因市而变，昆明开发商开始行动了？

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导语：

刚过去的7月，昆明市场打折的项目从单一楼盘蔓延到了房企层面，以价换量的做法愈演愈烈，而市场的供给端，也呈现出收缩的趋势。

在政策的作用下，未来的市场或将更加扑朔迷离。

NO.1 打折促销，从单个楼盘向企业层面蔓延

昆明的房价太敏感了！

6月份由北市区公寓大幅降价“甩货”引发的市场震动迅速波及开来，使得昆明6月房价环比跌幅达到了全国第一。

要知道，在今年4月份，昆明房价环比增速还挤进全国第三。

体现在房价上的“过山车”行情，里面虽然有滇池保护问题的影响，但从市场层面看，已经有些风声鹤唳了。

相比较而言，虽然早在今年3月就有公寓半价的情况出现，但似乎影响并没有6月份这一波明显。而且，虽然今年上半年也不乏优惠促销的情况出现，但多是以项目为主的单点行为。

而到今年7月就有些不一样了，无论是优惠促销的力度，还是影响面都要更广。市场也从单个项目的打折促销向房企层面蔓延。

就在今年7月，某园携旗下项目采用6盘联动的方式，每个项目推出6套特价房源，开启了以企业为主导的规模化打折促销的热潮，项目整体优惠力度达到18-110w不等，甚至出现带装修洋房约1.2w/㎡的价格，这比之前正常销售的价格，足足少了约2000元/㎡。

而昆明本土的房企也不甘示弱。在7月中，该企业旗下的6个项目都以“特价”的方式，谋求在市场中去化。比如北市区某项目，正常售价在1.7-2w/㎡之间，在推出的特价房中，甚至有个别房源单价低至1.38w/㎡左右，着实令人惊讶。

当然，特价房也有特别的一面，开发商的常规超操作是拿出楼层/朝向/户型较差的房源来做特价，但即便如此，低于正常销售起价3000多元/㎡，这样的优惠幅度不免有些夸张。

类似同一个开发商旗下多个项目在打折促销的，还有某城分别位于西市区和经开区的项目，项目给出的价格低于此前正常销售价格4000+元/㎡，引起市场一片哗然。

多盘联动，以价换量的市场竞争，已然在7月份，由房企领衔席卷开来。

这样的市场环境，也在消费端引发了相应的连锁反应。

地方领导留言板有网友反映，6月份在晋宁买的房产，不到一个月降了二三十万。7月份类似这样因降价产生维权的情况不在少数。

△图源地方领导留言板

在一系列组合政策的管控下，日子不太好过的开发商，想以价换量迅速出货，不料，还要应付老业主的“声讨”，可想而知开发商是有多难。

NO.2 政策加码，房企或将雪上加霜

更加令房企雪上加霜的是，7月份，又有两个影响房地产行业的政策接踵而来。

一个是7月中旬，八部门联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，计划用3年时间整治房地产市场违法违规行为，将从交付、买卖、物业、租赁等多个方面进行整治。

△图源住建部官网

按照政策释放出的信息，目前在昆明常见的延期交房、交付质量差、虚假宣传、捆绑车位销售等情况，在未来3年都将成为整治的对象。

另外一则消息是，据财联社曝出的“重点房企买地金额被纳入监管：不得超过年销售额40%，包含收并购支出。”这一举措无疑将进一步倒逼“三道红线”试点的几十家房企继续降低金融杠杆。

△图源财联社官网

单以拿地来说，拿地金额与年销售金额挂钩，意味着如果房企今年卖得不好，回款达不到预期，即便是想拿地，也只是有心无力，只能被迫接受市场份额萎缩的现实。

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NO.3 市场调整，供给端缩量超一半

开发商除了努力营销去化，似乎在供给端也做出了一些调整。

从7月份昆明市场的供应来看，主城5区有17个项目拿到预售许可证，向市场推出4031套住宅房源，与6月8868套相比，环比下跌54.5%；与去年同期6869套相比，同比下跌了41.3%。

△数据来源：昆明房产信息网/昆明楼市整理制图

昆明市场7月份供应出现大幅下降，虽然不能确定是否是因为开发商对于市场信心不足，申领预售证积极性降低的原因，但就市场而言，供应减少，无疑是有利于存量消化的。

我们再从另一个维度看，7月份，昆明市场仅有8个项目过规，其中包含3个公租房项目，以及保利春湖国际生态城的学校和金尚俊园二期商业项目，实际上，商品住宅过规项目仅有3个，对于后续市场的新盘供应而言，确实有些少的可怜。

△数据来源：昆明自然资源和规划局/昆明楼市整理制图

据不完全统计，今年1-7月，昆明市场上一共有37个住宅项目拿到规划许可证。对照7月份的过规项目，只占到了前7月总量的8.1%。即便是相比3-4月份昆明近20个住宅项目过规，7月份过规项目数量已经大幅减少。

按照获取规划许可的程序，在项目拿地之后，根据用地指标，开发商需要将项目规划设计图提交规划局报批，审批通过之后，项目才能拿到施工许可证进行施工建设。

而在这个过程中，其实开发商是申报的主体，因此，过规项目的骤降，不排除开发商就时下行情做出调整的可能。比如，延缓报规，推迟上新等等操作。

事实上，从昆明市场的实际来看，此前不少预计7月入市的纯新盘，都出现了跳票的情况。比如，之前计划在7月份推出的春城玖號，由于还没有拿到预售证没能如期销售；而美的北京路9号最开始说计划6月底开盘，但到现在变成了开盘时间待定。

实际上，7月如期拿证并销售的纯新项目，只有大华锦绣山海和俊发俊尚峰正式销售，而且从拿证的时间来看，其实是踩着7月的尾巴的。

综合来看，供应量的缩减，能为市场提供喘息的机会，但从市场的反馈来看，要重拾市场信心，也是需要一定时间的。

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