昆明的房子能抄底了吗？

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截至8月份，昆明的新房成交量已经连续三个月徘徊在26万平左右了。

本地楼市的底部在哪，答案似乎已显而易见。

8月的昆明新房市场出现了两个新变化：一是不同业态的成交占比有所微调，二是前排项目的销量也开始出现下滑。

以房协公布的数据来看，8月高层+洋房+院墅前十项目的销售面积，合计10万平多一点，这一成绩与6月时基本持平。

图源昆明房协。下同

这其中高层前十项目在6月时的合计销量，还有约8.4万平，但到8月时仅余7.5万平左右。

少了的近1万平，转移到了洋房和院墅类产品一侧。

而将范围从前十项目扩展到整个业态，这一结论也是成立的——8月昆明院墅的整体成交面积，已环比连涨三个月，在所有业态中一枝独秀。

虽然每月的增量不过2000平，但能涨已属不易，也别要求卷面有多漂亮了。

不过，虽然销量前十项目的成绩单缩水了，近三月以来本地高层的整体成交却始终很稳定，一直维持在22万平左右，变化在于头部项目的市场集中度在下降。

从6月份起，昆明高层月度销量前十的门槛，便收缩到了7000万出头，单月销售金额过亿的项目更是仅剩前三名。

而刚过去的8月，这一圈线再度缩水，连单月销售季军的成绩，也没能超过亿元线。

要知道，在行情相对较好的二三月时，销量过亿是项目跻身高层销量前十的基本条件。

如果要用一句话来概括本地新房市场的现状，那就是成交基本触底，而前排项目正逐渐将市占吐还给后排。

这是一个很有意思的变化，因为年内昆明各月的高层销量前十，除去新开盘、集中备案项目的偶尔闪现，基本都是些老面孔在做排列组合。

同样是那些楼盘，为什么年初时意气风发，到下半程就显得力不从心了呢？

原因主要有三方面。

一是需求端的支撑逐渐乏力。

年初本地新房成交量的回升，得益于两股力量的共同作用——对教育资源的渴求，以及改善人群的集中出动。

无论是外埠还是本地购房者，基本都可划入这两大类其一或是兼而有之。

对这当中奔着学校而去的人群来说，过了年初预报名的时间点，相关需求自然会回落乃至于蛰伏，因为哪怕现在就买，也解决不了其面临的现实问题；

而改善的那部分，在当前的环境下基本等同于不可再生资源，毕竟动辄负担得起300万以上房产的人，本身就是市场上的少数派。

我们之前曾分享过一个观点，大部分昆明购房者其实已完成首次置业，这使得本地市场上的刚需更多靠外埠、尤其是地州来支援，也即所谓的本地刚需告急。

相似的趋势同样适用于改善，考虑到其在上半年已陆续入市，以及经济大环境的影响，就算相关人群仍有余力负担新的房产，回血也不会那么快，其更不见得会把所有资金all in买房。

两大购房主力先后偃旗息鼓，成交探底可说是必然结果。

为什么说改善人群也开始逐渐撤离了？因为改善项目的价格也逐渐撑不住了。

还是来对比下历史数据——前期市场相对旺盛时，高层前十中有1/3项目的销售均价能稳定在2w+；

但从6月份起，单价不过万项目开始更频繁现身榜单，而近三个月入围的2w+项目数量，更是锐减到了仅一个。

如果相关改善需求依旧足够旺盛，项目又何必做出这样的让步呢？

至于第三个原因，则是部分尾盘项目不愿、也降不动了。

不同于纯改善盘还能通过以价换量争取到一些摇摆的客户，把刚需的老路重走一遍，那些价格处于腰部、定位初改刚改的项目，让利幅度基本在前期已用尽。

既然眼下的定价还走得动，那其便不会去主动做出调整，哪怕走得慢一点、销量有肉眼可见的下滑，只要后面的追赶者暂时赶不上，那就硬抗。

毕竟能多赚一套就是一套，谁又知道明天是晴是雨呢？

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到这里，标题中问题的答案似乎已经明朗了：

从成交到价格，昆明新房市场眼下正处在筑底期，月均26万平左右的商品住宅成交量、一万三四的均价，看上去已经没有多少下探空间了。

按理说“筑底”之后就该是“反弹”了。

但这只是基于常规情况的结论，新政一来，局势变了。

之前有关首套房存量房贷利率下调的相关文章中，我们就曾简单分析过，新政确实能极大缓解还贷人群的压力，但释放出的购买力能否再次投向楼市，怕是个未知数。

举个例子，对很多买在2019年的人来说，哪怕以多数人设想的加点全归零的方式来调整，月供实际减少额也仅约500块左右。

这笔钱是不少，如果投向日常衣食行，对消费的提振将会是立竿见影的；但要是花在房子上，真的再来一套，那就未免有点杯水车薪了。

更关键还在于，一部分释放的购买力，是有可能直接转化为新增储蓄的。哪怕存款利率一降再降，这不还没到零吗？

而就算存款利率真降到零，对很多人来说可能也无所谓——眼下大家想要的是安全，有个靠谱的“管家”免费帮忙看着钱，还要什么手表自行车呢？

图源每日经济新闻

退一步讲，就算真有人受新政鼓舞，准备买二套了，还是那句话，他会在明确知道自己能减负多少前，就着急忙慌出手吗？

新政就算要出效果，也不会是现在，真要有什么特效药，也不会憋到这会儿才掏出来了。

有人可能说别光盯着存量房贷啊，这不还有二套房首付下调、认房不认贷等其他措施吗？

实话实说，这一拨密集调控，对一线城市而言也许是好消息，但对昆明这类二线市场来说，喜忧参半。

很简单的道理，如果一线的上车门槛松动，买房变得比之前容易了，那那些实力已足够，但过去囿于政策限制只能徘徊在一线门外的群体，会做出怎样的选择呢？

认房不认贷，前提是手上的房子能处理掉，但昆明的二手房真的好出手吗？别忘了本地的二手房挂牌量，也已经下探大半年了。

数据源自中国房价行情网。昆明楼市整理/制表

（详情请见《政策雷声大 昆明二手房市场能“下场雨”吗？》）

再有，首付比例下调意味着什么，买过房的人都懂。贷出来的钱并不是不用还，首付比例高低，本质是时间空间怎么配比的问题。

并不是要唱衰这一轮新政，其实对比一年前，本轮政策惠及的范围及力度，肉眼可见的都更大更广了。

至少相关红利不再是新房或首套房独享，而是二手房、二套房多少也能沾沾光。

但越是这么普惠，可能也越说明这一轮政策的核心出发点并非很多人想象中的救市，而是为了稳消费、稳预期。

一切努力，可能真就是为了让房地产软着陆能慢一点，再慢一点。

所以，昆明这样的二线城市真能从新政中汲取多少动力，很难说；该担心的是人们的观望情绪会不会反而更加浓厚，或者干脆有了新的想法。

该不该抄，一方面取决于本地这个“底”够不够牢靠，另一方面则取决于多久能反弹。但这两件事，眼下全没人敢打包票。

当然，昆明市场最为突出的底色，历来都是稳定二字。就像前面提到的两股撑起年内成交的力量，受新政的影响都相对有限。

对地州购房者而言，其确实可能想一步登天，但资金实力就那么大，别说是一线城市了，周边同等级二线也不见得能够上，城市跃迁的第一步终究只能落在省城。

至于省外来客，能来昆明买房的，放第一位的恐怕也不是什么保增值，气候能打就足够了。

上可能有点难，下倒是也下不去，这个筑底期可能短不了。

但这不正是稳定的真谛吗？毕竟低位稳定，那也是种稳定。

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