双塔豪宅盘也低至1万6了，昆明新房还有空间吗？
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第300期的问答如期推出，本次精选2024.8.16-2024.8.22的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。
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新房
1、云麓書苑140平米的多少钱能买到？户型如何？
答：新推的楼栋做了定制化精装，可选择不同装修风格，这一栋1.3w-1.5w可以买到，算下来140平米户型210w左右可以买到（端户单价更高一些）。
两梯四户的端户格局，户型是非常不错的：
餐客厅尺度约10.5米，四开间朝南，南北通透，动静分离的格局。餐客厅南北皆有采光，通风也不错，非常舒服的户型。
而且有独立的玄关，且入户大门不对着客厅和卧室走道。
现在可以到现场选房，建议实地感受一下会更好。
2、请问下万科桂语东方开盘价预计多少，对比现在会展的项目值得等待吗？
答：此前有消息说是常规的户型1.6~1.7万，也有一些小高层和跃层户型估计要2w以上，具体的价格以开发商的定价为标准。
设计上得房率比较高，个别户型几乎没有公摊面积了，所以按实得面积来计算的话还更有性价比一些。
这个地块在已经比较成熟的会展中心西侧，周边是500里的地块，同时还有十几层的小高层，楼顶设计有带露台的跃层户型，这两种产品在当前市场都不多，还是比较值得期待的。
3、向老师咨询一下，现在有好的初中学位的小区有哪些？娃明年初中，想看看机会。
答：可以选择能够空降读初中的学校（这里主要说新房，二手房的话具体问教育部门/学校）。
（1）支持初一空降的学校：
保利城一云大附中星耀喻昭学校，书香云海一云大附中附小，万科500里+公园城市—上海师范大学附属官渡实验学校（私立），润城—润城学校（私立），龙湖青雲赋/俊发俊云峰—云大附属星耀学校，中交碧桂园映像美庐一一昆十中等。
（2）新开初中的区域：
巫家坝新的初中今年9月首次开学（云师大实验），同时这个区域的小学今年9月才开到2年级，那也意味着现阶段不在本区域读小学也可以读新开的初中（但要满足人户一致），所以巫家坝的项目都可以看看。
但是也需注意，巫家坝片区现在招生情况还不够明确，此前是巫家坝片区新房、二手房、回迁房业主都能上（因为头几年招生的新学校不一定能招满）。
举个例子，这段时间有业主反映巫家坝南侧的某项目属于中闸社区，本来该项目卖地的时候是属于巫家坝内（按照巫家坝的土地成交价格来的，规划也属于巫家坝内），结果看业主反馈的说法这里难道是这个项目又不能享受巫家坝内部教育配套？
此处存疑，zf留言板也没有正面回应，需进一步落实。
所以后期当整个巫家坝入住率增高、小学报名人数增加，巫家坝内又新开多所小学，可能会按照划片范围来，比如xx路以南xx社区的，就上这个师大附小，xx路以北xx社区的，就上另一个某大附小。
4、请问一下，建投春城华府的价格还会降吗？那1.7w、1.8w的单价在这个地段，值得入手吗？会不会烂尾啊？以及交付品质这些。
答：一环位置、人民西路核心地段的地铁口、附近还有商圈，学校优势够强大，春城小学+昆二中，一次搞定小学+初中，能够结合这样核心地段+学校配套的项目不多。
所以1.7-1.8w能买入手是不错的。（当然这个价格只能买到中户，端户还是要2w多的）
它的硬指标不错，楼层密度不大，小区绿化面积规划不低，但也考验开发商交付和物业功力。（从公区配置上看它并非往豪宅、豪改设计上去靠，否则价格还得往上）
若对市中心地段有较高需求，小孩这几年要读书+有预算，可以选它。
5、300w预算，金茂府和巫家坝都看过，金茂不好的就是学校不方便一些，巫家坝那边大平层多不多，有没有推荐的，好像那边的大平层也是300万左右了。需要考虑学校。
答：若学校因素占比50%以上的话，那么金茂府不一定适合你。
若你不走书包房路线也可选它，金茂府毕竟在已经成熟的市中心，与巫家坝城建配套是两个完全不同的风格。
同样区域，300万预算还可将一环附近的春城华府纳入考虑，这个项目优势是地段+学校。
巫家坝可关注现阶段热销的中海寰宇天下，也可看二手房，中交金地、中南云境、西派国樾、绿地巫家坝壹号、万科翡翠、保利堂悦/天际、招商公园大道（有个170平米户型，配置不错，可以重点关注）等等。
另一提醒就是，巫家坝现阶段比较把稳的是总价较低的住宅（150万以内），一有学校托底，师大附小+初中全部能搞定，后期还要继续开学校，一手业主读完书后，二手转让这个价格段也有买家。
但若是300万这么大的总价，可能后期的流通性就不那么强了（若你长期自住则不需要考虑这个问题）。
6、小陈老师，锦粼天曜4幢143平268万带一个产权车位，值得入手吗，30层，最高32层。
答：锦粼天曜最近优惠力度还是很不错的，这个项目靠日新路，离双塔稍微比之前的锦粼天序更远一点（300米左右）。
同时户型也是很不错，客厅开间6.7米，做了横厅+大厨房的设计，南北双阳台，唯一缺点是公卫太靠内侧。
单价1.7w多确实很划算了，7月初的时候4栋同户型价格要280w。
若考虑双塔板块，且不着急住的话，也可以稍等今年还要上市的邦泰·璟和，价格没准也非常惊喜。
7、春城华府和汇德里、学宸府对比，哪个好一些，学校，交通方便，户型综合来看。
答：位置和学校最综合的话看春城华府，春城华府的地段优势更突出，但是这个是期房。
主要看学校的话汇德里，也兼顾一些位置，旁边也有商圈，生活还算方便，同时它是现房。
学宸府在这几个项目对比的话基本不占太大优势，芳草地学校+昆三中虽然也不赖，但对标另外两个项目的话还是逊色一些。
8、请问小编，山语桃源值得购买吗？
答：它的别墅院子够大，设计很好，同时内部交房也还可以，绿化和档次并不低。
二手房现在的价格，1楼端户，128平米洋房，带70平米院子，价格115万；别墅，296平米，花园150平米，报价435万，业主包税。
售楼部价格，工抵房源，洋房好楼层8500左右。
最大的缺点在于周边的市政设施实在太落后，还各种踢皮球，看你能不能接受。
9、滇池晴翠143平的户型，143万值得购买吗，娃娃上学，家里有老人。
答：还算不错，靠着环湖东路，临近各种湿地公园，比呈贡其他楼盘环境好一些。
同时也新签约了师大附属小学，预计2026年开学。
产品设计不错，户型设计蛮好的，同时前期交付也没有太大问题。（除了有一块边角用地绿化问题，业主之前有过小维权外）
对比这个价格，可以适当的等等看有没有其他优惠，也可以和邦泰悦九章对比一下，邦泰这边靠云大医院，同时离吾悦也近，更热闹些。
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二手房及其他
1、昆明近期有合适的别墅二手房推荐不？400以内，楼层不超过三层，花园大一些。
答：这个价格能买到花园大的二手别墅的话，要么房龄偏大要么位置稍偏，能否接受？
报价400w出头的，可以关注下滇池卫城艳澜湾，建筑风格上不显老（托斯卡纳风格建筑），同时小区配置和居住氛围都不错，生活方便，内部维护还可以，但缺点是院子60-80平米。
同样度假区范畴，靠近滇池大坝的，听涛雅苑、阳光海岸、滇池溪谷、滇池香缇等都有报价400多万的，但是有一定房龄，院子就不一定大小了。（听涛雅苑这里可以参考我们此前的文章：滇池度假区的这些洋房，已经跌去2000元/平米！）
若能接受经开区，果林湖畔的别墅400多万的可以买到小双拼或者联排的端户，花园就比较大了（100多平）。
若能接受呈贡区，倚澜苑、滇池星城等等都有带大花园的。
次新房中，东白沙河片区价格不高，2020~2022年交付的美的顺城府联排别墅也可看下，但有4层，二手报价450-500w之间（只是报价），前后花园80平米左右。同样的，这个区域也有不错的二手别墅，万科白沙润园等，报价也在400w多。
2、小陈，向你咨询下，世纪俊园房龄有点长了，学校也不好，单价9000元/㎡，给值得买？
答：北京路，2、4、5号线交汇站点火车北站旁边，位置好，好租。
你提到的9千一平的应该只是他的小户型（80多平米的两室这种），这个户型月租2000元左右。
房龄15年左右，但物业维护还可以。
如果有9k的房源，可以考虑，自住、出租都不差的。
3、谈谈保利玺樾，这个小区的二手房居高不下稳得很，但是目前看来价格并不便宜，基本要在个1.4左右。
答：跃层户型报价1.4-1.7w，平层户型报价1.2-1.4w，实际平层成交价1.2-1.3w。
价格谈不上稳得很，但确实不低。
一来这个盘一手销售的时候是2016年，保利玺樾（原中航玺樾）均价约9000-10000元/㎡，后期价格一路走高，跃层产品高于平层产品2000元/㎡左右。
二来项目还是次新房，2018年一期才交付，二期樾公馆地块2020年才交付。
高赠送的户型（尤其二手）在同年代的二手房小区中也确实稀缺，加之前期业主也还没到置换期，所以挂牌量也不算大。
整个小区容积率偏高，楼有点密，其他都还行。
4、青年说悦领域、佳品苑，哪个性价比更高一点？
答：青年说悦领越、佳品苑都是9000多的房价，青年说为安居房项目，佳品苑在售房源是原来别样幸福城后期的尾盘，总体上看，现阶段青年说处于北市区和谐世纪商圈范畴，生活更便利一些。
同样9k左右、总价70-80w的二手房选择其实不少，如前文提到的北京路世纪俊园、时光俊园，白云路附近金尚俊园、石闸立交旁边金色俊园，虽然都是筒子楼，但相对来说，物业维护不错，最重要是地段优势明显，生活方便。
5、我2022年2月在昆明购买一套期房（未婚、首套，购房合同贷款合同均只有我一个人名），2023年12月交房才具备缴纳契税条件。但这期间我结婚了，妻子名下有一套已办证的住宅。现在我打算交我这套房子的契税，税务认定我这是家庭名下的二套房，所以税率是2%。请问有被认定为首套房税率1.5%的可能性吗（也就是说契税认定的时间节点应该是签订购房合同的时间点而不是契税缴纳时间点）。
因为我看有些城市对我这种情况的处理方式是：按照签订购房合同的时间来判断是否为首套，这样是对购房人更有利的方式。
答：无法。
你现在只能按照2套来交契税。
按照签订购房合同的时间来判断为首套的话，只存在于你的妻子那套房还没有交契税办证的情况下。
6、想问一下昆明可以提取公积金做首付吗？
答：现在可以了。
相当于，是你去买售楼部买新房，然后交首付的时候对应划扣你公积金账户的钱给到开发商。
而不是，你提取出来xx万到自己口袋再去买房哈。（当然也有小伙伴用其他理由可以提取出来，租房之类）
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