昆明有楼盘叫价4万！3月该关注哪些纯新盘？
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导语：
3月，又该看新项目了。
本文涉及项目：
1、大华·翠湖映开放城市展厅
2、远大·翠湖春境户型产品已公开
3、中铁诺德·央玺春风即将首开
大华·翠湖映
偶然间来到翠湖，发现翠湖宾馆门口，大华·翠湖映的城市展厅已经开放了。（正式开放是3月10日，只不过前几天就已经可以接待了）
不得不说，选翠湖宾馆这个展厅位置，大华实在是太聪明了。
再来说说项目本身。
大华·翠湖映接手的原莲花池国际商贸城/志远城市综合体后续用地（2011年的单价地王项目），住宅用地约20亩，商业用地约31亩。
位置奇佳，传统一环+高校云集+地铁口+公园配套，集合了城市成熟配套、人文氛围、便利通勤和高绿化居住氛围四重因素。
具体位置看下图：
自带12万方商业（两栋写字楼+盒子商业），项目商业有可能会与地铁4号线小菜园站联通（具体待定，开发商暂未公布正式规划），将在很大程度上弥补一二一/翠湖板块缺少集中商业的现状。
（商业效果图，图源昆明市规划局）
这也是与其他几个翠湖盘最大的差异所在。
工作人员表示有大概率会签约莲华小学（或划片入内，具体待定），若真能如此，那该项目的价值点又增加了一个。
当然位置上也有一小处缺点，东侧280米左右为小菜园立交桥。
再来看规划图：
根据昆明市自然资源和规划局公布的规划许可证上显示，两梯两户，总高16~22层，只有6栋住宅，仅有227套房源。（并且我们推测单层层高应该是超过3米了）
容积率2.88，这个数据比较不错了。
（楼间距约17/18/19米，最宽的约43米，好在楼层并不高，且为错落式排列）
在展厅现场，置业顾问透露户型面积为143-285平的大平层，参考同片区碧桂园翠湖云顶（最小133平米）、翠湖一品（最小37平米），大华翠湖映的最小面积达到143平米，购房门槛更高。
大华翠湖映143~183平米产品将采用4000~5000元/平米的装标（具体还没最终确定，待定），285平米装标可能上万，故价格上应该会比周围另几个翠湖盘（均为毛坯）更高。
价格还没确定，按照置业顾问个人预估的价格，143平米户型2.8~3.2w，183平米户型3~3.5w，最大户型285平米因装标更高，可能在4w+。（具体还没最终确定，待定，仅为前期预估）
远大·翠湖春境
与大华翠湖映仅有50多亩不同的是，远大翠湖春境作为麻园城中村改造项目，整体规划更为宏大一些，项目整个旧改范围约587亩用地。
实际可以这样理解，远大翠湖春境界为麻园城改项目的2期（麻园城改项目1期为尚源郦城）。
作为近几年二环内少有的大体量的城改项目，远大翠湖春境肩负着激活整个麻园板块的重任。
位置上，处于二环西路与滇缅大道之间，通达性非常不错，又兼得翠湖、云艺、麻园、滇越铁路的人文艺术气息。
但距离翠湖直线距离2.5公里左右，并不算太近。
项目通过官方公众号公布了正式案名和户型信息，但暂未开放展厅/售楼部。从开发商已经释放的宣传资料来看，该项目设计有1800平米左右的香樟古树林、米轨文化商业街等。
（图来自昆明市规划局《五华区麻园城中村改造工程A5-1地块、A5-2地块（云樟花园）批前公示》）
有意思的是在规划局公示的规划图上，也确实发现了“古树后续资源区域”，里面已经标注了从01号树到28号树的位置和编号信息，以及退树冠2米区域均为古树后续资源区域保护范围。
该项目后续的公区塑造，如何结合古树、云艺/麻园文化、滇越铁路等人文/艺术元素，考验开发商设计水平了。
因是大体量的城改项目，从项目500亩以上的规划来推测，将会规划从幼儿园到高中全龄教育。
首期地块46.55亩左右（约832户），首期地块的一期规划了4栋28-32层的高层住宅；二期规划了3栋25-31层的高层住宅。
建筑面积104~143平米，看来也是个改善项目。
户型图已经公布，如下图：
（建面约128户型）
128平米做端户，三个卧室朝南，这样的设计在昆明不多见。
这几天昆明楼市团队前往远大翠湖春境项目工地周边走访拍摄：
沿艺苑巷一侧已经围起围挡，能够看到内部已有工人在进行主体建筑施工，但远处的城中村老房还没完全拆除。
沿滇缅大道一侧的几栋老破房屋已经腾空，等待拆除。
（靠滇缅大道一侧的房屋等待拆除）
不确定因素，一是开发商远大置业为新入昆的开发商，开发品质和后续物业购房者不太熟悉（虽然人家也确实是比较知名的全国性企业）。
二是大规模的城改项目开发周期较长，未来到底如何，还需要时间检验（对应的，也有凤凰涅槃/蝶变新生的潜力）。
有消息称该项目有可能在3月中下旬开放展厅，目前价格还待定。
中铁诺德央玺春风
这个项目想必关注楼市的小伙伴并不陌生，速度很快。
2月4日，中铁诺德央玺春风项目开放售楼部；2月18日，开放样板间；预计3月首开，大概率将成为昆明2023年上半年首度亮相和开盘的新盘。
项目为南二环外福德片区城改项目，去年7月，中国中铁联手昆明轨交公司联合拿地（共计138亩土地），在去年11月份过规了2个地块，分别为山海阅和山海云央，这两个地块共规划了19栋高层住宅。
首推地块（共有9栋住宅），东临福德路、南临福发路、西邻南北大道、北临福盛路。
也就是说即将开售的地块为售楼部往东南400米左右，实际位置更靠近春城路方向（水木花市场方向），而非售楼部所在的官南大道。
如下图：
（注，上图仅为首开地块中心点位置来标注，实际按照小区正大门在福德路一侧的话，可能距离福德站还更近一些）
若以首开地块中心点为圆心，500米范围拥有2个地铁站，分别为春城路上福德站和官南大道上南坝站（在建）。
而往北600~700米左右，即可到达昆明火车站，也可通过福德立交或官南立交上二环，交通四通八达。
东侧规划有南北大道，作为北京路向南突破的第一站，一旦南北大道开通，央玺春风项目能够获得较大红利是必然结果。
但与此对应的是一处位置上的不确定因素，南北大道规划上确实不错，但建成需要时间；同时建成后，难免对西侧的8、9、10号楼栋产生噪音/灰尘影响。
规划方面，整个项目用地北至南二环（火车站）、东至春城路，西至官南大道，南北大道横穿其中，最临近南二环的为纯商业用地（还暂时没有正式公布规划），大概率规划有较大体量的商业、商务办公等业态。
加之临近昆明站、地铁站，建成后也将成为南二环外又一商圈。
本项目内部规划有两块教育用地，靠春城路一侧的福德小学新校区已经投入使用。
（图来自置业顾问）
首推4栋住宅（1栋、6栋、7栋、10栋），建筑面积约94-143平米，高层，总高24~43层，2梯3/4户、3梯6户设计，大中户型均有，满足刚改、改善人群。（不像前面两个项目的购入门槛那么高）
长条形地块，越往南越窄，整体就是两列住宅，东侧楼栋楼间距多在约24~26米多，除最南侧只有24层之外，其他都在33层以上，所以这样的楼间距不算宽。
西侧楼栋只有21-26层，密度低点。
就户型来说，设计有一百平米以内三房一卫、三房两卫，对刚需小伙伴还比较友好。（但这两个户型在3梯6户43层的那栋上）
毛坯交付，也决定了定价更加亲民，此前售楼部置业顾问推测可能价格在1.6~1.7w。（具体待定，仅为置业顾问推测）
有可能3月首开。
今天聊的项目位置都不错，去年拿地的项目中还有佳湖国贸地块，建投昆大老校区地块等等，也有概率在上半年亮相。
本就没有新增太多供应的市场，新盘难得可贵。但地段越好，越不太可能做刚需盘，这难道就是所谓【刚需告急】？
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