滇池度假区的这些洋房，已经跌去2000元/平米！
导语：
这个小区的绿化，如果它称第二，没人敢称第一。
就算是如今动辄三万以上的高端洋房，谁有这个魄力在小区园区搞个这么大的湖？
早年间，昆明小区的产品力可谓是百花齐放。
在之前的二手房攻略系列文章中，我们看过很多昆明的洋房小区。
以华夏御府为代表的南市区高端次新洋房，以佳湖花园为代表的南市区中等价格洋房，以百大国际花园为代表的高新区中等价格洋房，以世博生态城、滇池卫城代表的早期高端大盘等等。
如果把地段缩小到滇池度假区，降低价格门槛，还有选择吗？
今天这篇二手房攻略，就适合预算不太高又考虑住在度假区内的小伙伴。
注，今天提到的几个小区水景较多，绿化较好，都需要关注小孩的安全问题、蚊虫问题，下文不再重复。
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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）
湖畔之梦
在中介小伙伴的口中，这是一个“这个小区的绿化，如果它称第二，没人敢称第一”的楼盘。
我们步入小区内部，也确实感受如此，这是一个“真正住在公园里”的楼盘。
（一期湖面长127米左右，宽67米左右）
该项目一经推出，就荣获多项业内大奖。
（媒体报道称这是“是云南省第一个开发规模最大的生态居住示范小区，荣获2004年联合国环境规划署‘中国国际花园社区’，昆明唯一获此殊荣的楼盘。”）
开发商kcc昆明城建，早年也是响当当的开发商。
（北市区开发的云南印象，后与碧桂园合作的最后一期也是有湖）
湖畔之梦最“当打”的时间段，大约是在10年前。（2012~2013年）
那时候项目交房不过七八年（2004年~2005年间交付），树木最是茂盛，房龄也较新，同时当时的滇池度假区还尚未有其他更新的项目做竞争对比。
如今这个小区已经交付18年左右，这样的小区还值得买吗？
接下来具体来看小区特点：
1、绿化超赞，景观一流。
湖畔之名，名不虚传。
一期小区中间有个8000平米左右的湖泊，二期三期也有湖景。（文章开头的图就是一期的湖面）
沿着环湖步道走一圈，安静，舒适，恬淡。
（右侧则是湖面）
除湖泊之外，小区绿化非常茂密，环湖一圈，水杉、滇朴、垂柳等树木长势绝佳，非湖边的植被也层次分明，绿树成荫。
同时因楼栋为高低错落排布，整体小区确有“长在公园”之感。
（就算不靠湖的位置，绿化也维护不错）
2、公共配套丰富、生活非常方便
小区自身配套有足球场、游泳馆、湖畔之梦小学（私立）等，社区商业也非常丰富。（下文会提）
同时以湖畔之梦为始发/终点站的公交线路就有5趟，小区门口就是公交车站，就算不自驾，出行也很方便。
（但地铁口不算近，最近的地铁5号线广福路站约有1.4公里）
最近的大型购物中心即为广福路对面的爱琴海/美凯龙（三四百米左右），与公园1903仅相隔绕城高速（步行还是有2.5公里左右）。
整体生活非常便利。
3、物业管理相对人性化
有部分单元门有做抬高处理，也发现有楼梯和缓坡两种不同的进门方式，咨询后得知是有业主跟物业反馈家中老人进出不方便后，可将楼梯改为缓坡。
（一侧为缓坡，为后期改建）
比较人性化。
(楼道内非常干净，或许也与这是电梯洋房，步梯使用频率不大有关)
（单元门并未有过度老化的痕迹）
同时小区内果树较多，主要有杨梅、枇杷、石榴等。
环湖步道上的休闲座椅比较干净，内部也有多组儿童游乐设施、健身器材等等。
并未在住宅的一楼窗户看见有业主安装防盗网之类，也确有看见监控探头和物业保安，推测小区治安和安全性较为不错。
环湖一侧，蚊虫较多，也发现路灯上还有驱蚊水放置处（只不过驱蚊水好像不见了？），湖边还发现有几只黑天鹅，原来是“平平”、“安安”一家。
（物业有标注出黑天鹅一家在湖畔安家的历史）
4、半开放式小区
要说这个小区最大的缺点，那就是半开放式。
前文提到小区物业管理的问题，进出小区也确实需要门禁卡，这点比较规范。
但因小区内部店铺较多（银行、培训、餐饮、药店、生鲜、中介、快递、洗衣、烘焙、美容应有尽有），外部车辆也可进入小区，人车不分流，管理确有难度。
加上早期设计车位不足，后期又在行车道两侧、楼栋间“插缝”设计了很多停车位，小区内的中间和外围被天然分出了“静区”和“动区”。
（稍微宽点的道路，车辆就直接停了）
（从一户业主家中向下看，临路既有商店也有停车位）
小区中心区“静区”很安静没错，但“动区”本就不宽敞的内部道路上，店铺+路边停车区+行车道，俨然一副开放式小区的模样。
这样设计有利有弊，便利的同时也难免嘈杂，一把双刃剑吧。
5、产品设计不错，户型偶有斜角
一二期的住宅均为环湖错落式排列，总高3~12层（联排、叠加、洋房、小高层等都有），户型南北通透，且楼间距较大。（别墅外墙是贴砖，其他都是涂料外墙）
（在9楼的一户业主家中，视野不错，但低楼层还是会被树木遮挡采光）
（别墅区）
除开部分绿化长势过于高大遮挡了低楼层采光之外，基本不太存在被其他楼栋遮挡采光的情况。
涂料外墙，红、黄、白三色，大部分业主直接选择大落地窗包阳台，没有其他小区那种因栏杆生锈导致外立面脏兮兮的情况，外立面较为整洁。
（不确定是否后期补过色没，但这个外立面是不脏的）
1-2楼临园区内部小道，几乎可以站在外面看到业主家中情况，隐私性一般。
有步梯房也有电梯房（8层层高的也有电梯），这点对于老人居住非常友好。
但部分楼栋因转角弧度原因，导致少数户型不够方正，有斜角。
一期最小户型107平米三房一卫，二期最小140平米，三期最小165平米，整体户型偏大。
6、价格变化与居住成本
洋房最便宜的1.3w左右也有，稍微高点的1.6w+，正常都在1.5w上下，小区基本销售价格已经比往年下跌2k左右。
（价格下跌，与小区较大，超过100栋，房源较多也有关系）
在整个度假区的电梯洋房二手房中，这已经算是非常亲民且具有性价比的价格了。
物业费1.25元左右/月/㎡（洋房），露天车位150~180元/月，地下车位需跟业主租（价格三四百），也有外围停车场。
（从我们工作日的上班时间在内部停车情况来看，推测这边停车位还是比较紧张的）
正常来看，影响众多二手房卖价不高的原因，很大程度与房龄、是否有电梯强相关。
但我认为，本身湖畔之梦小区的设计和绿化让小区有资格“冻龄”、“延缓衰老”，而影响湖畔之梦卖价高低最大的原因是上述提到的“半开放式”，第二原因才是房龄。
如今土地成本越来越高，让开发商更加精打细算，湖畔之梦的优势即使在当下高端盘中也是独领风骚，但它又不足够让更多的高端买家忽略缺点去掏腰包，房价上不去，也就在情理之中了。
无论如何，这依旧是“环境优美、价格适中且位置配套俱佳”的优质二手房小区。
介绍这个小区之前，先来看看这栋楼：
这是一栋洋房，总高5层，部分楼栋还是1梯1户。
再来看看别墅区。
是不是还觉得真的特别有度假的感觉？
如果要测算小区到达海埂大坝的距离，从小区正大门横穿20多米宽的观景路+人行道就是。
来到别墅扎堆的迎海路/观景路一带，是不是不敢相信这附近居然有100多万一套的房子？
这就是听涛雅苑。
这个小区是整个大坝片区最低门槛价的小区。
进入小区之前，我们还前往了海埂大坝先游玩了一番，虽是早上10点，大坝上已经有不少游人了。
夏夜晚上的大坝才最是热闹，晚霞、夜景、灯光秀之类。
冬季就更不用多说，观鸥胜地，游人如织。
能住在这样的景观区旁边，大坝、滇池、西山就是自家后花园，这样的地段，听涛雅苑确实不得不关注一下了。
1、度假区核心地段
如上图所示，听涛雅苑位于滇池度假区最为核心的区域，西侧为海埂大坝，南侧为海埂会堂，东侧为洲际酒店和海埂花园。
就算是当下楼市最热闹的草海沿线湿地公园，也仅有700~1000米距离。
整个区域无高楼，更无工业，整体绿化覆盖率高，空气清新，生态环境一流。
（在临迎海路的楼栋内拍摄）
不过，也因靠近大坝，一到冬季旅游旺季，这一片区的拥堵非同一般。（虽靠近五号线迎海路站，但实际步行到二期还是至少有1.2公里，一期就更远了）
2、墙砖外立面，更耐用
虽说小区已经交付近20年，但从迎海路这边来看，外立面实在太有“美式乡村别墅”的感觉。
一期靠观景路，内部洋房以红色墙砖为主，我们二手房攻略在《翠湖，4w ！》一文总也提到过类似的红墙是符合00年代初主流审美的设计，放到现在来看，这样的设计最大的优势就是历久弥新。
从外观上看，一期就是绿色玻璃上显得略有点年代感。
二期靠迎海路，为米黄/米白色相间的瓷砖外墙，洋房总高5层，部分还真正做到了1梯1户，不知道的还以为这是栋小别墅。
（不过1梯1户设计，这个楼道就非常窄了，只能同时通过1人）
（在二期的内部看出去，远处建筑为一期）
同时，别墅也是偏美式乡村风格，比较有度假的氛围。
就外立面来看，听涛雅苑是本文几个项目中，最“抗老”的。
3、管理混乱，略有破旧感
在小区外围，我们惊叹于小区的位置和外立面，不由得期待万分。
但听涛雅苑小区却“只可远观”。
以二期靠迎海路一侧的洋房为例，建筑外立面是非常不错的，但步行小道和楼梯口都较为破旧，光看地面，还会觉得是个“老破小”。
（这个单元门已经非常破旧了）
同时，走入到小区内部，明明是别墅+洋房区，整个小区的档次被别墅区拉低了。
原因有三：
一方面，商住混合，不少别墅别改造成民宿，也有开公司的，影响了原有的居住氛围。
（无地下停车场，别墅区的车辆要么停自家院子，要么停路边）
（小区内不少民宿）
另一方面，别墅区各家住户院子已经无法辨认当初开发商统一的设计，各家院落自行设计，加上本身各个别墅外立面并非统一样式，导致整体建筑风格混乱，完全体现不出当年中高端小区的风姿。
（左右别墅建筑款式不一，无整体小区的氛围）
其次，无地下停车位（靠近滇池地基原因），洋房区边缘还有停车场，但别墅区的车辆基本就停在小区过道边上。
（洋房区边缘有停车场）
走到别墅区甚至有种“自建房”之感。
（建筑款式不太统一）
好在洋房区就不是这样，布局更利落，环境更整洁，整体绿化也有基本的修剪。
但公共区儿童设施、锻炼设施这些明显已经跟不上了。
4、周边没有太丰富的生活配套
与湖畔之梦这样的大型社区不同，听涛雅苑小区相对更加简单，自身无其他配套。
同时也因为靠近大坝，生活气息不算浓厚（这一片区主要是高端酒店、会堂、旅游餐饮、运动基地等）。
5、一楼带花园非开发商统一规划，而是业主自行搭建。
洋房区管理较为不错，但也无法规避一楼业主的占地为王、搭建院子。
（别墅区的院子款式也风格迥异）
所以我们看到听涛雅苑小区的一楼院落大小不一、形状也不规整，稍显杂乱。
（这户已经是非常清爽的院子了）
部分业主家是从客厅阳台延伸到院子，院落稍大一点，即使这样，价格也不高。
与湖畔之梦小区开发商搭建统一院子，不能由业主自行搭建这一点来看，也能发现听涛雅苑小区管理的缺失。
6、价格属于大坝板块的“洼地”
整个海埂大坝片区，本身以别墅区为主，故听涛雅苑独特的洋房产品，价格上就相应较低了许多。
（整个大坝片区二手房仅有听涛雅苑洋房单价最低，原始数据为安居客二手房价信息）
（因楼层不高，这次看得房源也是价格偏高的那类）
同时，也因为还有50平米的一室产品，门槛价格就更低了。
另外，与度假区其他小区范围相比，听涛雅苑也确实有一定的房龄了（交付近20年，也是本文最老的一个），最重要是维护情况一般，价格确实不高。
银海山水间
滇池路不是有5号线吗，怎么今天的几个项目离地铁都有点远？
那来看看银海山水间吧。
当然，今天去银海山水间的原因非常简单粗暴——谁叫它名气最大。
但实际上滇池路这条路上类似的小区还有挺多，金岸春天、采莲郡、水岸枫林等等都可关注。
银海山水间，由银海地产开发，银海物业和景观在早年颇具盛名。
如今也已交付17年左右，来看看这个小区如何吧。
1、交通优势明显，生活方便
这个项目正儿八经在滇池路主干道边，距离五号线广福路站200多米步行距离，滇池路也有多条公交车景观，路对面即是华夏广场，距离南亚商圈1.5公里左右。
该小区也是出则繁华，入则宁静的典型代表。
背后还靠着船房河，河水清澈，两岸散步锻炼非常惬意。
穿过船房河即可到达郑家河村，步行四五百米。（度假区比较知名的城中村，有较大的农贸市场，周边很多洋房小区业主都是来这里买菜）。
2、园区设计本身不错
从地图上也可很明显发现，整个山水间小区中间有条主景观带，6个小组团，每个小组团中又有独立的景观。
早期银海的项目景观设计确实拿得出手（园林风格偏东南亚/热带风格），棕榈树之类高大挺拔，早期高端小区的氛围感确实在线。
虽然现在的主景观带并无水系，但高低错落的石头景观我们看着居然也觉得别有趣味。
（本来旁边的石头景观是有水系的）
（楼间距不错，且绿化长势不错，草皮维护到位）
3、户型不规整，洋房无电梯
前文提到6个小组团，也可发现部分楼栋不规整，导致户型有明显的转角/折角。（这也是部分房源价格非常低的原因）
（银海山水间大部分户型还算规整，但有的户型就不太规整了，上图为133户型）
另外，与湖畔之梦部分房源带电梯不同，山水间全是步梯房（最大硬伤）。
4、小区整体维护好坏参半，内部比较安静
一楼部分为架空层，摆放有乒乓球台、休闲桌椅等，最重要的是干干净净。
小区中间有泳池，往年都正常开着，这两年并没放水，之前暴雨之后内部积水没有及时抽出，导致我们到达现场当天，观感较差。
泳池旁边有休闲躺椅、男女更衣室之类，可以想象，如果泳池正常开放，这个小区的居住体验感实际上是非常不错的。
同时，之前设计的水景太多，现在荒废后，就有明显的破败感。
（每个小组团中央也有水景，但是没开）
同时一楼住户，就算带花园，也并未有过分的搭建，比较规范。
边缘难免有剥落，加上基本上窗台都有栏杆（时间一长生锈明显），从现场的情况来看，同为涂料外墙，银海山水间的外立面不如湖畔之梦保养得好。
好在，靠正大门入门处的几栋楼已经开始重新刷外墙（颜色与之前略有差异，但不明显，也是米黄色系）。
（上图为已经刷过漆的外墙，可以发现1楼和1楼以上的外墙略有色差）
也是本文提到的几个小区中，商业化不那么明显的，相对安静。
（所以，除了泳池这一点外，整体的管理我们认为是比较不错的）
4、车位还算充足
与湖畔之梦类似，山水间也不属于人车分流，但小区的车辆只能一左一右进入小区边缘道路，并不会直接停靠在楼栋下面。
同时也有负一楼的地下停车场。（但是因为没有电梯，所以只能走园区内的楼梯上地面）
5、平均价格不高
相对于前两年，银海山水间房价也有明显的下跌。
也是今天提到的几个小区中单价最低的。（但户型也偏大，107以上，133平米的最多）
加之前文提到的户型不规整、步梯房，房价普遍不高（1.25~1.75w之间），部分装修好的、户型方正、楼层适中的，1.6~1.7w之间（已经是小区内比较高的房价）。
（注意，上图看得房源都是比较方正户型的且楼层均是2-3楼，属于价格偏高的那类）
——————
不得不承认，今天聊的几个小区，曾经都是名声在外的“好房”、“好楼盘”，但如今确实已经过了它们的黄金期（交付5~15年左右）。
我们也确实窥见了一些高端小区未来“老化”缩影：
原有的高端业主搬出——转租或转卖（尤其住改商）——继续影响原有居住氛围——原有业主继续搬出——整体居住氛围陆续垮掉。
这期间物业管理的作用不可小觑。
也会出现第一批业主缴纳的公共维修基金使用完毕、后续维护跟进费用的断层，车位越来越紧张等等系列问题。
好在几个小区本身依靠其地段、配套优势，有一定独特性，加之价格适中，也不失为预算有限买家的优质选择。
END