巫家坝一小区200多个车位拍卖，起价4万多一个
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导语：
看似不起眼的法拍房市场，供应逐渐增加，除了个人贷款违约、资金断裂导致房产被拍卖之外，开发商与工程方纠纷而导致的房源规模也持续上升起来。
巫家坝一小区200多个车位开拍
巫家坝的中南云境（报规名：中樾花园-云珺苑、云境苑等）地下室200多个车位9月16日起开始拍卖，起拍价格4.86万~7.37万/个。
从网站阿里资产·司法上了解到，本轮中南云境地下停车位拍卖数量高达202个，分布在云珺苑、云境苑等不同地块的负一、负二楼，起拍价格4.86万~7.37万不等。
比如下图这个：
（图来自阿里资产·司法，下图同）
中樾花园-云珺苑地下室-1层车位A355号建筑面积：28.89平方米。银行评估价：55900元，起拍价：55900元，增价幅度：600元。
也有价格稍贵一点的，如下图这个云珺苑地下室-2层车位B376号：
这个车位虽然在负二层，但实际面积更大，达到了57平米，可停放两辆小汽车，“字母车位”。
在拍卖网站提供的标的调查情况表上可以了解到，9.16这批车位其实已经下发了不动产证。（从接下来的信息可以推测出目前产权归属为开发公司）
（该项目的标的物调查情况）
同时，这一批车位均为昆明市官渡区人民法院查封，执行裁定书均为（2024）云0111执4293号。
（这个案号对应执行依据文号(2023)云01民终17383号，图来自天眼查）
我们继续根据这个执行裁定书继续查询裁判文书网上相关的民事判决书，发现涉及中南云境开发商与负责其外墙幕墙工程的某家四川公司的建设工程施工合同纠纷。
对照民事判决书来看，该批车位款项应该与这一笔工程款项有关，总涉及金额600多万。
（上图来自裁判文书网(2023)云01民终17383号）
车位法拍，真的有人买吗？
截止9月18日早上10点，9月16-17日开拍的9个车位已有5个成交（另外4被撤回，显示原因为录入信息有误，撤回重新发布）。
其中值得注意的是，其中一个成交的车位起拍价格53000元，实际拍卖过程中有24次出价，最终以66800元成交。（位于负一层，面积21平米左右，推测是位置比较好）
这里还可参考下中南云境之前的车位成交价格，在今年8月，中南云境小区也有零星几个车位拍卖，二拍后也有成交，比如下图这个也是建面57平米左右的车位，二拍成交价70732元，也其起拍价一致。
（其实这几个车位与9.16起开拍的车位也是属于同一个执行裁定书）
对照巫家坝其他小区的车位价格来看，当前5~6w左右的报价也符合正常价格范围，起拍价也等于评估价，并没有所谓的骨折价捡漏。
（同属巫家坝的万科翡翠二手停车位报价6.5w左右）
在我们大众以往观念中，“法拍房”一直被认为“不好买”，也“不好卖”，但从巫家坝项目的车位拍卖情况不难发现，这成交情况好像也还凑合？其他法拍房源情况如何？整体市场呢？
其实，这一批巫家坝车位拍卖有一定特殊性，比如新建小区对固定车位的需求、稍微简单明了的产证关系等，并不意味着昆明整体的法拍市场都能够做到如此成交率。
整体上看，法拍房依旧是小众市场。
据相关统计数据，2023年全国住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%。
法拍房挂牌规模仍在持续走高，克而瑞数据显示，截止8月31日，典型城市法拍房累计挂牌套数28万套，同比2023年同期增加了12%。
8月份法拍房成交规模有所下降，但成交率增至19.2%，创年内新高，其中上海法拍房成交率最高，达到了50%。
尽管如此，现阶段，法拍房整体交易规模仅为全国一二手房交易总量的1%。
2024年1-8月40个大中城市挂拍量较高的城市是成都、重庆、武汉、郑州、南宁，挂拍量分别是22982套、18282套、9164套、8775套、6421套，清一色的中西部城市。（国信达数据）
昆明位列全国第六，整体数量也不小，并且平均折价率81.86%（并不算低），流拍率80%左右。
价格不够低、成交情况也不算理想。
（2024年1-8月全国40个大中城市法拍用房成交情况，数据来源国信达数据）
从单一住宅来看，昆明今年前八个月成交了689套法拍住宅房源。
一个月成交连100套都没有，对比起商品房市场而言，法拍市场实在有点微不足道。
但是，如果说二手房最能够反映真实的市场成交价格，你可以把法拍成交均价8021元/平米理解为当下昆明房价的【底裤】。
（2024年1-8月40个大中城市法拍住宅用房成交情况，注意，这里仅为住宅）
若是商业用房数据，1-8月挂拍了1028套，成交了176套。折价率约87%、流拍率约82%，明显比住宅更不好卖。
昆明法拍房市场遇冷，一定程度上反映出了市场需求不足，以及买家对于这类房产的谨慎态度。
不过，在法拍市场上，真正公开上架的房源其实已经被筛选一道了，流入公开市场的好房源是有限的。
如前文提到的车位，实际上是工程抵款的性质，且是无居住无租赁的理想状态，一般不涉及腾房。
拍卖结束后解押解封，能比较顺利地完成交易落户。
这就解决了很多人最顾虑的纠纷问题，降低了法拍房的风险，而其他房源就不一定有如此顺利了。
还是那个问题：如果价格足够低，你会考虑法拍房吗？
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