房价一万左右 昆明主城对刚需最友好的区域在哪里？

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

导语

经开区多个楼盘房价在一万线边缘小心试探。

当然，特指项目开发比较密集的经开区黄土坡、清水片区。

毕竟，离主城更近，且有地铁4号线加持的羊甫片区二手房价格都在1.2-1.3w/㎡。

本文关键词：

1、  经开区置业优劣势

2、  经开区四盘连看

迎合刚需置业 价格是经开区王牌

说到经开区，有楼粉说自己一个昆明人，经开区到底是哪一片都搞不清楚。

这和行政区划有一定关系，昆明除了五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区，还另设3个国家级开发（度假）区，分别是昆明市国家级经济技术开发区、昆明市高新技术开发区、昆明市滇池旅游度假区。

抛开行政区划，经开区在地理位置上，一部分在官渡区，一部分在呈贡区。

从规划上看，经开区是一区八片，各个片区又有明显的功能区分。目前来看，石龙路两侧的清水片区和黄土坡片区颇受开发商青睐，多个品牌开发商纷纷溢价拿地，也可以看到对该片区未来的预期。

对于想要上车的刚需购房者而言，价格是非常敏感的因素。

（3月份昆明主城各区商品住宅成交均价数据来源：昆明克而瑞）

对比一下今年3月份昆明主城各区商品住宅成交均价，除呈贡外，其他区域都在1.5w+/㎡。经开区均价为9723元/㎡，还有不过万的房源可选。

经开区的项目满足了刚需购房者“买得起”的需求，和昆明其他片区相比，确实可以颁发一个“刚需友好型”的奖杯。

既然友好，自然也有许多购房者买账，而且经开区的置业热度可能超过很多人想象。

许多楼粉提出，来一期经开区楼盘介绍。满足你们！

此次踩盘我们去了经开区的几个新盘，除了美辰在3月20日首开外，其余三个新盘都还未首次开盘。

（此次踩盘路线）

位置上，美辰、旭辉新希望公元锦悦和中南·新城云樾在石龙路两侧；阳光城·文澜东方位于羊甫片区昆明学院旁。

产品上，美辰、旭辉新希望公元锦悦是小高层和洋房；中南·新城云樾规划了高层和洋房（目前仅推高层产品）；阳光城·文澜东方首推高层产品。

户型设计上，三房起步，不同于呈贡有许多毛坯产品，经开区目前在售的产品还是以精装为主。

配套上，中南·新城云樾可以读配套的师专附小，阳光城·文澜东方将规划建设2所幼儿园和1所小学（具体学校情况待定）。其他楼盘是共享经开区规划的配套，优点是规划配套比较多，缺点是兑现不由单个项目说了算。

（经开区清水片区、局部普照海子片区规划配套，图源《昆明经济技术开发区东部重点项目控制性详细规划批前公示》）

接下来，具体来看四个楼盘↓

点击阅读更多原创文章

美辰

美辰位于经开区石龙路西侧。

（石龙路）

石龙路两侧如此密集开发，除了巫家坝，大概只有这里了。想要在经开区买房的，可以对比周边多个项目。鉴于片区内公共交通不完善，建议自驾看房。

美辰总占地79.56亩，共规划13栋住宅和4万平米的商业。其中7栋是小高层，6栋是洋房。

3月20日项目首开，首推4#、5#、6#小高层和16#洋房。

4#、5#、6#是小高层，建面约88-119㎡，2T6户，共17-20层，均价约9000-10000元/㎡，精装交付，装修标准约1500元/㎡。

16#是洋房，建面约129㎡，1T2户2个单元，共11层，均价约11500元/㎡。

从售楼部贴出的特价房源来看，高层优惠后单价还未过万。

在售房源除了88㎡之外，都有样板间。

先看看129㎡的洋房户型。横厅设计，连接约7米的景观阳台，南北通透。四个房间都带飘窗，整体采光不错。

同样是四房设计的小高层119㎡户型，也是全明采光。户型动静分区，比较方正。

从样板间往外看，可以看到项目施工进度。

工作日上午10点，项目到访约4组。置业顾问称，周末日均到访50-60组，成交5-6套。

 旭辉新希望公元锦悦

和美辰一路之隔，就是公元锦悦。

美辰开发商有中梁地产集团、金科、旭辉集团。公园锦悦开发商是旭辉集团和新希望地产。两个项目开发商都有旭辉集团，不仅项目挨着，产品设计也差不多。

公元锦悦和呈黄路之间隔了一个美辰，一定程度上隔掉一些主路的灰尘和噪音（目测呈黄路大车较多）。两者相比，公元锦悦的居住环境更佳。

从区域规划来看，公元锦悦项目北侧规划有一所约500个床位的综合医院。除了项目内部自带的幼儿园之外，项目周边还规划有36班完小、24班小学、12班中学和15班完中。

公元锦悦占地70亩左右（和美辰差不多），容积率为2.5，绿地率为40%。

（项目规划图）

公元锦悦规划有14栋住宅（6栋小高层+8栋洋房），楼栋采用交错式排布，使楼栋之间形成院落式的空间，提升了居住舒适度。

项目预计4月底首开，首推2#、3#小高层和13#洋房。

2#、3#是小高层，建面约88-115㎡，2T6户，均价约9500-10500元/㎡，精装交付，装修标准约1800元/㎡。

13#是洋房，建面约121㎡，1T2户，共9/11层3个单元，均价约10800-12000元/㎡。

先看建面约88㎡的户型，位于小高层楼栋的端户，是一个三房户型。

只用看这三个卧室，均是带飘窗的设计，没有因为要最大程度利用空间而牺牲采光和舒适度。因为飘窗是不计入产权面积，也提高了该户型的得房率。

115㎡做了四房，格局方正，动静分区，景观阳台约6.6米。这样的小高层产品，还充分考虑了一步到位的刚需需求，二胎家庭也可以考虑。

施工进度上，和美辰差不多。

工作日上午11点，项目客户到访约6组，和美辰项目客户有重叠。置业顾问称，项目以地缘性客户为主，在机场、呈贡、螺蛳湾和建工新城这边工作的购房者较多，周末两天能有300多组到访。

 中南·新城云樾

中南·新城云樾在石龙路东侧，目前和新城和樾共用一个售楼部。

项目和新城琅樾、新城和樾一样，可以享受师专附小公立学位。

项目总占地48亩，配套1300㎡的商业街和6800㎡的生鲜超市，规划了13栋住宅（6栋高层+7栋洋房）。

预计4月底或5月中旬开盘，首推5#、7#高层产品，建面约89㎡、98㎡的三房，2T6户，22-27层，预计均价约9600-10500元/㎡，精装交付，装修标准约1300元/㎡。

89㎡的三房，没有多余的走廊，户型方正，动静分离。因为是端户，所以能做到明厨明卫。

仅主卧带飘窗，两个次卧面积较小，不过其中一个连通阳台，采光没有问题。

98㎡的户型就要宽绰一些，主卧能做到套房设计，三面宽朝南，户型方正通透。

从售楼部出来，可以看到对面的保利·阳光城·翡丽公园和旭辉·金科·春夏里。因为不是工地，感觉居住氛围在慢慢出来。

 （售楼部对面日渐成熟的居住氛围，不是中南·新城云樾对面，项目在石龙路东侧）

 阳光城·文澜东方

阳光城·文澜东方项目位于昆明学院北侧大学路旁。

（大学路）

相比前面3个项目，阳光城·文澜东方所在的羊甫片区区位优势更强。

项目在昆明学院旁，已经是开发多年的成熟片区。离地铁4号线羊甫头站直线距离约1.5公里，交通便利。

项目占地235亩左右，容积率3.44，建筑密度约21%，绿地率40%。项目规划分两期开发，共有28栋，一期住宅用地共有12栋。回迁地块和一期地块有一所规划学校隔开。

阳光城·文澜东方预计5月底首开，首推6#、7#，建面约88-118㎡，都是三房设计，3T6户，共31/34层，预计均价约1.4w/㎡，精装交付，装修标准约1500元/㎡。

来看一下项目主推的户型——118㎡，确实有特点。

客厅面宽4.5米，外接7.6米阳台，除了阳台之外，在餐厅旁边还有超过2米长的飘窗设计。

因为是端户，保证了双景采光，确实通透大气。

96㎡的户型三面宽朝南，景观阳台约6.1米，主卧套房设计，居住舒适度不错。

从这次踩盘来看，刚需置业主流户型是三房，88㎡起步。我们算一下，88㎡，单价9800元/㎡，按照首套房首付二成，首付约17万元，月供约3003元。

不过，经开区项目既然已经在万元线疯狂试探，房价全面进入“万元时代”也近在眼前了。

注：文中实拍图均由小编4月20日实地拍摄。

购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）

推荐阅读

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【昆明楼市六点半】、小程序【春城楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房loushi0871】【昆明楼市文锋 wenfengshuofang】

留言美三代，点赞富一生！