昆明新房与周边二手房价差 哪些区域泡沫大？
上周末，一环边的某项目开发布会，宣布首开房源价格，优惠后15500元/㎡，最高价不破2w/㎡。
首开即宣布特价的项目，还真不多见。
抛开项目本身因素，我们对标到环城南路片区的其他项目，华润润府，在售精装房2w出头，此前还有毛坯房源1.7w左右。
上次我们市中心优质次新房文章中提到一个观点：
香樟俊园二手房比旁边华润润府、枢纽曜城等新盘价格还贵，这到底是香樟俊园卖得太贵还是华润、枢纽之类潜力较大？
跑了两个多月的二手房，今天来聊聊昆明新房与二手房价差。
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你是因为什么原因考虑二手房？
我想其中原因之一一定有【划算】二字。
购房五要素，品牌、配套、地段、产品、价格。
新房，胜在品牌理念、产品设计（园区、户型、精装）等，但难免因期房因素存在不确定的风险。
新旧，购房者各有偏好。
但总体上二手房（房龄10年内的），基本上比同地段的新房最少便宜10%，最多甚至30%。
来看昆明热门楼盘与周边价格较高/较优质的次新二手房价格对比：
（以上价格二手房价格综合贝壳、安居客信息，仅为挂牌价.，红色标注为有明显新房二手房价格倒挂的情况）
超过八成的新盘，比同区域二手房贵20%以上。（这里用的是临近或同区域较为优质的二手房项目代表）
就算价格接近，也勉强是最便宜最差楼层的新房，对标同区域二手房中偏贵的。
看到这里，没准大家都要吐槽：谁给了新盘勇气，比同区域优质二手房贵20%以上？
1、精装？
2、品质？
3、规划？
而这几点，恰恰是在期房时代无法有结论的东西。
若无已经呈现的园区或已交付的口碑作品，实在难以服众。
那既然这样，为何还会出现价格【倒挂】？
当二手房的每平方米成交单价低于一手房，我们称其为顺挂；与之相反，成为倒挂。
倒挂的项目很多，本文仅描述这类现象涉及的项目，不对项目进行评判。
如果刚好提到某项目，纯粹都是一个个特例和巧合。
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产品碾压，形成价格倒挂
前文提到的香樟俊园，就是个特例。
在此前的文章中，我们也提到过。总高12-15层的香樟俊园在昆明一环附近是个极其特殊的存在。
1、容积率不超过3，园区内多小洋房/小高层，板楼设计，产品不错。
2、园区共有100多棵香樟树，绿化不错，园区给力。
3、十年如一日的维护让小区常看常新，物业优势。
（小区公区维护非常不错）
同地段、配套也类似的情况下，香樟俊园虽然已经交付10年+，但比周边楼盘依旧有着不可复制的优势。
而再看华润、枢纽曜城。
香樟引以为傲的低容积、小高层，华润、枢纽曜城刚好没有。
而新盘配套的优势，香樟却可以“蹭”到。
香樟俊园的业主，很难不期待200米外的华润万象城吧；也可以去枢纽曜城那边乘坐地铁6号线和4号线吧。
当然，新房的优势也很突出，华润中心的精装、大平层产品设计、中央景观带、更高端的物业以及高端商业圈的布局，比十多年前设计的老小区实在是先进更多。
（华润中心项目规划图）
枢纽曜城TOD概念，多线地铁换乘，也大大提升了生活的便利度。
加上新房的天然优势【房龄】，香樟这样十几年的“老房”不一定大家都看得上，新旧两类小区的pk还是各有千秋。
但如果总结一下香樟的价格，最大还是归功于产品的成功。
全是高层的新房区域，对上低密度的二手房小区，难免形成倒挂。
类似的例子还有：
广福路以南融创澜玥台，小高层/洋房二手房价格超1.8w+，高出周边高层小区万科公园城市、巫家坝部分高层精装房价格。
（中交锦绣雅郡洋房/小高层）
呈贡行政中心旁中交锦绣雅郡，小高层/洋房二手房价格1.4w+，也超出绝大多数呈贡新房小区。
强配套，二手房优势更加明显
美的云璟旁边的月牙塘小区也是特例。
若不抛开月牙塘小区对口师专附小（本部）这一逆天属性，拿月牙塘小区去对标美的云璟甚至北市区任一新盘，都是在欺负人。
（类似的小区还有呈贡白龙潭俊园等，不再举同一类例子，也可翻看前文呈贡文章）
月牙塘小区，三环外，房龄20年+，目前二手房均价约2.5w+，和北市区二手房整体均价1.31w/㎡相比，高出一倍。
最大价值在于学校。
（学校问题不多强调，未来公众号将尽量规避学区房问题，请理解一下）
月牙塘小区的环境优势也比较突出。
绿树成荫。
其他小区数量较少的乔木，在这里都是整排整排的，没有一定的树龄到不了这种程度。
（月牙塘小区内部湖泊）
人工湖、开阔广场、直升机应急坪、会所、立体停车位、总高六层（少数已安装电梯）、南北通透。
当然，每个项目的价格，都是所有优劣势的叠加。
举个例子：
离上述提到的美的云璟、月牙塘小区都不远的荷塘月色。
一个“不靠地铁、不配套学校、房龄15年”的小区凭什么跟周边新盘美的云璟的价格差不多？
来看这张图：
（绝对没有说谁在局部优势上吊打谁的意思，只不过有些小区环境确实更优）
虽然自身不配套牛校，但因靠着昆八中，这个小区，是典型的昆八中陪读房。
小高层、银海园林、银海物业、昆八中旁，就是那么巧合地集中了一些牛x因素，维持了小区较高房价（一线景观房源超1.8w的都有）。
但它又因为学校差异，比月牙塘小区又便宜不少。
昆明是个【景观】城市，不可复制
上述提到的荷塘月色是一个景观占较大优势的项目。
昆明类似宝藏小区，真的特别多。
之前咱们公众号的文章提到过的观滇房源二手房（2w+无上限）、世博生态城（2w左右单价）、二环内翡翠湾（2.5w左右单价）、万科金域水岸观瀑房源（1.8w+）都是如此，因特定景观形成的新旧二手房价格倒挂，我们早就习以为常。
（这里可翻看前文，本文不多强调）
（金科江湖海第一排景观）
但高昂的价格摆在这，已经劝退了大多数小伙伴。
今天我们来聊个不常见的：
（图来自安居客某二手房）
你这样的风景猜猜是哪？
我们以往甚少关注东市区二手房，今天来扒一扒名不见经传的碧桂园凤凰湾。
因为东市区较多洋房小区，而新房较多高层，二手洋房比高层新房略贵一点，倒挂也属正常。
但这个小区还真的值得说一声，碧桂园凤凰湾项目位于东白沙河水库北侧。
作为白沙河片区较早的项目，它的知名度比在售的美的顺城府、中海云麓九里低，建筑风格不算亮眼（毕竟东市区还有银海白沙郡、万科白沙润园这类）。
（图来自乐居云南）
但若论到白沙河的景观，凤凰湾还真是数一数二。
小区不仅容积率只有2，同时项目南侧第一排的房源可以直接南向观湖，采光+风景俱佳。（而目前在售的新盘能看到湖面的，都是北向观湖）
更重要的是，早期业主买入价格不高，现在的二手房价格也不算高。
这样的景观，确有1.5w/平米都不到的房源。
（不确定上述图中房源是否真实，房源来自安居客，仅参考一下大致价位）
目前东市区，大部分刚需高层的价格也在1.3w+（但其他家配套学校，按需选择，景观不代表一切）。
而类似大华公园天下、映象美庐这样的新盘，大华配套学校（明通小学分校），距离三号线更近；映象美庐则配套九年一贯制学校（明通+昆十领办）。
凤凰湾，不配套小学，更别提初中。
又是一个“二手房有的，新房没有”和“新房有的，二手房没有”。
新旧房源卖家心态与现实压力
众所周知，如今新楼盘销售压力太大，很多“卖不起价”。
在昆明楼市一周问答中，我也提到过，北京路的美的北京路九号4月中旬推出了2w出头单价的房源，这也算是非常明显的“没卖上价”的情况了。
（4月中旬美的特价房，现在没了）
第一，对标同德二手房，有商业、有学校、有地铁，房价2w~2.3w；
第二，金刀营也会有商业，也是同德操刀，就算做不起来旁边还有欣都龙城；与金星站地铁口300米左右的距离；也有金康园分校，而同德金康园成绩好与同德广场居民生源好有较大关系，那其实北京路九号/京江隐翠的生源也不会太差。
第一届小学生出成绩+商业成型，北京路9号、京江隐翠需要的是7年左右的时间。
综合来看，以北京路九号、万科京江隐翠这样的公区配置和精装，2.4以内的房价或许比同德二手更有价值。
更别说，二环内的俊尚峰在春节前的1.6w+的超级限时特价了。
俊尚峰特价房，虽是中间最被遮挡的楼栋和较差楼层，但已经比临近的滨江俊园二手房价格还要更低1k以上。
市场行情冷淡，开发商压力剧增，打折促销无形中形成了新房二手房价格倒挂的情况。
而二手房真正的低谷在哪？
很大程度上取决于卖家的心态和资金压力。
我们在跑二手房的时候经常碰见高端小区相同房源价格相差3000元/平米以上。
中介朋友也很无奈——“房东房子多，无所谓，摆着”。（尤其高端小区业主，卖房压力与开发商相比，完全不是一个档次）
真要碰上房东孩子要出国、生病着急用钱之类，这才是急售，才是最好成交的二手房市场。
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抛开二手房前期准备资金压力更大，新房交付时间晚这类客观因素，我们也建议：
1、刚需购房者重新评估，是否愿意以淘二手房花费的时间成本去交换省下的金钱成本。
2、改善及以上购房者，若有资本确实也建议去享受更先进的新产品，但不为概念买单，只为真实付费。
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