​昆明神盘太多，呈贡占一半

来回答一下下面问题：

1、呈贡2w+单价的新盘是？

A、春融锦苑；B、白龙潭俊园；C、七彩云南第壹城

2、昆明第一个上千组客户排队也要买的楼盘？

A、白龙潭俊园；B、中交锦绣雅郡；C、蓝光天骄城

3、昆明最牛学区房？

A、白龙潭俊园；B、月牙塘小区；C、俊发俊云峰

之前有小伙伴提到呈贡最近各种新盘降价的消息，包括但不限于光明、广电等。

由此引发了“呈贡房价是不是不行了”的猜测。

今天我们从“好房”的角度来扒一扒呈贡。

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【次新房攻略】专栏将在未来的1~2月间集中发布昆明重点板块二手房测评信息，捕捉市场细微变化，分享所见所闻，欢迎持续关注。

该系列已发布的其他文章：

（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

最小面积189平米，高出同区域平均房价一倍，这是什么神盘？

呈贡市场均价1w出头，但有两个项目是最特别的例外，一个是交房10年、不带电梯、价格一路走高的白龙潭俊园，一个是呈贡首个突破2w单价的春融锦苑。

来呈贡跑盘之前，被不少读者安利过“春融锦苑”。

面朝春融公园，仅有西侧组团三栋小高层共99套房源面向市场推出，还是个新房在售，如今这个项目已经交房了。

最低门槛价400w，单价2.2w~2.4w之间，精装，单层层高3.25~3.4米之间，11层板式小高层。

感受一下从客厅看出去的绿化，外面即是春融公园。

001号研究员说“房子本身占1万/平米，精装占3500元/平米，公园占3000元/平米，剩下的就是圈层了。”

这个房子，真正价值在于圈层。

（仅有三栋对外出售，超过一半房源已经销售，看这个销售的情况，也不太可能降价哈）

当然，本文作为次新房攻略系列之一，主要还是探讨二手。

来看下今天提到的几处小区的位置：

（感慨一下，呈贡公园真多）

城区虽然在扩大，但短期内配套资源是有限的，呈贡以行政中心为核心，以1号线、4号线地铁线为边界，这一区域才是呈贡核心区。（重点是以呈贡中轴线彩云南路而建）

(此处的CBD只是表示地段好的形容词)

所以，在呈贡买房，选择这一区域最安全。

与春融锦苑类似，白龙潭俊园也是依托于“呈贡行政中心”而开发的项目，它还有个“曾用名”——市政府A区。

（白龙潭俊园沁园、浣园）

2010年前后交付，是呈贡比较早期的房产项目了。

最近几年，该项目在二手房市场上颇为吃香，因为【学区房】。

在中华小学的招生范围中，明确包括白龙潭俊园小区。

中华小学对口昆三中。

而颇为值得注意的是，在2022年4月公布的公办小学招生简章中，中华小学是极少见的没有强调“六年一学位”的学校。（具体待定以教育部门公示为准，只是在今年招生简章中没看到“六年一学位”而已）

落户即可入读优质学校，难怪在多次学区房系列文章中常有读者留言提到“白龙潭俊园才是yyds”。

作为呈贡相对稳妥的学区房，白龙潭俊园在价格上也确实不低。

整个小区最小面积的洋房产品157、169㎡，步梯房，6楼顶楼的价格也要240w左右，优质楼层价格更是260~290w之间。（其他还有叠墅之类）

中介朋友介绍“高峰期成交价有超过300w的，现在基本上在260~285w左右，大部分都是买来读书的”。

整个园区较大，地势平坦、靠地铁站的是沁园和浣园，而其他组团价格虽然差不太多（最便宜的是淏园），但“成交的比较多的还是沁园、浣园”。

或许是“学区房”的光环太大，实际上白龙潭俊园的宜居属性也非常不错，外部公园环绕+地铁站口，重点生活配套（云大医院、学校、商圈、行政中心）皆在2公里范围内。

同时，小区内部也是非常安静舒适。

（图为沁园）

李子树、杨梅树、红枫、香樟、朴树等树木长势极好，我们在一套待售的房源内参观，“在3楼的房间里，可以伸手抓到外面樱桃树上的红樱桃，你说这是什么感觉？”

（樱桃树长势喜人）

虽然小区交付已有10年，但小区维护、楼间距、绿化管理不输现在任何一个高端洋房项目。

（可惜的是停车问题，只能靠路边停车） 

特点如下：

1、洋房部分总高六层，无电梯，楼间距可以达到20米以上，楼间距高于1：1了。

2、树木茂盛（以致影响2楼以下采光），绿化管理不错，公共区域、儿童游乐区、休息区也规划不错。

3、俊发开发，物业也是俊发，管理相对严格，物业费仅0.74元/平米/月；可惜的是没有地下停车位，只能停路边，费用118元/月。

4、户型低公摊，南北通透，多是三厅设计，客厅、餐厅面积较大，南北双阳台。

（169平米户型的餐厅位置，完全可以改造成五房）

5、房龄问题，外立面、园区内已有一定年代感。

中介朋友介绍“最贵的为4楼＞3楼＞2楼＞5楼，6楼和1楼价格最低；同时沁园和浣园比其他园同户型同楼层贵5~10万左右。”

如果这个小区带电梯，估计房价还要上一个档次，毕竟在呈贡，白龙潭俊园实在是“没有其他替代品”。

如果只看学校，其实在中华小学的招生范围中，还包括风华俊园（稍远，位置一般，不靠地铁），高层小区，在白龙潭俊园东侧，房价只需1w出头（且户型没有a区这么大）。

但早年有关于该小区学区有可能要划出去的传闻，此处待定，以教育部门公示为准。

与白龙潭俊园一路（宜和路）之隔的，也是呈贡当年的“神盘”——中交锦绣雅郡。

（虽是手机拍摄，但中交颜值真的在线）

2018年前后关注过昆明楼市的小伙伴一定知道——这可是昆明最著名的摇号盘，号称“有钱也买不到”。

早期，呈贡市政府一圈几乎都没有外来大房企项目，在2018年之前，有较好物业、设计、园林绿化的小区仅有一个七彩云南第壹城，而中交锦绣雅郡的出现，打破了这种种情况。

项目北门与地铁1号线宜和路站步行距离仅100米左右，与行政中心、昆三中、云大医院（呈贡分院）都是七百米左右的距离，位置非常不错。

虽与白龙潭俊园很近，但中交锦绣雅郡无法就读中华小学，只能读洛龙/衡水学校。

此前，项目东侧规划要建一所完全中学，可惜的是至少两年过去了，现在还没啥动静（疑似金茂/中国铁建配套中学）。另外，西侧规划有省科技馆，在建状态持续了三年以上，现在还未投入使用。

2019年年底交付，也是目前呈贡比较新的小区，且有部分已经过了限售期的“可以过户”的二手房房源。

不过，比较可惜的是，目前该项目的入住率不高，初步推测为35%左右。

旁边有栋写字楼（中交西南大厦），很大气，作为中交总部基地使用。不过，我们也在地下停车场转了一下，除了负一楼停有较多车位之外，负二楼车辆极少。

（北门外的社区商业，远处为中交写字楼）

（小区北门）

该小区特点如下：

1、高层+洋房高低配小区，楼间距还不错，南北视野、采光不错；部分高层楼栋可远眺呈贡中央公园。

2、户型设计超过呈贡大部分小区，高层板式设计，115㎡户型可做端户，通透性较好，可是小户型北侧为连廊，次卧采光一般。

3、小区内部绿化景观、公区设计不错，有多个休息区，也有运动场地和健康步道。目前维护情况挺好，植被长势不错且修剪整齐。

4、中交的社区底商也主要集中在写字楼这一块开业，以住宅北门旁边为例，商铺开业的不算多，有一家比较大的生鲜超市，也包括中介、便利店、药店、餐饮、快递站等基本业态。

5、绿城物业，3栋楼下有服务中心和活动中心，管理还算不错，但高层物业费2.6元/月/㎡，洋房2.9元/月/㎡，不低了。

6、南侧楼栋夜晚容易受到锦绣大街来往车辆的噪音干扰。

“洋房比高层好卖”——这是我们在多家中介了解到的一致情况，“呈贡好地段的洋房本来就不多，中交的洋房只比高层贵两千块，大多数都是来看洋房的。”

001号研究员说，“中交的洋房，位置、房龄、设计，呈贡二手房最佳。”

（洋房电梯间）

（洋房入户大堂休息座椅，但楼梯正对大门，也是设计比较奇怪了）

同时，中交的高层房源小户型74㎡两室、86㎡/95㎡三房也是呈贡市场上比较少见的小户型。

洋房价格1.5~1.6w，高层价格1.3w左右。还有部分带花园的一楼房源，143平米户型300w+。

有中介朋友说——“今年呈贡二手房都降了，中交没降”。

因为直接限售了——中交的绝大部分二手房还在限售期（还不能过户）呢。

除最早开盘销售的三栋住宅为限售两年之外，其他大部分房源限售三年，如按照交房后即交契税时间计算，这部分房源需要在2023年2月前后满3年限售期。

（因小区投资客多，不确定限售期过后会不会因集中出售而导致价格变化）

当然，目前也有实际成交的情况，私下/定金公正交易（但无法规避未来买卖双方违约的风险）。

同时，也因定金的要求较高（多是卖家的剩下贷款），所以中介朋友也表示——买洋房最好准备150w+的资金。

位置好且房龄新，设计好但无好学校，门槛高还有风险，自住少而投资多，这就是目前中交的情况。

在呈贡买二手房，绕不开一个楼盘——七彩云南第壹城。

这里的中介朋友说——“呈贡其他楼盘的二手中介，都是捡七彩剩下的客户。”

难道所有在呈贡买二手房的买家，都要先看过一遍七彩？看不上七彩再去看其他？

大概是的。

这是呈贡的第一个综合体、唯一一个成型了的大商圈呢。

（来看下赢商网整理的昆明重点购物中心客流量，七彩云南第壹城客流量可真心不低哦）

虽是本地房企开发（诺仕达），但从小区配套、商业运营、园区管理上，并不输外来大型房企。

七彩云南第壹城的入住率，一期二期高达80%以上，三期稍差，但也超过50%。

（三期因为2018年后才开始销售，故也在限售期）

001号研究员“在住宅区的停车场转了一下，还发现这里豪车挺多。”

在呈贡跑盘的几天内，我们两位研究员感叹最多的就是——“呈贡优质小区的业主质量，超出我们想象”。

小区特点如下：

1、小区东侧为彩云南路和地铁1号线，为呈贡的城市中轴，彩云南路一线拥有呈贡最繁华最现代化的外立面，但小区处于两个地铁站中间，都需要步行600米以上。

2、自带购物中心，七彩云南第壹城时代广场，往南驼峰街站附近还有万达广场，这一带为呈贡最热闹的区域。

3、二期祥璟苑/小学西侧150米左右为昆磨高速，担心噪音影响。

4、小区内外公园较多，小区东侧（彩云南路对面）为春城公园，南侧（锦绣大街对面）为呈贡中央公园，内部一期、二期三期之间设计有一条小区内部的中央景观带（宽70米左右、长490米+）。

（七彩云南第壹城园区分布，靠景观公园的均为楼王大户型）

（在三期帝璟苑位置拍摄中央景观带）

（类似的小游园还挺多）

（三期D组团房源内，还可看到呈贡中央公园未完工的一部分，这个水塘塘对面就是万达广场）

5、非板楼设计，还有40层+的超高层，楼栋稍密。早期户型中都有90~100平米设计的大两房（部分户型客厅不带阳台），无小户型，仅有三期有80平米户型左右的小户型；公摊略大，户型设计一般。

（三期D组团，三梯八户筒子楼；而帝璟苑这些则是两梯三户/四户的蝶式楼）

（三期D组团，13楼位置，西向，下午三点半左右采光情况）

6、园区内部管理、绿化修剪、绿化设计都不错（三期D组团最一般）；物业管理最好再严格一点。

7、整个小区有点坡度，部分情况需要爬坡/爬楼梯。

8、户型越大单价越高，小户型不多但集中在三期D组团（最普通的组团），价格相应较低；三期C组团、G组团、B组团(帝璟苑、秀璟苑）因靠中央景观，户型较大，单价也最贵（这部分房源1.3~1.6w都有）。

七彩云南第壹城自身配套学校，且从今年9月开始，七彩云南第壹城配套的师大附属七彩云南小学正式从民办转为公办，省下了原先一年2万左右的私立学费。

不过，因整个二手房市场的冷淡，七彩云南第壹城的二手房价格有明显下降，也是银行评估价能高过实际成交价的小区之一。

成交均价在1.1~1.2w左右，而银行评估价1.2w左右。（成交均价比1年前跌了1k左右）

如觉得七彩价格稍贵，那依托七彩商圈，周边的惠兰园、米兰园（这两个稍微高一点），实力心城（与七彩同年代）几个小区也可关注，但总体上来看，还是七彩综合性价比更高。

在去春融锦苑的路上，瞥见和春巷一侧的吾悦首府（呈贡吾悦广场的住宅部分），原计划是没有这个项目的，但看着大门很不错，两位研究员异口同声——走！

风雨连廊、中庭景观、三进院归家礼序、连廊吊顶、一层架空公共区间等，一系列只在高端洋房小区中的设计出现在吾悦首府的高层中，昆明新小区真的在进步呀。

（小区大门，入园大堂）

（入园后，第二重影壁）

（风雨连廊+中庭）

（中庭内有休息区）

（中庭一侧，通往楼栋的小游园）

一层架空空间配备了运动器材，且塑胶铺地

（3栋的入户大堂，这栋应该是楼王，位置非常好）

（连廊都吊顶了）

毕竟这个小区2021年才交付，2019年也是超级大热门项目，如果还用中交、七彩老一套的设计确实没法打动客户。

放在当时的楼市环境中，无需太惊讶，这只是正常。

内部设计不错，但或许是才交付的缘故，总感觉树木茂密程度和大型乔木的数量不如中交和七彩。

同时，吾悦首府最显眼的外立面，采用的是典型的【昆明黄】（颜色饱和度较高的黄色），002号研究员吐槽——“这个黄实在不像是新小区的设计，难看！”

吾悦南侧即是前文提到的总高只有11层的春融锦苑，故南侧楼栋的高楼层也可直接看到春融公园以及行政中心。

同时，也自有配套商业中心（吾悦广场）。

（洛龙社区城中村）

可惜的是，这个位置有点像是呈贡新区的北侧边缘，步行到春融街地铁站大概900米左右，同时从吾悦首府北侧望出去，有大量的洛龙社区城中村，观感一般。

在电梯里，还被呈贡教体局在非常显著的位置张贴了责令小区停止无证办园（幼儿园）的信息，哎，这就有点尴尬了。（另外也不配套小学，大概率是洛龙学校了）

目前这个小区因才交付不久，房产证还没下来，且所有房源都在限售期内。短期内不会有二手房房源上市。

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不一定拘泥于新房，二手房同样精彩。

002号研究员说——呈贡的房子最大特点在于绿化都不错，比昆明市区的好多了，并且小区四周最少有一个大公园。

未来3年内，呈贡将会有更多新房交付和二手房限售到期，不知道那时，呈贡楼市又是一片怎样的景象？

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