新开学校成绩出来了，小学/初中接受转学的书包房
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第295期的问答如期推出，本次精选2024.7.12-2024.7.20的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。
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新房
1、想买个小户型给小孩读书，书香云海75平现在做特价的只要70多万可以买吗？
答：优势是，配套的云大附中已经开学，九年一贯制公立学校，是目前西山区比较不错的学校。
这段时间书香云海的小户型在做特价，75平米最便宜的单价不到一万，买下来不用耗费那么大的资金。
目前能够上好学校的小区中，除非你真的去买老破小，否则这个价格基本是最低门槛线了（而且这是70年产权的住宅）。
一来可以自住（即便不在这里长住，也可午休、过渡性居住），二来也可以出租（住宅两居室租个1500-1800也还行）。即便以后小孩毕业后转让房产，二手业主也可继续享受学位。
着急入住的话可以看下二期（即将交付），从实景园区的情况来看，这个小区的公区配置、绿化景观档次都是不错的，大国企还是比较靠谱，各项配套都在逐步落地，商业人气开始成型了。
2、预算160~170w左右，西市区适合买哪里？想看板楼，希望离地铁近一点，周边生活配套能齐一点。
3、金地峯境什么时候会开盘啊？如果奔着学校买的话你感觉划算吗？
4、想买大平层，面积越大越好，要求，视野开阔，能离市中心近最好，毛坯最好，如果是精装的话，希望装修能上点档次，请小陈帮忙看看有没有比较不错的大平层户型。
5、昆明北市区，在白龙寺附近5km，大概就是同德到大树营这个范围有没有推荐的改善大平层或者位置还可以的洋房推荐呢？
答：
最近的高层，中海汇德里，现房，1.8-2.3w左右，大户型贵点，整体交付水平不错，档次还可以。
稍远一点，同德往北到北辰位置，京江隐翠（现房）、北京路九号（年底交房），1.9-2.2w左右，最小面积143-158平米起，位置好，核心商圈范畴。
洋房小区，临近没有，只能稍远一点到东三环附近，中海云麓九里，现房，环境不错，价格适中，1.3-1.5w之间，但位置可能比上面几个盘偏一些。或者，北二环外核桃菁（龙泉路往西方向），二手房，德润香山府（次新）、贵研自然界（十四年左右房龄）等项目。
6、保利城的云大星耀喻昭校区怎么样？想买个公寓读书
答：学校还可以哦，2024年已经出了中考成绩，还不错。
2021年首次开学，是少数能够支持直接上初中的学校。
单价1.1-1.2左右，总得买下来30w起（最小户型27平米，面积很小），不支持落户，但支持上学（学校与开发商有协议）。
若本来考虑住宅，那不建议公寓；若纯粹考虑买个学位，参考现在找个好学校即便走guanxi也要10-20w，若没有这个资源，那就买套公寓，成本不算太大，起码还能有套房子（以后读完书也能转让、也能出租）。
当然了，一旦云大星耀喻昭学校中考没考好，学区房价值下降。
参考下现有的数据资料：
1、2023年云附会展的一级完中率将近80%，云附西林一级完中上线率将近92%。（只是小道消息，做个参考，最近这几年不让官宣升学率、中考高考成绩了）
2、往年一级完中率在90%以上的也只有师大实验中学本部+昆明湖，云附本部和呈贡等少数学校达到过，超过95%的更是只有华山中学（2022年考到了98%一级完中率）。
3、考虑到目前中考形势比较严峻，总分700分，今年主城区一级高/完中录取分数线为620分（520分以上才是普高分数线，一半左右的中考生考不上普高，只能上职高）。保利城一级完中率82%还是拿得出手的，但第一届中考生人数不多，基数小，不着急的话还可以观察一年。
7、请教一下，平时在市区小菜园附近上班，明年小孩上小学，老人在呈贡。现在准备买房，看中了呈贡的白龙潭俊园和月牙塘小区，不知如何取舍。昆八中初中与昆三中对比哪个更好一些？老师的建议是选择哪边？
答：两家初中的最近几年中考成绩没有相关数据。
这里只能做个推测，二选一倾向于月牙塘小区。（综合了地段、就近上班、主城区的因素）
8、想问下哪些项目配套的学校可以接受中途转学？是那种没有在昆明上小学，可以直接去上中学的。
答：这里主要说新房，二手房的话具体问教育部门/学校。
1、支持初一空降的学校：
保利城一云大附中星耀喻昭学校，书香云海一云大附中附小，万科500里+公园城市—上海师范大学附属官渡实验学校（私立），润城—润城学校（私立），龙湖青雲赋/俊发俊云峰—云大附属星耀学校，中交碧桂园映像美庐一一昆十中等。
2、有开发商/销售人员提过类似可以转学的（但具体还得看当年情况，以学校说法为主，这里只是做个参考的）：
中海汇德里，云附西林，有销售提过可以转学；
融城昆明湖，师大实验中学小学部，但初中没法转，要在小学1-5年级转；
中通世纪广场，昆工附属，有销售提过可以转学；
御龙半山，小学可以转（但现在只有1-3年级，今年9月有四年级）；
金泰国际，五华外国语实验学校，可以转学。
3、新开初中的区域：
巫家坝新的初中今年9月首次开学（云师大实验），同时这个区域的小学今年9月才开到2年级，那也意味着现阶段不在本区域读小学也可以读新开的初中（但要满足人户一致），所以巫家坝的项目都可以看看。
9、中海汇德里这个位置OK吗？或者不看东边，关上板块保利天珺，最小户型128平米（3楼买下来230w左右），也有好学校，更推荐哪一个？
答：中海缺点是背后有些城中村，地块不规整/小区内有高差；综合地段上，保利各项都非常适中，旁边还有大公园。
产品差别，保利产品更优秀一些，没有小户型（提高了业主的门槛），设计上全板楼，容积率更低。地段、配套、产品、开发商，保利天珺都没有明显短板。
但是，保利不是现房，而中海是。另外，保利配建的学校为新建学校，中海为云附西林本部。
这样一比，中海这边都是肉眼可见的确定性。
追求稳妥买中海，能够等待那就保利。
10、老师，度假区龙湖项目的保增值情况怎么样？外地人，买来主要是考虑投资。
答：龙湖山海原著有好几个地块，稀缺性最大的是洋房上宸地块（土地价值，度假区内洋房本身认可度更高），御景前后有高架桥（不一定好住），揽境则视野开阔（但在这个区域范围内，高层还是不如洋房香）。
几个地块要么属于度假区最后的洋房地块，要么属于难得的高层地块，主要还是因为度假区海埂片区优越的位置价值。
保值是ok的，但二手流通性需要打个问号，参考二手房交易，目前昆明二手交易的主力面积还是100平米以下的小户型。
11、金地十一峯的工抵房看着很便宜，买了的话未来好出手吗？
答：最近都是10xxx，11xxx的超低价格。
塔楼产品，户型设计一般，产品优势一般；但好在地段+配套不错。（所以这家小户型卖得好一些，过渡居住，优先地段方便）
主要担心后期新建小区设计越来越优越，类似高梯户比产品不太受欢迎。
12、大商汇附近比较好的私立小学麻烦推荐下嘛。
答：昆明民办小学第一梯队大概有三家（偏应试教育），润城学校、云财文翰学校、北清实验学校，其中润城和北清都离你不远。
其他民办学校（非应试教育），就近的还有海贝中英文学校。
2
二手房
1、请问昆明西边的高新区二手房价格还会继续跌吗？
答：
相应来说，10~20年左右的筒子电梯房跌幅会比较大，地段好的老破小（有租金支撑）、有电梯的“中年”洋房（小区底子还行）、优质高中旁边（有陪读租金支撑）或好小学的书包房（变现速度快点）稍微会好一些。
2、老师您好，我在小菜园上班，对象在吾悦广场，我的工作相对稳定些。目前看了三套房，分别是金泰国际三期的94平毛坯、东南端户、24楼大概99w，恒大名都107平的精装、东南朝向、6楼112w，以及三千时光89平精装、西北向、6楼110w，有点纠结该怎么选。仅从项目品质和产品的角度，您有什么建议？
答：位置上，金泰最靠市中心，三千时光最为偏僻。
产品上，金泰价格最低，但毛坯折算下来，搞搞装修花费实际上也是110w左右了；三年时光这个小户型是西北向，单价还挺高，总价差不多的情况下，不如恒大名都107平米的东南向。
总体更倾向于恒大名都，离地铁也近一些，还是高新一小学区房。（但你提的这套房源不会是40多层的超高层吧，也看看他家30层左右的普通高层吧）
3、请问世纪城的房子还值得继续持有吗？
答：可以酌情调价出售。
小区二手房量太大，也难出，房龄逐步增大，后续置换会更多。
4、你好，我现在有两套房子，一套是大商汇的希望汇（无房贷，在租）6楼87平，三房两厅一卫；另一套在保利城一期20楼129边户（有房贷，空房）三房两厅两卫。现在考虑出售其中一套，缓解一下经济压力，想咨询一下出售哪套更合适？
答：希望汇这套是高密度的塔楼设计，不如保利城舒适度高。但当时买入估计才9k左右，租金有一定持续收入，且没有房贷。属于卖不卖这套都行的那种。
保利城，有学校（二手也有学位），加上一手也在销售，市场有一定热度。最重要的是，买入时也是利率比较高的时候，同时你又是空房，相当于持续在【付出】，故更倾向于卖这套。
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