租金9.6万/月！昆明这些摊位能回本吗？
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杭州西湖景区不到5㎡的商亭，月租23.7万。
广东某中学150㎡小卖部，月租15.7万。
人流如织的知名景区和封闭式校园，带来了人流优势，也使得商铺租金水涨船高。
在昆明，同样有这样的高租金摊位，做的是“老朋友”的生意。
限时限量供应的摊位
今年10月中旬，红嘴鸥来到海埂东码头附近的滇池水域，拉开了昆明一年一度的观鸥季。
按照往年的路线，红嘴鸥在海埂大坝所在的滇池水域大规模集结。之后进入市区水域，白天在翠湖公园、大观公园、环西桥以及盘龙江等地栖息活动，下午返回滇池。
因此，昆明的最佳观鸥季，可以从11月初延续至来年3月，将近5个月的时间。
每年有小半年的时间，人鸥共处，自然少不了“投喂”。
按照官方预计，今年飞抵昆明的红嘴鸥数量达4万只，固定投喂点会采购鸥粮，进行每天两次的投喂。
除此之外，红嘴鸥作为昆明的一张景观名片，自然也少不了市民和游客的投喂。这就催生了鸥粮销售点的生意。
海埂大坝、翠湖公园、大观公园、环西桥、草海大坝、海埂公园/海洪湿地等主城比较热门的观鸥区域，每年的10月中下旬，都会公开进行鸥粮销售经营权的年度招租。
招租范围上，一般一个景点有多个鸥粮销售点（翠湖公园今年有16个鸥粮销售点），整体招租。
招租时间上，一般是今年的11月至来年3月，可以根据红嘴鸥飞抵和飞离的时间，调整销售时间。
招租要求上，承租人需要在指定地点，按照规范，统一销售鸥粮，红嘴鸥补充饲料销售价格指导价不高于2.5元/100克。
另外，销售点要用环保材料制作80厘米*40厘米*150厘米（长×宽×高）的销售平台（翠湖公园招标规定）。有些景点则要求售货亭面积不得大于2㎡（大观公园招标规定）。
招标底价多少呢？
可以看出，海埂公园（非海埂大坝）二标段的租金底价最高，约600米的长度，按照3个销售点计算，单个鸥粮销售亭的租金底价达到12万/年。
而翠湖公园和大观公园分摊到单个鸥粮销售亭的年租金底价是2.4-2.6万。
大部分售货亭只有鸥粮销售的经营权，也有一些能够售卖文创产品和手工艺品。
每天卖多少鸥粮才能回本？
我们统计了有公开招标信息的几个鸥粮销售点，最终都是溢价成交。
从中标情况来看，海埂公园二标段的鸥粮经营租金为45万/年；翠湖公园内外的鸥粮经营租金达到48.1万/年。（实际经营时间为5个月，月租约9万/月）
作为对比，翠湖公园在2022年和2021年的鸥粮经营租金分别是52万/年和71.91万/年。虽然疫情因素影响人流，租金反而比今年更高。
这样的租金成本，要卖多少鸥粮才能回本呢？
我们以今年的情况为例：公园内外共16个销售点，总租金为48.1万，经营天数约150天（红嘴鸥飞抵和飞离时间）。
鸥粮的成本价为1.3元/包（100g)，翠湖公园大部分销售点的销售方式为10元一袋（里面有3包鸥粮），300g鸥粮卖价10元，即每包鸥粮赚2元。
这就意味着翠湖公园所有鸥粮销售点需要每天卖出约1600包鸥粮（约160公斤，534袋），才能赚回3207元/天的租金成本。（未算入负责销售的人工成本）
从目前翠湖公园的鸥粮销售来看，16个销售点并未全部投入使用，靠近南门入口的鸥粮销售点，购买鸥粮的人较多。
销售方式也比较简单，就是10元一袋的鸥粮，没有其他商品在售。观察下来看，大部分带着孩子来看红嘴鸥的游客，都会购买鸥粮。
作为昆明闻名全国的观鸥地——海埂大坝（草海大坝），租金又是什么行情呢？
由于今年还未查到相关中标信息，我们可以参考一下2022年的情况：16个鸥粮销售车的租金为118万，按照5个月的经营期，海埂大坝所有鸥粮车的单月租金约23.6万/月。
而以海埂大坝去年的租金来看，鸥粮车同样只能销售同款鸥粮，大约需要每天卖出3934包（3包/袋，1312袋）才能收回租金成本。
前提是鸥粮销售点都规范经营，除了鸥粮之外，不卖利润更高的面包。事实上，由于面包更吸引红嘴鸥，很多游客会选择购买面包喂食。
人流决定商铺租金
除了鸥粮销售亭这种特殊的摊位租金，昆明大部分商铺租金都和稳定的人流密切相关。
从中介网站的房源来看，商铺租金差异还是比较明显。我们选取一些租金较高的商铺，看看有什么特点。
①租金能在10元/㎡/天，算是昆明主城的旺铺，以50㎡的商铺为例，月租为1.5w。
②购物中心旁的商业步行街，人流聚集效应较为明显，在租金之外，一般还有转让费。比如南亚风情第壹城一个20㎡的商铺，转让费要18w。
③老小区临街门面和新小区社区底商，租金差异不明显。新建小区商业氛围依托本小区和周边小区的整体入住率。
比如双塔片区某高端住宅，位于大门一侧的58㎡底商，月租1.75w;而位于民航路的某高端小区，50㎡的临街商铺，月租要2.25w。
④由于人流大和封闭状态，大学食堂档口摊位的租金较高，分为提点模式和租金模式。能够与之抗衡的，只有农贸市场的黄金位置档口。
随着大型商业体的不断扩张，比起逛街，大家更喜欢一站式体验的逛商场；线上多平台购物渠道，又让消费者养成了只逛不买，线上比价的购物习惯。
可以说，传统实体商铺遭遇了最大的冲击，在昆明也有不少整条临街商铺关门的情况。
购物中心也并非不愁人流。
现在许多城市的购物中心消费趋势向B1、B2集中一样，向上的消费难以引流，大品牌同样存在客流量下降的问题。
购物中心旁边的金街/花街/步行街，则类似B1、B2消费业态在地面上的延续。消费降级，吃不起商场顶楼的大餐，吃点米线、麻辣烫、奶茶也能填饱肚子。
这类商铺的租金，就这样被“下沉”的消费给撑起来了。
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根据之前的报道，红嘴鸥在昆明的4个多月，平均体重会增加30—60克。
看来不用担心鸥粮销售是否能回本的问题了。
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