LPR再降25BP，部分存量房贷利率有望降至3.3%
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果然，如大众所期盼那样，赶在存量房贷利率调整前，最新一期LPR迎来下调：
根据央行官网显示，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。
图源央行官网
相比上一期，1年期和5年期以上LPR均下调25个基点。
这也是继续今年7月以来，1年期LPR和5年期以上LPR的第二次“双降”。
结合即将在10月25日迎来调整的存量个人住房贷款利率，叠加效应将对市场产生重要影响。
先降为敬！LPR下调25BP
事实上，本次LPR下调已有先兆——10月18日，央行行长在参加2024金融街论坛年会上曾透露，10月21日公布的贷款市场报价利率(LPR)会下行0.2-0.25个百分点。
结果，应声落地的LPR直接下调0.25个百分点。
对照今年以来的LPR变化情况，5年期以上LPR已经是第三次调整，而且还是调降力度最大的一次。
昆明楼市整理/制图
自今年以来， 5年期以上LPR分别在2月份（下调25个基点）和7月份（下调10个基点）进行过调整。
算上本次调整，历经三次调整之后，5年期以上LPR已由今年1月时的4.2%下调至本次的3.6%，累计调降幅度已达60个基点。
而从施行LPR市场报价算起，五年多以来5年期以上LPR（2019年8月LPR为4.85%）累计下调幅度则为125个基点。
本次最新调整后，1年期LPR（3.1%）和5年期以上LPR（3.6%）均创下历史新低。
以5年期以上LPR来看，贷款总额100万元，等额本息30年，本次下调LPR之后每月月供减少约142元，房贷全周期内少还利息约5.1万元。
按照相关政策，以及本地实际执行情况，昆明最新的房贷利率如下：
首套住宅利率：3.05%（首付15%）
二套住宅利率：3.05%（首付15%）
住宅公积金首套利率：2.85%（首付20%）
住宅公积金二套利率：3.325%（首付20%)
这其中，关于二套住宅的利率情况，在此前文章《昆明已经没有二套房的说法了？》已经讲过，目前在利率方面也有操作为首套房的空间。
而在住房公积金方面，虽然10月17日昆明市发布新的政策，但仅将公积金贷款购买保障性住房的最低首付比例调整至15%，暂时未涉及商品住房方面的调整，因此，目前昆明首套房与二套房住房公积金贷款的首付比例仍为20%。
部分存量房贷利率有望降至3.3%
10月的LPR报价调整，与以往不同的一个特殊时间节点是，正好处于存量房贷利率调整之前。
这也就意味着，有一部分房贷用户正好能赶上最新的LPR与存量房贷利率的叠加调整。
虽然针对存量房贷利率调整，各银行早已公告并明确：本次调整不涉及LPR，仅调整加减点。即，统一调整为LPR-30BP。
但这里面，涉及重定价日为10月份的这一批贷款用户，是能同步下调LPR的。
也就是说，房贷重定价日为10月份的房贷用户，在11月份还款时，不仅LPR会按照最新的3.6%来执行，在存量房贷利率上面，也将享受到LPR（3.6%）-30BP=3.3%的较低利率。
这也是首批能享受到低至3.3%利率的存量房贷用户。
当然，10月25日存量房贷利率调整时，只能下调加点数的房贷用户也不用慌张，等待贷款的下一个重定价日到来，LPR也将会随之更新，说不定还有更低的利率出现。
从LPR与本次存量房贷利率调整的关系可以看到，以各自房贷当前LPR-30BP的方式来核减存量房贷利率，具有统一下调的普惠性。
而通过重定价日来调整LPR利率，则体现出渐进式调整存量房贷利率的思路。
此前，针对本轮存量房贷利率调整，央行行长曾提到，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
对此，有读者直言不讳：“说好的平均50个，又被谁给平均了，30个意思都没有……”
事实上，按照各自房贷当前LPR-30BP来调减存量房贷利率，确实存在被平均的情况。
因为，去年9月份那一轮存量房贷利率调整只针对首套房，而本次调整范围不仅包含首套房，同时还涉及二套及以上住房。
所以，也就不奇怪——在本月相关的文章留言中，反馈二套房贷利率畸高的读者比比皆是：
读者评论区留言
从读者的反馈中不难看出，昆明当前部分二套房贷利率目前仍高居5.4%左右。按照本次的调降规则，这些二套房的存量房贷利率下降幅度将接近100个基点。
对于这一群体而言，才是泼天的富贵。
个人住房贷款占比首超10%
随着本次LPR的“双降”，在完成本轮存量房贷利率调整之后，预测今年内LPR或将不会再降，金融端针对楼市的政策也将进入稳定期。
何以见得呢？
按照央行行长在2024金融街论坛年会上的说法，预计年底前视市场流动性情况，择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。
换句话说，在下调贷款利率之后，下一步将引导存款利率进一步下调，以保护银行息差稳定。
根据国家金融监督管理总局的数据显示，截至2024年6月末，我国商业银行净息差已经下降至1.54%，首次跌破1.6%关口。
伴随着本次LPR的下调，银行净息差收窄的压力还在进一步扩大。
而且，从时间上来看，在经历大的调整之后，即将到来的第四季度将主要以政策效果观察为主，金融端继续发力楼市的可能性相对也变小。
还有一个情况是，与楼市相关的金融数据出现改善的迹象。
央行公布的《2024年前三季度金融统计数据报告》显示，今年前三季度人民币贷款增加16.02万亿元，创下历史同期最高水平。
其中，前9月住户贷款新增1.94万亿元，占新增贷款总额约12.11%。住户贷款占比今年以来首次超过10%。
背后反映出的是，个人住房贷款上涨的现实。
本次下调LPR和即将到来的存量房贷利率调整叠加效果如何？以及一系列针对房地产的政策能否刺激楼市回暖，最终的政策效果如何，还需进一步观察。
但从未来看，在促进房地产市场止跌回稳的背景下，后续可能还会有更多的政策出台，也不排除明年LPR还将进一步调整的可能。
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