吊打新房 来见识一下昆明真正的“花园”小区

“高新区二手房，居住环境最好的要算百大国际花园。”

“论小区园林绿化，水逸康桥绝对是片区内最佳。”

“哪个小区有棕榈泉花园那么多又高又大的树？”

昆明三环内难寻容积率小于2的小区？那你是没留意昆明这些“花园”小区，低容低密，小区环境吊打新房。

音频版：

【次新房攻略】该系列已发布的其他文章：

单价1万？昆明二环边这几个楼盘越卖越便宜（二环边次新房）

最近，昆明这几个“刚需友好”小区跌了10%（北市区、呈贡低价盘）

翠湖，4万！（翠湖附近）

给好处费也要买，昆明观滇景观房值多少钱？（会展片区）

昆明市中心房子咋了 为何多年房价“原地踏步”？（市中心次新房）

前两年高位买入巫家坝 二手房怎么样了？ （广福路两侧）

昆明神盘太多，呈贡占一半（呈贡二手房）

降价百万，昆明老富人区的房子还好吗？（世博片区与滇池度假区）

昆明主城内总价80～100万 收好这份房源清单（西北片区）

昆明没有好房子，滇池路除外（滇池路洋房）

昆明这个二手房王者，悄悄跌了2k/㎡（一二一、学府路板块）

同德算什么 凭什么万达打不过（万达附近）

全昆明的二手房都不好卖，同德是个例外（同德附近）

（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》，从重点城市楼盘名称出现频率最高的TOP30词语来看，“花园”热度位居首位。

相信每个城市都会有“xx花园”命名的小区，昆明也“花园”泛滥：

春晓花园、红塔花园、阳光花园、中天花园、南疆花园、百大国际花园、欣龙花园、星体花园、云青花园、凯旋花园、银海国贸花园、锦苑花园、佳湖花园、景星花园、龙泉花园、江东花园……

（佳湖花园）

似乎只要带上“花园”两个字，就暗示着小区有很好的居住环境。

不过，随着去年年底发布的《昆明市地名命名、更名实施办法》，想要楼盘名带“花园”也有条件了。（数字指标要求也不高，就看如何定义高级住宅区）

本期次新房攻略我们跑了高新区四个二手房小区，分别是中天花园、棕榈泉花园、百大国际花园和水逸康桥。

“十年树木”，房龄10年+的二手房小区，小区绿化景观有了足够的生长时间。走在小区里面，树木郁郁葱葱、鸟语花香的，真的有一种身处花园里的感觉。

（中天花园）

四个小区中，除了中天花园树木品种比较单一外，另外三个小区在绿化上还是下了很大成本的。有目前新小区很少用到的棕榈科植物，而且数量不少；灌木区还会有一些芭蕉科植物，有一种“叶叶心心，舒卷有馀清”的韵味；果树自然也少不了，桃李枇杷桑葚为主。

（百大国际花园）

（棕榈泉花园）

如果说新小区比较注重中轴景观和中庭园林的打造，老小区的景观打造则毫无章法（非贬义），随性而为，只要有空地，就种上树，各种各样的树，乔木灌木为主，大片的绿化草皮反而会比较少。

（水逸康桥）

本期次新房攻略的二手房位置和房源情况↓

总结几个关键点：

①考虑居住环境的话，高新区有多个容积率小于2的低密小区可选。其中水逸康桥和百大国际花园整体品质较高。

②房龄15年+的二手房，都会存在外立面老旧、停车难、楼梯房等通病。如果不能接受这些劣势，中天花园房龄约10年，而且有一室小户型，单身或者考虑过渡居住的话，性价比不错。

③由于植物栽种茂密，物业没有及时修剪的能力，部分小区的低楼层采光采阳受到影响。

④带花园和带露台的房源，单价接近2w/㎡，片区内该类型房源不少，房东不降价的情况下，不好卖。

⑤片区内二手房和新房形成竞争，尤其是新房如果是现房或准现房时，二手房所见即所得的优势就减弱了。价格上，由于二手房交易成本更高，新房推出特价房的话，对二手房冲击较大。

（新房以准现房的优势冲击二手房市场）

二手房的优势主要体现在居住环境好，有确定的划片学校范围，周边生活配套丰富。新房的优势主要体现在“新”，无论是小区内设施、还是房屋内部，都是全新的。

回到二手房。

论高新区品质二手房，百大国际花园必须拥有姓名。

小区比较大，占地约388亩，容积率1.29，绿化率47%。

一梯两户的6层洋房为主，楼梯房，已经有少量楼栋尝试安装电梯，如果普及到整个小区，能带动高楼层的二手房行情。

小区地势较高的地块是9层电梯房，三房户型为主，性价比更高一些。

（小高层所在地块位置还不错）

另外小区还有跃层和复式产品，产品类型多样，还有较多一楼带花园和顶楼赠送露台的房源。

（1楼带花园洋房，仅供参考，图片非挂牌房源）

具体来看优劣势，先看优势。

①低密社区，环境好。

1.29的容积率，在昆明三环内，新盘很难做到，仅地价成本一项，就意味着这样低密的小区只能在二手房里面找。（以低密为宣传重点的义承·金川府整体容积率是1.83）

小区正大门仅使用人行出口，车行入口封闭，导致大门口成为车辆停放区域，小区名字的彰显度不高。

正门对着中央广场，比较开阔，业主活动空间较大。也是因为路面太宽，树荫无法完全遮蔽道路，道路两侧有休息座椅。

小区环境好，灌木和草皮有修剪管理，乔木没有紧挨着楼栋。加上楼间距合适、南北通透板楼，即使是1楼房源，只要不在自家花园种植较密的爬藤植物，也有很好的采光条件。

②配套全。

小区内部靠近中央广场区域有一所幼儿园，比较方便。

另外，小区有独立楼栋作为运动场地，包括室内游泳馆和网球场。不过，这两个场馆不是业主专属，是对外经营的，不清楚业主使用是否会有优惠情况。

有利有弊吧，虽然对外经营的会所牺牲了小区业主的私密性和品质感，但是提高了利用率，减少闲置的风险。

外部配套上，小区周边商业氛围不错。除了社区底商外，1KM范围内还有西城COHO购物中心和金泰国际的商业配套。

今年小区划片的学校是高新一小海源校区，对口高新第一实验中学。（划片范围和对口学校以教体局公布为准，下文不再强调）

③业委会参与小区管理。

小区成立了业委会，重度参与小区管理。仅物业公司一项，就由业委会推动着从早期的云南百大物业，换成了金联科物业，后来又换成了星辉物业。

另外，业委会也参与到小区修剪树木、加装电梯、停车管理、监控设备升级等管理的方方面面。

再来看小区劣势：

①房龄15年+

小区房龄有16年了，暴露出一些老小区的问题。

首先是小区外立面，贴瓷砖的部分不显旧，但是浅色的涂料外墙就很容易显旧。

小区6层洋房是楼梯房，对于4层以上的房源来说，对老人居住可能不太友好。

（老小区很少有楼层标识的）

在业委会的推动下，2栋2单元在去年年底加装了电梯。其实这样的小区环境，老人应该会喜欢，如果能加装电梯，中高楼层在二手房市场上会更有优势。

（加装电梯代建租用模式比较常见 图源：百大国际花园小区业委会信息平台）

小区部分水景没有维持好，影响观感。

②小区大，部分楼栋到出口步行距离远。

前面提到，小区有388亩，虽然设置了5个出口，还是有部分楼栋离哪个出口都不近。

由于社区底商都在小区外围，可能买点生活用品和药品都需要骑电动车，虽然现在外卖方便，对年轻人来说送货上门比较方便，但是对老人来说可能便利性差了一点。

③停车位紧张，离地铁站步行距离超过1KM。

小区有地下车库+地面停车位+车库，但是停车位仍然紧张，车位租金约400-500元/月。

（路面停车位）

一方面是小区整体入住率高，另一方面在这里买房的业主大部分都不只拥有一辆车，这就导致小区前期规划的车位不能满足后期增长的需求。

离百大国际花园最近的地铁站是4号线海屯路站，超过1KM，不算近。

最后看一下户型，来看一个131㎡的一楼带花园户型：

（131㎡户型图 图源：贝壳找房）

三房两卫的设计，带两个阳台，南北通透，整体格局比较方正。主卧面积大，靠墙一面可打出整排柜子，两个次卧的面积也不算小，就是空间设计上比较狭长。

南向花园，从客厅阳台拉通到两个卧室，赠送面积约50~70㎡不等，总价在280w~300w左右。

与百大国际花园隔着一条科发路的另一个“花园”小区，就是中天花园。

项目销售时的一个宣传点就是：“不足25%的建筑密度却有着45.70%的绿化率，真正花园社区”。

容积率2.49，要高于百大国际花园，小区内部绿化覆盖确实不错，不过不像花园，更像小树林。

相较于高大的树木，绿化草皮则要稀疏很多，不过也有可能是近期补种的缘故。

小区共9栋小高层，两梯四户，建筑排布颇有讲究，研究员在楼栋分布图上画了红色虚线，是不是有点龙形奔腾的意思。

不过置身其中只觉得小区有点绕，比起寓意来，楼栋按照这样错开排布，能拉开楼间距，保证更多户型能实现南向的采光采阳。

来看看项目优劣势，先看优势：

①面积段跨度大，选择更多

小区二手房房源面积段从45㎡到125㎡，一室到四室都有得选。

45㎡一室一卫总价62万，96㎡三室两卫总价110万，125㎡跃层四室两卫带顶层露台总价175万。

和其他低密小区相比，入手门槛更低。不过，从居住纯粹性考虑，可能会流失部分改善型客户。

②房龄合适，外立面折旧度低

中天花园在2012年交房，房龄正好10年，目前小区二手房挂牌量较大。

中天花园2010年开盘时均价约6000元/㎡，目前二手房均价约1.2~1.3w/㎡，房价涨幅约108.3%。

对于房东来说，一方面10年时间也迎来了自身置换改善周期，另一方面，房价涨幅达到了一定峰值，出手比较划算。

对于购房者来说，小区房龄不算太大，在二手房难卖的背景下，房主入手价格不算很高，买方会有更大的议价空间。

小区建筑外立面是褐色，跑了这么多二手房，会发现如果是涂料或真石漆外立面，深色系会更不显旧。

③周边配套成熟

小区门口的下沉广场有一个大型生鲜超市，可以看到有很多老人进出买菜，比较方便。

（今年6月2日开业的约三千平米的生鲜超市）

另外，一路之隔还有融城园城茶马花街，餐饮店铺较多。

如果想逛商场，从小区步行到高新星光天地，也仅需10分钟。

小区西门附近是幼儿园，今年小学的划片范围也是高新一小海源校区。

再来看小区劣势：

①半封闭式小区

小区靠近科新路一侧有商用楼，和住宅之间的区隔不是很明显，导致小区管理上有疏漏，进出管理不严格，变成了一个半封闭式小区。

（小区外围有私立医院和办公楼）

尤其是商业1幢和8幢，有办公用房，离5幢和6幢的住宅较近，居住私密性受到一定影响。

②小区树木野蛮生长，影响采光

前面也提到，小区景观不像花园，像小树林。由于乔木类植物较多，且没有及时修剪，导致树木生长较高较密。

部分树木已经长到5层楼高，影响低楼层房源的采光采阳。

③物业一般

小区是中天物业，物业费1.65元/㎡/月。对于电梯房小区来说，物业费不算高。

但是管理上比较一般，除了上面提到的对绿植疏于管理之外，小区水景也没有正常维护。

（水池内部为雨水积水）

另外小区内有一楼业主把房源用作对外经营场所，也会一定程度上影响居住环境。

看一个中天花园110㎡的三室两厅两卫户型：

（110㎡户型图 图源：搜狐焦点网）

传统竖厅户型，主卧和两个次卧分布在客厅两侧，空间浪费比较少。

两个花园设计，其中南向的空中花园错层分布，奇数层从客厅开门进入，偶数层连接客厅，增加了阳台的层高，可以栽种比较高的植物。

这样的阳台设计，增加了封阳台的成本，一半以上业主都选择不封阳台。

这个小区比较适合刚需，有上学需求或者老人居住。

如果考虑居住环境，同时兼顾出行方便的话，棕榈泉花园离地铁站（4号线海屯路站）步行距离约580米，步行时间9分钟。

小区在景观上的一大特色就是大量使用棕榈科植物，无论是大门进来的中轴景观大道，还是楼栋前的绿化带，随处可见这种常绿乔木。

成排的棕榈科植物有独特的造景功能，枝干高大，树冠婆娑，别具风情。所以把一个树种发挥到极致，也能形成一种景观风格。

容积率1.74，绿化率36%，又是一个低密花园小区。和主城其他区域比，高新区真的不乏这种容积率小于2的小区。

先看小区优势：

①居住环境好。

除了棕榈树，小区还有大量乔木和爬藤类植物，使得整个小区环境比较清幽。

尤其是夏天，树荫遮蔽，还能时时听到鸟鸣和蝉鸣。

不过，这也使得小区在雨季的时候，地面比较潮湿。

②配套丰富

小区仅11栋11层的电梯房，不算大，但是内外配套比较丰富。

小区内有三人篮球场、羽毛球场和塑胶跑道，社区底商在小区外围。

步行距离不到200米，就有高新都林农贸市场，往南500多米就是高新星光天地，往北500多米就是恒大名都的华联超市，生活比较便利。

③南北通透电梯房

昆明部分老小区虽然环境好，但是苦于是楼梯房，如果不加装电梯，3楼以上房源就不太适合老人居住。

但是，棕榈泉花园均是电梯板楼，规避了这个问题。1T2/1T3/2T4，由于楼层不高，所以电梯等待时间也不长。

只是一个单元一部电梯的配置，也会产生一个问题，如果电梯检修，高楼层住户就会比较痛苦。

小区外有幼儿园，今年学校划片范围还是高新一小海源校区。

小区劣势也很明显：

①景观维护不够好

和前面中天花园一样，棕榈泉花园也存在一些树木过高，遮挡低楼层采光的问题。

另外，小区设置了多处水景。除了中央景观外，每栋楼前还有小桥流水的景观打造。

可惜，流水“不流”，使得部分水景变成死水，比较浑浊。原本的水景优势反而成了劣势。

②房龄15年左右二手房的通病

外立面，不展开说了，还是那个问题，浅色涂料显旧，部分瓷砖脱落。如果有业委会推动重新刷一下小区外墙，提升一下小区颜值，不说房价能涨多少，至少会更有竞争力。

（树林掩映，远看不觉得小区外立面有太大问题）

（近看就会发现浅色部分显黑，瓷砖有脱落）

还有就是小区停车位这种老问题，虽然有地下停车场，但是规划车位较少，停车不方便。

来看一个123㎡顶跃赠送露台的户型：

（123㎡户型图 图源：贝壳找房）

一层（11楼）和二层均有两个卧室，靠近厨房的次卧空间略小。每个空间都能自然采光，比较通透。

一层阳台视野开阔，无遮挡。顶楼露台赠送空间不算很大，不到10㎡，有墙面遮挡视线，利用起来反而有点鸡肋。

（从11楼阳台往外看，左侧是水逸康桥，右侧高层是恒大名都）

小区目前挂牌均价是1.3~1.4w/㎡，优势和劣势都不是很突出，在二手房市场竞争力不是很高。考虑到房龄，建议房主降低预期出手。

棕榈泉花园对面的水逸康桥，虽然是今天文章中唯一名字没有带“花园”的小区，但称得上真正的花园小区。

居住品质可以和百大国际花园一较高下，甚至在绿化上还略胜一筹（研究员个人观点）。

小区容积率1.68，绿化率41%，有洋房、小高层和叠拼产品，面积段跨度比较大，从79㎡两房到207㎡五房。

从小区平面图上可以看出，绿化景观呈带状分布，整个小区还有水系串联。实际看下来，景观是很不错的，水景就算了吧。

照例来看小区优劣势：

①景观大气，植物丰富

和前面提到的花园小区相比，有一个共同点——喜欢用棕榈科植物。

也有不同，水逸康桥的绿化更有层次感，而且在植物的选择上也更加多样，景观丰富度更高。包括但不限于各种蕨类植物、芭蕉科植物。

如果能学新小区那样，给各种树挂上铭牌，应该不出小区，就能教会小朋友认识许多植物。

②楼间距宽，采光好

小区一共只有13栋（部分楼栋有多个单元），每个楼栋之间有主体景观带相隔。本身楼层不高，楼间距又宽，就显得视野开阔，各个楼层的采光条件优越。

和中天花园那种小树林相比，水逸康桥错落有致的植物排布也能减少对低楼层房源的遮光影响。当然不排除有些树木实在长得太茂盛了，秋冬季能修剪一下可能会更好。

③周边配套全

小区就在棕榈泉花园对面，所以配套情况，两个小区差不多，不再重复。

相互比较的话，棕榈泉花园靠近恒大名都东区，所以离地铁站和农贸市场更近一点；水逸康桥更靠近恒大名都西区，离超市和融创春风十里公园更近。

劣势也是房龄15年左右的二手房都存在的一些问题，外立面老旧、停车难等。

（小高层外立面）

来看一个水逸康桥一楼带前后花园的户型：

（图源：贝壳找房）

这个户型是六层洋房的一楼，带前后花园，花园面积加起来有80㎡左右，采光都很不错。南北花园都可以单独做入户门，但是由于车辆无法进入这个区域，无法做车库。

室内客厅和其他区域是一个错层设计，三个卧室都比较大，主卧还能做衣帽间。但是考虑到这个户型有143㎡，仅做了三房两卫，有点浪费。

这个户型总价约320万（去年挂牌价是350万），相当于单价要到2.2w/㎡，花园部分的溢价还是比较明显。该小区小高层房源挂牌均价约1.3~1.4w/㎡，洋房不带花园或露台的单价则在1.5~1.6w/㎡。

——————

跑了一圈高新区的花园小区，发现过去开发商卖房就是卖居住环境。十几年前，昆明的教育资源还没有那么短缺，地铁线路也遥遥无期，大部分人买房就是为了改善居住环境，这反而让开发商能专注于小区内部景观打造，以及运动场所的配置。

可能没有高端会所，户型也落后了，但是一句“好住”，就是对居住属性的肯定。

买房无完美，看你怎么选。

END

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【春城楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】

点赞云南好房，一起买到好房！