想出手昆明的二手房，报价多少合适？
———这是正文的分割线———
第308期的问答如期推出，本次精选2024.10.11-2024.10.17的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。
1
新房
1、请问星湾要置换，推荐一下，就在附近，考虑小学。
答：彩云城星湾本来可以读师专附小的，若是还考虑置换，那么位置最近的可看下金地学府名著，有官渡区星耀羊甫学校，该校为云大附中星耀学校独立管理的学校之一，九年一贯制学校，价格1w-1.1w左右，精装交付。
稍远一点，二手都铎城邦，有师大附属官渡学校，再远一点，二手山海湾或一手山海湾8号，但房价不便宜，云大附属学校，这两个也都是九年一贯制的学校。
也可看巫家坝的项目，一手二手都行，有师大附小嫡系校区，师大实验中学分校区。
2、老师您好，请问翡翠湾面对龟龙湖高层和公园1903洋房选哪个？都是140平左右4房，价格差不多，主要考虑学校周边生活品质。
答：翡翠湾景观不错，而且自带商业，距离白云路地铁、同德广场、二环都很近，生活方便。
但毕竟还是高层住宅，舒适度不如多层洋房。这个小区对比公园1903最大的优势是，可划片上金康园小学，教育资源比度假区这边更强一些。
若要上公立学校选择翡翠湾，若选择上海贝或其他私立学校选1903。
3、老人养老房，考虑医疗但不考虑书包，不考虑地段，有两个卫生间条件下的最小面积三房户型，有什么推荐。
答：临近医院+两卫的小户型，想要全部满足条件很难。（要么就近医院、要么处在交通方便的二环附近）
新房可以看下中铁诺德央玺春风，有个99平米的三房两卫，总价大概130-150w，距离昆明站、南二环较近，临地铁，出行方便，前往市中心昆华医院也不远。
临近医院的项目中，多是大三房两卫格局，以西一环-二环周边位置（云大医院周边）可以看下中铁时代央著（新房）、春城华府（但有学校溢价、总价稍高）。
呈贡云大医院周边，中交锦绣雅郡（最小两卫户型108平米）、吾悦首府（最小两卫户型112平米），这两个刚好没有学校，次新小区环境不错，价格9000-11000。
二手小区，滨江俊园有个两居室80多平的，带两卫，虽然只有两个卧室，但两个卧室都很大（要硬改成三房也行），总价100-120w之间，优点是在二环内，离市中心各大医院都不算远，旁边有盘龙江（沿线公园、绿地多），附近还有大型农贸市场，离地铁、大型商业都很近，生活方便，缺点是筒子楼设计，楼栋还有点密。
4、莲华小学都划片哪些小区啊？
答：主要集中在这一区域，注意下图仅为大致范围：
具体项目有，戎锦花园、欣安花园、恒安新邻居、莲花小区等等。
新项目二环外的德润香山府（新校区）、龙腾世家（这两个不在上图）。
戎锦、莲花等小区具体项目测评可看昆明二环内最舒服的区域，二手房东已经“不讲价”了
5、老师，我目前上班在广福路（同仁医院附近），目前住西北新城，每天上班单程16km开车一小时。想买个二手房二手房（上班通勤5公里内，小高层、南北通透，停车方便、学校别太差的）。目前看了下华都花园 ，但感觉小区里楼栋太多，停车也不太方便。这个小区值得考虑么？能否推荐几个值得看的小区。感谢感谢
答：
这一区域的洋房小区多是停车不太方便的，而且都没有啥好学校，但是胜在环境不错，小区价格不高（一般多是1.2-1.5w之间）。
同类型的，可以看看华都花园b区、佳湖花园、佳湖新城、湖畔之梦、世纪半岛等等，具体可看这2篇文章
若想要学校不错又要小高层或洋房，建议离开度假区范畴，官渡区都铎城邦（有师大附属官渡学校），西山区范畴德瀛华府（可上芳草地）。
学校+高层小区，可看下筑友双河湾、恒大云报华府、红星紫郡这几个高层小区。
6、春城华府怎么样，想了解一下四室的？
答：
区位+配套非常不错，自身还带学校。在售的都是4室户型，最小的117户型做成了“3+1”的房型，也是门槛最低的。如果预算充足可以对比一下126和143户型。
缺点，有一栋回迁房，且现在房源所剩不多，端户价格偏高，2.2w+，中户则1.8w也买得到。
7、书香云海值得买吗？
答：若是想要以比较低门槛的价格读九年一贯制学校（或者想要转学进来读），非常适合买这个小区。
本身小区前两期交付都不错，配套逐步成型，且整个区域也处于大开发阶段。
现阶段价格适中，有一定居住人气。
缺点是，离主城中心交通上稍有不便，临高架桥。（选三期可以规避这点，但三期不是现房）
8、老师，讲讲邦泰杨家地，刚拿了地，啥时候能销售和交房，户型咋样，对口学校是怎么安排的？
答：按照9月底拿地，那快的话也要明年一季度开盘，那至少是2026年年底或以后交房了，目前除了占地面积、容积率3.3之外没有更多公开信息。
杨家地原来有学校，就是杨家地小学。
目前邦泰在杨家地只拿了39亩多的地，如果要全部把杨家地城改拿下来的话，肯定要新签约一个更好的学校的。
9、老师，请问美的云璟一楼东南端头12600一平米左右，买来适合养老吗。
答：美的云璟主要是有学校溢价，1.2w+比之前新房卖价低（之前新房价格1.5w+），如果买来读书，是比较不错的。
但是你提到的这个一楼，担心有点采光影响，同时还要分担学校溢价，不太适合买来养老。
若考虑临近月牙塘公园的区域买房养老，也可以看看二手的荷塘月色（总层高16-18层）。
10、老师 讲讲俊发生态半岛的滇池one，那几个跃层户型如何？周围交通生活是否方便？和金科江湖海对比呢 谢谢。
答：生态半岛户型优秀，赠送面积大，生态半岛周边大商圈依托新亚洲体育城、新螺蛳湾、官渡古镇这一带，旁边的城中村都有小型农贸市场。
缺点是位置上不如江湖海这边方便，离市中心没有较方便的公共交通（若你全家都自驾另说），离市中心更远；另一缺点是，周边俊发尚未开发完毕，荒地、城中村还是有点影响。
江湖海，离五号线、滇池更近，周边也有王府井奥莱，小区规模更小，但居住氛围不错，内部不如生态半岛这样纯粹低密度，单个地块中还有18层的小高层。
两个项目各有千秋，若从居住便利性的角度，倾向于选择江湖海。
11、北京路地铁沿线有没有适用新规的楼盘可以期待？ （注：这里提到的新规特指层高3米以上）
答：前文提到的新规适用于接下来报批的新楼盘，但这一条路上的楼盘多是之前报批的。
若考虑层高超过3米的项目，北京路沿线的项目，江东永和府层高3.1米、美的北京路9号层高3米，万科京江隐翠层高3米。
从这里可以发现，即便是卖2w的大平层，层高也就是新规的最低水平。
2
二手房
1、老师，金马坊上班，孩子两岁，考虑书包，目前查价1.9-2.3，月牙塘小区值得考虑吗？
答：月牙塘小区人户一致的小孩，对口小学师专附小升入昆八中老校区，这点优势没变。
但现在随着昆八中新校区的逐步启用，估计大部分龙泉路的楼盘都有不小概率能够升到昆八中的新校区去，加上昆八中现在老校区的初二也是到新校区去读，也就是说老校区新校区都一样了。
所以月牙塘对口直升昆八中的优势就不那么明显。
那这样一来，花月牙塘小区2w左右单价的意义就不那么大了。
2、同德广场对面金星小区旁，白云路电信托福小区房改房，证上68，实际82，一楼，58万贵吗。
答：差不多。
以金星小区为例，2楼，89平（也有赠送面积），3室2厅1卫，对外报价78，装修还可以，那么成交可能还不到这么贵，那就按73-75万计算单价的话，与你提到的这个老房子的总价也只差一两万，只不过你提到的这套只是个一楼（价格应该更低一些），可以参考一下。
3、想出手北泰花园70年产权的公寓，证上39平，加上赠送阳台有43平，15楼，朝向东，40万左右价格合适么。
答：目前类似户型报价都是40w左右，但估计成交会被砍价下来三四万。
4、想出手人民中路兴华街房改房三楼（总层高7楼），三室两厅一厨一卫，证上94平，实际110平，报118万。
答：位置很好，小花园旁边，但这房子房龄不小吧。
其实本身来说你报价不算高，因为兴华街的老房子很多报价到1.3w以上了，主要是面积小，即便报1.3-1.5w总价也只要六七十万。
问题是您的这套房源面积不小，总价就不算便宜了，估计比较难找买家。
具体需要结合小区是否有院坝（好不好停车）、外墙有没有瓷砖（房龄情况）、小区内部绿化和房子内部装修来定。
5、老师，碧桂园北城印象，单价10000左右值得入手吗
答：如果说的是一期（立春苑），还是筒子楼，位置比较一般靠近杭瑞高速，正常二手房报价也就是9500-10000之间，优势就是次新房中这个价格还算友好，但其他亮点不突出，一般。
更靠霖雨路这边的地块，更加集中，商业现在也开业了，户型产品也更好，故价格也更贵，1.3-1.5w之间。
若是预算在1w出头，还可对比一下云南映象（小高层、户型更好、但房龄更老）、俊发城（更靠地铁、房龄差不多）、彩云间花园（更靠北京路、商业集中、但房龄更老）。
--- END ---
推荐阅读
--- END ---
推荐阅读
昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【昆明楼市文锋说房 】；云南好房研究院：公众号【云南好房】
留言美三代，点赞富一生！