·御棠、御府·御璟）、俊发九夏云水、红星檀宫、公园1903（圣维望、蒙塔溪）为代表的次新高端小区，报价2.5w以上，高出区域均价1w左右。
（个人评价，仅供文章参考）
我们今天就来好好探讨一番。
（图上房源信息为好房团队收集，仅供文章参考）
（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）
华夏御府·御棠
华夏御府御璟靠地铁五号线大坝站，往东离公园1903也近，相对来说更方便。
但御璟略微有点靠绕城高速，而御棠更靠近华夏广场（开发商自己配套的商业），两者本身各有优劣不相上下，本次我们主要前往御棠。
御棠组团2015年首开，1.1-1.3w/㎡，2016年年底交房。
御棠给我第一眼印象——这难道不是早期的华夏四季？（风格真的一脉相承）
（小区入园大门）
1、真的有高大帅气的保安穿着深蓝色西装站得笔直。
2、真的有很规范很有气质感的入园大堂。
3、早期真的也有大平层有做到3.4米层高的。
4、风雨连廊很赞，且慢跑道环绕。
5、一楼带花园的房子围栏/小区/入园门很好，且暂没发现乱搭乱建，没有因一楼带花园而影响到其他住户。
6、楼道内部瓷砖、入户门甚至每户的201这个标志门牌都很有质感。
7、小区外、每条小巷入口是松树，园区内环绕香泡、滇朴、杨梅、枇杷、栾树、桂花、松树、白玉兰、紫薇、紫荆、桃树、海棠、樱花……（树种多，粉、紫色花看到好几种，且都挂了树种牌子）
（图中是棵杨梅树，另外园区内的枇杷树也在结果子了）
春光明媚的三月，华夏御府姹紫嫣红。
（这里的园林小品为“石趣堂”，前后都有几棵松树）
同时，建筑风格为新亚洲风格，虽不像其他楼盘那种浓墨重彩的异域风格，但耐看的建筑、修剪非常整齐的绿化和艺术感的园林小品结合在一起，很容易滇池路的洋房小区区分开来，一种是华夏，一种是其他。
一起跑盘的研究员说“华夏御府，YYDS”。
（如果单看图片您没有这种感觉，不用怀疑，确实是我们拍照水平不咋地）
另外，尽管很多业主还是选择更高端的私立学校，小区配套有武成小学（华夏御府校区）也是一种优势。
就二手洋房来说，华夏御府御棠、御璟站在滇池路片区的top级别，名副其实。
绿化一流，物业靠谱，建筑有质感。
（如果要看别墅，华夏御府之上还有个华夏天璟湾，但毕竟别墅产品太高价不大众，本文主要讨论洋房）
也正因为房龄新、小区环境、位置等综合因素，平均价格至少比九夏云水、1903贵2k以上。
同时这个小区都有个明显的特征——【房东不缺钱】，一来小区居住氛围、圈层不错，二来极少有急售房源。
以131~132㎡户型为例，稍好楼层报价都在360-380w之间，就这样2.7~2.8w的单价，中介小哥说“不是不给你找好房源，而是现在没得几套在卖啊”。
而目前中介口中性价比最高的一套，那是2楼一套装修还不错且从未住过的房源，房主好像是准备在其他城市购置更高端的物业，故急售，报价310w左右。
价格真的是非常划算。
但2楼也是受腰线层影响，房主把窗户往外推出20公分左右，但还是改变不了落地窗变成半截窗户的事实。
缺点有三：
1、受外立面造型影响，腰线层采光需要注意，影响2楼/3楼住宅窗户采光，故这类价格比其他正常楼栋便宜3k左右。
（图中的腰线层虽是2层，但遮挡的是三楼窗户的采光）
2、除楼王楼栋外，其他楼栋为东西向布局（与滇池路走向一致，不是正东正西，类似东偏北/西偏南10度的样子）
3、有89㎡的小户型，虽适合更大众的群体，但作为高端住宅区，不够纯粹。小户型产品单价2.2-2.4w，更低一些。
在找次新房二手房top小区的时候，发现实际这一区域房价最贵的是华夏四季一期的二手（一期2020年交付，开发商精装交付），房价2.3-3w之间。（这个小区房源面积更大，房源更少了）
公园1903
这里仿佛是多元化昆明的一个缩影。
年轻人应该会喜欢1903，是昆明又不像昆明，风情万种，既古典又现代。没有老城区市井喧嚣，这里是小资且热闹的。
1903的成功很难复制。
合适的位置，有记忆点的建筑风格，已经成熟的商业氛围（且是稍微高端的商业），以及刚好聚齐的一群富人。
辐射了周围一圈，连带着整个度假区的楼盘都把1903当做家门口的商圈配套。
开发商冠江集团也并非无名之辈，本土还开发有傲城、彩云间等小区。
一期圣维望（2013年年底交付，更靠近商业），二期蒙塔溪（2015年年底交付，更靠近云湖和海贝学校），三期康缇（别墅，与商业之间隔了云湖），整体法式风格（部分意式），一期更比一期好。
（一期，这里还是法式风格，也能发现封阳台的情况）
（一期，靠后面楼栋就是意式风格了）
普通楼层洋房整体房价2.2~2.8w。（如果考虑1903，更建议二期的房源，楼间距更大）
（在小区边上拍摄，图中左侧外面为小区外侧）
在高端小区中，有个硬质铺地指标，代表地砖等硬质地面的面积占比，占比20%以内是一线城市高端住宅区的标准，在这点上，1903做得最好。（说明开发商当时非常舍得花钱）
我们这次主要前往一期圣维望探访，绿化率不错，绿化层次丰富且非常饱满，但或许是房龄问题（毕竟交付近10年），缺乏较好的修剪，显得自由生长了些；地砖有松动的情况等。
（这种就是“绿化饱满”，硬质铺地指标低且绿化长势较好）
公园1903是入户法式挑高大堂+铁艺吊灯+米白色艺术漆。
（白色艺术漆，做出来效果虽然不错，但确实容易脏）
在公园1903，部分2楼房源有较大的阳台+露台。
比如上图看到的这套房源，带4个阳台，其中一阳台可向外延伸出15平米左右的露台。
通过这套房源，也很容易发现1903项目的缺点：
1、小窗户，采光一般；同时为了避免小窗户，部分业主选择封阳台，这又导致建筑外立面不统一，难看。
（一间卧室，多个小窗户已经算很好了，有的户型卧室就是两个小窗户）
2、户型设计有缺陷：例如公摊较大（相对本文另外三个项目而言），卧室面积不宽敞；部分2梯3户，中户单面采光，影响端户南向采光面；部分端户客厅和餐厅位置是错开等。
3、法式的浅色外立面不耐脏，外立面、小区楼道、大堂已有一定岁月痕迹。
4、人车入口混用，有电动车进入小区，小区内部已有住宅用作商业，如私房菜、健身会所等的情况。
5、一楼带花园的房源，花园稍小，且业主改造有“自由发挥”的情况。（相比本文其他小区而言）。
毕竟今天咱们看的都是高端洋房，要求不得不高，1903名声在外，但就住宅区管理来说，稍微减分了。
期待你的关注！
昆明哪个楼盘建筑最“好看”？
1903?
未必。
九夏云水完全有资格与1903的风格一较高下。
随手一拍，身处异国他乡的既视感。
这算是昆明比较少见的褐石风格建筑（另外还有银海白沙郡，全国范围内金地做褐石风格也较为出名）。
褐石建筑，由褐色的石材和砖石以及红砖建造的建筑，也被称为“红砖建筑”，兴起于欧洲，兴盛于美国纽约。（哈佛、麻省理工校园等都是这类风格）
比起法式、意式风格，褐石风格因外立面颜色更深，更“耐脏”。
（不过因九夏云水还是有不小的米白色外墙面积，还是有点时光的印迹）
整个项目2016年~2017年9月分批交付，也算很新的小区了。
比起1903一期圣维望，九夏云水明显楼间距更大。
（这个中庭还是挺大的，所以楼王价格很贵）
也因此，在我们本文的几个项目中，九夏云水的一楼带花园的房源花园面积是最大的，有些端户的花园面积超200平米。
九夏云水在楼道口、中庭园林用了多处银杏树，春季新叶还未长出，夏秋季应该是另一番景象。
但因为园区内还有其他冬季落叶树种，故显得绿化不够饱满，在绿化景观和树木选材上，稍有欠缺。
九夏云水另一缺点在于，入户单元/大堂/楼道内太过“朴素”。
（阳光刺眼，确实没拍好，感受这个入户门即可）
（这个入户大堂，实在是掉价呀兄弟）
与1903、华夏都有100平米以下的小户型不同，俊发九夏云水的改善居住属性更为纯粹：2号地块，最小户型143㎡；4号地块，最小户型128㎡，最小都是四房。
（另外，华夏、俊发都有单独的回迁房组团，房价奇低，绿化/建筑与商品房有一点差距）
4号地块洋房+别墅，有些洋房一楼做了下沉式庭院（带负一楼），感觉还是2号地块的花园更好些。
（四号地块别墅，中间一条本来是水景，没开）
普通楼层单价2.2~2.4w之间。
相同区域类似产品，九夏云水性价比不错。
也因褐石风格的山花坡顶，所以洋房/别墅的顶楼都是有个坡顶阁楼的。
（拉通的大阳台，在如今的新房中可是不少见，但早期不多；另外，铁艺栏杆也是褐石风格的标志元素之一哦）
除了公园1903，这一片区还有没有别的商圈？
还有红星爱琴海啊！（不对，现在改名金科爱琴海了）
其实红星檀宫离滇池路还是有段距离的，但每次提到滇池路片区洋房都会被拿来比较，故本次也把这个项目纳入。
檀宫位于广福路以南，这已经是度假区范畴，故红星檀宫没法就读广福路以北的芳草地学校，划片到度假区二小。
（小区自己配套有昆三中分校，这个具体招生情况待定）
与前文提到的三个项目不同，华夏、俊发、1903都是8层洋房，而红星檀宫则是12层小高层，并且，一楼房源不带花园。
对面是购物中心，紧靠城市主干道广福路，且距离主城区最近，最是繁华便利，不过，也会受到噪音影响。（这也是红星檀宫比较明显的缺点）
靠广福路边1/9/10栋这一排晚上可能会有点吵，晚上还会有渣土车、大货车经过。
（图中右侧道路为广福路）
整体建筑分为两列排布，中间有条景观中轴，包含一些水景（我们到现场是没开的），绿化塑造也还是不错的，层次分明，多种乔木且树冠够大、叶片饱满。
与俊发九夏云水一样，红星檀宫没有小户型，都是136/140平米户型。（整个红星国际广场分为三期，一期晶品、二期紫郡都是高层有小户型）
红星檀宫有一个明显的优点：高赠送！
这一次跑下来，毕竟都是洋房户型，户型都很好，板楼南北通透、低公摊的特点大家也都有（所以也就没特意拿出来分析）。
但是红星檀宫所有户型都是餐厅位置为赠送面积，加上南向阳台等，实际136平米户型能达到150平米左右的效果（140㎡户型能达到160平米左右的效果）
（建面140平米户型图，餐厅、卧室区域有较大的赠送面积）
真的是非常不错。
（包括红星紫郡的高层也是如此，连89㎡户型有间卧室也是全赠送，客厅面宽达3.9米）
整体价格2.1-2.6w之间。
（也拜托以后新小区别搞什么水景了，几年以后都是要么没开、要么稀稀拉拉，整不成啊）
如果觉得红星位置不错，但又价格稍高，也可关注红星旁边（也在九夏隔壁）的湖畔之梦小区，这个小区的绿化更是早期昆明小区的典范，绿化率较今天提到的四个小区还要更胜一筹。
不过受房龄影响，价格不高，且洋房有步梯房。（1.3-1.8w之间）
临近也有不少次新房小区，同等档次还有碧桂园紫台、华夏曦岸；如果预算欠缺，价格稍低一点的还有滇池卫城、湖畔之梦、采莲郡等。
比较下来，除华夏御府价格稍高一点之外，九夏云水、红星檀宫、1903的130~140左右户型都在310-330w左右。
这个价格其实比同片区新房并无太大优势，但位置、商业上各有千秋。
临近饭点，也发现很多业主点盒马生鲜的外送。
如果要去真正的菜市场买菜，华夏对面（滇池路西侧）、摩根道背后的郑家河村还有小型市场。
同时，这类小区物业管理相对严格，比如在华夏御府看房，务必要求房主提前打电话给物业才准放行；比如1903看房，务必登记且限时30分钟。
给我感触最深的一点是，我们跑了这么多房源，这一次的几个洋房，业主的圈层确实属于昆明较高级别。
房屋内部整齐干净，装修用料考究，且房主彬彬有礼，言谈之间也发现是多个高端小区业主，出于资产配置的原因出售房屋。
我们另一研究员说，“住在这里真好”。
“多看好房，容易激发‘对生活的美好向往’”。
END
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