单价1万？昆明二环边这几个楼盘越卖越便宜

今天我们的条件非常苛刻，要二环附近的次新房，单价预算1万左右。

再次感谢读者们的留言让我们的理念诞生了新的思路：

对高预算的小伙伴来说，好房是品牌+配套+地段+产品+物业的全方面品质。

对低预算的小伙伴来说，买得起，也是好房的标准。（还是那句话，可别钻入“何不食肉糜”的牛角尖哦。）

音频版：

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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

单价1万左右买二环附近次新房，相当于至少比同区域新房便宜50%以上。

这些楼盘或多或少都有缺点，但实实在在在二环附近，交通方便，离市中心近，更重要是还是房龄不超过10年（或左右）。

如果你刚好预算有限，还真可以好好了解。

二手房卖得便宜，大概率与原房东的买入成本价有关。

要么是单位团购，要么是开发商风格，再加上一点楼盘“硬伤”，价格也就上不去了。

从这个思路，我们梳理了二环附近单价1w左右（不超过1.2w）、交房10年以内（或左右）的楼盘。

（今天聊的几个小区位置）

如果开车到二环高架桥上，这几个项目你一定看到过：金星立交附近的时尚家园，小庄立交附近的禧瑞都、溪畔丽景，石虎关立交附近的圣世一品、米兰春天等。

来看看这些小区的价格：

二环边小庄立交桥附近的溪畔丽景，颇有【时代特色】。

这个小区原是下河埂村城中村改造项目，共有111亩（不含外围下河埂公园）、13栋楼。

全是3t6户、3t8户的塔楼，且颜色也是昆明当时最流行的“深黄色”，外观上有一定辨识度。

这个项目也是当年非常著名的“团购房”：

2009年原定3800元/平，私下签完协议后且收取诚意金后，2011年年底开发商涨价到5180元/平，且要求原团购单位同意提价、并按新价格团购。

除单位团购房外（也包括内部转让名额，费用10~15w），约有二三成的房源为对公开市场销售。

最后，2013年前后交房。

房主的成本价较低，反映到二手市场上就是卖价也不算高。

中介朋友介绍说“报价1w以上的挺多，但实际成交9500左右也有。以前没有房产证，去年以来房产证（大部分）下来后，卖房的突然变多了，价格还跌了1k左右”。

供求关系影响价格，没毛病。

从另一个角度开个玩笑说，这个小区的低价完全是业主【作】的。

但毕竟小区有3000户左右，这种低价或许还将持续一段时间。

溪畔丽景小区值得关注的特点如下：

1、开放式小区

没有正式的大门，与路边只用几个栏杆隔开，这是溪畔丽景最大的硬伤。

（内部道路还是挺宽敞的）

（基本的绿化也满足）

（也有比较大的景观中庭）

（儿童游乐区、锻炼区）

一楼为底商，商业开业的还挺多，母婴、餐饮、超市、生鲜等还非常丰富，居住氛围不错，晚上园区内部空地上也有广场舞。

每栋楼虽有单元门禁，但偶尔有楼栋单元门不关，好在楼道、电梯内也算比较干净。

（物业费1.8元/平米+每月15块的二次加压）

2、靠近二环

位置上，因南侧为南二环，西侧为杭瑞高速，均为封闭道路，故周边的南北驾车通行多需要在穿金路、金星立交处掉头。（步行可以走二环的天桥通往二环内侧的金尚俊园二期位置）

同时，在溪畔丽景的楼栋与二环之间有下河埂公园（共计约46亩公共绿地），在地图上测距显示，二环高架距离楼栋最窄处有100米左右。

（在楼栋内看二环）

而在房屋内，因早年的窗户玻璃还是比较普通的单层玻璃，故还是有点声音影响。

（靠二环最远的四栋楼，上图左侧四栋，其实还挺密的）

北侧四栋（1、2、3、4栋这一块）单独呈“田字型”布局（布局紧凑，楼间距窄），因离二环最远，报价稍微贵几百块。

3、户型格局传统

28-34层的高层为主，还有栋40层+的住宅，3梯8户、6户的格局，决定了大概率每个户型至少有一个黑卫。（也有60多、80多的小户型）

也有一进门就是卫生间的设计。

（当然，这样的设计虽比不上如今新楼盘的户型，但也比今天提到的江东各个项目的户型好很多。）

我们去到现场，北向端户的价格比较便宜，不到1w的价格可选的房源还挺多。

4、房产证未满两年

虽是2013年交房的小区，但因为之前开发的遗留原因，到2021年才开始陆续分批下证。

故，目前也只能说是大部分业主已经办证完毕。

就更别提满两年了。

未满两年交易还要额外交总价5.6%左右的税，估计在明年上半年有第一批房源满两年了。

除此以外，因部分房源是毛坯，也能发现房屋的年代感，比如栏杆锈迹明显，厨房烟道油烟处有外溢，墙面有破损等。

（房子确实是有点老了，近两年才安装了天然气，如果老业主没装，需另出3800元安装）

我们在现场聊到湖畔丽景实际成交9500左右的时候，旁边有位业主无奈，“这不是有点便宜，是房源三公里最便宜了，禧瑞都都要一万多了。”

好，下一个来了。

期待你的关注！

（禧瑞都与溪畔丽景两个项目位置差异，禧瑞都更靠近穿金路，但离二环高架更近一点）

禧瑞都，当年也是神盘！

说低价盘，怎么不提到江东。（上次的刚需友好小区一文中也提到了）

江东，刚需好朋友。

今天要聊的几个楼盘，刚好就有江东在二环边的几个项目，禧瑞都、米兰春天、圣世一品等。

禧瑞都，2012年开售，打出的广告是精装房6600元/㎡。而当时二环附近同时发售的金尚俊园毛坯则是7600+，精装更是9k+。

当年号称禧瑞都凭一己之力把昆明二环房价拉回6字头，整个北市区的其他楼盘恨他牙痒痒巴拉巴拉。

禧瑞都，成就江东“价格杀手之名”。

说实话，这个项目在今天聊的几个项目中，确实是位置最佳、最方便、小区管理最好的。

1、社区规模不大，管理稍好

小区规模不大，3栋高层住宅、1栋超高层（37层，写字楼永安国际，单独管理），因小区整体为长条形地块，每栋楼虽互不遮挡，也没有其他高层，视野开阔，但都靠二环。

同时，小区维护和管理是本次几个小区中最好的。

有正儿八经的小区大门。（早期很多楼盘都没有正经的大门哦）

也因为户数只有1800户左右，进出不频繁，门显得不破旧，在外围看还觉得有点高档。（与今天其他几个小区相较而言）

封闭式小区，绿化没有肆意生长，显得整体比较安静、不嘈杂。（不过小区内部有少数几家一楼住宅做成了底商）

单元门没有敞开。

与其他江东的高层小区类似，也都是刷卡电梯。

2、交通、生活方便

禧瑞都位于昆明盘龙区二环北路与穿金路交叉口的小坝立交旁，东侧就是穿金路，进出比溪畔丽景更加方便。

同时，禧瑞都的写字楼永安国际入住的商户/公司也较多，这一侧也有些商业。

（站在永安国际旁边拍摄，红框为溪畔丽景，蓝框为禧瑞都）

其中，就包括了联盟·荣兴顺生鲜综合市场。

我们踩盘这天刚好碰上赶集日（每周三、周日），热闹非凡，附近的居民介绍“赶集日龙头街那边的商贩也会来这个综合市场赶集，菜品相当物美价廉”。

不过，因我们踩盘团队是从溪畔丽景背后的小道步行到禧瑞都2号门位置，看到了小区高楼大厦背后的田地、原始的一面。

（也就是说，这两个小区的背后都有类似比较原始的一面）

这里虽然道路并不通畅，但有限的空地上也被开辟成了停车场。

3、四梯十六户（以上），户型别扭

禧瑞都最大的特点在于户型极其别扭，再配上当年本就不怎么高档的统一精装修，更显得过时了。

68平米能做两房，但本来就高层住宅，公摊较大，最后做出的效果是，两房是有了，但“客厅米渣大点”。

如下图：

当然，这样的户型还是单价算贵的。

类似47平米的一居室（大通间）、98/104平米的两居室（非主流大两房）这样的户型，实际成交价1-1.1w之间。

而其他更好一点的户型，1.2w+了。

同时，早年前，江东售房要求绑定车位销售，10w左右一个，故现在的很多房主也是搭配着车位销售，价格上有一定谈判空间。

——————

因溪畔丽景和禧瑞都位置接近，故配套类似。

学校配套都划片到园博小学，目前对口昆十一中，禧瑞都东侧就是昆十一中的校区，非常接近。

中介也提到不少业主认为学校配套一般，考虑换房的。

这里做个参考吧。

比禧瑞都6600（均价）还更震撼市场的是，2014年下半年开售的5680元/㎡起价的圣世一品。

能打败江东的，只有它自己。

（与圣世一品位置类似、产品类似、同属江东开发的还有米兰春天，两者价格相差不大都可一起对比，本文重点以圣世一品为主，上图为米兰春天）

说实话，因这个小区规模更大（7栋楼），住户更多，维护比不上前文提到房龄还更老两三年的禧瑞都。

而与上述项目房价多多少少跌了点不同，这个小区的价格一直就是1-1.1w之间，中介朋友指着不远处二环内几栋华润、拓东大城的房子说，“那边就是2w多，这边卖1万，还能跌到哪里去呢”。

咦，听起来好像有点道理。

但毕竟二环内五里多片区的项目，与凉亭/金马片区位置不一样，客群完全不是同一类购房者，市场行情分化也是情理之中。

这个小区特点如下：

1、多高架、铁路环绕

对这个项目的位置，用地图才能解释清楚：

（当时，这个项目销售的时候就有小伙伴说是“环绕立体声”）

两个项目处于菊华立交和石虎关立交的沿线区，整个大区域被高架桥环绕。

西侧为二环高架，北侧为彩云北路高架，南侧是铁路，过了铁路的桥洞是米兰春天项目，米兰春天项目再往南侧是汕昆高速高架。

（在房屋内向外看，红色箭头处为二环高架，楼栋下面就是一些批发市场之类的低矮房屋）

2、区域生活氛围更嘈杂

位置上，确实处于二环边，但城市界面又不太像市中心边上应该有的样子。

如果是溪畔丽景、禧瑞都所在的小庄立交、小坝立交附近，背后依托的是北市区的繁华热闹，而圣世一品、米兰春天的背后则没有其他依靠。

城区的发展像是在这里断层了。

圣世一品/米兰春天东南侧的凉亭、东北侧的金马片区虽有新的规划，但进度缓慢。

区域内目前的高楼也仅有这两个项目+金马悦城而已，周边城市界面确实一般。

（附近的二环桥下，多为专业类批发市场）

（金马路一带，果品市场较多，红框内为金马悦城，价格比圣世一品略贵1-2k）

周边还有较多五金市场、果品市场等专业类批发市场。

但换个方向，往二环内看看。

步行穿过菊华立交走东郊路，1.5公里左右就可到达在建的华润万象城。

3、多立交的原因，交通更多元化

从圣世一品小区大门出发，步行450米左右可以到达地铁四号线、六号线的换乘站点菊华站，可直达高铁南站和机场。

如果驾车的话，无论是往市中心还是上二环还是往南边去彩云北路方向，都是比较方便的。

4、奇葩户型集大成者

同样的，与前文提到的江东其他小区类似，户型毛病多也是圣世一品/米兰春天的通病了。

（江东一贯风格：宽敞大气的入户大堂）

（楼道内也算整洁明亮）

但圣世一品的户型，更是集上述几个楼盘之大成。

黑卫、客厅凹角、卧室从厨房进入、一房改两房后客厅无采光等等。

（107虽然是三房，但最小的卧室要从厨房的阳台内进入）

比如107平米三房户型，小卧室要从厨房的阳台中进去。

两房中86平米户型，这个是比较适合刚需小伙伴的了。（下图）

接下来要说的时尚家园，也是江东旗下开发。

但交房时间比前文几个项目略老，2010年年中前后交房。

这个项目的当年的卖价并不低，精装交付，2009年6k左右价格入市，后期也卖到过7k+。

因为建筑密度只有12%左右，开发商当初宣称“1/10土地建造房子，9/10生长花园”。

但实际花园就是对金星立交桥的退距公共绿地。（与前文提到的溪畔丽景靠二环这边的下河埂公园类似）

目前这个小区的二手房价格也才1w左右，尤其47平米的大通间户型，尤其卖不上价（9500左右）。

接下来说说小区的特点：

1、位置好，生活方便

时尚家园位于金星立交桥西北侧，东侧即是北京路。

距离同德广场步行仅有600米左右，往北步行5分钟也可到达2号线金星站，再往北就是欣都龙城。

（靠花园路一侧的主出入口，远处高楼即是同德269写字楼）

项目处在同德与北辰两大商圈中间，是今天提到的几个项目中周边城市界面最繁华、最热闹的。

（距离金星站300米左右，同德广场700米左右）

当然，也因靠二环和立交，难免受到一些噪音和灰尘干扰。

2、开放式、迷你小区。

时尚家园只有两栋住宅（总高分别30层、32层），同时小区也基本可以理解为开放式小区。

时尚家园与旁边的老小区江东花园一期围合在一起，没有围栏/大门，绿化和小区停车位基本可以说是共享的。

（在时尚家园3楼看西侧楼下，这一侧就是江东花园一期的小区内部了）

但就绿化而言，小区内部四舍五入约等于没有绿化。（除了靠金星立交桥的绿地部分）

物业方面，两栋楼（a、b座）单元门外都设有一个岗亭，全天候都有物业工作人员值守，时尚家园的物业服务处就在江东花园某栋一楼的门面内。

（物业服务处）

（箭头所指为单元门外的物业岗亭）

一楼还有部分商业，主要是餐饮、便利店。

这一区域，车位配比较少，时尚家园虽有负一楼停车场，但底商+地下的停车位也才100多个，而住户有700户左右，中介朋友介绍可以停到江东花园这边的路边停车位三百左右一月。（但我看江东花园的车位白天都停得差不多）

3、小户型为主，商住混合

该项目户型45~130平米左右，90平米以下户型又占70%以上。

同时，楼栋为长条形布局（三梯十六户），楼道还真的挺像宿舍。

不过，户型更方正一些。（没有前文提到的手枪户型之类）

（电梯间，还是比较干净且耐看的）

本来按照时尚家园这样的地段，就算开放式小区，也不至于只要1w左右。

（参考隔壁的同德广场上北区，房龄更新两三年，围合式管理，也是小户型居多，二手房都要1.5w左右）

就因为时尚家园有个非常明显的硬伤，商住混合。

我们在江东花园西路上看到不少于3家宾馆/酒店，而他们的客房就在时尚家园内。（也侧面说明小区位置好）

（电梯轿厢内部）

单元门口虽有物业人员，电梯也是刷卡电梯，但就算是物业再火眼金睛，也无法认全每个来住酒店的住客吧。

（酒店客房保洁人员）

（安装防盗门的住户）

我们在楼栋内看到了类似酒店打扫卫生的客房服务人员，门口挂公司牌匾/logo的，还有住户在原本的防盗门外加装了又一层防盗门。

如果说前面提到的溪畔丽景、圣世一品的低价原因，与项目的先天条件（一手价格、小区设计）有较大关系；那么，时尚家园则受是后天因素影响更大。

——————

以溪畔丽景5000左右买入的业主为例，就算9500卖出，不仅住了N年，也的确赚了一笔。

不知道大家发现今天小区的共同点没有：

“低于区域均价买入，高于区域均价卖出”的好事，概率极低。

现实往往是“低价买入，低价卖出”。

（仅相对周边同类楼盘价格而言）

END

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