昆明的土地市场变天了
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导语：
7月15日，昆明举办了本年度的储备土地推介会。这一办会时间，相较去年时晚了半个月。
不仅仅是推介会姗姗来迟，推介的土地数量也滑落至了近五年的最低点，1600亩左右的推介土地面积，相较2020年时同比跌去了7成以上。
2016年以来历年昆明储备土地推介会涉及土地面积情况
种种迹象都表明，今年的昆明土地市场，正在发生某些变化。
先来聊聊推介会的情况。
当天总计推介了21宗合计约1655亩的土地，分布于五华、盘龙、官渡、呈贡与晋宁五区，主城中的西山缺席了本次推介会。
2021年度本地储备土地推介情况，昆明楼市汇总制图
推介土地量大减，自然造成推介会的看点寥寥。例如巫家坝区域虽然有多达6宗新地块面世，但半数都为商业商务用地，其余3宗也都为商住混合用地，未来可能新增的住房供应其实很有限。
再例如位于西北片区普吉街道，编号KCWH2018-7-A1，面积54亩的商业用地，已经是本地市场上沉浮多年的老面孔了。
西北新城这两宗土地也算是“老大难”了
这一地块最早于2019年10月时与另一宗编号KCWH2018-14-A1的居住用地共同挂牌，但到期后因报名人数不足而流拍。两宗地块同时参与了去年的土地推介，其中居住用地于10月时二次挂牌，自降身价1.2亿元搭档另一宗商业用地但再次流拍。
直到年底时，其第三次挂牌才被中南旗下的云南亿鸿房地产开发有限公司以底价收入囊中——顺带一提，这一项目备案名为中南和安花园，目前已在建中。而编号KCWH2018-7-A1的商业用地，至今还是名花无主。
推介会不多的值得关注的亮点，可能是苏家村的旧城改造以及国贸拆迁了。
位于盘龙拓东片区的苏家村旧城改建项目A2-2号地块，为9.02亩的商住混合用地。这一地块的亮相，可能意味着苏家村城改在未来将有新进展。
苏家村旧城改建项目A2-2号地块位置示意
实际上，位于拓东体育馆东北侧的苏家村及东站新村城改之前就已启动，包括A2地块一期的回迁房相关建设工作，已由昆明盘江置业有限公司介入。
去年的昆明《城市更新改造行动计划》中，盘龙区上报了苏家村及东站新村的城改推进情况，计划今年内完成拆迁，并在明年完成土地交易，整体到2024年完成改造。
去年公布的昆明《城市更新改造行动计划》中，苏家村赫然在列
此次相关土地亮相推介会，算是打响了相关区域全面城改的前哨战。而这一位于一环内、地铁3号线旁的项目，必然会在未来受到市场重点关注。
国贸的情况则关联到关上国贸编号KCGD2021-15，占地144.08亩的居住用地。根据相关卫星影像图显示，其正是目前的关上国际会展中心用地。
关上国贸地块的亮相，意味着国贸将部分拆迁改建为住宅小区
其实，国贸拆迁的消息之前便已传出。
今年5月时国贸片区启动了城市设计、控规调整等方案的招标，其涉及的范围北至二环快线A线，西至春城路，南至国贸路，东至宝海路、关兴路、海明路，正好将老会展中心囊括其中。当时便有猜测这可能意味着国贸将拆。
如今土地推介会进一步披露的信息是，会展中心展馆区也即图示的部分将拆除，老国贸中心部分保留。这一曾举办过众多重要展会的中心，部分将在未来变身住宅小区。
单是土地推介会的举办时间推迟与推介土地数量的减少，其实并不能说明什么。但联系上半年昆明的土地成交供应情况以及各种官方动作，就显得耐人寻味了。
根据克而瑞的统计数据显示，上半年昆明主城五区供应土地38宗、占地面积65.37万方，成交33宗、占地面积61.26万方，各项数据基本都跌至了近五年同期的最低点。
近五年上半年昆明土地成交情况，数据来源克而瑞，仅统计市内五区商、住、办、综合土地，昆明楼市制图
相较于商品房各类数据的下滑，昆明土地市场的受挫情况可谓更为猛烈。而背后，是来自政府部门的有意控制。
这一判断的依据首先来自本地的年度国有建设用地供应计划。
按照惯例及国土部相关规定，地方需于6月底前公布当年的土地供应计划。过去两年昆明均是在3-4月时公布了当年计划，但今年的供地计划却迟迟未至。
在今年4月时，包括主城各区在内的17个区县公布了各自的年度住宅用地供应计划。但这其中存在两个问题：
一是富民、安宁两地至今仍未公布年度供地计划；二是部分行政区公布的用地计划只涉及了住宅用地情况，其公开的信息可能并不完整。
2021年度昆明国有建设用地供应计划不完全统计，数据来源各区县市人民政府网站，点击可查看大图，昆明楼市汇总制图
不过，即使只结合已有数据，还是能发现一些端倪：今年已公开供地计划的17个区，总计将供应1075.46公顷用地，其中关键的住宅用地约562.78公顷。
相较2019与2020年时2000公顷+的数据，这一计划供地总量接近腰斩；而17个区过去两年的住宅用地计划供应量分别为1023.43公顷和733.19公顷。这也就意味着今年昆明整体的供地计划规模进一步收窄，一定程度上解释了上半年土地供应成交量的下滑。
另一个依据，则是本地相关职能部门开始在土地存量端有频繁动作。
昆明所有的区县市，从今年起开始密集以季度为单位，统计未动工、已动工未竣工以及未销售的存量住宅土地情况，并持续进行公开公示。
包括富民和安宁这样的地区，虽然年度供地计划迟迟未公布，但存量土地统计可没落下。
截至今年二季度昆明各区存量住宅用地情况，数据来源各区县市人民政府网站，昆明楼市汇总制图
从数据来看，截至今年二季度，整个昆明仅未动工的存量住宅用地面积便接近1000公顷，约合1.5万亩；这约等于近五年最高峰时，整个2019年本地的土地新增供应面积。
到这答案其实已经比较明显了，本地相关职能部门有意在今年上半年收紧土地供应，未来其可能更多在存量端督促应建未建项目开工，以加快存量土地与商品房的去化。
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昆明土地市场上半年的这些异动，很难不让人联想到今年全国土地政策层面的两项新政：一是将国有土地使用权出让收入划转税务部门征收，二是22城试点供地三集中。
先来聊聊第一点。
之前这一政策出炉时，有的解读认为日后地方卖地收入将收归中央，这显然并不准确。
之前的土地新政对昆明市场也多少有些影响
相关文件中，确实有“以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入，由税务部门负责征缴入库”的提法，其意味着未来地方卖地收入中，可能有部分资金要上缴中央。
但是，具体该上缴多少，还是基于现有的国库集中收缴制度等规定，并不会对地方收入有太大影响。本质上其实是中央警醒地方过去应缴欠缴的款项该清清账了，以后也别拖泥带水了。
这一政策真正核心的目的，其实是使得中央能够掌握各地的土地买卖详情，以便于后续进一步的土地政策调控与统一管理。说白了，中央真正想要的，是各地土地市场运行的真实信息情况。
这件事其实有另一个相似的例子，那便是近年来全国对ETC的大力推行。
过去，高速收费全由地方掌控，收多收少都是地方说了算，相信大家应该多少都看过类似某某道路建成多年依旧亏损的新闻报道。
但当ETC数据联网后，相关部门再这么一看，好嘛，有的号称多年亏损的道路，这一年下来的收费不说盆满钵满也差不了多少。发现了吗，ETC普及后，有的地方高速收费开始降价打折了。
土地新政的出发点也是类似的。
过去、现在以及未来一段时间，卖地收入都会是地方财政的一大重要组成部分，但这种状态显然不能长久；中央想要在未来的某个时间扭转这一状况，那第一步就是先通过税务系统，掌握各地实际的卖地情况，才能因城施策制定具体的规定。
从这一角度再来看前面本地的存量土地信息统计和公示，相信能有不一样的收获。
昆明官渡存量住宅用地分布情况，图源昆明自然资源和规划局
再来聊第二点。
22城试点供地三集中，从入列城市的市场面表现来看，未来这一政策大概率也是要推广到全国的。
换言之，昆明本地施行供地三集中政策，很可能只是个时间早晚的问题。而具体政策的科学制定和施行，基础其实也是对相关信息的收拢掌握。
在这一背景下，本地适当缩减上半年的土地供应，就有了两方面的作用：
一是为市场适当降温，能给职能部门腾出更多的空间时间，专心进行基础的信息收集和整理工作；二则是应对其他城市集中供地可能带来的连锁反应，挤出本地土地市场的水分。
这其中第二点可能有些难以理解，其逻辑是这样的：
试点集中供地的城市中，大半都是房企重点布局的核心城市，今年又是首次执行相关政策，这意味着房企在制定相关拿地计划时，需要提前归集资金，并且其对新政的效果、影响评估，也需要时间来形成结论。
这也就意味着，全国性房企在昆明这样的非试点城市的拿地投入和意愿，在年内可能会被拉低。而从本地职能部门的视角来看，很容易得出这样的结论：与其挂出那么多的地没人买，不如缩减供地量，与人方便也与己方便。
22城首轮集中供地情况，图源中国房地产报
这一推论并非全是臆测，因为有数据提供佐证：
根据克而瑞统计的昆明半年度土地成交情况显示，2019年和2020年上半年，本地的土地流拍率分别为27%和44%，而今年上半年这一数字仅有13%。
这并不难理解——当供地量较大时，房企可能更多挑挑拣拣，不好的地坚决不拿；但当供地量大幅缩减后，考虑到新项目的推进建设需求，可能以往那些条件不算非常好的地块，房企也不得不拿了。
当然，上述的论断和分析，更多还是一家之言，该采信多少由您自行判断。
能够确定的一点是，对昆明而言，土地层面的这些变化如果演化为长期态势，对后市带来的一个显著影响，将会是促使本地市场进入存量竞争的状态。
换言之，谁握有更多的土储，谁在本地更有能力积极参与到城市更新改造中，谁就将在接下来的市场上更为从容，也更有发言权。这将决定未来一段时间昆明的新房市场格局走势。
到这答案其实已经很明显了，我们将克而瑞统计的2020年及今年上半年本地房企土储情况在这一并放出来：
今年上半年本地主城拿地主力房企，及截至去年的昆明房企土储TOP10，图均来源克而瑞
发现了吧，今年上半年土地成交的低迷，使得之前的企业土储成为了决定市场走向的关键；而排名靠前的依旧是那几个老面孔，未来本地的市场格局，大概率不会有大的变动。
可能存在变数的一是城投，这家企业当前面临的困境和其大量的土储，可能会在未来给本地市场平添几分波澜；二是碧桂园，近期一些坊间传言，还留待时间验证。
不过这倒不见得是件坏事，毕竟如果未来一两年的市场能一眼望到头，乐趣也就少了很多，对吧？
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