前8月昆明房价累计环比上涨1.2%

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国家统计局发布的最新房价变动数据显示，8月昆明新房价格环比下跌0.4%，同比上涨2.4%。

图源国家统计局官网

从数据对比上来看，昆明新房价格继今年6月环比下跌0.8%之后，下跌的势能正逐渐减弱，呈现出跌幅持续收窄的态势。

（一）前8月昆明新房价格累计环比上涨1.2%

在统据的70个大中城市房价变动情况中，8月新房价格环比上涨的有46个，环比下跌的有20个，持平的仅有贵阳、扬州、安庆、宜昌等4个城市。

相比7月，8月份全国新房价格环比下跌和持续的城市增多。具体到城市看，8月深圳新房价格涨幅最大，环比上涨1%，而唐山和秦皇岛环比跌幅最大，下跌0.6%。

就昆明而言，8月新房价格环比下跌0.4%。相比6月（下跌0.8%）和7月（下跌0.5%），环比跌幅持续收窄。

昆明楼市/制表

这也是在今年6月昆明新房价格大跌之后，连续两月出现跌幅缩小的情况。

而从今年以来新房的环比涨幅看，截止8月，新房环比累计涨幅为1.2%。意味着相比去年底，昆明新房价格实际上是上涨的。

在同比方面，昆明新房价格涨幅继续回落。

从统计数据可以看出，自今年5月以来，昆明新房价格同比涨幅进入下行通道，虽然8月同比涨幅仅有2.4%，但相比去年同期，仍然维持着正增长水平。

也就是说，昆明新房价格虽然出现下跌，但远没有跌到去年同期的房价水平。而且，对照历史数据可以发现，这已经是昆明房价同比连续第63个月上涨了。

相比新房，昆明二手房的价格波动要更大一些。

从环比来看，8月份昆明二手房价格下跌0.6%，跌幅继续扩大。

昆明楼市/制图

对照统计数据可以看到，昆明二手房价格环比跌幅在7月份出现回调之后，8月跌幅再度变大。

这也从一个侧面说明，二手房市场的影响因素相比新房更多。特别是自8月以来，部分银行对二手房停贷，对整个二手房市场成交的影响更加直接。

同样从二手房的环比涨幅来看，截止8月，昆明二手房环比累计涨幅为1%。相比去年底，今年以来卖出的二手房在价格上仍有一定的溢价。

在同比方面，昆明二手房价格自今年5月开始下跌，并呈现出持续下跌的趋势，但整体上，8月份同比2.4%的涨幅，相比去年同期，在价格上仍然维持着一定的回报空间。

（二）昆明市场主流产品受竞争挤压溢价较弱

从价格分类数据来看，8月昆明新房价格指数中，90㎡及以下面积价格环比下跌0.4%，90-144㎡面积价格环比下跌0.5%，144㎡以上面积价格下跌0.3%。

虽然各面积段价格环比均有下跌，但整个来看，8月昆明新房价格环比降幅的收窄，主要得益于90㎡及以下和144㎡以上面积段成交价格的回升。

由此，也可以看出，在震荡的市场行情下，昆明购房者的选择有着比较明显的分化。

昆明楼市/制图

就各面积段今年以来的表现来看，90㎡及以下户型环比累计涨幅1.7%，仍然是昆明市场上溢价能力最强的产品；相比之下，昆明市场90-144㎡的户型产品却不太卖得起价，其环比累计涨幅仅有0.9%，在三个类别中，溢价能力最弱。

不过，对照昆明市场来看，刚改/首改仍然是市场的消费主流，这从在售项目销售的产品面积就可以窥见。因此，在整个市场都在迎合改善需求的情况下，项目间的竞争在震动的市场中更加白热化，由此带来的同质化产品价格让渡，也就不是什么奇怪的事情了。

毕竟，市场上一抓一大把的刚改/首改产品，开发商为了活下去，做出一定的妥协也是情理之中的事。

相比之下，昆明二手房分类价格与新房的差异性就比较大了。

8月昆明二手房分类价格指数中，只有90-144㎡的价格环比跌幅在减少，另外两个面积段的成交价格环比跌幅仍在扩大。

昆明楼市/制图

同样，我们从今年以来昆明各面积段二手房的表现来看，90-144㎡户型价格环比累计上涨2%，是溢价能力最强的二手房面积段；而144㎡以上的户型价格环比累计下跌0.9%，是二手房中最不抗跌的面积段产品，也是唯一一个今年以来环比累计涨幅出现负增长的户型。

也就意味着，相比去年底，今年以来卖出的144㎡以上户型在价格上缩水比较严重，有的房主可能是亏着卖的。

对应到实际的二手房市场，其实，这呈现出的是“老破大”二手房当前遭遇的窘境。

特别是在政策趋向教育公平化的当下，可能出现学区的不确定性，更使得这类面积大，总价相对较高的房源，在二手房市场中将更加没落。

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（三）昆明市场什么样的项目卖得好？

通过前面的数据，其实已经把昆明市场呈现出的分化展现得很直白了。

而回到市场来具体地看，在信贷持续收紧的当下，买不买房的决定性因素已然回归到买不买得起这个核心的问题。

有购房预算，但受银行信贷影响买不起大房子的群体，可能还有小户型这个退而求其次的选择；而完全不屑于依靠银行贷款买房的土豪，无论是出于追求品质的改善，还是寻求资产保值，在市场中随时都可以开启买买买模式。

反而比较尴尬的是，卡在中间的诸如刚需/置换的群体。刚需群体如果没有银行贷款的支持，几乎等同于堵住了买房的路，想跨又跨不进去；而置换群体呢？要出售的房源被动的被银行贷款不友好锁死，想动又动不了。

更可怕的是，市场上频现的价格腰斩的公寓，不断的透支着市场的购买力，稀释着住宅消费的需求。

这就是现实中，昆明市场的模样。

当然，无论市场如何，有需求的人始终还是会买，而开发商同样还要正常的销售。不同的是，在买与买之间，什么样的房子能搭起一拍即合的桥梁。

我们根据昆明锐理统计的今年前8月昆明主城区商品住宅成交面积TOP10项目来看，项目对应的产品和价格，其实表现出的共性是：性价比。

图源昆明锐理

通过项目对照不难发现，从区位上看，今年前8月成交面积TOP10的项目都不算差，即便位置稍差一点的项目，比如呈贡的项目，要么在通过产品来弥补短板，要么通过价格匹配来凸显优势。

而且，整体来看，各项目或多或少都有自身吸引人的亮点，关键是叫价不浮夸，综合各维度呈现的均好性普遍都比较高。

或许，这是这些项目能在动荡的市场中，取得较好的销售成绩的重要原因。

回归到今天的主题——房价，我们不妨带入问一问：你的价格与产品匹配吗？

这或许是，在更趋理性的市场环境下，每一个想要打动购房者的开发商，需要先弄清楚的一个现实的问题。

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